★2022年。土地が大量に出てくる★

★2022年。土地が大量に出てくる★
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◎この年は「生産緑地法」の営農義務が終了する。
対象は首都圏、近畿圏、中部県、茨城県、及び政令指定都市
の市街化区域内農地である。
農業地のうち、約60%が宅地転用されるのではないかと推
測している。
政府、農業団体は、農地として残したいので、営農者に売買
するか、もしくは賃貸するかを望んでいる。
また宅地化される場合も、老人ホーム等の高齢者施設に転用
されることを希望している。
宅地化が予想される面積は、およそ四国全土分ぐらいになる
のではないか?

営農者は相続税を猶予されている。
宅地化した場合は(売買及び土地活用事業としての宅地化土地)
猶予されていた相続税を支払わなければならない。
しかし、その金額は微々たるもので心配するほどのものではない。
政府や農業団体が、営農を望んでも多くの土地は、宅地化される。
それは、この生産緑地法が改正された時に、宅地化した人の多く
が、賃貸住宅経営や土地売買で、富裕層になったことによる。
例えれば土地活用した地主がベンツに乗り、営農者は軽トラで農
業を続けているというイメージである。
事実、そうなった。

2022年の営農義務終了後は、行政が第一次の買い取り権を持
つことになっているが、自治体の財政は苦しいので、買い取るこ
とはできないだろう。
次に行政は営農者を紹介することになるが、大規模農地以外は難
しいだろう。
だから最終的には売却するか、貸地にするか賃貸住宅等の土地活
用をするかの決断になる。

大雑把な推測では、緑地面積が40%程度となり、60%の土地
の3分の1が売却し、3分の1が賃貸住宅を建築し、3分の1が
定期借地で貸すことになる。
特に定期借地だと地代が永遠に入り、約50年で宅地価格相当の
地代収入がある。100年で土地価格の2倍である。
だから賢明な地主は土地を売らない選択をするだろう。
大量に土地が供給されることにより、周辺の住宅地価格も下落す
ることになる。

我々の業界、特に土地活用企業にとっては、大きなビジネスチャ
ンスになる。
特に定期借地権活用事業が、最大の恩恵を受けることになる。
土地も売買よりもリースの時代になってくる。
中国全土は、すべて期間70年の土地リースである。
エチオピアは40年。ハワイとベトナムは70年~90年。
英語では「リースホールド」と言う。

※定期借地権応用ビジネスについては、当方が日本一の実績を有し
ている。
※定期借地であらゆる建築、構造物の建築が可能である。
※この応用ビジネスは、奥が深くて、病みつきになるほど面白いも
のである。
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