場所は長野県。６００kw。中部電力との発電契約済。１kw単価２７円。

譲渡価格１億８，０００万円。年間利回り約１６％。

金額には２０年分の地代前払い費用が入っています。

工事は契約より３か月で完成。

仲介手数料３％が必要です。

事業主直物件です。お問い合わせは西京まで。080-1154-6353

★「賃貸住宅経営コンサルタント技能士」養成研修のご案内。★
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

■本研修受講者全員に（一社）日本土地活用事業普及振興支援機構認定の
「賃貸住宅経営コンサルタント技能士」資格を交付いたします。

■今回の研修特別進呈品（１社に付各１セット）
１）ＤＶＤ３０分「相続税調査への上手な対応の仕方」元国税局特別調査官。
現有名税理士Ａ先生解説。定価１８,０００円。
２）ＤＶＤ「賃貸住宅経営の驚くべきメリット」２枚組。定価３６,０００円

■時間午前９時３０分より午後５時まで。

■場所　貴社内会議室において。

■講師（一社）日本土地活用事業普及振興支援機構。理事長　西京　建一
プロフィール：http://www.property-art.co.jp/profile/

■研修費用　資料一式含む。３０万円（税別）＋交通費等の実費。

■電話でのご相談無料。西京まで。０８０?１１５４?６３５３

■事前講師出張によるご相談承り。１回５万円（税別）＋交通費等の実費。
※時間午後１時より５時まで。

★研修プログラム。
１．基礎編。
改正、相続、贈与税の基礎知識。
相続税課税者は、１２,０００人から３０,０００人に激増。
数年後には５万人に激増します。
１）小規模住宅地控除の厳密化とは？
２）相続人の持分計算。
３）非課税財産の種類と金額。
４）時価６,０００万円の賃貸住宅の贈与税が非課税に？
５）家族信託すれば相続税はかからない？
６）名義を公益法人にすれば相続税はかからない？
７）債務分は、相続税はかからない？
８）遺言の種類と効果。
９）遺産分割の要件。
１０）代襲相続とその持分。
１１）相続税調査への対応の仕方と事前準備。
１２）売買した時の所得税、相続税の扱い。
１３）定期借地による究極の相続対策。

２．賃貸住宅経営のオーナーの建築動機を知る。
１）私的年金の充実。老後の生活資金の充実。
２）相続対策。土地と建物評価額が下がる。遺産分割がしやすくなる。
３）節税対策。原価消却で建物全額が経費になる。固定資産税が下がる。
損益通算ができる。

３．賃貸住宅経営の利回りの種類。
１）表面（グロス）利回りとは？
２）実質（キャッチ）利回りとは？
３）金利格差（イーグルスプレット）利回りとは？
４）純利回りの適正額とは？
５）リスクに意味とリターン。

４．賃貸住宅の種類は？
小さく始めれば大きな物になる。
１）戸建貸家。売れ筋は２０坪から２４坪。
２）アパート・賃貸マンションの企画化。
３）サ高住・シェアハウスの企画化。

★実技編。
１．プラン、デザイン、間取り、設備等の商品造り。
２．パンフレットやチラシ作成。
３．収支計算書の作成。
４．実行予算見積り。
５．売価の設定（粗利３０％）
６．サブリース。家賃保証方式の問題点と改善点。
「経営代行方式」が主流に？

★販売方法。※モデルハウスが無くても出来ます。
１．モデルハウス見学方式（あれば）
２．地主、家主リストの作り方。簡易法と精密法。
３．ＤＭで講演会や現場見学会の案内。
４．地主、家主に対するプレデンテーションの方法と営業ツールの
作り方。
５．営業訪問の仕方。ツールのフル活用。

★画期的なお客様紹介システムを創る。
「資産活用倶楽部方式」とは？
士業のすべての先生方。不動産業者、管理業者、金融機関、地主、
家主の組織化。固定費ゼロ円で作る。
すべては紹介と契約事点の成功報酬制とする。
さらに。極秘の丸秘テクを教えます。

