★広告＆ＰＲの方法と効果★
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◎初めに、個人情報の問題について説明しておこう。

１、個人情報とは、個人の秘匿しておきたい情報のことである。
財産額や病歴、家族構成等を言う。
登記簿のような公開されているものは対象にならない。
メールは企業が公開されているものは保護の対象にならない。
ＦＡＸは今のところ無差別に送っても違法ではないが、アメリ
カでは禁止されているので、将来は違法になるかも知れない。

★広告＆ＰＲの方法と効果
１、新聞広告。
お金がかかる割には効果がない。当方が「相続対策セミナー」
を企画した時は、日経新聞、朝日新聞に５段広告（関東版）を
出した。
ＤＭも３万通出したので集客数は、５００組だった。
（内訳は広告で２００人。ＤＭで３００人）

２、新聞折り込みチラシ。
３万通を１単位。５万、１０万、３０万と拡大して行く。
企画にもよるが３万枚でマックス２０組ほどである。
沼津で「戸建貸家見学会とセミナー」をやった時は、３万枚で
２０組４０人集客した。
企画制作、講師は当方が担当した。
Ｓハウス広島営業所の場合、ＤＭ３万通、中国新聞全５段で
「アパート経営セミナー」を行った。
企画のお手伝いと講師は私である。当日の来場者４００名。
当日の個人相談会申込み６０組。
住宅メーカーでは、Ｓハウスの企画が優れている。
特に個別相談を多数取るところにＳハウスのノウハウがある。
他社よりも一手間、二手間工夫している。

３、手蒔きチラシ。
特に社宅や賃貸住宅や老朽家屋に対しては手蒔きを重視する。
最近は新聞を購読する人が少なくなってきたので、手蒔きチラ
シを重視せざるを得ない。
これも代行業者がいるが、捨てたりする場合がある。
自社で行う方が確実である。
千葉での建替えセミナーは、すべて手蒔きチラシ３万通で
１，２００人集客した。
これは、特典が一杯あったからである。
つまり魅力的な企画でないと人は集まらない。
千葉の場合、１日で６０棟受注した。企画一式は当方が担当した。

４、メール広告。
経費もかからないが効果もほとんどない。
個人には無差別で送らない。企業はＯＫである。
効果は延べ１０万通に、ひとつくらいである。

５、ＤＭ効果。
当社の場合、地主等は調べて送っている。
３万通で集客は３００名程度である。

６、マスコミパブリシティ。
これは費用ゼロで抜群の効果がある。
ただし、マスコミが興味を持つ企画にしないと駄目である。
昨年１１月福井における定借住宅５戸は地元新聞に記事が掲載され
て５戸を完売した。
宣伝費用がゼロ円。この企画と契約業務一式は当方が担当した。
また当方も２６,０００円のビデオを企画したとき日経新聞が囲み記
事を載せてくれたので、当日から電話が殺到し計５００本売れた。

※このＰＲ代行会社があるが、効果ゼロである。
代行業者はメールをするだけ。
僕らは１社毎にお手紙をお送りする。
リリースはＡ４、２枚にする。

７、ＦＡＸ広告。
１通の経費は５円である。
当方は一時、月１,０００万円分送っていた。
これほどの費用をかけてもメリットがあった。
企画がマンネリすると効果は無くなる。
ＦＡＸの場合「無断で送るな！」の苦情が殺到する。
だから気の弱い人は耐えられない(笑)
ＦＡＸが面白いのは、１回目、２回目と送っても効果は変わらない
点にある。
それは、ＦＡＸ機器の前で受け取る人が異なる点にある。
人によっては破棄するが、人によっては、しかるべき上司に手渡し
してくれる。運である(笑)
当方はＦＡＸリスト１００万通を持っている。
代行業者からのリスト借りは、１通２円からである。

８、地域情報誌。
これも企画が目新しい時は、そこそこの効果がある。
同じような企画をしていた場合、ほとんど効果はない。
集客効果は１回１人?マックスで１０人程度である。

当社が、これまでコンサルした定期借地権活用の現場は約５０か所。

この分野においては、当方が日本一の実績を有している。

大手やその他機関で教えている定期借地の事業方法は、すべて過去のもので、現代には役に立たない。契約方法も、仕組みもすべて当時とは変わっているのに、気が付かないから、最近は事業化する案件が激減している。

