■賃貸住宅受注の拡大研修。と、地主講演のご案内。■
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１．賃貸住宅の種類。
アパート・戸建貸家・賃貸マンション・サ高住・シェアハウス。

２．受注のポイント。
オーナーの動機を知る。
私的年金の充実。このためには、グロス利回りが地主さんで７％以上。
（宅地の時価坪４０万円以上は利回り１０％以上）純利益３％以上。
１億円投資して３００万円の不動産所得（税込み）.
但し、節税目的の人は赤字でも良い。
所得税還付が目的のオーナーもいる。
この目的のオーナーのグロス利回りは５％程度で良い。
高級のサラリーを取っている人には土地付きで進める。
源泉所得税の還付目的だから。
※ローン金利が収支に大きく影響するから２％以下の金利とする。

３．利回りの種類は、
グロス（表面）利回り。キャッ（実質）利回り。金利差利回り。
各利回りの計算の仕方。
相続対策目的。評価額の引き下げ効果。
土地建物合計額がおよそ時価の６０％前後に下がる。
遺産分割がし易くなる。
１棟１戸毎にＡ・Ｂ・Ｃの相続人に分割できる。
公益法人の名義にすれば相続税はかからない。
家族信託にすれば名義は信託人になり、被相続被相続人には
相続税はかからない。

４．節税目的。
土地の固定資産税が宅地の６分の１になる。
建物評価額は、およそ時価の６０％程度である。
低層２階は３年間２分の１に。３階以上の中高層は５年間
２分の１に。
不動産取得税、１戸１,２００万円まで非課税。
（時価換算で２,０００万円程度。１戸に付き）
同族法人にサブリースもしくは経営委託や管理をすれば所得
税は分散できる。赤字分は、繰延できる。

５．改正相続、贈与税に強くなる。
特に「相続時精算制度」の贈与を使えば、およそ時価
６,０００万円の賃貸住宅の贈与が非課税額２,５００万円内
に納まる。

６．家賃保証の問題。
空室率が増大している。首都圏の空室率は３０％から３５％に。
これでは保証会社が破産する。過去にも大手保証会社が３社
倒産している。
空室が多くなると保証会社は借り上げ家賃を引きさげる。
これに変わる保証の仕組みを考える。
当方の考案した「経営代行方式」の最低保証家賃は年３％、
若しくは借り入れ元利を最低保証にしている。

７．プランの問題。
デザイン性を高める。お金をかけないでもデザイン性を良く
することが出来る。
女性好みにする。外装デザイン、キッチン、バスルーム。
内装、設備が需要。
家族用の広め（６０?以上）にするか単身用（１８?以上）
にするかはっきりさせる。健康志向、エコ仕様にする。

８．営業手法。
１）講演会方式。
これまでの最高はSハウスさんの広島での４００名。
当日の個別相談６０組。集客の方法は地主ＤＭと中国新聞の
５段新聞広告である.当方が講師担当。
当方の講演のギャラは、資料込みで１５万円（税別）＋交通費。
講師担当：西京健一。時間は２時間?制限なし。
集客数の約６０％は有望見込み客となる。
※講演進呈品。ＤＶＤ２枚組「賃貸住宅経営の驚くべきメリット」
定価３６,０００円のもの。コピー自由。
面倒な方は当方でジャケット付きの真正品をコピーします。
１組税別１,０００円。
資料は貴社で必要部数コピーしてご使用ください。
※講師：西京健一。
プロフィール：http://www.property-art.co.jp/profile/
講演後アンケートを取れば約６５％が賃貸住宅経営をしたいと答える。
講演の後地主さんと飲み会をすれば、その場で案件が出る。
酔った地主さんには代行車を手配する。契約は泥くさくやるのがコツ。

２）見込み客リストの作り方。
地主、家主リストを作成する。これには簡便法と精密法がある。
最低１,０００名はほしい。

３）上記に対し、毎月情報誌を発行する。３分で読めるものにする。
長いものは読まない。情報誌の３要素は、ニュース、トピック
（税や法律）、社員のコメント（体験した身近な話題）会社の
催事案内（建築見学会の案内とかセミナーの案内）で構成される。
当方の会員企業には多くのサンプルを提供している。

４）アプローチツール作成。
プラン、外観、平年図。概算見積り。概算収支の４枚。
当方発売のＤＶＤ「賃貸住宅経営の驚くべきメリット」２枚組み。
定価税別３６,０００円。送料６００円。
これを見せただけで契約取れたケース多数あり。コピー自由。
当方の会員企業は無料。
※コピー面倒な方は当方で真正品をジャツケット付きで提供いたします。
１セットに付き税別１,０００円です。

５）最少の営業体制。営業１名。女性の方が男子の倍契約を取る。
設計１名。事務１名。計３名体制。

６）訪問営業の仕方。地主来社の仕方を教えます。
地主来社の契約率は訪問営業の５倍以上です。

７）紹介件数が飛躍的に高くなる「資産活用倶楽部」方式の採用。
既に全国で３０社導入済み。
現在西三河で近日オープン。
この仕組みは全ての士業の先生方と不動産業者、管理業者、金融
機関等を組織化し、お客様紹介ルートを大拡充するシステムです。
しかも月間固定費用はゼロ円でできます。
当方独自の強大な紹介システムで、この採用により、県下、地域
ナンバーワン企業を輩出しています。
山形では年５００棟契約。埼玉では営業経験のない女性が１人で
年６０棟以上の賃貸住宅を３年連続受注。１戸の最高額はRCの
賃貸マンション。３億円。

※「資産活用倶楽部」の詳細はこちらでご覧ください。
http://www.property-art.co.jp/99_new/sisan.pdf

※以上に付き当方が一式コンサルと営業研修お引受けします。
７時間研修で税別３０万円＋交通費、宿泊費。
資料約２００頁は貴社で必要分コピーしてご使用ください。

※研修進呈品。１）ＤＶＤ２枚組「賃貸住宅経営の驚くべきメリット」
定価３６,０００円のもの。２）「相続税調査の上手な受け方」５０分。
定価８,０００円。元、東京国税局特別調査官。現.有名税理士解説。
コピー自由。面倒な方は当方でジャケット付きの真正品を１枚税込み
１,０００円で提供します。
研修資料約２００ページは、必要部数貴社でコピーしてご使用ください。

※事前相談。西京貴社に出張１回に付き税別５万円＋交通費等の実費。
時間午後１時から５時まで。

※電話相談無料。西京携帯０８０?１１５４?６３５３

★当方主宰の「土地活用・建築、不動産ビジネス研究会」は以下で。
http://www.property-art.co.jp/seminar/nyukai1.pdf