★当社、発売の「税務調査の実態とその対応の仕方」ＤＶＤシリーズ。
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★このＤＶＤは、３名の元国税特別調査官。現有名税理士先生の解説に
よるもので、時間は各５０分ですが巻末の５分に３名の先生による
各テーマについて、ザックバランな座談会を収録しています。
テキストが約３０頁ついています。
（撮影カメラは、プロのカメラ３台で同時に撮影しています。画質は最高級です）

★価格は、各税込み１８,０００円。送料６００円。代引きでお送りいたします。

★３作以上お買い上げの方には３０％割引いたします。
１８，０００円×３作＝５４，０００円×７０％＝３７，８００円。

★送料は、注文数に関らず一律６００円です。
（１本でも６００円。１０本でも６００円です）

★このＤＶＤを社内でコピーされることは自由ですが、第三者に転売や
転貸することだけはお止めください。
会社の経理部社員の研修や、地主さんや家主さん、お医者さん等の
富裕層にレンタルしたり、商談の話題にしたり、コピーしてギフト
にすれば喜ばれます。商談の繋ぎのツールとしても活用できます。

★テーマ。
１．「個人への税務調査は、このようにして行われる」Ａ先生。
２．「医師に対する税務調査」Ｍ先生。
３．「続税、所得税調査の実態と対応の仕方」Ａ先生。
４．「法人への税務調査はこのようにして行われる」Ｓ先生。
５．「建設業への税務調査」Ｓ先生。
６．「製造業への税務調査」Ｓ先生。
７．「不動産業への税務調査」Ａ先生。
８．「現金業種の法人に対する税務調査」Ｍ先生。
９．「経費総論と国税不服申し立て制度の概要」Ｍ先生。
10.★番外編。
ドラマ形式（私も出演しています）俳優さんが約２０名出演。
タイトル「もう怖くない！税務調査の上手な受け方」５０分。テキスト無し。
価格、税込み１２,０００円。送料６００円。代引きでお送りいたします。
このＤＶＤはテキスト付２６,０００円で販売していたものですが、
テキストが品切れとなりＤＶＤのみとなります。
この作品は、当社、最大のヒット作品で税理士の先生だけで
２,５００名様ご購入いただきました。

★ご注文は、メールもしくはＦＡＸでお申込みください。
ＦＡＸ：０３?３４４４?７７５４

※メールは、当社ホームページのトップに掲載しております。
商品紹介コーナーには「お買い物篭」もつけています。
http://www.property-art.co.jp/04_videos/videos03.html
★プロパティ・アート株式会社。宛。
◎お問い合わせは、西京まで。０８０?１１５４?６３５３

★建築のマーケティングリサーチとは？
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この調査は、先ず、何故自社が受注できなかったのか？
通称「逃げ客調査」というものを実施する。
営業担当者が何故契約できなかったのかの原因を調査するものである。

１．サンプル数は、４００が理想的だが、少なくても良い。
アルバイト訪問による調査である。

２．会社のイメージ、信用度が影響しているのか？
イメージが良い。悪い。信用が置けない。ネットに悪口を書かれ
ていて、評判が悪い。代表者の評判が悪い。等の項目。

３．住宅のデザインが悪い。
外観や間取り、内装仕上げ、外構、工法に問題がある。
価格が高過ぎる。或いは安過ぎて問題がある。等。

４．営業マンの態度が悪い。営業マンに専門知識が欠けている。
プランや、見積価格を早く持ってこない。
営業マンの人柄に問題がある。打合せになかなか来ない等。

５．工事現場を見学したが、工事担当者の態度が悪い。
現場が汚い。工事のマナーが悪い。等。

★これらを集積し、分析する。
本格的な場合、クロス分析をして誤差を修正する。

★ここまでが、第一の作業である。
次に、分析結果のレポートを作成し、
?から?までの改善点を発見する。
それを経営幹部、各部署に改善点を報告させる。

★マーケティングリサーチとは、単なる調査ではなく、自社の欠点を発見し、
改善して、従来の「逃げ客」を契約客のする手法なのである。

◎見込み客リストのクリーニング。
１年に１回ほど、見込み客リストに電話して、その客が既に他社と契約
したのか、していないのか？を調査して、既に他社で契約した客はリス
トから除外する。
さらに、まだ建築していない客には、何故、まだ建築されないのか？
建築するとしたら、何時頃建築されるのか？建築されない理由は何故か？
を問い合わせる。場合によっては、営業担当者をチェンジする。

