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（５０分）を進呈いたします。　★先着お申込み２０社様限り。
◆末尾に、これまで当方がコンサルや研修やマニュアル制作を担当した主な企業名と、
当方のプロフィールを記載いたします。（備忘録を兼ねて）
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１．女性一人で年間６０戸の戸建貸家を売る方法。
営業体験のない女性に営業方法の実践を教えます。
女性の年齢は２０歳代から４０歳代まで。
建築、土地活用の素人を売れるように、当方が教育します。
女性営業は残業無し。休祭日は、暦通りにしないと成功しません。

２．オーナーの賃貸マンション、アパート、貸家等の賃貸住宅経営で
相続税をゼロ円にする３つの方法。

３．全く新しい概念によるシェアハウス。
貴社のイメージされているシェアハウスと全く異なるものです。
入居者殺到！　地方でも可能です。
空家・古アパート、古マンション、社員寮もこれで再生できます。

４．アパートの１部屋を販売する方法。（木造と軽量鉄骨）

５．賃貸マンション、アパートの空室を売る方法。

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７．消費税が１０％になっても建築受注が落ちない方法。

８．事務所の１室を販売する方法。

９．貸主も借主もリスクのない「経営代行による、新、家賃保証方式」の仕組み。
※従来の「借り上げ・家賃保証」のケースでは地主破産が増加しています。

10．定期借地で地主が１円も出さないで、賃貸住宅を手に入れる方法。

11．６,０００万円の賃貸住宅を贈与しても贈与税がゼロ円になる方法。

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大手も出来ないノウハウを教えます。

13．相続対策で不動産売買を増やす事前対策の方法。

14．中古住宅再生販売で成功する条件と価格設定。

15．紹介受注を何倍にもする手法。
士業の先生方、不動産業者、管理業者、下職を「特約店」「紹介店」にする
具体的手法。これまでの最高。１社より年２６棟を紹介受注。

16．定借住宅、マンションで県下ナンバーワン企業になる方法。
３,０００万円から９,０００万円の住宅。
最大の供給地は、浜松から東三河。西三河。山形。島根の地域です。
１,０００戸以上事業化している企業は３社あります。
これらの企業の土地管理手数料は年間１,０００万円以上です。
×５０年で５億円になります。

◎講師が出張して、成功する具体的な方法を教えます。
上記のテーマから貴社の興味あるテーマを選択してください。
１回１０万円（税別・交通費別）。時間４時間程度。
遠方の方には、割引パックでお伺いしますので、ビジネスホテル代を含んで
通常料金の約５０％前後の費用です。

★当日の録音、録画自由です。

※研修コース。
?午前９時３０分?１２時３０分。昼食。１３時３０分?１５時３０分まで。
（講師前日泊）
?午後１時?午後６時まで。（講師当日泊）

★新しいビジネスモデルで何千万円、何億円儲かるのだから１０万円は安いものです。

★事前の電話打合せ歓迎講師。西京携帯：080-1154-6353
社）土地活用事業支援機構　理事長。
「土地活用・建築、不動産ビジネス研究会」代表。
プロパティ・アート株式会社　　代表取締役
〒141-0021東京都品川区上大崎３?６?１

※過去２５年間に、当方のコンサルや研修やマニュアル制作を受託した主な企業名。
ミサワホーム・住友林業・住友不動産・三井ホーム・大和ハウス・積水ハウス
・積水ハイム・パナホーム・三菱地所・野村不動産・Ｓ×Ｌ（旧.小堀住研）
・東急不動産・東急ホーム・大東建託・大成建設・大成ユーレック・清水建設
・トヨタ自動車住宅事業部・トヨタホーム。等。
計３,０００社。

※講演聴講企業。延べ８,０００社以上。

◎西京　建一。プロフィール
弁護士事務所３年、司法書士事務所５年勤務後、３０才の時、
企画、コンサル会社創業。「プレハブ住宅普及研究会」主宰。
「住宅産業センター」代表。「住宅総合展示場」企画運営。
「建設事業協同組合」理事長。
「全国建設業協同組合連合会」理事、金融委員を経て、
現在、一般社団法人「日本土地活用事業支援機構　」理事長。
「土地活用・建築、不動産ビジネス研究会」代表。
「プロパティ・アート株式会社」代表取締役。
「土地活用資産活用倶楽部〉本部主宰。

◎多数のマニュアルを刊行。
「コーポラティブ住宅マニュアル」「定期借地権ビジネスマニュアル」
「賃貸住宅経営マニュアル」「戸建デザイン住宅貸家マニュアル」
「住宅営業担当者マニュアル」ＤＶＤ約３０作制作発売。
住宅新報の「論壇コーナー」に論文多数掲載。
その他、日経新聞、日経産業新聞、賃貸住宅新聞等に掲載される。
テレビ取材は、朝日テレビ・ＴＢＳテレビ・東京テレビ等で取材、紹介される。
奈良県出身。

