★建築・不動産ビジネスプロデユーサーの仕事。実例①★
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◎近く「建築・不動産ビジネスプロデユーサー養成講座」を開講するので、
この仕事とは具体的に何をするのか？について、僕の扱った事例を紹介
してみよう。

１、当方の研修を受けた北陸の不動産業者さんより電話があった。
相続した農地を定期借地権で貸地したいとう地主がいるので、今後の
進め方の相談があった。

２、その対象地の近くの宅地評価額を調べ、当方において、地主さんにた
いする「企画提案書」＆「地代・一時金・固都税・相続税評価額」の
計算書を作成する。
同時に、地主と不動産業間の「定期借地権マスタリース契約書」を当
方で作成する。
借地期間は６０年。対象地は６００坪。宅地価格は坪１５万円くらい。

３、当方が北陸に出張する。人口３万人の小さな町である。
地主さんとお会いし、契約書の詳細を説明し、調印する。
次に、工事業者とお会いし、工事見積もりと農転の依頼をする。
司法書士の先生に登記の方法を説明する。

４、工事業者の見積後、分筆は５宅地。１宅地６０坪とする。
造成工事捻出のために隣接の５宅地を販売することにした。

５、事業主が不動産業で建築が出来ないから、建築業者５社をあつめ、建
築プランの依頼をする。
１業者につき２プラン。このプランの看板を作ってもらうよう依頼。

※ここまでの作業の当方の仕事は延べ３日間。うち現地出張２日間。
※さて、ここまでが基礎作業である。
造成工事完了後「推奨プラン付き宅地販売」の準備にかかる。工事から
３ヶ月後。

６、販売の為には、広告の準備やユーザーとの契約業務等、種々の作業が
ある。

７、工事終了近く、事業主である不動産屋さんに電話する。
意外な答えが返ってきた。「西京さん、販売の作業を頼もうと思って
いたら、地元新聞に、北陸初の定借住宅。という囲み記事が出ました。
それでお客様が５区画とも建築するお客様が決まってしまったんです
よ。おまけに販売土地５宅地の買主まで決まりました」こんなに簡単
に決まって少し拍子抜けがしたが、広告もしないで売れたからお目出
度いことだ。こちらの業務と報酬は減ってしまったが。

★さて、これが様々な副次効果をもたらした。
同じ地主さんが、別の場所で、定借で貸したい。
また近所の農家３人が、うちも定借やってほしいと言う依頼が来たので
ある。

★事業主（不動産業）としての利益。
１、５宅地の土地売買手数料。（専任仲介）

２、建物利益の取り方は、次のいずれかによる。
①不動産業者が、建築確認をとり「建て物売買契約」とする。
利益は建築費の２５％前後。
この場合平均建築費１戸２，５００万円×５戸＝１２，５００万円×
２５％＝３，１２５万円。
②建築費バックマージン。１２，５００万円×６％＝７５０万円。
③建築業者からのバックマージン。この金額は、建築費の４％～６％。

※以上でお分かりのように、確認後の「売り建て方式」にした方が、利益
が大きい。定借が可能であるのは宅地価格坪１０万円～可能。

※定借で事業化出来る物。
注文住宅・建築条件付・分譲住宅・分譲マンション・賃貸マンション・
戸建貸家・クリニック・医院併用住宅。サ高住。等。

★当方が講師の１日研修費。５時間程度。
費用３０万円（税別）＋交通費。３００頁のテキストや豊富な資料が
つきます。原本をコピーしてご使用ください。