★２０２２年。土地が大量に出てくる★
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◎この年は「生産緑地法」の営農義務が終了する。
対象は首都圏、近畿圏、中部県、茨城県、及び政令指定都市
の市街化区域内農地である。
農業地のうち、約６０％が宅地転用されるのではないかと推
測している。
政府、農業団体は、農地として残したいので、営農者に売買
するか、もしくは賃貸するかを望んでいる。
また宅地化される場合も、老人ホーム等の高齢者施設に転用
されることを希望している。
宅地化が予想される面積は、およそ四国全土分ぐらいになる
のではないか？

営農者は相続税を猶予されている。
宅地化した場合は（売買及び土地活用事業としての宅地化土地）
猶予されていた相続税を支払わなければならない。
しかし、その金額は微々たるもので心配するほどのものではない。
政府や農業団体が、営農を望んでも多くの土地は、宅地化される。
それは、この生産緑地法が改正された時に、宅地化した人の多く
が、賃貸住宅経営や土地売買で、富裕層になったことによる。
例えれば土地活用した地主がベンツに乗り、営農者は軽トラで農
業を続けているというイメージである。
事実、そうなった。

２０２２年の営農義務終了後は、行政が第一次の買い取り権を持
つことになっているが、自治体の財政は苦しいので、買い取るこ
とはできないだろう。
次に行政は営農者を紹介することになるが、大規模農地以外は難
しいだろう。
だから最終的には売却するか、貸地にするか賃貸住宅等の土地活
用をするかの決断になる。

大雑把な推測では、緑地面積が４０％程度となり、６０％の土地
の３分の１が売却し、３分の１が賃貸住宅を建築し、３分の１が
定期借地で貸すことになる。
特に定期借地だと地代が永遠に入り、約５０年で宅地価格相当の
地代収入がある。１００年で土地価格の２倍である。
だから賢明な地主は土地を売らない選択をするだろう。
大量に土地が供給されることにより、周辺の住宅地価格も下落す
ることになる。

我々の業界、特に土地活用企業にとっては、大きなビジネスチャ
ンスになる。
特に定期借地権活用事業が、最大の恩恵を受けることになる。
土地も売買よりもリースの時代になってくる。
中国全土は、すべて期間７０年の土地リースである。
エチオピアは４０年。ハワイとベトナムは７０年?９０年。
英語では「リースホールド」と言う。

※定期借地権応用ビジネスについては、当方が日本一の実績を有し
ている。
※定期借地であらゆる建築、構造物の建築が可能である。
※この応用ビジネスは、奥が深くて、病みつきになるほど面白いも
のである。
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