●「人の行かない裏山に道あり、花の山」

●究極の土地活用は、定期借地権ビジネス。
●講演と社員研修のご案内。

★世界の土地は、リースの時代に！
イギリス最長９００年。ハワイは７０年?９０年。中国全土は７０年。エチオピア
４０年。日本５０年以上?最長なんと１千年が２カ所。イギリスを抜いた！

★日本でも土地の流動性を高めるために、平成２４年８月１日に施行された国の
政策であります。

★土地の価値は「利用権にある」のであって、「所有権にあるのではない」。
地主さんも約７０年で土地代相当額の固都税を支払うので、地主さんも、広義
的には地主さんも「借地人」さんです。

●定期借地のシナジー効果（相乗効果）周辺の建て替え住宅が受注できる。
一時金で地主さんが、賃貸住宅を建てる。一部土地の売却が発生する。
管理手数料が５０年以上入って来ます。

★定期借地権住宅（注文住宅・分譲住宅・賃貸マンション・戸建貸家を含む。
札幌市・盛岡市・仙台市・首都圏（特に横浜市。東京都では町田市が多い）
静岡県（御殿場・裾野・静岡（特に浜松市・磐田市）愛知県（東三河・西三河で
約２０社が手掛ける）岐阜市・大阪は、岸和田のＦ住宅さんのみが松原市と
門真市で定期借地分譲マンション。
地元企業は、ほとんどやっていません。大手のＭホームが堺市で１４戸分譲。
京都府乙訓市・加古川市・大河内町・松江市。この他の地域ではほとんどやっ
ていない。

■当方クライアントの多彩な定期借地権活用ビジネスで事業化したケーススタディ。
以下のケースは、当方が下記の事業の入り口から出口までをコンサルして事業
化したケースです。

「定期借地権・注文住宅分野」
１．大手住宅メーカーのＭホームの場合、当方が事業マニュアルと社員研修、地主
さんへの普及活動を担当しました。Ｍホームさんは、主に戸建注文住宅です。
累計戸数は１２,０００戸ぐらい。最大は神戸北農協とタイアップした１２０区
画の注文住宅。最高は芦屋の高級住宅地で１３区画（１区画３００坪）保証金
３,０００万円。月地代１５万円から。超有名な女性デザイナーが住んでおられ
ます。期間は７０年。
２．山形市のＵ社さん。戸建注文住宅３,５００万円?最高９,０００万円。クリニッ
ク（敷地内にクリニック、調剤薬局、医者の自宅）３か所。
1敷地の面積３００坪。１ケ所の建築費１億５,０００万円。周辺建て替え効果で、
大手を抜いて注文住宅県下ナンバーワンとなりました。
ここでの仕組みは、私が提案した「資産活用倶楽部」を創設したことにあります。
士業の先生方２５名。不動産業者１２０社を組織。ここからの紹介が１００％で
す。※土地の所有権価格。坪１０万円から３０万円。
３．浜松市のＩ建設。
４．知多市のＩホーム。
この両社は、戸建注文住宅累計約８００戸。
地主さんからの土地管理手数料が年間約１０００万円です。×５０年ですから
計５億円の管理手数料となります。※土地の所有権価格。２０万円?３０万円。
５．松江市不動産業のＨ社。
注文住宅約１００戸。分譲住宅８戸ですが、１ヶ月のキャンペーン期間に１万
人集めました。これは地元のマスコミや、様々なイベントを企画したからです。
１社に付き１戸で、８社連合で行いました。敷地面積１００坪。床面積５０坪
の建売。２,２００万円?３２００万円が分譲価格です。
※土地の所有権価格。１０万円?２０万円。

★「定期借地権・分譲関係」
１．兵庫県の人口５,０００人の村で、２,８００万円?３,２００万円の分譲マンシ
ョン。山奥なのに申込みが８倍となりました。
この村では、戸建住宅２０区画も分譲しました。
２．宮城県で２６戸の建売住宅を、定期借地にして販売。
土地については、車の「残価方式」を採用。この手法は島根県の１２０区画分
についても分譲。

★「売り建て式分譲住宅」
この例は、当方のコンサルではないが、知り合いのＳ社が横浜で約５００戸分譲
した。建築確認を全戸取り、モデルハウスを２?３棟建築して、分譲する手法で
ある。分譲価格は建築費のみで４,０００万円前後である。
分譲マンションも１０棟ほど分譲されている。

