◎来年１月より相続税が４０％に上り、消費税が１０月より１０％に上昇する
予定です。消費税が上がれば、建築着工数も大幅に下落しますが、相続税
の上昇は、ビジネスチャンスにもなります。
いずれにしても、貴社のビジネス形態を変化させないと、経営が難しくなりま
す。
この研修は、貴社に新しいビジネスモデルを導入し、貴社を発展させるため
のものです。

★研修の内容★
１．相続法と相続税、遺産分割協議書の基礎知識と注意点。
「争続」にならない相続対策。

２．納税の順位。
?現金。?公社債。?株式（自社株含む）。?動産（書画、骨董）。
?不動産所有権物納。?底地物納。?延納。　※「延納地獄」「物納天
国」の意味。

３．贈与税の基礎知識と贈与税の活用。
?贈与税特別控除。?相続時精算制度。※時価７,０００万円の賃貸住
宅贈与が非課税に？　?配偶者住宅資金贈与。?負担付贈与。?民事
信託。?子や孫に対する住宅資金贈与。?〃教育資金贈与等。

４．遺言書の種類と特徴と注意点。
?私文書によるもの（裁判所検認）。?公正証書。?遺言信託等。

５．業界別のビジネスモデル。
１）注文住宅業界。
?住宅賃貸併用住宅の開発。
（賃貸の家賃で住宅のローンも返済できる。）
?定期借地権による高級注文住宅の開発。
（坪７０万円?１棟３,０００万円以上。当社例では最高９,０００万円）
?夫婦のみの小規模住宅の開発。（１５坪前後）

２）土地活用事業。
?戸建貸家※女性一人営業で年６０棟受注する営業手法。
?併用住宅。
?木造アパート。
?賃貸マンション等。※建築により評価額が時価の２分１に下がる？
ローンの残債が相続税より控除される。
?定期借地権分譲マンション。
※土地所有権マンションに比して、５０％?７０％の価格で販売。
?２４条定期借地権の賃貸マンション。
※権利金と区分建物との交換。権利金と前払い家賃の定期借家権
との交換。３０?４５年経過後に建物を地主に譲渡（譲渡代金は
自由設定）

３）不動産業界。
?仲介売買から土地活用コンサルへの転進。
コンサルの報酬に規定はありません。当社取り引き先不動産業者さ
んの中には、当社の研修を受けて、コンサル報酬を１０年で３億円以
上稼がれた方が、数社あります。不動産の法定手数料だけではやっ
ていけなくなります。
?相続税納付の事前対策で、土地測量、境界確定、隣地地主同意を取
り、申告に備え「販売代理契約」を結び、不動産売買につなげます。
代理手数料は、６％です。税理士、司法書士、土地家屋調査士、不
動産鑑定士の先生方と提携して進めます。

★当社が開発した新しいビジネスモデルのご紹介。★
１．地主、家主さんを囲い込み。士業の先生方を固定費０円で組織化する。
＜資産活用倶楽部＞システム。全国で既に３０社様採用済み。
企画から創設まで２?３ヶ月で完成。
企画からオープンまで当社が一式コンサルいたします。

２．全く新しい、賃貸住宅の「家賃保証」システム。
すべての保証会社は、家賃の保証率を保証するのみで、家賃額を保証
するものではありません。既存の保証会社ではトラブルが続発しており、
「サブリースによる被害者同盟」も出来ています。
当社のシステムは、家主が経営破綻しない仕組みで、同時に保証会社
のリスクも、ほとんどありません。

３．「定期借家権」の新しいビジネスモデル。
再契約型で、家賃を割引し、さらにオーナーさんにもメリットのある仕組
みです。

４．消費税対策ビジネスモデル。
消費税が上がっても受注が減らないビジネスモデルとは？

以上による社員研修をお引き受けいたします。
以上は研修の目録ですので、不要なものはカットしていただき、追加されたい研修内容があれば、可能な限り追加いたします。

■研修時間：７時間?８時間（１日研修）
■研修費用：３０万円（税別・交通費別・宿泊費別）
※上記には、資料一式費用を含みます。ご遠方の方は、割引パックを
利用しますので、通常の交通費の半額程度となります。

※社内研修であれば、研修資料原本をお送りいたしますので、必要部数
コピーしてご使用ください。

※東京に来られる場合は、３名様まで上記費用で。
４名様より１名増す毎に１万円（税別）増しとなります。昼食付です。

※研修実施日は、お打合せの上。
※研修費用は、実施日の５日前までの前払いとなります。
■上記研修お申込みの方は、メールもしくはＦＡＸで。
※折り返し「お見積書兼ご発注書」をお送りいたします。
★会社名、住所〒、代表者名、ご担当者名、所属、役職、電話、ＦＡＸ番号
をご記入の上、お申込みください。