◎これらの業務を行うためには、優れたマーケッターが必要になる。
マーケッターは、単に問題点を発見するのではなく、改善点を見
つけることにある。
それが、次の新商品の開発や新規事業の発見に繋がるのである。

◎当社は、これまで約２０社のマーケティングリサーチを実施した。
受託から報告まで３ヶ月かかる。当方が受託して見事に成功したケースを紹介する。
その企業は、創業以来初めて赤字を出し、当社に依頼がきた。
調査と分析をして報告書と提案書を提出した。
その主な内容は次の通りである。
1）会社の本店ビルと支店ビルを改装して、オフイスの貸しビルにした。
これにより家賃収入が年５０億円になった。
これまでは贅沢にビルを会社のみ利用していたので、これをコンパクト
にして、余剰面積を貸しビルにしたのである。

2）賃貸管理会社を分離し、別会社とした。
今もこの賃貸管理会社は、全国に展開している。
社長には、本社事業部長に担当させた。

3）地域別の住宅プランを開発すること。

4）デザインの良い、完全企画住宅を開発した。

5）全国の営業社員８００人を数回に分けて僕が研修した。
テーマは、赤字に転落した原因は何処にあるのか？
それを改善するためには、どう、すべきかがテーマである。

●この方策により、この企業は３年後黒字企業になった。

★当社、発売の「税務調査の実態とその対応の仕方」ＤＶＤシリーズ。★このＤＶＤは、３名の元国税特別調査官。現有名税理士先生の解説によるもので、時間は各５０分ですが巻末の５分に３名の先生による各テーマについて、ザックバランな座談会を収録しています。テキストが約３０頁ついています。（撮影カメラは、プロのカメラ３台で同時に撮影しています。画質は最高級です）

★価格は、各税込み１８,０００円。送料６００円。代引きでお送りいたします。

★送料は、注文数に関らず一律６００円です。（１本でも６００円。１０本でも６００円です）

★このＤＶＤを社内でコピーされることは自由ですが、第三者に転売や転貸することだけはお止めください。地主さんや家主さん、お医者さん等の富裕層にレンタルしたり、商談の話題にしたり、コピーしてギフトにすれば喜ばれます。商談の繋ぎのツールとしても活用できます。

★テーマ。
?「個人への税務調査は、このようにして行われる」Ａ先生。
?「医師に対する税務調査」Ｍ先生。
?相続税、所得税調査の実態と対応の仕方」Ａ先生。
?「法人への税務調査はこのようにして行われる」Ｓ先生。
?「建設業への税務調査」Ｓ先生。
?「製造業への税務調査」Ｓ先生。
?「不動産業への税務調査」Ａ先生。
?「現金業種の法人に対する税務調査」Ｍ先生。
?「経費総論と国税不服申し立て制度の概要」Ｍ先生。

?★番外編。
ドラマ形式（私も出演しています）俳優さんが約２０名出演。
タイトル「もう怖くない！税務調査の上手な受け方」５０分。テキスト無し。
価格、税込み１２,０００円。送料６００円。代引きでお送りいたします。
このＤＶＤはテキスト付２６,０００円で販売していたものですが、テキストが品切れとなりＤＶＤのみとなります。この作品は、当社、最大のヒット作品で税理士の先生だけで２,５００名様ご購入いただきました。

★ご注文は、メールもしくはＦＡＸでお申込みください。
ＦＡＸ：０２?３４４４?７７５４

※メールは、当社ホームページのトップに掲載しております。
商品紹介コーナーには「お買い物篭」もつけています。
http://www.property-art.co.jp/04_videos/videos03.html
プロパティ・アート株式会社。宛。
お問い合わせは、西京まで。０８０?１１５４?６３５３

★電話相談無料。
★講師、西京貴社への出張相談。税別５万円＋交通費等実費別途。
★賃貸住宅の驚異的な受注方法をコンサル及び研修を承ります。
◎電話相談。無料。
◎研修前の講師西京貴社への出張訪問相談。１回税別５万円。交通費等実費別途。

当方の取引先で営業経験のない女性が一人で戸建て貸家を、年間６０棟?７０棟３年連続で受注されています。売り上は７億円前後になります。
多分男性営業だと年間１０棟前後しか受注出来ていないと思います。
この営業方法は、当方が指導したものです。具体的には以下の通りです。

１．戸建貸家の参考プランに付いてのアドバイスとコンサルティング。

２．デザイン住宅の外観について。平面図・立面図・側面図等の設計図面の作成について。
内装仕上げについて。明細見積書作成のアドバイス。施工方法と工事体制についてのアドバイス。これらは一式のアドバイスとコンサルティング。
プランは２０坪から３２坪までの１５プランぐらいが適正でしょう。貸家の売れ筋は２０坪から２４坪程度です。２７坪以上は、一般住宅として販売できます。沖縄でも当方がコンサルしています。