★「定期借地権・賃貸住宅」
１．静岡県のＫ社。６階建ての賃貸マンションを計４か所で事業化。
建築費計１３億円。これは２４条特約で４５年後、このマンションを地主さん
に譲渡します。
さらにヒネッテいるのは、地主さんに支払う権利金と「区分建物」との交換。
さらにヒネッテ、権利金と等価の「定期借家権」との交換をします。
つまり、地主さんは、資金不要で建物の所有権と利用権が得られるのです。
２．香川県丸亀市で戸建貸家２戸を販売。２４条特約。
３０年後入居者付きで地主さんに無償譲渡。販売価格１,８００万円。
利回り年１２％程度。これだけでは儲からなかったが、この戸建貸家を見た水
産会社が１２戸の戸建貸家を注文してくれた。
※土地の所有権価格２０万円前後。戸建貸家１戸。約１,０００万円。

★「賃貸マンションの空室を定期借地で販売」
小田原市の賃貸マンションの空室８戸を定期借地権分譲マンションにして販売。
（横浜市でも賃貸空室１２戸をこれで完売）

★「定期借地の分譲マンションの残戸数５戸を賃貸にして投資用として販売」
岐阜市のＳ社。５戸を賃貸にして投資用として販売。利回り年７.５％ぐらい。
買われたのは、ほとんどお医者さんです。

★これから都市部では、「シェアハウス」が激増します。

★企業の販売土地、建物の売れ残りを定借で処分。
これは、当方も某大手企業の販売土地の売れ残りを定期借地で処分した。
売らないから損失がでない。５０年以上の定期借地だから誰の責任問題も起きな
い。金利がかかっているとしたら、その分を地代にすれば良いのである。

★このように、定期借地権ビジネスは、色々な多様なビジネスにすることができ、
周辺建て替え注文の受注（岡崎市では２か月に１２戸の建て替え住宅を受注）や、
賃貸住宅との併合建築とか、多用な、建築、不動産ビジネスモデルが展開できる
のです。
これを事業化するデメリットは、何もありません。
出来ない企業は、度胸がないだけのことです。
「未知に踏み出さないと道は出来ません」

★次、お金の話です。（笑）
１．講演（２Ｈ?４Ｈ程度）資料含む。２０万円。（会員企業は１５万円）
※講演資料。改正、相続、贈与税テキスト、定期借地権活用テキスト、事例カラ
ーチラシ集多数。地主集客文案例多数、添付します。
２．研修（８Ｈ?）膨大な資料含む。４０万円。（会員企業は３０万円）
※研修資料。上記の資料に加えて、２２条、２３条、２４条、定期借地分譲マン
ション契約書サンプル。地主さんに対する「企画提案書・兼計算書」（一時金
・地代・固都税・相続税計算書)最長９０年計算のソフトを付けます。
（これは１８万円で市販しているソフトです。）
３．「資産活用倶楽部」創設から運営までのコンサル費。５０万円。
（会員企業は４０万円）消費税・交通費、宿泊費別途。
当方の「〇〇資産活用倶楽部」文書見本ソフトだけなら４５,０００円（税別）
のみでお求めいただけます。
創設と創設後の当方のコンサルを受けたい方は、一式４０万円となりますが、
文書見本ソフトだけなら４５,０００円です。（各税別）

★「マニュアル・ＤＶＤ関係」
定期借地権ビジネスマニュアル（地主さんに対する提案書、計算書ソフト）。
最長９０年まで。（一時金・地代・固都税・相続税計算）各種契約書サンプル
（２２条・２３条・２４条。公正証書サンプル。登記サンプル付き。）１８万円。
（会員１３万円。）（各税別）

★各種ＤＶＤ。
１．ケーススタディＤＶＤ。５０分。
定期の注文住宅（大手Ｍ社。地元企業例。・分譲住宅（浦和、横浜）・分譲マ
ンション（苅谷市）・賃貸アパート（福島市）建売式分譲住宅（横浜市で建物
代金約４,０００万円。定期借の権利金８００万円等。８例。
価格ＤＶＤ１作に付き１４,０００円(税別・送料６００円）。
※この事例ＤＶＤには、実際入居されている方の」インタビューも収録されてい
ます。皆さん、大満足されています。
２．定期借地権地主さん説得用ＤＶＤ３枚。価格４６,０００円。
税別、送料６００円
３．定期借地権地域一番店になる戦略ＤＶＤ２枚。価格３６,０００円。
税別・送料６００円
◎マニュアルやＤＶＤは、代金引き換えとなります。商品の性格上返品はできません。