※なお、事前のご相談やビジネスのご相談の電話は、無料です。
出張の場合の事前相談は、５万円（税別）＋交通費となります。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　以上。

■２種類の「相続対策を見すえた土地活用ビジネス」研修■（講師出張による）
? ４時間コース研修。
?８時間「土地活用コンサルタント技能士」養成講座研修。―――――――――――――――――――――――――――――――
●これからの建築業、不動産業は「土地活用ビジネス」に進出しないと生き残れない？

◎その理由は、全国の空き家数８２０万戸。平均の空質率１７％。
少子、高齢化により３０年後の空室率は４０％になることが予測されています。
最近の統計でも、注文住宅の着工数が１０％減。分譲住宅、分譲マンションが３０％減となっています。
その中でも地主の土地活用による賃貸住宅は、２％のプラスとなっています。
さらに来年１０月に消費税が１０％に引き上げられると、建築も不動産取引も、現在の７０％に縮小すると考えられます。

◎しかし、来年１月より、相続税が、引き上げられますので、この相続対策として、自分の土地を活用することにより、相続税評価額を引き下げ、限りなく、相続税の支払いをゼロ近くにする対策が求められます。
地主さんには悪いですが、我々業界にとっては、「千載一遇」のチャンスだと言えるのです。

■以下の「相続対策を見すえた土地活用ビジネス研修」は、講師出張によるものです。

?? 半日４時間コースと、?１日８時間コースに分かれます。

?の４時間研修は、ガイダンス的なもので、?の８時間研修は「プロコンサルタント技能士養成研修」となるもので、１日研修の受講者全員に、当.社団法人より「土地活用コンサルタント技能士」の資格を交付いたします。

■「相続対策を見すえた土地活用ビジネス研修」の概要。
１．改正、相続、贈与税の概要。
　　１２月までの基礎控除が、５,０００万円から３,０００万円に引き下げられ、一人当たり控除が１,０００万円から６００万円に引き下げられます。
これにより、納税者は、現在の２４,０００人から、５万人以上になると予測されます。「小規模住宅の特例」の面積が拡大されるが、８０％控除は厳密に調査される。

２．土地活用による、相続対策とは、何か？
?土地建物の評価額の引き下げ。賃貸住宅の場合は？提起借地の底地評価減は？
?死亡する３年前に、負債を作り、相続、遺贈、生前贈与する。
?相続時精算制度を活用して、土地、建物を特定の相続人に贈与する。
来年からは、祖父母から孫に直接贈与できるようになる。
不動産で贈与すれば、時価の倍額が贈与できる？
さらには、同族法人との「不動産信託」制度の活用のメリット。

３．地主さんの土地活用の種々の動機と目的とは何か？そのパターンを知る。

４．土地活用の種類とは？
?? 建築する土地活用。賃貸住宅（戸建貸家・アパート・賃貸マンション、サ・高住等）。
?建築しない土地活用。
貸地（普通借地権３０年以上。２２条一般定期借地権５０年以上。２３条事業用借地権最大５０年まで。２４条建物譲渡特約付借地権３０年以上。）
以上の借地権の固定資産税、相続税の評価額は？
?土地売買。１０ヵ月後の申告に備えて、土地の実測、境界明示、隣地同意書をとり、売買代理委任を引き受ける（手数料上限６％）。

５．賃貸住宅の新しいビジネスモデルとは?

６．土地活用ビジネスの具体的な進め方。
?各種の地主集客方法。?賃貸住宅受注の方法。

７．定期借地権住宅土地の受託方法と定期借地注文住宅、分譲住宅、分譲マンション等の販売方法。

★出張講師、西京　建一★
◎土地活・建不動産ビジネスコンサルタント　西 京　建 一
※一般社団法人 日本土地活用事業普及振興支援機構　理事長。
＜土地活用・建築、不動産ビジネス研究会＞　代表。
プロパティ・アート株式会社　代表。
全国約８,０００社以上に対し、研修や講演を実施。
☆詳細プロフィール：http://www.property-art.co.jp/profile/

■研修費用：?半日４時間コース。資料提供含む。１５万円（税別）
?１日８時間「土地活用コンサルタント技能士」養成研修講座
３０万円（税別）。交通費・宿泊費別途。

■研修に用いるテキスト資料??共通。
?? 改正、相続、贈与税テキスト（Ａ４版 約４０頁）。
?? 賃貸住宅経営テキスト（Ａ版 約３０頁）。
?? 定期借地権の真髄テキスト（Ａ４版 約４０頁）。
?? 戸建貸家３０年の収支計算書。
?? 具体的な営業方法とクロージングの手法。
?? 各種の地主集客文案集多数。
?? 具体的なカラーチラシ集多数（戸建貸家・賃貸マンション・定期借地の注文住宅、分譲住宅、分譲マンション等。

