★土地活用事業をする必要性!

★土地活用事業をやらないと建築、不動産事業は大きくならない。★
★この研修受講企業様に以下のソフトを2種類無料進呈いたします。
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◎積水ハウスさん、大和ハウスさんは、住宅から始めアパート、店舗等
の土地活用事業を初め、今やスーパーゼネコン以上の売り上げを出し
ています。大東建託さんもそうです。
地元企業では大阪のフジ住宅さんが売り上げ700億円以上ですが、
賃貸マンション等の土地活用事業が約300億円あります。
和歌山県の人口減少県でもアズマハウスさんが、アパートや賃貸マン
ション、サ高住等の土地活用事業でジャスラック上場企業になりまし
た。同社の年間の総契約数は約600件です。
(建築数、売買数の合計)
このように注文住宅や不動産から始めても土地活用企業は大きなビジ
ネスになるのです。
注文住宅や分譲住宅だけをしていたら人口減で受注は年々縮小いたし
ます。「土地活用事業は、建築、不動産ビジネスの宝庫」です。

◎それでは、土地活用事業の進め方について具体的に述べていきましょう。
1、土地活用ビジネスの定義。
地主、家主さんの(企業を含む)所有する土地の利用の最適化と利益
の最大化を図るものである。
2、土地活用事業のアイテム。
戸建貸家。アパート・賃貸マンション・サ高住・老人ホーム・シエア
ハウス・店舗・ホテル・グループホーム・太陽光発電等。
3、リスクとリターンを知る。
どんな事業でもリスクはあります。ノーリスクのものはありません。
ここで我々が重視しなければならないのは、幾ら儲かるかではなく
「地主、家主さんを破産させないこと」にあるのです。」
近年アパマンの空室増により、(空室率14%~地方では90%のと
ころもあります)
カラクリのある「家賃保障制度」に騙されて、地主、家主破産が増
えているのです。
アパートや賃貸マンションでは空室が50%になったら危険信号。
ホテルの稼働率が70%を下回ったら危険信号です。
4、利回りの考え方。
利回りには表面・実質・金利格差・純利益等4種の利回り計算をし
ますが、一番大事ことは、純利益です。
投資額に対して、最低3%の純利益が出ない場合はやるべきではあ
りません。
※ここに、一つのヒントがあります。
家賃保障などしないで、「経営代行」すれば良いのです。
1億円の投資に対し年300万円です。これ以純利益が出た場合は、
こちらとオーナーさんで利益をシェアさうれば良いのです。

★これらの実務を具体的に進める方法★
1、先ず、上記の事業アイテムから1つの事業に絞り込みます。
私のお薦めは「戸建貸家」です。
当方のお薦めするデザイン戸建貸家の一式パックシステムは既に
全国で30社採用済で。埼玉県では営業経験のない女性が一人で
年間60戸以上受注されています。
売上額は6億円。粗利益は1億8,000万円です。
この企業の営業研修や営業指導は当社によるものです。
それを具体的に説明いたしましょう。
1、地主、家主のリスト収集。
地図上の適地をマーキングし、登記簿で所有者を調べます。
2、訪問のためのプレデンテーションツールを作成します。
住宅プラン。外観。平面図、工事概算見積もり書。概算収支計算書。
以上で5枚程度です。
3、あらゆる士業の先生と不動産業業者を組織化する「資産活用倶楽部」
を創設。これは、仕組み上は特約販売店です。
紹介受注に繋がれば木造では建築費の4%、RCでは3%の紹介手
数料を支払います。この仕組みは当社がマニュアル化していて、
全国で30社採用済です。
※このように、投資額が小さい戸建貸家からはじめれば大きなRC建築
物は営業過程で自然に出てきます。
先ほどの埼玉の企業もRC3億円の賃貸マンションを受注しました。

★土地活用ビジネスを進める能力を持つ★
1、相続、贈与税をマスターする。
2、土地活用の税務と関連する法律を知る。
特に「節税対策」と相続税をゼロ円にする方法。
3、商品アイム、プランを決定する。
4、プレデンテーションツールを作成出来るようになること。
5、地主、家主さんへの提案書作成能力を持つこと。
(投資計画書&建築計画書の作成)
6、収支概算計算書の作成。
7、地主、家主のリスト作成と組織化手法。
8、士業の組織化(顧問料ゼロ円)
9、資産活用倶楽部の運営プランと実行。
※以上の社員研修費、資料提供300頁分を含めて税別30万円+交通費。