■増々厳しくなってきた賃貸住宅融資■
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◎スルガ銀行のシェアハウスの不正融資問題で銀行融資が厳しく
なってきた。
これまでは全額融資が当たり前のようであったが、以下のよう
に各地銀の融資は厳しくなってきた。
対象は、アパート、賃貸マンション、シェアハウスが主である
が、サ高住や戸建て貸家についても厳しくなるだろう。

１、自己資金。２０％以上必要。

２、家賃が２割下がり、金利が３.５％になっても返済可能で経営
が継続出来る物件。

３、マンション等の場合、大規模修繕費が積立てられているか。
つまり毎月の修繕積立金が適正であるかどうか。

※以上の基準で考えれば、
利回りが当初１０％?２割＝８％?３.５％＝４.５％。の範囲で
管理費や固定資産税を加算しても経営が成り立つかどうかである。
当初１０％なら経営は可能だが、７％以下では経営が不可能とな
るのではないか。
心配されることは、この基準に合わせるために建築費がローコス
トになり、耐震性能も良くないものの建築が増えることである。
土地を定期借地権にすれば利回りは３％程度あげられるが、定期
借地の賃貸住宅には基本的に融資が付かない。
普通の住宅の定期借地権ローンは問題なくつくのであるが、残念
ながら賃貸住宅では融資がつかない。
最も富裕層や信用力のある個人や法人では、どのような土地形態
でも融資は実行される。
このように賃貸住宅融資が厳しくなったので、賃貸住宅の着工数
は３０％以上減少するのではないかと思われる。
２５万戸が１７万戸前後に減少するのではないか。

◆定期借家権の商品化◆
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◎この制度は、確か平成１２年度であるがあまり普及していない。
アパート、賃貸マンションの普及率は２０％ぐらい。
ほとんどが２年再契約型としている。
これらの平均入居年数は６年程度であるから２年では短すぎる。
この理由は仲介業者が２年毎に仲介手数料を稼ぎたいからである。
本来この制度の主旨はユーザーにもメリットがあることにしていた
が、現状のような２年の短期ではユーザーに何のメリットもない。
オーナーにのみメリットがある運用になっている。
ホテルやビルの場合は約１０年としている。
当方の賃貸住宅の再契約型は５年としている。
この仕組みで以下のようなビジネスモデルを創設している。
ただし、採用企業は少ない。

１、入居年数で家賃を割り引くサービス。
１）１年前払い家賃で家賃を５％割り引く。
２）３年前払いで家賃を１０％割り引く。
３）５年前払いで家賃を１５％割り引く。
もちろん中途解約の場合は、原状回復費を差し引いた残金は１カ月
後に返還する。

２、敷金額によって家賃を割り引く仕組み。
※残念ながら、この詳細は、ここでは明らかに出来ない。
会員企業のみに契約書式等つき有料で会員企業に提供している。
ある、建築会社は、この敷金を５億円集めた。
この資金で、自社であらたな賃貸住宅を建築している。
事業資金を銀行から借り入れば利子が発生する。
それならば銀行利子＋αの家賃を割り引いても損しないではないか？
銀行に頼らない自己資金の調達方法である。
ここでは、簡単に説明しているが、本当は、そんな簡単なものではない。
サブリース物件にも適用しているからである。（グロス利回りは５％以
上が対象）契約書が肝である。
もちろん、中途解約の場合は、無利子で返還している。
敷金は預り金だから、返還するのは当然である。

★サ高住事業の注意点★
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◎サ高住は、補助金が建築費の１割が出る（建物完成後）
需要は、地域によって異なる。
過剰になっている地域では確認申請が下りない場合もある。
ここに来て経営破綻するケースが多くなっている。
その原因は次のようなものである。

１、入居者が集まらない。
賃貸住宅と違って満室になる期間が長い。
最低1年はみておかなければならない。
満室になるまで１０年かかったケースもある。

２、ヘルパーさんが集まらない。
低賃金と深夜勤務があるため離職率が高い。
今後は外人さんに頼らざるを得ない。

３、５０室未満の小規模なものは採算性が悪い。

４、競合する施設が多い地区では、難しくなり価格競争になる。

５、サ高住の賃貸料・食費のみでは儲からない。

６、介護事業を自社で行えない場合、経営は難しい。

７、借り上げ業者をつけても家賃を値引きされるケースが多い。

※サ高住を成功させている業者の特徴は。
１、介護事業を行う、社会福祉法人、もしくは医療法人を自社で
作れている企業に限定される。

２、１施設を５０室以上にしないと有力な借り上げ業者が付かない。

※この事業を自社で行うにはリスクの高い事業です。
経営破綻した場合、アパートのような汎用性がないから他に転用
するのは難しくなります。
結果、競売になるか、半額ぐらいで専門業者に売却するしか方法
はありません。
建築業界にサ高住が広がったのは、神奈川県の建築業者さんが、
この事業で大成功した点にあります。
しかし、この企業はちゃんと奥さんを代表とする社会福祉法人を
作っているのです。介護の体制が取れないと成功しません。