◆目からウロコが何枚も落ちる。◆

●最新の最新の定期借地権活用事業の進め方研修のご案内。●
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★本研修受講者全員に「一般社団法人　日本土地活用事業普及機構」より、
「定期借地権コンサルタント技能士資格」を交付いたします。

★受講対象者：代表者・幹部・係長以上の管理職。

★これまでの知識は時代遅れです。これまでの定借の概念は捨ててください。
当方のこの最新の最新の定期借地権活用事業を手掛けられると、
地域ナンバーワン、建築・不動産会社になることができます。

★また、この活用事業のコンサルタントとしての知識が分かり、実務がこな
せるようになりますので、高額の報酬を得ることも出来ます。

★その理由は、
１．事業会社のメリット。
１）この事業の相乗効果で、高額の建て替え住宅が多数受注できること。
２）借地権の権利金や保証金の活用で賃貸住宅を建築される地主さんが
多くなります。
３）土地造成の資金として一部土地を売却されるケースが多数あること。
４）地主の土地管理手数料が５０年以上入ること。
当社の取引先には年間地代管理手数料が１０００万円ある企業が
２社あります。

２．コンサル会社もメリット。
１）事業会社が地主さんよりコンサル報酬が入ります。
会社よりは、建築費本体価格の４％若しくは路線価の３％若しくは
１区画定額制の報酬が入ります。
管理を希望される場合は、管理手数料が入ります。
土地売買の仲介手数料が入ります。当社の研修を受けたコンサルの方の
最高額は１案件で４５００万円です。（御殿場）累計では４億円のコンサル
報　酬を稼がれています。（静岡）
また、地主さんよりもコンサル報酬を得ることができます。
この額は、地主さんに入る一時金の３％?６％程度です。
さらに、定期借地の住宅を販売すると手数料が３％から６％入ります。

★この事業成功の秘訣は、入口から出口までの経験豊富な実務を体験した
土地活用コンサルの研修と実務指導を受けることです。
当方は、既に大手と地元企業を含め８,０００社の研修をして、１００カ所以
上の定期借地による、住宅・分譲マンション、賃貸マンション、ビジネスホ
テル等を定期借地で手掛けている実績を有しています。
失礼ながら協会主催の「定期借地借家プランナー講座」などのレベルは、
本を読めば分かる程度のもので、そのような資格をとっても実務はできません。
事実各地の「定期借地権推進協議会」より、実務が出来る研修をしてほしい
と言う依頼が来ています。

★借地借家法の改正で、定期借地権が法制化された。平成４年８月１日施行である。
この目的は土地の流動化を促進するためのものである。
英語では「リースホールド」と言う。イギリスでは最長９００年。６００年。３００年。
１２０年の期間である。
中国では全土が７０年の定期借地権。ハワイでは７０年?９０年。
ハワイのホテルもコンドミアム（賃貸マンションのこと）も定期借地で建築されている。
エチオピアでは４０年である。
日本では最長１,０００年が２カ所あり、イギリスの９００年を上回った。
さて、我が国の定期借地権は３種類ある。

★定期借地権の特徴、
１）期限がきても更新権がない。
２）借地権の延長を認めない。
３）借地人の建物を地主が買い取る義務がない。とする借地権です。

★定期借地権活用事業は、多数ありますが、先ずは、この全ての事業を
手掛けるのではなく、その内の一つに絞って事業を始めるのが成功の
秘訣です。

１．２２条「一般定期借地権」期間は５０年以上。上限がない。
この２２条で我々は、注文住宅・分譲住宅・分譲マンション・病、医院・
老人ホーム・ホテル等を建築している。建物や構造物に制限がない。
中日名古屋スタジアムや、３６階建ての聖路加病院の跡地のビル２棟
も５０年の定期借地権である。
この分野では多分当方が日本一のコンサルの実績を有している。
大手メーカーや大手賃貸マンションメーカーのマニュアルも当方が制作した。
当方の研修を受けた企業は約８０００社である。他に税理士・司法書士・
土地家屋調査士・不動産鑑定士・ＦＰ・銀行等の研修は、述べ１,０００事業所
に研修を行った。
神奈川の鑑定士の先生は、当方の研修を受けて「土地活用コンサル」に
転進され、社名まで変更された。