１、定期による注文住宅。

１、同　分譲住宅。

１、同　賃貸住宅。

１、同　クリニック兼住宅。

１、その他、建築物。

地主提案書・各種計算書・各種契約書。等は全てソフト化している。

豊富な実例カラーチラシ集もついている。

★会員企業は、研修やソフトの提供、計算代行などすべて無料である。

★入会費は５万円。年会費は２４万円。各税別。

★会員期間は、３年間を最低入会期間とする。

※詳細は、近日ホームページに発表！

◆県下、商圏、地域でナンバーワンビルダーになる道◆
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◎ナンバーワンとは、売り上げだけでなく、分野別にナンバーワン
ビルダーになることを含んでいる。
ある企業に月１回営業社員研修に行く。
当方の役割は、営業アドバイス、新規ビジネスの提案、具体的な
販促方法、チラシ文案の作成等である。

１、午前。注文住宅部門。
イベントの内容やチラシの内容まで一緒に考える。
「エネルギーゼロ住宅の仕組み」とか「ソーラ発電による住宅
ローン、ゼロ円住宅」等のアドバイスとチラシの文案等を打ち
合わせる。

２、午後。土地活用事業。
賃貸マンション、サ高住、シェアハウス、ゲストハウス等が主
なテーマである。
この会議において以下のビジネスモデルを提案し、採用される
ことになった。
賃貸マンションとサ高住の「経営代行方式」とか、再契約定期
借家権による「家賃を割り引く仕組み」「消費税対策」「地主、
家主組織化」の手法とか、これらの仕組みは当方がマニュアル
を提供し、これらの仕組みの、ホームページとパンフレットの
原案まで作成している。

※但し、これらの費用は、研修と別途である。
ここの企業のあらゆる契約書は当方で作成し、会社の顧問弁護士
がチェックして正式採用となる。
悪いけど弁護士には契約書原案は作れない。
それは弁護士が実務を知らないからである。

※午前と午後の当方の研修費は、会員企業の場合、税別１５万円＋
交通費となる。
※非会員企業の場合は、税別２５万円＋交通費等の実費。

◎さて、当社と取引のあるナンバーワン企業例である。
１、注文住宅。
青森年４００戸。山形年４００戸。山梨年１５０戸。三重年３
００戸。和歌山年３００戸。島根年１５０戸。

２、戸建て貸家。
年６０戸?７０戸。埼玉、女性営業１名。

３、推奨プラン付き宅地販売。愛知県高浜市年６０戸。

４、定期借地住宅累計。
山形計１５０戸、最高額９,０００万円。浜松計１,０００戸超。
愛知県知多市計１,０００戸超。岐阜計２００戸。島根計２００
戸。

５、賃貸マンションの地元トップ企業は、堺市・名古屋市・那覇市
２社である。

★２０２２年。土地が大量に出てくる★
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◎この年は「生産緑地法」の営農義務が終了する。
対象は首都圏、近畿圏、中部県、茨城県、及び政令指定都市
の市街化区域内農地である。
農業地のうち、約６０％が宅地転用されるのではないかと推
測している。
政府、農業団体は、農地として残したいので、営農者に売買
するか、もしくは賃貸するかを望んでいる。
また宅地化される場合も、老人ホーム等の高齢者施設に転用
されることを希望している。
宅地化が予想される面積は、およそ四国全土分ぐらいになる
のではないか？

営農者は相続税を猶予されている。
宅地化した場合は（売買及び土地活用事業としての宅地化土地）
猶予されていた相続税を支払わなければならない。
しかし、その金額は微々たるもので心配するほどのものではない。
政府や農業団体が、営農を望んでも多くの土地は、宅地化される。
それは、この生産緑地法が改正された時に、宅地化した人の多く
が、賃貸住宅経営や土地売買で、富裕層になったことによる。
例えれば土地活用した地主がベンツに乗り、営農者は軽トラで農
業を続けているというイメージである。
事実、そうなった。

２０２２年の営農義務終了後は、行政が第一次の買い取り権を持
つことになっているが、自治体の財政は苦しいので、買い取るこ
とはできないだろう。
次に行政は営農者を紹介することになるが、大規模農地以外は難
しいだろう。
だから最終的には売却するか、貸地にするか賃貸住宅等の土地活
用をするかの決断になる。