★各資料原本を１通お送りいたしますので、必要部数コピーして
ご使用ください。人数に制限はありません。

★電話相談無料。西京まで。０８０?１１５４?６３５３

★事前講師訪問相談。１回に付５万円（税別）＋交通費等の実費。

■「土地活用・建築、不動産ビジネス研究会」の詳細はこちらでご覧ください。
http://www.property-art.co.jp/seminar/nyukai1.pdf

■「資産活用倶楽部」の詳細は、こちらでご覧ください。
http://www.property-art.co.jp/99_new/sisan.pdf

■賃貸住宅受注の拡大研修。と、地主講演のご案内。■
――――――――――――――――――――――――――――――――――

１．賃貸住宅の種類。
アパート・戸建貸家・賃貸マンション・サ高住・シェアハウス。

２．受注のポイント。
オーナーの動機を知る。
私的年金の充実。このためには、グロス利回りが地主さんで７％以上。
（宅地の時価坪４０万円以上は利回り１０％以上）純利益３％以上。
１億円投資して３００万円の不動産所得（税込み）.
但し、節税目的の人は赤字でも良い。
所得税還付が目的のオーナーもいる。
この目的のオーナーのグロス利回りは５％程度で良い。
高級のサラリーを取っている人には土地付きで進める。
源泉所得税の還付目的だから。
※ローン金利が収支に大きく影響するから２％以下の金利とする。

３．利回りの種類は、
グロス（表面）利回り。キャッ（実質）利回り。金利差利回り。
各利回りの計算の仕方。
相続対策目的。評価額の引き下げ効果。
土地建物合計額がおよそ時価の６０％前後に下がる。
遺産分割がし易くなる。
１棟１戸毎にＡ・Ｂ・Ｃの相続人に分割できる。
公益法人の名義にすれば相続税はかからない。
家族信託にすれば名義は信託人になり、被相続被相続人には
相続税はかからない。

４．節税目的。
土地の固定資産税が宅地の６分の１になる。
建物評価額は、およそ時価の６０％程度である。
低層２階は３年間２分の１に。３階以上の中高層は５年間
２分の１に。
不動産取得税、１戸１,２００万円まで非課税。
（時価換算で２,０００万円程度。１戸に付き）
同族法人にサブリースもしくは経営委託や管理をすれば所得
税は分散できる。赤字分は、繰延できる。

５．改正相続、贈与税に強くなる。
特に「相続時精算制度」の贈与を使えば、およそ時価
６,０００万円の賃貸住宅の贈与が非課税額２,５００万円内
に納まる。

６．家賃保証の問題。
空室率が増大している。首都圏の空室率は３０％から３５％に。
これでは保証会社が破産する。過去にも大手保証会社が３社
倒産している。
空室が多くなると保証会社は借り上げ家賃を引きさげる。
これに変わる保証の仕組みを考える。
当方の考案した「経営代行方式」の最低保証家賃は年３％、
若しくは借り入れ元利を最低保証にしている。

７．プランの問題。
デザイン性を高める。お金をかけないでもデザイン性を良く
することが出来る。
女性好みにする。外装デザイン、キッチン、バスルーム。
内装、設備が需要。
家族用の広め（６０?以上）にするか単身用（１８?以上）
にするかはっきりさせる。健康志向、エコ仕様にする。

８．営業手法。
１）講演会方式。
これまでの最高はSハウスさんの広島での４００名。
当日の個別相談６０組。集客の方法は地主ＤＭと中国新聞の
５段新聞広告である.当方が講師担当。
当方の講演のギャラは、資料込みで１５万円（税別）＋交通費。
講師担当：西京健一。時間は２時間?制限なし。
集客数の約６０％は有望見込み客となる。
※講演進呈品。ＤＶＤ２枚組「賃貸住宅経営の驚くべきメリット」
定価３６,０００円のもの。コピー自由。
面倒な方は当方でジャケット付きの真正品をコピーします。
１組税別１,０００円。
資料は貴社で必要部数コピーしてご使用ください。
※講師：西京健一。
プロフィール：http://www.property-art.co.jp/profile/
講演後アンケートを取れば約６５％が賃貸住宅経営をしたいと答える。
講演の後地主さんと飲み会をすれば、その場で案件が出る。
酔った地主さんには代行車を手配する。契約は泥くさくやるのがコツ。

