■「西京式定期借地権」事業の仕組み。社内研修のご案内。
１、従来の方式は欠点だらけ。
大手ハウスメーカーの仕組みの欠点は、地主に支払う一時金
を「保証金方式」にした事と、「販売代理方式」にしたこと
である。
保証金は相続税の対象になることと(複利原価率と複利年金
原価率で計算)
実際、千葉の地主さんは６億円の保証金を受け取って５年後
死亡され相続税が３億５，０００万円課税され、払えないで
破産されたケースがある。
建物を転売する時に当初の保証金を支払う。
当初の保証金を６００万円とし２５年後に転売する時にも
同じ６００万円を預託しなければならない。
２５年も経過しているのだから本来は半額の３００万円とす
べきである。
しかし同額の保証金を支払うのであれば買い手が付かない。
奈良市で約１５戸の定期借地権住宅を販売し３戸を転売する
依頼を受けているが保証金が高すぎて売れない。
（返還請求権はあるが）
こういう場合は賃貸にするしかない。
当方の場合は権利金としているので転売の時に３００万円を
売り主に支払う。（この金額は公示地価の１割）
権利金には課税されるが「地代前受け方式」で申告すれば所
得は分散できる。

２、大手の場合は、代理方式だが当方の場合は「賃借権または地
上権設定方式」にしている。
代理とは仲介に毛の生えた程度であるから地主が途中で解約
してくるケースが多い。
解約されるとこれまでの費用が無駄になる。
最悪なのは造成工事をしている場合回収ができない。
訴訟になってしまう。
設定方式の場合、地主の登記簿に「賃借権設定仮登記」をつ
けるので地主が浮気できない。
買主がついてから仮登記を抹消し、地主とエンドの「本登記」
をする。要するに地主を逃げないようにしてしまう。

３、期間は６０年から７０年。

４、権利金は宅地路線価の１割。
地代は住宅系の場合２％。
商業系の場合４％。
※路線価が不明な場合は周辺宅地固定資産税評価額×１２０％で計算。

５、用途。
住宅・マンション・賃貸住宅・病医院・老人ホーム・ホテル・
サ高住等。最近は再開発事業に多く用いられるようになっている。
（築地跡地開発等）

■２４条、建物譲渡特約付借地権。
３０年以上、当方の場合は３０年～７０年。
木造の場合は３０年で建物を地主に無償譲渡している。
ＲＣ系は４２年後に有償譲渡している。
賃貸マンションの場合は、利回りを２０％ぐらいにする「利回り還
元方式を採用している。

■地主に支払う権利金と等価の建を交換する。
静岡のケースでは３億円の地価に対し権利金を１割の３，０００万円
を支払い同額の区分建物と交換した。
つまり地主は建物が無償で手に入る。
静岡では２戸分の建物を地主に譲渡し１戸は自分で住み、もう１戸は
賃貸している。

■住宅金利が高くなってきたので、定期借地権建物のチャンスである。

■大手の時代遅れのやり方で定期借地権住宅普及が止まっている。
現在活発なのは商業店舗と定期借地権分譲マンションのみである。

■定期借地権の土地募集方法。
不動産業者さんを集めて説明会をする。
報酬は路線価の３％とすれば幾らでも集まってくる。
地主と契約し、仮登記した時点ですぐに報酬を払ってあげる。
★当社の主な実績。
１、定期借地権マニュアル＆各書式集制作。
２、定借事例ＤＶＤ６種制作。

★以下は地元企業の定借事業。
１、松江市の定期借地権注文住宅と分譲住宅。
約１００戸。土地面積１００坪。
建物床面積５０坪。分譲価格３，２００万円。
２、山形市で３，５００万円～１億５，０００万円の定期借地権住宅と
クリニック。計約２００戸。
３、静岡県。定借賃貸マンション２棟。
建物譲渡付借地権。権利金と区分建物交換方式。
４、香川県。定借戸建貸家２棟。５年後転売。

※その他、岩手・福島・宮城・埼玉・千葉・神奈川・東京・岐阜・名古屋
・奈良・京都・大阪・兵庫・福井・愛媛・福岡・長崎・那覇で定借住宅
と分譲マンション、定借賃貸マンション等を手掛ける。計５０現場。
■「西京方式」の定期借地権研修。
定借土地の仕入れから販売、客付けまでの実務。

★地主さんに対する
「定期借地権企画提案書兼各種計算ソフト」プレゼント付。（約３０頁）

★２２条・２３条・２４条。定期借地権、詳説。
１、時間：３時間。
２、研修費用：３５万円 + 交通費等の実費。資料提供含む。

◆当社主宰：研究会「会員企業」割引価格。２０万円 + 交通費等の実費。
３、添付資料
２２条一般定期借地権設定契約書・重要事項説明書・借地借家法全
条文・公正証書見本・登記簿謄本見本。
地主さんに対する「定期借地権企画書兼計算書サンプル」期間最長９０年。
地代・一時金計算・固都税・相続税評価額計算書。
事例カラーチラシ多数。約２００頁分。

◆講師：西京建一
※各資料原本を各１通お送りいたしますので必要部数コピーしてご使用下さい。
※他に地主さんに対する講演や商談代行承ります。詳細はご相談ください。
※電話相談無料。西京まで。

■研修受講企業への進呈品。
※地主さんに対する「定期借地権企画提案書兼地代・一時金・固都税・
相続税評価計算」ソフト一式をプレゼント。
当社市販価格２０万円のソフトを進呈。
２２条・２４条に対応。最長９０年。