３．３０年収支予測書ソフトの提供。

４．見込み客の見つけ方。

５．プレデンテーションの方法。
1）外観パース。
2）１階と２回の平面図。
3）概算建築工事の見積書。
4）概算収支予測計算書。
以上の４枚だけです。

６．地主訪問の仕方。曜日を決めて一斉訪問いたします。

７．紹介ルートを創るための仕掛けとしての「資産活用倶楽部」の創設。
この仕組みは、税理士等の士業の先生方と不動産業者さん、管理業者さん等を組織化します。
ちなみに士業の先生方には、固定報酬はなく、業務依頼毎のギャランティ契約としています。
また、建築受注に繋がれば成功報酬を支払います。報酬は建築本体価格の４％です。
実際この企業の場合、税理士さんだけで２５名。他の先生を入れて約５０名参加していただきました。不動産と管理業は約５０社です。この中から、既に紹介で２５棟受注しました。
瓦屋さんも９棟紹介してくれました。

★賃貸住宅は、戸建貸家・アパート・メゾネット・賃貸マンション・サ高住・シェアハウス等、色々ありますが、小さい戸建住宅（２棟で約２,０００万円）から始めると大きな物が受注できるようになります。事実、この女性も３億円の賃貸マンションを受注しました。
★家賃の保証を心配されるオーナーさんには、当方が、最低家賃を保証する「経営代行方式」のシステムを創っていまのでご安心ください。オーナーさんが絶対破産しない仕組みを採用しています。
★さて、このような戸建貸家等の賃貸住宅は、建築業だけでなく、不動産業でも出来ます。不動産業の場合「請負契約」にしないで、建築確認と取って「売買契約」にすれば良いだけの話です。
★以上、これまでのコンサル一式とプランの提供等は、有料ですが、当方主宰の「土地活用・建築、不動産ビジネス研究会」にご入会いただくと特別割引価格で、ノウハウの全てを提供いたします。もちろん、会員にならなくてもお引き受けいたします。貴社の体制としては、最低女性営業１名（営業経験無で可。建築、不動産の素人さんでも可）設計担当１名（外注でも良い）工事担当者１名（外注でも良い）をご用意ください。販売指導は、当方にお任せください。

★工事の仕方が分からない場合、当方より大工さんを派遣します。また、完成までの工事もお引き受けいたします。
戸建て貸家の営業研修をお引き受けいたします。この研修には、ＤＶＤ「賃貸住宅経営の驚くべきメリット」２枚組（定価３６,０００円）を進呈します。
ご相談と研修。時間約４時間。

◎研修テキスト「戸建貸家のニーズとメリット」４０頁。
※収支予測計算書。見本。

◎研修費用１０万円（税別）交通費等の実費。遠方の方は、割引パックでお伺いしますので、飛行機代とホテル代をいれても通常費用の５０％から６０％の費用となります。（研修時間。午後１時より５時３０分まで）

◎テキストや資料は原本１通をお送りいたしますので、必要部数コピーしてご使用ください。
★お問い合わせは、西京まで。０８０?１１５４?６３５３
◎講師プロフィール： http://www.property-art.co.jp/profile/
◎ホームページ： http://www.property-art.co.jp

★研修前の講師西京、貴社への出張相談。１回。税別５万円。交通費等実費別途。

★当方は、以下のようなお困り事の相談に対して、解決方法をアドバイスしたり、
　ご提案や企画書を作成したり、事業完了までの企画と実務一式を承っています。
★お電話によるご相談は無料です。

１．売れ残った分譲住宅・分譲マンションの処分。
この解決方法は、分譲のスキームを変えます。
つまり、車の「残価方式」のようなもので、所有権から定期借地権にして、
土地代部分を１０％?３０％引きます。＋建築費が売買価格です。
特約で残りの土地代金を支払った時点で土地を所有権に変更します。
この時の土地の売買価格は、理論式で行います。
また、住宅を賃貸住宅にして、投資用として販売します。

２．賃貸住宅の空室問題の解決法。
これには３種類あります。
マンションは、区分建物にして、定期借地権マンションとして販売します。
権利金＋敷金＋建物代金が販売価格です。期間は６０年?７０年。
今、一つは空室を前払い「定期借家権」の契約とします。
さらに、この建物を投資用として販売します。
グロス利回りを７％以上にすると投資家が購入します。
木造や軽量鉄骨の場合、耐火仕様に変更すると区分建物にすることができます。