■? ?の「土地活用ビジネスコンサルタント技能士養成講座」研修の追加資料。
前記???に加えて、?賃貸マンションの３種類のプレデンテーションツール見本（外観パース、平面図、概算工事見積書、概算収支計算書）。?定期借地権地主さんへの提案書と計算書サンプル（最長９０年）。?２２条、２３条、２４条契約書サンプル。?定期借地の登記例。?公正証書例。?銀行融資の概要とスキーム。

※上記??の研修を選んでいただき、実施日をお打合せの上に研修実施日が決定されてから、上記?もしくは?の研修資料の各原本を１通お送りいたしますので、必要部数コピーしてご使用ください。
尚、東京での研修ご希望の方は、?については、５名様まで２０万円（税別）。
?については、３名様まで３０万円（税別）でお引き受けいたします。
東京での研修は、資料一式と?については、昼食付となります。

研修お申込後、当社より、お見積書とご発注書をお送りいたしますので、ご捺印の上、当社まで、ＦＡＸもしくはメールでご返送ください。
研修費用は、実施日の５日前の前払いとなりますことをご了承ください。

◎研修お申込の方は、?の研修と?の研修のご希望研修をご記入の上、社名・代表者名・ご住所〒・お申込者名・所属、役職、受講者数・電話・ＦＡＸ・Ｅ-mailご記入の上、お申込み下さい。

■講師出張による、研修及び営業指導承ります。■

●講師：土地活用・建築、不動産ビジネスコンサルタント　西 京　建 一

★以下の研修及び営業指導の１回当たり４時間の受講費は、一部を除いて１５万円（税別）交通費別途。宿泊必要な場合は、宿泊費別途。（ご遠方の方は、パックを利用しますので、通常の交通費、宿泊費の約半額割引を利用いたします。但し、実施日の１０日前までにお申込みください。）

★ ４時間コースは、?午後１時３０分?５時３０分。?午前９時３０分?午後１時３０分となりますので??をいずれかを選択してください。（午前のコースは、講師前日泊となります。）

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１．戸建貸家の研修と事業化指導。
◎戸建貸家は、郊外や地方では大人気です。
その理由は、賃貸の内、新築戸建は１,０００分の２程度で絶対的に供給が不足しています。ほとんどの場合、建築中から入居者が決まります。
当社取引先の埼玉の会社様は、営業経験のない２級建築士の女性が、年６０棟?７０棟受注しています。
その理由は、１現場最低２棟から最大１３棟建築されることにあります。
この企業の営業の仕組みや具体的な営業指導は、当社が担当しました。

?戸建貸家の入居者。
これまでアパートや賃貸マンションに住んでいた人たちが、戸建貸家に住み替えます。共同住宅では、上下や横の騒音問題があり、トラブルとなることが多々あり、また、プライバシーも完全ではなく、子育てのために庭付きの家が欲しいのです。
さらに戸建貸家には、２台分の駐車スペースを取りますので、ここをガーデニングや、大型犬の小屋にする方もいます。
地主さんの表面利回りは、地方で７％?１０％。都市部では１５％?２０％です。
?戸建のプラン。
売れ筋は、２０坪と２２坪。３ＤＫ２階建てです。２７坪?３０坪は、貸家でも注文住宅でも販売できます。
?工事原価と粗利益。
工事原価（実行予算）×粗利益率（内掛け）×販売管理費＝受注額の計算。他に外構費・確認費用・保険・登記・屋根ソーラー等のオプションの金額。

1）戸建貸家の家賃設定の方法。
新築賃貸マンション家賃をベースにして割り増し。
2）戸建貸家建築の地主募集方法と、営業アプローチ及び、
プレゼンテーションの具体的な方法。
3）戸建貸家３０年の収支計算書の作り方。
4）４種類の利回りの計算方法。
5）３０年後に入居者付で、建物を地主にプレゼントする。
定期借地２４条の方法。

●この研修、営業指導に添付する資料。
?テキスト「戸建貸家のニーズとメリット」Ａ４版・約４０ページ１冊。
?３０年の収支計算書。サンプル。
?戸建貸家の参考デザイン集（外観・平面図等）。
?戸建貸家、他社の事例。カラーチラシ等。
※テキストは必要部数コピーしてご使用ください。

★（開催日時は、お打ち合わせの上）

来年から相続税が上がるから、
税理士業界や不動産、建築業界は「相続対策フィーバー」となっている。
しかし、それをビジネスにする方法には、意外と疎い。
相続対策とは、二次相続を考えた納税対策である。
金納、公社債、株、動産（書画、骨董）不動産物納、底地物納の順である。
延納は止めた方がいい。利子税、延滞税が多額にかかる。
我々の世界では、「物納天国」「延納地獄」とも言う。
相続税をゼロ円にするのは、それほど難しいことではない。
相続財産額と同額の負債をつくればいいだけの話。
ただし死亡の３年前までに対策をしなければならない。
問題は、相続税等の資産税に詳しい税理士の先生は
１００人に１人しかいないと言われている。