★尚これまで使用されてきた２２条、２４条の契約書は古過ぎて使い物にはなりません。
過去の契約書を使っていれば、時代遅れで、定期借地権の事業は出来ません。
山形の建築会社は、銀行管理になっていたが、当方の指導で、今や県下ナンバー
ワンビルダーになった。（注文住宅年間３００棟着工）
山形では、３,５００万円から最大９,０００万円の定期借地権住宅を建築している。
クリニック１カ所１億５,０００万円も３か所建築している。
山形では、現在でも大手メーカーの実績はゼロである。
定期借地住宅にはシナジー（相乗）効果がある。高額な住宅が建築されるので、
周辺の建替え受注も拡大する。
当社例では、１カ所の敵借地住宅で２か月で１２棟の建て替えを受注したことがある。
松江市でも８戸の定借地分譲住宅を売り出したが、１ヶ月のキャンペーンで１万人
集客した。従って、島根県では、この事業が活発になっている。参入企業も５社ある。
隣の鳥取県では、現在でも民間の実績はゼロのままである。

２．２３条。「事業用借地権」これには期間の異なるものが２種類ある。
１）１０年から３０年までのもの。
２）３０年?５０年までのもの。
この事業用の特徴は、住宅系は建築できない（住宅・賃貸住宅・サ高住）
商業店舗・ホテル・グループホーム・老人ホームは建築できる。
この事業で大和ハウスの店舗事業部は５,０００億円の売り上げで他社を
圧倒している。大和ハウス以外の２位がない事業である。
公正証書を作成しないと契約できない。
当方では、神奈川県のビジネスホテルをこの事業用借地権でコンサルした。

３．２４条。「建物譲渡特約付借地権」これは地主さんが泣いて喜ぶ制度である。
賃貸住宅を建築し３０年以上経過後の建物全体を地主さんに譲渡する。
木造なら３０年くらいで（３０年以下はできません）ＲＣなら４０年前後に譲渡する。
譲渡対価の決め方は自由で、?無償。?有償。この対価は、自由だが、
当方のお薦めは「利回り還元価格」である。
つまり、地主さんに年３０％利回りある価格で譲渡する。
また、当初契約の時、地主さんに支払う「権利金」と建物を「等価交換」する
方法と「権利金」と「前払い家賃の定期借家権」と交換する方法もある。
つまり、地主さんは、土地を提供するだけで、無償で建物が持てるのである。
こちらには「管理業務」が残る。

★定期借地権８時間研修のプログラム。★
１．７種類の借地権の特徴と活用の仕方。
２．定期借地の土地仕入れの方法。
（直説法と間接法は、紹介ルート拡充のために固定費ゼロ円で、士業の
先生方と関連業者さんの組織化手法）
３．借地の一時金（権利金・保証金・敷金）の額と計算方法。
４．地主提案書と計算書の作成の仕方。（固都税・相続税・一時金と地代の計算等）
５．ビジネスのスキームの種類と特徴。
?代理方式
?転売・設定方式。
?転貸方式。
６．定期借地の建築の種類と商品の作り方。
注文住宅・分譲住宅・売り建て住宅・分譲マンション。賃貸マンション。
７．契約書作成の実務。協定書・契約書・包括転売契約書・重要事項説明書。
８．各種住宅の販売方法。分譲と賃貸のミックス。
９．定期借地の販売ミックスの形態。

★これだけの資料と、実務をマスターするには、３年間の月日と３００万円?
１,０００万円程度の費用がかかります。
公的な機関の「定期借地プランナー講座」などは、本を読めば分かる程度の
内容で、この程度のレベルでは、入口から出口までの実務はできません。

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◆建築・不動産・土地活用ビジネス業界必読。（永久保存判）◆
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★当社プロパティ・アート株式会社(一般社団法人 日本土地活用事業普及振興支援機構）のホームページに「資産活用倶楽部創設マニュアル」を掲載しています。
この創設の目的は、地主さん、家主さんの所有する「土地活用ビジネス」を組織的、効率的に行うためのシステムであることをご理解ください。
なお、名称は「〇〇倶楽部」ｏｒ［〇〇研究会」ｏｒ「「〇〇会」ｏｒ「〇〇オーナー会」等の他に、当社会員企業の名称例では「ひまわり」(静岡）「さくらそう」（埼玉）「パートナーシップ」（大阪）「マイシャトウー」（東京）「七福神」（岐阜県）「島根定期借地権研究会」等、様々な名称を用いていますが、仕組みは同じです。

「〇〇」の所は、山形、福島、神奈川、大阪などの地名や社名を用いる場合があります。
つまり名称は、自由ですが、既に商標登録されていないかどうかをネット等で調べないとトラブルになる場合がありますので要注意です。
上記の名称例の仕組みは、すべて当社マニュアルによるもので、創設までと創設後の運営指導は、当社が行っている実例です。現在、この仕組みを導入されたのは、全国で約３０社様です。

★この主宰会社の目的は、建築受注や不動産売買の紹介ルートの確立、拡充であり、士業の先生方の協力を得て、コンサルのワンストップステーションを社内に設けることが主宰企業の目的です。