３．賃貸住宅のサブリースの問題点の解決。
各社が行っている「家賃保証方式」は、家賃の保証率を保証しているもので、
家賃、その物を保証しているものではありません。
このような保証方式は、何年か毎に家賃が下げられます。
当方推奨している保証方式は、最低家賃額を保証し、経営を代行する方式です。
１２月に閉めて残余の家賃があれば、オーナーが８０％。
代行会社が２０％の割合で家賃をシェアします。

４．建築条件付宅地販売。
これは大手住宅メーカーも下手です。
僕らは、この方式で申込み３倍から８倍で売ることができます。
その秘訣は、つまり、その宅地にどのような建物が建築できるかを完全に
「視覚化」をしなければ売れないのです。
建築条件付きは、宅建業と建築業が同資本でないと出来ない。
従って、宅建業のみの場合は、「推奨プラン方式」か、確認後の建物売買とします。

５．個人、企業、宗教法人の遊休地の土地活用。
来年から休耕田の固定資産税が１.８倍に引き上げられます。
休耕田の面積は、栃木県の面積分あります。
さらに２０２２年には、生産緑地の営農義務が解除されます。
その面積は東京都だけで１,０００万坪。全国では、１億坪ぐらいあります。
この内宅地される面積は約４割の４千万坪と予測されます。
また、企業の遊休地も海外に生産を移したので、広大な遊休地があります。
ある企業さんから相談を受けたのですが、その企業さんの遊休地は１００万坪
ありました。
こういった企業は、また生産地を日本に戻すことを考えているので売却しません。
土地活用を考えています。
先ほどの１００万坪の企業は、一部を定期借地権マンション用地としました。
また、寺社の土地活用も活発で、神社や寺が、定期借地権活用されました。
報道されたように京都の下賀茂神社が定期借地権マンションで賃貸します。
年間の地代が８千万で、２０年毎の式年遷宮の２０億円の費用がほぼ賄えます。
町田市のお寺は中学校に貸していましたが統廃合により２,６００坪の土地が
戻ってきかましたので、ここに定期借地権住宅２７戸。アパート３棟。
駐車場３０台の土地活用をされました。

６．「所有権」「定期借地権」選択制宅地販売。
この方式は、当社で最大２００区画を手掛けた。
面白いことに、土地の単価が坪１０万円と安いのに、何故か「定期借地」に
すると売れる場合が多い。
もちろん「建築条件付」にする。権利金方式を採用し、その金額と地代を決めます。

７．上記外相談。
地主、家主さんへの個別相談。
賃貸住宅の受注・不動産売買成立・定期借地権の受託等の商談代行。
これら事業の成功の秘訣は、地主、家主さんの親子で貴社に来てもらうのがコツです。
訪問はあまり効果ありません。当方の説得の時間は約２時間。
これにより賃貸住宅等の建築物を貴社が受注、若しくは販売された時のみ、
当方への成功報酬は、建築本体価格の２％。
不動産売買の場合は、貴社の売買手数料の２０％。
定期借地の土地受託の場合は、路線価の３％を報酬としていただきます。

★これらの事業は、販売前に記者発表すれば効果的です。
新聞社・テレビ局・地元情報誌・地方議員・その地の有力者を集めて発表します。
この方法で１3宅地の建築条件付住宅の９宅地の申込みを取ったケースもあります。
マスコミリリースを代行する会社もありますが、彼らはメールを打つだけで効果はゼロです。お知らせは、あくまでお手紙で丁寧にしないと効果はありません。

★当方の業務受託。
以上の事業の企画。契約書作成。重要事項説明書の作成。販売資料（物件概要・パンフレット・折り込みチラシ等）の作成。販売広報と広告の実施まで承っております。
広告や印刷は貴社指定会社で行ってください。
当方の制作は、デザインから版下までです。

★分譲の場合の当方の販売促進の手法（メディアミックス）以下の手法より選択してください。
1）マスコミに対する広報活動。ニュースリリースの郵送と記者発表。
2）地元有力新聞への広告掲載。
3）プスティング（アパート・賃貸マンション・社宅等）
4）地元不動産業者さんへの見学会と説明会の開催（手数料割増）
★貴社の工法。自社ホームページ掲載。ネットへの広告等。

◎以上の電話相談は無料。
◎当方出張相談は１日１回（時間無制限）につき、一般税別１２万円。
当方研究会会員８万円＋交通費、宿泊費等の実費。
現地を拝見の上、解決方法をアドバイスいたします。
ご相談は西京まで。０８０?１１５４?６３５３