★８２０万戸の「空き家」がビッグチャンスに変わる！！
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◎「空き家対策特別措置法」の施行により、「空き家活用ビジネス」が誕生し、ビッグチャンスが生まれます。?

?９パターンの「空き家活用ビジネスモデル」の研修を行います。?

１．時間は、午後から４時間程度（質疑応答含む）。?

２．講師：社）日本土地活用事業普及振興支援機構　理事長
西 京　建 一　☆プロフィール：http://www.property-art.co.jp/profile/?

３．出張研修費：１５万円（税別）交通費等実費別途。
　　※例によって、遠方の方は、割引パックでお伺いいたします。

４． ９パターンのビジネスモデルの概要は、後記をご参照下さい。

５． 今回の研修受講企業様への特典！
　　　当社制作販売の「セミorライトコーポラティブ住宅」（売建式）
マニュアル1冊（定価55,000円）を無償で提供いたします。
※内容については、当社のＨＰでご確認下さい。
（Ａ４判、約２００頁。事業収支計算ソフト付き。）

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１．空き家対策特別措置法が、急遽本年５月２６日より施行されることとなりました。

◎現在の８２０万戸の空き家を無くし、この空き家を有効活用するために、行政（市町村、固定資産税課）は、１年間以上「空き家状態」にある建物の所有者に対し、「空き家状況」を解消するために所有者に「勧告」するものであります。
その具体的な事情とは、第一に崩壊の危険性のある建物や、防犯上の問題、衛生上の問題、近隣トラブルの原因と、なりかねない空き家を解消しようというものであります。
特に崩壊の危険性のある建物は「特定建物」に指定され、所有者がこの空き家状況を改善しないならば、最終的に行政は、これを代執行（解体）し、解体費を所有者に請求するというのが、この制度の概要です。
何故このように、空き家が多くなった原因の一つの大きな理由は、２００?（６０坪）までの宅地については、固定資産税が６分の１。都市計画税が３分の１に軽減されているからであります。
特定建物の土地が更地状態になると、固定資産税の小規模住宅の特例の対象外となり、所有者の土地の固定資産税が現在の６倍に上昇いたします。
そうなると、所有者は、この空き家を「売却」するか「建物を賃貸」するか、更地にして「土地を貸地」にするかの３択の一つを選ぶしかなくかります。
この税の通達は、来年度になりますが、税の通達が何時になされようと、この措置は、来年１月１日に遡及することとなります。
ここでは、この８２０万戸の空き家をどのように有効活用するか、また、どのような対応ビジネスが考えられるかを概観するものです。
現在は、上記の「特定建物」と限定されていますが、これは将来的にすべての空き家に適用されるようになると考えられます。

モデル ?? ?空き家をリフォームして、再販するビジネス。
１．この建物のリフォーム再販価格の決定。
※逆算価格での空き家買い取り。
新築価格の７０％?８０％で販売。
リフォーム費用と販売利益を原価算入し、逆算価格で買い取る。

モデル ?? ?上記の建物を賃貸住宅とした場合の利回りを考えてみる。
?表面利回り。　?実質利回り。　?金利格差利回り。　?純利益。
以上の適正利回りの設定とは？

モデル ?? ?単純土地買い取り。?

モデル ?? ?介護住宅ネットワークを作る。
これは、中心ゾーンに「訪問介護センター」を設置し、そこから一定距離以内の戸建住宅を高齢者福祉住宅とする考え方です。
※このモデルには「ショートスティ」も含まれます。

モデル ?? ?多世代共住住宅（コレクティブハウス）。
このモデルは、シェアハウスには規制が有り（部屋が窓に面していること。
廊下幅が１.５ｍ以上あること等）ますが、年齢の異なるものが、共同住宅として利用します。

モデル ?? ?ゲストハウス。
ゲストハウスとは、主に外国人労働者や外国人の旅行者のための宿泊施設のことです。契約期間は、マンスリー（１ヶ月単位）契約から可能ですので、短期滞在者も利用できます。
※利回りは、年２０％以上あります。

