■地元、建築、不動産業に有望な戸建貸家事業のお薦め。
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◎当方の取引企業様の中で、戸建貸家を累計３００戸以上受注
されている企業が３社あります。
埼玉・新潟・徳島。
特に埼玉の企業は女性営業１名。女性設計士１名。
女性補助者１名の計３人チームで年間６０戸以上、年商７億
円を売り上げています。
この営業手法は当方が指導したものです。
後程詳しく説明いたします。
１、地主さんの土地活用として戸建貸家経営が選ばれます。
１現場１戸～最大２０戸程度です。
平均は６戸程度となります。
このプランには連棟式のガレージハウスが含まれます。
２、地主さんが戸建貸家を選ぶ理由。
ほとんどが在来木造住宅です。
建築費は鉄筋工事に比べ価格高騰が激しくありません。
従来の３０％増しの単価です。
営業粗利益は３５％が相当です。
契約までのコストが約１０％かかります。
販売促進費が３％ぐらいかかります。
この粗利益設定で税前利益が５％から６％です。
優秀な企業の税前利益は１０％です。
３、地主さんが戸建貸家を建築する理由。
※地主さんが戸建貸家を建築する理由。
１）利回り。
地主さんであれば年１０％前後。
土地から購入すれば年５％以上になるのが目安です。
東京のような土地の高い所では３％～４％程度しかありません。
４％以上の利回りが無いと不動産投資ファンドは買いません。
２）固都税減額効果。
１戸２００㎡までは固定資産税が６分の１に権限されます。
３）ローンの残債は、相続時負債となりますので相続財産が５億円
あれば、死亡時５億円の負債があれば相続税はかかりません。
４）そして、何よりも賃貸住宅経営はお金持ちになる方法なのです。
◆戸建貸家の建築面積。
２階建て。１６坪。２０坪。２２坪。２４坪までが戸建貸家の床面積です。
２７坪以上は、一般住宅となります。
★工法。在来軸組・２×４工法・金物フレームピン工法。
ユニット工法・（耐震性在来工法の１.５倍。
◆敷地５０坪で戸建貸家が２戸建築できます。
１現場の最大戸数は約２０戸です。
２戸が最低。最大１敷地２０戸前後。開発申請数次。
★戸建貸家の立地条件。
ほとんどの方が車通勤ですので交通の便は考慮する必要がありません。
◆女性営業１人で年６０戸の戸建て貸家を受注する仕組み。
この手法は当方が開発したものです。以下に詳細を説明いたします。
１）ゼンリンの紙地図で地主を特定して行く。
５０坪以上の更地・青空駐車場・古いアパート等です。
登記簿で地主を調べ、戸建て貸家を提案します。
プラン図・外観・平面図。
収支予測計算書を地主さんに提案します。
その後訪問活動に移行します。
埼玉の場合は約８００名の地主さんを調べています。
２）地主さんを紹介していただく仕組みを作ります。
不動産業者・税理士等の士業の先生方・下職関係者です。
埼玉でも瓦工事店が６棟紹介してくれました。
このように直接営業と紹介営業を組み合わせるのです。
建築が受注できると紹介謝礼を支払います。
附帯工事を除いた建築費の４％が相場です。
◆戸建貸家の入居者は余裕のあるサラリーマンさんです。
ほとんどの方が高級車に乗っています。
年収５００万円がボリュームゾーンです。
ローンであれば何時でも自宅を建築できるお客様です。
転勤等に備えて自宅を建てない方が多いのです。
◆戸建貸家が選ばれる理由。
１）アパマンの騒音から解放される。
２）庭で子供を遊ばせることができる。
３）ペットが自由に飼える。
４）敷地内に２台の駐車スペースが取れる。
◆戸建貸家の家賃設定方法。
新築アパマンの坪当り家賃×戸建の面積＋２台分の駐車場費用
＋アパマンの管理費や共益費＝戸建貸家の家賃。
アパマンより３割ほど高くなります。
ほとんどが建築中に入居者が決まります。
家賃保証の会社は家賃を安く査定するので利用されない方が良
いでしょう。
元付業者からのサイトでお客様は簡単に集まります。
※以上で戸建貸家事業の有望性がお分かりいただけたものと存じます。
以下で会社単位の研修をお薦めいたします。
◆経営が面倒くさいと言うオーナーさんがいたら、
「賃貸住宅経営一括代行方式」を採用します。
■戸建貸家受注促進社内研修■
★１名様から受講できます。人数に制限はありません。
１、時間：２００分。質疑応答無制限で承ります。
２、場所：貴社会議室で。幹部・営業・設計・工事の方が参加してください。
３、講師：建築・不動産ビジネスプロデユーサ。西京建一。
４、受講費：１５万円＋交通費＋宿泊費。以上は前払いです。
５、研修に用いる資料。約３００頁分。内カラー頁約５０％
※資料。相続税の基礎知識 賃貸住宅経営のメリット。収支予測計算例。
地主用。土地から購入する場合の収支計算。
定期借地で建築する３パターンの収支概算計算書サンプル添付。
★賃貸住宅経営一括代行方式のマニュアルサンプル１冊。
参考プランの外観・平面図等多数。
★多数のプランを用意しています。
連棟式ガレージハウスのプランも含まれます。
★カタログ・パンフレット参考例提供。
実例カラーチラシ集多数。
在来木造・金物フレーム工法・２×４工法・漆喰工法。等。
★資料作成費別途。１名様から数十人分当方で作成いたします。
◎作成費有料。１名様７，０００円。受講費と共に前払いとなります。