★この「〇〇資産活用倶楽部」の目的。
１．地主さん、家主さん保有する「土地資産の目的の最適化」と「収益の最大化」
を図るものです。具体的には、以下の土地活用を地主さんにお奨めし提案いた
します。
１）建築する土地活用。
戸建貸家・アパート・メゾネット・賃貸マンション・サ高住を言う。
この順位は投資額の大から小の順位であり、リスク度の小から大の順位です。
大手建築会社は、すべて土地活用の企業です。Ｄ建託・Ｔコーポレーション・
Ｌパレス・Ｓコ?ポレーション、Ｔ建設、Ｄハウス・Ｓハウス等は、この賃貸
住宅だけで、数千億円の売り上げを計上しています。
初めて参入される企業様は、投資額が少ない戸建貸家から始めた方が良い
のです。
１敷地２棟で２,０００万円前後の投資額となります。
１敷地の面積は５０坪から６０坪程度です。いつもご紹介しているように、当
社が指導した埼玉の会社では、営業経験のない女性が年間６０棟３年連続
受注　　しています。売上としては７億円くらいになります。
戸建貸家から初めて、現在はＲＣの賃貸マンションも受注するようになりました。
小から始めると大になってきます。
一番リスクが高いのは、サ高住で、運営企業の倒産が、今年だけで４６社になっ
ています。サ高住は、大手の借り上げ企業をつけないと危険です。
ご要望があれば、当社が大手の借り上げ企業をご紹介いたします。
これは当社のコンサルですので有料です。
（コンサルのみと設計担当の有無で費用が異なります）

★サ高住の運営会社の倒産が増えている原因は、建築費の高騰や施設介護
保険料の引き下げ、ヘルパーさんの確保が出来ない等が原因です。
また、サ高住が満室になるまで通常１年以上かかります。
規模にもよりますが、建築費は２億円から４億円程度かかります。
運営会社が倒産すると代わりの運営会社を見付けるためには、大幅に家賃を
引き　下げないと引き受け手が見つかりません。
場合によっては、サ高住から、寄宿舎やシェアハウスに用途変更するしかあり
ません。
２．建築しない土地活用。貸地にする。
１）２２条の「一般定期借地権」５０年以上の定期借地では、注文住宅を建築
（山形市では３,５００万円から９,０００万円の住宅を建築。さらに医院
が３か所。１カ所の建築費が１億５,０００万円）。ミサワホームは、全国
で約１２,０００戸の定借住宅を建築。同社の定期借地マニュアルは、当方
が制作しました。
さらに分譲住宅。横浜の地元企業は約４,０００万円の建売を分譲された。
分譲マンション。地元企業としては、神奈川、愛知、岐阜が多い。東京の
一等地では、Ｍ不動産の独壇場になっています。販売価格は４,５００万円
?４億円程度です。京都の下鴨神社の境内にマンションが建築されます。
年間地代は８,０００万円です。

２）２３条の「事業用借地権」期間は１０年から３０年。３０年?５０年まで
の２種類ある。
Ｄハウスの店舗事業部では、この売り上げが５,０００億円となっています。
商業店舗・ホテル・老人オーム・グループホーム・倉庫・工場が建築でき
ます。住宅・アパート・賃貸マンション等の居住系は建築できません。

３）２４条の「建物譲渡特約付借地権」これで当方では、戸建貸家と賃貸マン
ションを建築している。木造なら３０年後の地主さんに。ＲＣなら４０年
前後に地主さんに入居者付きで、建物全部を譲渡します。譲渡対価は自由
ですが、当社のお薦めは「利回り還元価格」を採用しています。
また、借地の際の権利金と区分建物との交換や権利金と「前払い家賃によ
る定期借家権」との交換等。地主さんは、土地を貸すだけで建物が持てる
ので、地主さんが一番喜ぶ土地活用法です。
３．土地売却。
相続税支払いのために、事前に、土地の測量。境界確定。隣地地主の同意書
の取り付け業務を代行して、売買の場合は、地主さんより「販売代理委任」
を取っておきます。
４．何も活用しない。
何もしないと、７０年前後で自分の土地価格相当額を固定資産税で支払うこ
とになります。つまり、広義的には地主さんも「借地人」なんです。

★以上の提案と事業を行うのが、土地活用ビジネスであり、これをシステム的に
行い、継続的な紹介システムにより、建築受注や不動産売買事業を、拡大、拡
充していくのが、この「〇〇資産活用倶楽部方式」なのです。