モデル ?? ?空き家を解体し、土地を事業用借地権として活用する。
事業用借地権は、借地借家法第２３条にあり、?は、借地期間を１０年?３０年とするもの。?は。３０年?５０年とする２種類に分かれます。
（契約書、公正証書の内容が異なります。）
※この事業用借地権で、どのような建築物が可能であるかを考えます。

モデル ?? ?事業用借地に建物を建築し「建貸し」とする。
この土地に店舗等を地主自ら建築し、土地、建物を一括して賃貸します。
※この場合の利回りの適正額とは？

モデル ?? ?アパート、賃貸マンション空室の事業化を考える。

以上、８２０万戸の空き家のビジネスモデルを概観してみましたが、上記の活用は、農山林向きではないので、農山林向きの活用としては、ドイツのクライデンガルディンに（農園付き住宅）の形式や、空き家をコミュニテーサロンとして活用するとか、農山林の人口を増やすための第６次産業の拠点として、全国にネットワークを張り巡らせるシステムが出来れば、大きな産業となり、農山林の過疎化、人口減少に歯止めがかけられることも不可能ではないと存じます。

新聞やテレビの報道で、ご存知のように、京都の下鴨神社の敷地に、定期借地分譲マンションが建設される。分譲会社は、発表されていないが、多分大手のＭ不動産であると見ている。

このＭ社は、東京の原宿や白金、麻布という高級住宅地で、多くの定期借地分譲マンションを手がけている。この分野では、業界ナンバーワンで、４５００万円から４億円の定期借マンションを数多く販売している。常に５倍以上の申込みがある。今やこの企業が、定期借地マンションを独占しているとも言える。これが、定期借地住宅の特徴である。つまり、土地の仕入と販売のノウハウを持った企業に案件が集中するのである。

下鴨神社は、式年遷宮で２０億円の資金を必要としている。現在まで寄付で集まっているのは８億円に過ぎない。１２億円が不足している。定期借地の地代が、年間８０００万円あるので、これが２０年で１６億円で、寄付と合わせると式年遷宮の費用がまかなえることになる。

マンションの屋根は、日本瓦で環境に違和感がない。

定期借地は、ＭホームやＳハウス等の大手住宅メーカーから始まったが、現在は、ほとんどやっていない。この最大の理由は、大手のビジネスモデルが、既に時代遅れであることと、土地の仕込みも出来ず、ヤル気を無くしてしまったことによる。

つまり、この事業には、土地の仕入れと、販売のノウハウが確立されないと事業は出来ない。

これまで、当方もこの事業を勧めてきたが，成功した企業は、少ない。企業や担当者に事業化の熱意がないのと、この事業を推進する人材がいないことによる。山形市の企業は、完全なノウハウがあるので、申込みは常に８倍くらいとなっている。

「好きこそ、物の上手なれ」と言う言葉がある。この事業に惚れ込む人がいないと絶対成功しない。

ちなみに、神社の定期借地マンションは、これで５カ所くらいである。

販売を緻密にしないと、この事業は成功しない。

現在、我が国の空き家戸数８２０万戸。この問題を解決するために「空き家対策特別措置法」が施行される。１年以上、空き家になっている所有者に、自治体が「勧告」する。この勧告の意味は、空き家を、「売るか」「貸すか」「更地」にするかを迫るものである。崩壊の危険性のある建物については、勧告の上、自治体が、代執行により解体し、解体費を所有者に請求する。このように空家が増えた大きな原因の一つは、「小規模住宅の特例」により、６０坪までの土地の固定資産税が６分の１に軽減されているからである。６０坪以上は３分の１に軽減されている。従って解体して更地にすれば固定資産税が６倍になる。しかし、このような膨大な空き家を活用出来れば大きなビジネスにすることも可能である。そこで僕の考案した「空き家活用ビジネスモデル８パターン」を発表するセミナーを４月３日大阪市で開催する。

松江市を中心とする島根県では、定期借地権住宅が活発に行われている。既に４社が事業化に成功している。定借による注文住宅が約３００戸。８社連合による定借分譲住宅の１ヶ月のキャンペーン期間中に１万人が来場された。さらに郊外では、「定期借地権」と「所有権」選択制の分譲宅地が約２００区画分譲された。島根ではこのように、定期借地による高級住宅が多数分譲されているのに、隣の鳥取県での民間事業はゼロである。４月２４日（金）に松江市において、士業の先生方と不動産業者さんのための「定期借地権住宅」の研修を行い、５月３１日（日）には、地主さんを対象とした講演会を行う。講師は、もちろん西京建一である。す