２）見込み客リストの作り方。
地主、家主リストを作成する。これには簡便法と精密法がある。
最低１,０００名はほしい。

３）上記に対し、毎月情報誌を発行する。３分で読めるものにする。
長いものは読まない。情報誌の３要素は、ニュース、トピック
（税や法律）、社員のコメント（体験した身近な話題）会社の
催事案内（建築見学会の案内とかセミナーの案内）で構成される。
当方の会員企業には多くのサンプルを提供している。

４）アプローチツール作成。
プラン、外観、平年図。概算見積り。概算収支の４枚。
当方発売のＤＶＤ「賃貸住宅経営の驚くべきメリット」２枚組み。
定価税別３６,０００円。送料６００円。
これを見せただけで契約取れたケース多数あり。コピー自由。
当方の会員企業は無料。
※コピー面倒な方は当方で真正品をジャツケット付きで提供いたします。
１セットに付き税別１,０００円です。

５）最少の営業体制。営業１名。女性の方が男子の倍契約を取る。
設計１名。事務１名。計３名体制。

６）訪問営業の仕方。地主来社の仕方を教えます。
地主来社の契約率は訪問営業の５倍以上です。

７）紹介件数が飛躍的に高くなる「資産活用倶楽部」方式の採用。
既に全国で３０社導入済み。
現在西三河で近日オープン。
この仕組みは全ての士業の先生方と不動産業者、管理業者、金融
機関等を組織化し、お客様紹介ルートを大拡充するシステムです。
しかも月間固定費用はゼロ円でできます。
当方独自の強大な紹介システムで、この採用により、県下、地域
ナンバーワン企業を輩出しています。
山形では年５００棟契約。埼玉では営業経験のない女性が１人で
年６０棟以上の賃貸住宅を３年連続受注。１戸の最高額はRCの
賃貸マンション。３億円。

※「資産活用倶楽部」の詳細はこちらでご覧ください。
http://www.property-art.co.jp/99_new/sisan.pdf

※以上に付き当方が一式コンサルと営業研修お引受けします。
７時間研修で税別３０万円＋交通費、宿泊費。
資料約２００頁は貴社で必要分コピーしてご使用ください。

※研修進呈品。１）ＤＶＤ２枚組「賃貸住宅経営の驚くべきメリット」
定価３６,０００円のもの。２）「相続税調査の上手な受け方」５０分。
定価８,０００円。元、東京国税局特別調査官。現.有名税理士解説。
コピー自由。面倒な方は当方でジャケット付きの真正品を１枚税込み
１,０００円で提供します。
研修資料約２００ページは、必要部数貴社でコピーしてご使用ください。

※事前相談。西京貴社に出張１回に付き税別５万円＋交通費等の実費。
時間午後１時から５時まで。

※電話相談無料。西京携帯０８０?１１５４?６３５３

★当方主宰の「土地活用・建築、不動産ビジネス研究会」は以下で。
http://www.property-art.co.jp/seminar/nyukai1.pdf

■「定期借地権コンサルタント技能士」資格交付研修。
――――――――――――――――――――――――――――――――――

★定期借地権活用事業は戦略的事業です。
これをメニューに加えると、周辺の建て替え住宅や土地売買、
賃貸住宅建築も増大します。

１．２２条。一般定期借地権。期間５０年以上。上限なし。
神奈川県では、１千年が２ヶ所ある。
実際は６０年?７０年にしている。
現在福井県では、４宅地の建築コンペ方式で４社の建築会社に
各２プラン、計８プラン作成中。
現在造成工事中。９月より販売開始。
山形県では、３,５００万円?９,０００万円の注文住宅を多数
建築（現在の契約数年５００戸）。
これは周辺の建て替え住宅を高額化する作戦である。
さらにクリニック、自宅、調剤薬局の併用。
建築費１,５億円を３か所で受注。
松江市では、８社８戸の定期分譲住宅を販売。
２,２００万円から３,３００万円。土地面積１００坪。
建物面積５０坪。
イベント企画に地元マスコミの全面協力で、１ヶ月に１万人集客。
都市部の定期分譲マンションが多くなってくる。
京都下賀茂神社の境内地に分譲マンション企画中。年間地代８千万円。
２２条による老人ホームが多くなってくる。