●住宅不況に強い「木造戸建貸家の社員研修と営業指導」お引き受けいたします。

◎建築統計も注文住宅と分譲住宅、分譲マンションが下落していますが、「賃貸住宅」のみが前年比２％増加しています（年間約３５万戸）。
この要因は以下の通りです。
１．地主さんの年金対策。老後資金の確保。
２．相続対策。評価額が約５０％に下がります。借金分が財産よりマイナスされます。
３．節税対策。原価消却で建築費用が全額経費になります。固定資産税が６分の１になります。建築の金利は全額経費です。青色申告で最大６５万円の控除が受けられます。
４．同族法人は経営すれば所得分散されます。
５．戸建貸家の供給は１０００分の３程度しかないので、建築中に入居者がつきます。
６．利回りは、最低７％から都市部では２０％です。
７．建築費用は５年から７年で回収できます。
８．鉄筋コンクリートに比べて建築費は２分の１で済みます。
９．建築の適地は、周辺にアパートや賃貸マンションが建っている地域です。
何故なら、戸建は、音の問題の解決。プライバシーの確保。子育てに適しているから、家賃が高くとも住み替えます。（アパマン家の１２０％から１３０％が相場）建築工事の期間は基礎から竣工まで３ヶ月です（突貫工事だと２ヶ月）。

10.「戸建貸家の社員研修と営業指導」に出張。
※当社のクライアントの埼玉の企業様は、営業経験のない女性が一人で年間７０棟受注しています。何故なら１現場最低２戸（土地面積５０坪前後）最高１３戸建築されるからです。この企業の営業指導は当方が行っています。こちらの企業の営業さんは、全て３名の女性です。（男性営業のトップクラスは年２４戸程度です）累計では７００戸の企業もあります。

11.研修の内容と営業指導の内容。
?建築動機と戸建貸家のメリットをテキスト（約３０頁）で説明いたします。
?具体的な営業方法を指導いたします。
?戸建貸家の参考プラン（２０坪から３０坪。２３プランの資料（デザイン・平面図等）を提供いたします。（売れ筋は２０坪から２２坪です）
?各種利回りと計算の仕方。表面利回り。実質利回り。金利格差利回り。
純利回り（純利益）。
?収支予測計算書の作成方法を指導いたします。
?地主集客の方法とプレデンテーションの仕方の具体的指導をいたします。　　?広告チラシの制作のポイントを指導いたします。
?質疑応答。ディスカッション。
?研修時間は、午後から４時間程度です。
?研修費用は上記の資料提供を含んで１０万円（税別）です。
交通費が別途になります。遠方の方は、１週間以上前にお申込頂けれ、　　 　安いチケットが取れます（通常料金の半額程度）

12.戸建のフランチャイズに入れば、１５０万円から６００万円の加盟金を取られます。?ブランドも思うように付けられません。　 ブランドは貴社のブランドをつければ良いのです。

◎なお、建築業は「請負契約」ですが、不動産業の方は、確認申請後「建物売買契約」とすれば良いのです。

◎さらに、ご依頼があれば、地主さんに対する交渉、営業代行をお引き受けいたします。この場合は、出張コンサル費１回につき３万円（税別・交通費別）成功報酬は建築費の２％です。１組２時間。午後から夕方までなら２組。翌日コースは、２万円（税別）＋で午前２組。午後２組対応できます(午後５時終了）地主さん・家主さんを会社に来てもらうのが、契約率が飛躍的に高くなります。こちらが訪問すると集中して話を聞いてくれず、散漫な世間話のようになってしまい、ほとんどまとまりません。

◎上記の研修を希望される方は、電話・ＦＡＸ・メールでお申込ください。
日時お打合せの上、実施日を定めるものといたします。
資料原本１通をお送りいたしますので必要部数コピーしてご使用ください。

●それでは、よろしくお願いいたします。
この戸建は高層地域以外なら、何処でも建築できます。営業は、むしろ女性が向いています（特に建築学科を卒業した）。地主相手ですから、深夜営業や休日営業の必要がないからです。地主も女性営業を好みます。戸建貸家だけで年商１０億円程度にすることは難しくありません。ゼロから初めて３年で１０億円の売上になります。注文住宅や分譲住宅は、来年の消費税増税で激減します。おそらく４０％ぐらい落ち込むと考えています。
戸建貸家や定期借地権住宅は、不況に強い事業です。是非、ご検討ください！！　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　以上。