大雑把な推測では、緑地面積が４０％程度となり、６０％の土地
の３分の１が売却し、３分の１が賃貸住宅を建築し、３分の１が
定期借地で貸すことになる。
特に定期借地だと地代が永遠に入り、約５０年で宅地価格相当の
地代収入がある。１００年で土地価格の２倍である。
だから賢明な地主は土地を売らない選択をするだろう。
大量に土地が供給されることにより、周辺の住宅地価格も下落す
ることになる。

我々の業界、特に土地活用企業にとっては、大きなビジネスチャ
ンスになる。
特に定期借地権活用事業が、最大の恩恵を受けることになる。
土地も売買よりもリースの時代になってくる。
中国全土は、すべて期間７０年の土地リースである。
エチオピアは４０年。ハワイとベトナムは７０年?９０年。
英語では「リースホールド」と言う。

※定期借地権応用ビジネスについては、当方が日本一の実績を有し
ている。
※定期借地であらゆる建築、構造物の建築が可能である。
※この応用ビジネスは、奥が深くて、病みつきになるほど面白いも
のである。
※ご相談や研修希望企業を募集いたします。相談料は無料です。

★定借住宅移動展示場の効果★
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◎先ず、定借住宅の条件は土地の面積が６０坪以上。
建築延べ面積が、５０坪以上が成功の条件である。
当社会員例では１戸９,０００万円の注文住宅が最高額である。
（自動車販売会社の社長）（山形市）平均で３,５００万円前後。

１、事業スキームは、借地権転売方式。建築条件付。

２、建物完成後約６ヶ月間はモデル展示場として借り受ける。
借り賃は月３万円?５万円前後とする。
（もしくは住宅ローン月返済額）

３、引き渡す時は、設置した家具、設備付きで引き渡す。

４、周辺にチラシを蒔き集客する。
周辺建て替えが自然に高額化する。
米沢で延べ１００坪の定借住宅を建築してくれたのは大学教授。
３年後定年退官の時まで、展示場に使用した。
引渡し価格は５,９００万円である。
先生は東京住まいである。
ところが定年になって、米沢に帰らず東京に住み続けることに
なった。
そこで米沢の住宅は、そのまま展示場に使用することになった。
借り賃は地代相当額の月３万円である。
それから、もう１０年も経った。
その間この展示場に集客した人数は約１,０００人以上。
当然、米沢の定借住宅も約１００戸は販売している。
しかし、本当のメリットは周辺の建替え住宅が高額化したこと
にある。
この一つの展示場だけで推定１００戸以上の建替え住宅が受注
できたと考えられる。

このように、定借住宅を移動展示場として活用することが、最も効
率の良い、建替え住宅の受注を拡大する手法となる。
この見学会は以下のように行う。
１、構造見学会１回。チラシ３万。
２、完成見学会２回。
３、最終見学会（引渡し前）１回。最終チラシは６万。

契約目標。構造見学で１０客。完成見学３回で４０客。
計５０客と契約。
平均３,０００万円×５０＝１５億円（売上額）
移動展示場には宿泊できる。調味料やお酒類はサービスする。
お客様は食材のみを準備する。
集中冷暖房の効果やソーラ発電の効果等を体験してもらう。
宿泊したお客様の契約率（新築・建替え）は、ほぼ１００％となる。

※低価格競争しても利益が上がらない。
地元ビルダーは、定借移動展示場で高額建物を、どうして受注し
て行くのかを考えなくてはならない。

※土地の坪単価１０万円以上なら全国何処でも定借事業は可能です。

※客層は年収５００万円から１,５００万円です。
高学歴、高所得者です。
低所得者は安い建売を買うお客で定借住宅を買いません。
経済合理性が分からないからです。
公務員（学校の先生。大学教授、地方公務員、郵便局長等）・年
収５００万円以上のホワイトカラー・銀行員（都銀、地銀）・経
営者・士業の先生（税理士、設計士）等が定借のお客様です。
★定期借地権住宅社内研修承ります。
時間は１０時?１７時。
費用税別２５万円(会員企業は税別１０万円に割引）
＋交通費等の実費。
資料、テキスト２冊。
地主に対する企画提案書兼か各種計算書（地代・一時金・固都税
・相続評価額計算。最長９０年）契約書サンプル(地主との原契
約書、ユーザーへの転売契約書）・公正証書・登記簿見本・事例
カラーチラシ集多数。

※簡単にできる土地募集の方法も教えます。