★当方のコンサルの仕組み★
１、福祉住宅専門の建築事務所と提携しています。

２、建築の場所が解る地図を送っていただくと設計士が現地に行って、
適正な規模や競合状態を調査いたします。

３、その上で適地だという結論がでたら、優秀な大手借り上げ業者を
つけます。運営も同じ企業が行います。

※ここまでは無料です。次からは有料になります。
１、本設計を上記の建築設計事務所に委託していただくこと。

２、コンサルの成功報酬は、建築費の３％をいただきます（本体工事
費のみ）。支払い時期は、建築着工時点です。

★当方では、サ高住の「サブリース契約書」を作成しています。
賃貸住宅の契約より、複雑な契約書になります。

◆あるビルダーの地域ナンバーワンビルダー戦略進行中◆
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◎現在、当方の某会員企業さんと地域ナンバーワンビルダー戦略が
進行中である。当面の目標は最低年商を３０億円にする計画であ
る（現在は年商１０億円）。
そのためには、既存の商品に新しい事業を加える。
下記１）と３）は既に事業化されている。
２）４）５）６）７）の事業を追加するものである。

１）ローコスト住宅。
これは本体坪単価４５万円前後の住宅を言う。
タマホームが、その大手である。
年収は２００万円台からのユーザーが対象になる。
正直ローコストを扱うビルダーは数多くいて、利益の少ない事業
である。

２）中、高級住宅を加える。
本体坪６０万円前後の住宅をラインに加える。
年収は４００万円以上が対象である。

３）在来木造の戸建て貸家。
２０坪前後が中心。独身や新婚向きの貸家である。
地主の利回りは７％以上ある。
しかし、戸建て貸家の主流は、子育て世帯にあるから、どちらか
と言うと都会の単身者向きである。
原価は本体坪単価２３万円前後。引渡し価格は坪４０万円前後。
４）はグレードアップした戸建貸家である。

４）上記３）をグレードアップしたピン工法（金物フレーム工法）
これは家族向き戸建貸家事業。
これは当方の開発したもので、２０坪?３５坪までの１５プラン。
耐震性が在来木造の１.５倍ある。デザインがお洒落である。
売れ筋は２２坪?２４坪。原価は坪２８万円前後。
このすべてのノウハウはソフトにして、会員企業に永久リースで
提供している。全国で３０社が採用されている。
東北では３０坪以上は、一般注文住宅として販売されている。
お客様の引渡し本体価格は坪４５万円前後となる。
大手の場合坪５５万円?７０万円くらいだから価格的にも対抗で
きる。
長期優良住宅の対象でもある。

５）「推奨プラン付き」宅地販売事業。
このノウハウは当方が確立していて、１区画から出来る。
応募が多数あれば、宅地を斡旋すれば良い。
宅地が無ければ宅地販売の不動産業者とタイアップすれば良い。
要は売り方の問題で大手も苦手である。
当方のノウハウは、その宅地の推奨プランを作成し、その見せ方
に独自のノウハウがある。

６）定期借地権注文住宅。
宅地単価坪１０万円から事業化に成功している。
山形の平均建築費は１戸３,５００万円。最高額は９,０００万円
である。
昨年北陸の５戸は宣伝もしないで売れた。
北陸の宅地価格は坪１２万円前後である。
まだ定期借地住宅をやったことのない県は多数ある。
誰もやっていない地域ほどチャンスがあるのである。
愛知県などは１００社以上定借住宅を行っているから新規進出の
余地は少ない。
島根なども当方のコンサルで累計３００戸以上の定借住宅を販売
した。この地の土地価格は坪１５万円前後位である。

