★サ高住事業の注意点★
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◎サ高住は、補助金が建築費の１割が出る（建物完成後）
需要は、地域によって異なる。
過剰になっている地域では確認申請が下りない場合もある。
ここに来て経営破綻するケースが多くなっている。
その原因は次のようなものである。

１、入居者が集まらない。
賃貸住宅と違って満室になる期間が長い。
最低1年はみておかなければならない。
満室になるまで１０年かかったケースもある。

２、ヘルパーさんが集まらない。
低賃金と深夜勤務があるため離職率が高い。
今後は外人さんに頼らざるを得ない。

３、５０室未満の小規模なものは採算性が悪い。

４、競合する施設が多い地区では、難しくなり価格競争になる。

５、サ高住の賃貸料・食費のみでは儲からない。

６、介護事業を自社で行えない場合、経営は難しい。

７、借り上げ業者をつけても家賃を値引きされるケースが多い。

※サ高住を成功させている業者の特徴は。
１、介護事業を行う、社会福祉法人、もしくは医療法人を自社で
作れている企業に限定される。

２、１施設を５０室以上にしないと有力な借り上げ業者が付かない。

※この事業を自社で行うにはリスクの高い事業です。
経営破綻した場合、アパートのような汎用性がないから他に転用
するのは難しくなります。
結果、競売になるか、半額ぐらいで専門業者に売却するしか方法
はありません。
建築業界にサ高住が広がったのは、神奈川県の建築業者さんが、
この事業で大成功した点にあります。
しかし、この企業はちゃんと奥さんを代表とする社会福祉法人を
作っているのです。介護の体制が取れないと成功しません。

★当方のコンサルの仕組み★
１、福祉住宅専門の建築事務所と提携しています。

２、建築の場所が解る地図を送っていただくと設計士が現地に行って、
適正な規模や競合状態を調査いたします。

３、その上で適地だという結論がでたら、優秀な大手借り上げ業者を
つけます。運営も同じ企業が行います。

※ここまでは無料です。次からは有料になります。
１、本設計を上記の建築設計事務所に委託していただくこと。

２、コンサルの成功報酬は、建築費の３％をいただきます（本体工事
費のみ）。支払い時期は、建築着工時点です。

★当方では、サ高住の「サブリース契約書」を作成しています。
賃貸住宅の契約より、複雑な契約書になります。