出雲、松江は大好きなところで、帰りの二日目に出雲空港最終便まで、日御碕神社の食堂で、出雲蕎麦と栄螺の壺焼きを食べ、日本酒２合を飲み、陶然とする。これぞ、極楽、極楽。

◆「デザイン戸建貸家の販売促進研修のご案内」◆（社内研修４時間）

◎戸建貸家は供給数が少ないので大変な人気です。
周辺のアパート・賃貸マンションから続々と住み替えます。
ほとんど建築中に入居者が決定し、これまで入居者に困ったことはありません。
アパートや賃貸マンションでは、上下階と左右の騒音問題のトラブルが多く、プライバシーも完全ではありませんし、子育てのために庭付きでプライバシーが完全に確保できる戸建貸家が好まれるのです。どのプランにも、駐車スペースが２台分ありますので、このスペースを利用されて「家庭菜園」や「ガーディニング」や「大型犬」を飼われるケースもあります。
オーナーさんにとっても、高い目の家賃で貸すことができますので、都市部では５年から７年程度。地方では１０年程度で建築費を全額回収することができます。
建築主さんとの契約形態は、建築業であれば「請負契約」、宅建業であれば「建物売買契約」で契約できます。

◎当社３０年の販売促進のノウハウを全て提供します。
１．戸建貸家の販売促進の一式参考資料を提供いたします。
　　（参考プラン集パンフレット。２０坪。２２坪・２４坪・２７坪・３０坪計１８プラン集。外観デザイン・プラン集。内装仕上げサンプル集）
３０年の収支計算ソフト提供（土地有り客用。土地無し客用）。
２．戸建貸家の受注が増える効果的な販売促進のノウハウを提供いたします。
※当社取引先企業例では、ひとりの女性営業が年６０戸受注しています。
その理由は１現場最低２戸から最大１３戸現場になるからです。
この具体的な営業の仕方は、当社がコンサルしています。

◎上記について下記の通り４時間の営業研修を実施します。
■以下は戸建貸家の研修内容です。
１）営業手法の指導。個別営業の方法と紹介ルート拡大の方法。
２）改正、相続税で賃貸住宅を建築、経営するメリット。
３）オーナーの建築動機の数々。
家賃収入で豊かな暮らしをする。年金対策・節税対策・相続対策・所得税対策。
４）相続税、贈与税対策効果。相続税評価額は時価の２分の１に？
時価７,０００万円の賃貸住宅を非課税で贈与出来る？
５）家賃設定の計算方法。
６）地主さんへの効果的なアプローチツールの作り方。

◎一式プラン付き販売推進研修の実施。（貴社内で研修）
■研修費：上記の１．の資料及び４時間の営業研修付で１５万円（税別）
交通費別途。遠方の方は、割引パックでお伺いします。
通常の航空運賃の約半額程度にホテル付きです。

◎研修に使用する資料。
１．「戸建会社のニーズとメリット」　　１冊。
２．「改正、相続、贈与税テキスト」　　１冊。
３．戸建貸家のデザイン・プラン集。　 ２冊。
４．収支計算予測計算書。　　　 　　２種類。
５．カラーチラシ集。
６．ＤＶＤ「賃貸住宅経営の驚くべきメリット」（２枚組）

※資料は各原本を１通お送りいたしますので、必要部数コピーしてご使用ください。

◆研修講師　（貴社に出張）
土地活用ビジネスコンサルタント　　西京　建一
※プロフィール：http://www.property-art.co.jp/profile/

■この「デザイン戸建貸家販売促進社内研修」にお申し込みの方は、
社名・〒・代表者名・ご担当者名・所属、役職・電話・ＦＡＸ・Ｅメールご記入の上、
ＦＡＸ若しくはＥメールでお申込ください。
折り返し「研修申込書」をお送りいたしますので、捺印の上、弊社までＦＡＸでご返送ください。