７）顧客紹介システムの構築。
当方がマニュア化している「資産活用倶楽部」方式であり、地主、
家主さんの紹介を目的とする。
そのためにあらゆる士業の先生方と金融機関、不動産関連業者さ
んを囲い込む仕組みである。
顧問費はゼロ円。すべてが成約報酬制である。
名称は自由だから、資産活用研究会。パートナシップクラブ。
ゆうゆう。ひまわり。さくらそう。等々。名称が決まったら商標
登録を行う。
今回の名称は、社長が独自に考えられた名称を用いる。
これはまだ秘密である。
以上の業種の方とは「提携契約書」を締結する。
要は成功報酬の額と支払い時期を明確にしなければならない。
この会を立ち上げるには、３か月間かかる。
従って、これを実行に移すには、上記事業の実績を出さないと
パンチがない。
世間が評価するのは、あくまでも、その企業に上記事業の実績が
ないと説得力がないのは言うまでもない。ひとつの事例が出れば、
それはもう実績となる。

※以上が成功すれば、この会員企業様と全国展開する計画になっている。
ＦＣに似ているがＦＣではない。
考え方はボランタリーチェーンである。
名称も決まっているが、現時点では公表できない。
加盟店の最小売上額を年３０億円にする。
もちろん、それ以上の企業でも加盟は自由にする。
この場合は年商を倍にすることが目的である。

※この件のお問い合わせは西京まで。
※一社）日本土地活用事業普及振興機構。主宰。
「土地活用・建築、不動産ビジネス研究会」
★入会費。５万円。年会費２４万円。各税別。一括払い。
※特典。
毎月の定例サービス。（ニュース配信。情報提供）隔月にＤＶＤ進呈。
入会記念社員研修。無料。交通費と宿泊費１日分ご負担ください。
時間。１０時?１７時。テーマは上記より選択してください。

★ご入会前のオリエンテーション。
事業全体の概要のご説明訪問。時間１３時より１７時。
費用８万円（税別）＋交通費。
※研修ではありません。

★ホテル狂騒時代★
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◎ホテルの建築ラッシュが続いている。
東京のみならず全国的傾向である。
皆さんオリンピックのインバウンド効果が目当てである。
その後のことはあまり考えていないように思える。
多分オリンピック後には経営破綻するケースが続発するであろう。
今回はホテル以外の宿泊施設の事業可能性を考えてみたい。
全体に言えることは、低価格にシフトして行くのではないか。

１、プチホテル。
部屋数は１０室前後。一人当たりの宿泊費は５,０００円前後。
「旅籠屋」というチエーン店は、部屋に４人泊まれる。
一人５,０００円。４人で１万円。朝はパンとコーヒーのみ。
部屋は大きく設備も素晴らしい。木造２階建て。部屋数は１５室
前後。支配人は、住み込みの夫婦。二人分の給与は３５万円。
安いように思われるが、住居費、光熱費はゼロ円としている。
現在５０以上のチエーン店になっている。
以前、ミサワホームも「ホテル３３０」とうチエーン店を３０
ばかり運営していた。
地主に建築してもらい借り上げで運営する仕組みである。
当初オーナーには建築費の６％の借り上げ家賃を支払っていたが、
これを３％に引き下げ紛争となり崩壊した。
ホテルは賃貸住宅と違って利回りが確定できない。
従って運営状況が思わしくなければ、借り上げ家賃の値引きとな
るからトラブルになるケースが多い。

２、ゲストハウス。
これは短期滞在客を対象とするが、長い外人は数か月利用する。
通常は２段、３段のベッドである。
費用は１泊３,０００円前後。外人の利用が多いので確実な投資
となる。この方式だと、地方の古民家や空き家の活用に繋がる。
しかし、問題は運営する人の確保が難しい点にある。
こういう経営をしたいという人を募集する団体を作り、ネットで
の集客システムが確立すれば、面白いビジネスとなり、地方活性
化にも繋がる。
東京のゲストハウスの大手は、約４,０００室を運営しているが、
客層は観光客だけでなく、外人の就労者も多い。
オーナーに聞くと利回りは２０％以上あるとのことだった。

３、民泊。
民泊は都市部では効率の良いビジネスにするのは難しいと思っ
ている。
宿泊日が年間１８０日に限られているからである。
しかし、この民泊は地方では有望なビジネスになるのではないか？
地方の空き家がこの民泊に活用できる。
しかし、民泊法の基準を満たす必要があり、運営を誰がやるかで
ある。
この地方における民泊も前記のゲストハウスのような仕組み作りが
必要になるのではないか。