◎建築事業が縮小している。
コロナの影響とローン審査の厳格化と空き家数の増大が、その背
景にある。
ここでは次の二つの事業をやればどんな不景気になっても生き残
れる事業を紹介する。そんなに難しいものではない。

１、住宅と賃貸併用住宅事業の骨子。
戸建貸家と住宅の併用住宅。
フラット３５は住宅と事務所、店舗に絞られる。
住宅面積が建築面積の５０％以上であることが条件である。
民間の金融機関であれば、住宅と賃貸併用住宅が建築できる。
住宅面積は５０％以上である。戸建貸家であれば、横並びか
縦並びとなる。
アパート、賃貸マンションでは、住居を下の階にするか上の
階にするかになる。
併用住宅の形態としては＋賃貸住宅＋店舗が考えられる。

２、借地借家法第２４条「建物譲渡特約付借地権」活用事業。
すべての建築物が対象になる。
この主旨は、３０年以上経過後に借地上に建築した物を地主に
譲渡する。
我々が現実的にやっているのは、木造の戸建て貸家やアパート
の場合、３０年後に地主に建物を譲渡している。
ＲＣ系では４２年後ぐらいに建物を地主に譲渡している。
譲渡対価は自由設定である。
売る方としては「収益還元価格」で売った方が高く売れる。
もちろん入居者付きで譲渡するが、地主が希望すれば更地返還
でもよい。
しかし、地主は、返還後２０年は家賃を稼げるのだから、入居
者付きの方が良い。
定期借地だから、地主に支払う一時金で建築した一部を「等価
交換」すれば、地主は土地を貸しただけで建物の一部（区分と
か貸家とか）を所有出来るから喜ぶ。
この辺を詳しく説明すると難しくなるので、先ずは戸建貸家か
アパートから始められた方がいい。

※これに関する無料相談。西京まで。080-1154-6353まで。

※このビジネスモデルの社内研修費。
１５万円（税別）＋交通費。
戸建貸家や賃貸マンションの契約書ソフトは別売の１０万円（税別）

★特定商取引法によらない不動産投資会社の創り方（私案）★
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◎特定商取引法では知事の届け出や認可がいり、供託金が必要になる
（１，０００万円だが宅建組合員は２００万前後）。
ここで提案する投資会社のスキームは、認可を必要としない投資家
全員が株主となる方法である。

１、先ず、主宰会社が株式会社を創る。
２、１株は５万円とする。
３、主宰会社は１株以上を当初保有する。
４、出資株主は１株５万円から投資できる。
５、物件毎に会社を創る。既建築でも未建築でも良い。
６、名称は、〇〇会社とする。〇〇は、アパートでも戸建貸家でも賃貸
マンションでも良い。
７、物件価格と同額の資本金を公募する。授権資本と物件価格は同額と
する。１億円の物件なら２千株で資本金も１億円とする。
８、株主の持ち分登記はしない。
９、家賃配当は出資額の年４％～５％とする。
10、株式を他に譲渡する場合は、取締役会の承認を要する。
11、上記の承認を得た場合の株式は第三者もしくは主宰会社が株式を買
い取る。
12、投資物件は３０年前後運営する。
13、以上の期間経過後は、株主の持ち分登記による共有所有物件とする。
14、以降、各株主は自由に持ち株を売買できる。
15、株主全員の同意があれば本投資物件を第三者に転売できる。
16、主宰会社は、株主から依頼があれば、引き続き、本物件の管理と賃
貸受託業務を行う。

★以上が骨子だが細部については弁護士、会計士の指導を要する。

◎土地活用とは、所有者の土地利用の最適化と利益の最大化を図る
と同時に、それぞれのリスクを理解することにある。
リスクのないものはなにもない。
生きていることこそリスクの塊である。
病気・交通事故・痴呆・コロナ感染（笑）

１、土地活用の分類。
1）建築する活用。賃貸住宅等。
2）建築しない土地活用。定期借地等。
3）1）2）のミックス。定期借地の一時金でアパートを建てるとか。
4）土地売却。
5）青空駐車場。もしくは何もしない。固都税の軽減は一切ない。

２、企画・コンサルの手順。
1）現地調査。ロケーションを見る。
例えば周辺に高齢者住宅が多数ある場所で同様の物はできない。
マーケットリサーチ。
2）地主面談。企画の提案概要を説明する。
3）合意を得たら簡単な合意書や協定書に地主承認の印を押してもらう。
4）建築プラン概要・契約内容・収支概算計算書を地主に提出。
5）以上の合意を得て、地主さんとの「本契約書」に双方調印する。
★この後は、通常の建築業、不動産業の業務に移行する。
★なお、客付け業務、販売促進業務等についても、企画、コンサルは提案して行く。

◎現在、全国の空き家件数は約４２０万戸。

何故このように空き家が増え続けるのかである。

その原因は、
１、核家族化により子供が独立した住宅に住むようになった。

本当は３代が同居する家庭の方が幸福で豊かな生活が得られるのだが。

にも、関らず新築住宅は年５０万戸増え続けている。

これには我が国では中古住宅の売買が少ないことにも原因がある。
２、空き家の相続登記が行われていなくて所有者が決まらないこと。

この登記には現在のところ罰則がない。

（登記遅滞による過料性はあるが事務が複雑になるために実際は過料されていな

い。過料されるのは商業登記のみである）

登記の中でも相続登記は難しい登記である。

遺言書や遺産分割協議が出来ないと登記できない。

また古い家屋では戸籍謄本を揃えるのが大変で、電話帳分くらいの厚さになること

もある。

この相続未登記を根本的に解決する方法がない。

仮に罰則罰金制を採ったとしてもそれほど効果があるとは思えない。
３、固定資産税軽減メリット。

家が建ち敷地面積が６０坪以下なら固定資産税が６分の１に軽減される。

その理由で解体しない人が多い。

この解決は、人が住まいないで空き家になって１０年でこの軽減措置を取り消す法

律を作れば解決できる。
４、市町村が空き家を買い受けて、移住者の住居として貸したり売買する。

町おこし事業の一貫である。

これから地方にサテライトオフィスが増えて行くので、この新興に地方自治体は積

極的に取り組む必要があるのではないか。

働き方改革で、オンラインで仕事をすることが普通になってきた。

コロナ感染で悪いニュースばかり続くが、唯一明るいニュースである。

このオンラインオフイスが拡大して行けば、過疎化する地方にとって人口減少の歯

止めになる。

◎能力ではなく「脳力」である。
感覚を鋭敏にし、第６意識。第６感を開発する特訓である。
あまり宣伝していないので、これまで６社程度にしか実施して
いない。
１泊２日コースである。
１人から１００名程度まで１回で実施出来る。
テキストは何もない。
全てが脳力の開発であるから。
大手住宅営業の最下位の社員(解雇することになっていた）が
この特訓を受けて６ヶ月後首都圏４００名の営業マンの中の
トップセールスマンになった。
神戸では１６人が受けたが全員
「このような研修は初めて受けた」と驚いていた。

当方の費用は１泊２日で税別３０万円である。
会場が広くて静かな所が望ましい。
貴社が用意するのは、会場と水と４食分の食事と人数分の椅子
と１人当たり原稿用紙２枚のみである。
特訓の様子の録画はお断りしている。