★次に、この仕組みの内容をご説明いたします。

★「〇〇資産活用倶楽部」の仕組み。

１．ここで言う「正会員」とは、地主さん、家主さんの事を言います。
入会費無料が多いが、有料のところもあります。年１万円くらいの会費です。

２．「ブレーン委員」とは、士業の先生方のことです。
税理士・弁護士・司法書士・土地家屋調査士・不動産鑑定士・行政書士・ＦＰ
等です。固定費は無料。依頼案件ごとのギャランティとしています。

３．「運営委員」とは、宅建業や管理業者さんのことです。

４．「協力委員」とは、金融機関や下職さんのことです。

さて、貴社が、直接地主さんや家主さんを集客できる場合は、「ブレーン委員」の
みで、「運営委員」や「協力委員」は不要です。
当社例でも、山形や神奈川では、地主さんを集めることが出来ない企業であったの
で、山形では１２０社。神奈川では８００社さんを組織しました。

★「〇〇倶資産活用楽部」創設手順。以下は、当社マニュアルの手順です。
１．各業種のリストアップ。ネット、電話帳、リスト屋さんから調達。
ＤＭラベルを準備します。地主、家主リストは、住宅地図にマーキングし、
ネットで公図と所有者を調査します。お金をかけない簡易法もありますので、
その方法は当社が指導します。

２．「〇〇資産活用倶楽部」のパンフレットの印刷。
当方で文案を作成するので、印刷は貴社指定の業者で。当方が印刷デザイン、
レイアウトの指示をします。

３．「正会員」「ブレーン委員」「運営委員」「協力委員」への創設準備説明会の
印刷原稿一式。封筒は角二と定型の２種類制作。

４．各、ＤＭ発送。参加返事はＦＡＸで申込み。

５．参加申し込み事業所を訪問して。「委嘱書」を手渡し。
多数の場合は、一部郵送で。

６．「〇〇資産活用倶楽部創設準備会」オープン。ホテル等の会議室で。
６時過ぎより「懇親会」を行います。有料３,０００円前後。メンバー紹介、
自社ピィアール等。
記念講演は、西京が担当。
テーマは、「相続対策を見据えた土地活用について」８時３０分解散。

７．上記より、約１カ月後に「〇〇資産活用倶楽部」創設発足会（正式オープン）
各メンバー紹介。会社ＰＲとスタッフ紹介。
記念講演は、地主向けの講演を西京が担当します。

★オープン後の催事の内容とスケジュールを決める。最低２か月に１回行う。
士業の先生方の講演や相談会を行う。
この時のギャランティの取決めや成功報酬の取決めなどは、準備会で説明します。
士業の先生方の相談業務はサービス業務であるので、年に２回ほど、西京の「土
地活用ビジネス」の研修や講演を挿入してください。
１回２時間程度。テーマは、貴社の自由で。
（賃貸住宅・定期借地権・相続対策等）

★社内に、この資産活用倶楽部の事務担当者が最低１名必要です。
担当者は、ＤＭ発送作業や、運営イベントについて情報誌の制作等、当社と打合
せしながら、作業を進行いたします。この仕組みが成功するためには、この担当
者が社内に候補者がいないと絶対成功しないと断言できます。
実際、当社指導でこの会を創られた企業様の中には担当者がいないために休眠状
態になっていたり、ほとんど活動されていない企業様もあります。
創るのは簡単ですが、その後の活動を活発にしないとほとんど効果がありません。
「仏作って、魂いれず」になります。

★女性の方が適任です。

★当社への費用。
「〇〇資産活用倶楽部」創設までのマニュアル、文案、コンサル費一式５０万円
（税別）

★当社「研究会」会員費用は３０万円（税別）交通費・宿泊費別途。
西京講演。１回に付き２０万円（税別）。会員費用１回に付き１５万円。
午前と午後の２回の場合は、３５万円。会員費用２５万円（各税別）
一式資料提供費含みます。

★創設費用は、貴社に文案提供時にお支払いいただきます。

◎新たに、ご入会の方には、「土地活用ビジネスの進め方」研修（４時間程度）
を無料で行います。ご入会されないで、研修のみご希望の方は、４時間コースで
２０万円。８時間コース４０万円で承ります（各税別）

★この仕組み導入についての事前相談。
貴社に出張して行います。時間は４時間程度。
費用は会員企業様５万円。非会員様は１０万円（各税別）。交通費・宿泊費別途。

★「研究会入会案内」の内容につきましては、当社ホーム頁でご確認ください。

★ご遠方の方には、割引パックを利用しますので、通常費用の５０％?６０％の
価格です。

以上。

★今後の住宅市場は新築からストック市場が中心になってくる。★
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現在の空き家戸数８２０万戸。
これが、２０年後に２,０００万戸が空き家になると予測されている。
今年の５月２６日には、空き家３００万戸に対して、空き家を解消するよう勧告
が出された。
日本の空き家がこれほど多い理由は、少子高齢化による人口減少と２００?
（６０坪）までの宅地には固定資産税が、６分の１に軽減されているからである。
解体すれば固定資産税の軽減がなくなるから、空き家のままにしている訳である。
この３００万戸に対しては、来年１月からの固定資産税が６倍になる。
空き家の持ち主は選択を迫られる。（特に崩壊の危険性がある建物。防犯上
問題のある建物。衛生上問題のある建物については自治体が強制的に解体し、
解体費用を建物所有者に請求することになる。）

１）更地にして売却してしまう。
２）リフォームして、売却か貸家にする。
３）貸家にして投資不動産として売却する。
４）リフォームして、シェアハウスかディサービスか寄宿舎にする。

◆さて、我々の業界は、空き家が大きなビジネスになるチャンスである。
上記の１）から４）までがすべてビジネスになる。
この中でも一番大きなビジネスになるパターンは次の中古転売ビジネスである。
このビジネスの形態は次のようなものになる。
１）古家を買い取り解体して、新築住宅として売買する。
２）買い取り後リォフームして貸家にする。
３）中古をリフォームして、新築住宅の８０％の価格で再販すれば必ず売れる。
従って、空き家の買い取りは、リフォーム価格＋粗利益を計算して売買価格を
決める。これが最高に売れるビジネスとなる。
これに中古住宅の「瑕疵担保補償」をつければ文句なく売れる。

●次に、中古再販住宅の対象とするのは、「不動産競売物件」である。
次にその競売のノウハウについて述べてみよう。
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◆不動産競売の実務・実践の方法について◆
不動産競売の本など本屋に行けば何十冊と売っている。弁護士の書いたもの。
元、裁判官の書いたもの。競売実務屋さんの書いたもの。
実際僕もそれらの本を読んで競売のマニュアルを書いた。
すべての競売の本は債権者側から書いたもので、債務者の立場から書いたもの
は１冊もない。競売の成功のためには債務者のこともよく知る必要がある。
競売の本などいくら読んでも競売の実務にあまり役立たない。
競売の実務は広範な知識と実務経験がないとできない。
法律だけでなく不動産実務や登記制度の本質も知らないと出来ない。
裁判所の執行官の調書には、「公信力がない」。
執行官は、分かる範囲で調べたけど、それ以外に対抗する権利があるかどうか
は分かりませんよ。と言うのが裁判所の調書、いわゆる３点セットの内容なので
ある。で、僕が債権者側で競売実務を教えるのは簡単なことである。
本など読まなくてもよい。
僕の場合は、いきなり実務から教える。
最寄りの裁判所に行って、競売中の物件を調べ、その中から、落札したい物件
をひとつ取り出し、コピーして、対象物件の現地に行く。
競売物件の中は見られないので、外から見て、この物件を落札すれば、いくら
で売買できるか検討をつける。
プロなら、転買価格の５０％ぐらいで落札しないと転売益が出ない。
素人さんは、自分で住むから時価の８０％ぐらいで札を入れてくる。こんなもの
を落札してもなんのメリットもない。
従って素人が手を出しにくい物件を選ぶのである。
具体的に言うと、何らかの瑕疵のある物件を選ぶのである。権利の瑕疵。物理
的瑕疵。心理的瑕疵（幽霊が出るとか自殺者が出たとか）。
心理的瑕疵は選ばない。（僕も坊主の免許は持っているが、気持ちが悪いから）
物理的瑕疵と権利の瑕疵は、解決可能な場合が多々ある。
値付けして、裁判所に証拠金２割を振り込み入札に参加する。
このときに、何千万円でも１００円の単位をつけるのがコツである。
実際僕もアパート２０室の物件を３００円の差で落札したことがある。
札をいれてから、開札日に裁判所に行く。値付けの安いものから順に開札結果
が読み上げられる。
落札できたら、残額を振り込む。落札できなかったら、先に振り込んだ証拠金は
振り込みにより返還される。
競売なんて簡単なものでしょう？ 本を読むから難しく感じるのである。

★競売の実務をマスターしたい方は、いつでも実地研修いたします。
もちろん有料。１回に付き会員企業様１５万円。非会員様２５万円（税別・交通
費別）
◆実地研修時間。（レクチャーと実地研修）午前１０時より午後５時まで。
★レクチャーは、会社の会議室→裁判所→現場→会議室で入札価格決定。
★遠方の方は割引パックでお伺いしますので、ホテル代込みで通常料金の
５０％?６０％の費用です。