２．２３条、事業用借地権。１０年から５０年まで。
コンビニ・ドラックストアが多い。外食レストランは要注意。
途中解約が多い。病院やホテルも２３条で建築できる。

３．２４条。建物譲渡特約付借地権。３０年以上、上限なし。
木造貸家は３０年後入居者付きで無償譲渡。ＲＣは４５年前後に
賃貸マンションを地主に譲渡。譲渡対価は自由だが、当社の場合
「収益還元価格方式」を採用する。管理業務は」会社に残る。
地主さんに支払う土地の権利金と建物交換。一時金と前払い家賃の
「定期借家権」との交換等多彩な手法を駆使している。

★土地活用事業にとって、定期借地権活用事業は戦略事業である。
嫌いな企業は、地代から取り残される。それでもいいんですか？

★定期の土地は、簡単に受託できる。
そのためには、当社推奨の「資産活用倶楽部方式」を採用される
のが近道である。この詳細は、当社ホームページの「資産活用倶
楽部」加盟をご覧ください。

★一度詳細の説明を受けたい方は、講師西京が貴社に出張して説明
いたします。
この費用は１回５万円（税別）＋交通費等の実費。時間は無制限です。

★電話相談は無料です。西京携帯に。０８０?１１５４?６３５３
プロフィール：http://www.property-art.co.jp/profile/

★「定期借地権コンサルタント技能士」資格交付研修。８時間。
費用３５万円（税別）＋交通費等の実費。
資料は約３００ページ。あらゆる契約書やマンション契約書も
つきます。
また最長９０年の計算ソフト（一時金・地代・固都税・相続税計算）
と地主説得用ＤＶＤ３枚組もつきます。
この進呈品だけで２５万円で販売しています。
資料は、貴社で必要部数コピーしてご使用ください。

★当方には定期借地借家機構に加盟の地方主宰企業様やプランナー
講座を受けられた企業様からも実務を研修してほしいと依頼が来
ています。

★当社の実績は地主交渉から、あらゆる計算書や契約書の作成から
販売までの実務を一貫してお引受いたしております。
当社が手掛けた定期借地権事業は、全国で約５０箇所あります。
理屈より実務、実践経験がないと平凡な知識しか得られません。
事業とは、創造であり応用にあります。

◆「定期借地権ビジネスマニュアル」のご案内
http://www.property-art.co.jp/99_new/7manyuaru.pdf

★「土地活用・建築、不動産ビジネス研究会」のご案内。
http://www.property-art.co.jp/seminar/nyukai1.pdf

★「資産活用倶楽部」加盟。ご案内。
http://www.property-art.co.jp/99_new/sisan.pdf

★講師：西京　建一
プロフィール：http://www.property-art.co.jp/profile/

★「資産活用倶楽部」創設のお薦め！！
―――――――――――――――――――――――――――――――――
★近日、西三河でオープン！

★紹介件数を画期的にアップする「資産活用倶楽部」方式の
ブラックボックスとは何か？
建築、不動産、土地活用ビジネスのお客様紹介ルートを拡
大、拡充の仕組み作りのために、「資産活用倶楽部」方式
をお薦めしている。

★Ａのパターン。主宰者が、建築会社の場合、
１．士業の先生方「これをブレーン委員とか専門委員という」
２．不動産業者、管理業者、金融機関等は「運営委員」とする。
３．取引業者等を「協力委員」と言う。

★Ｂのパターン。主宰者が、不動産業者の場合、
「運営委員」は住宅メーカーや建設会社となる。会費をとっ
ても良い。「ブレーン委員、専門委員」についてはＡと同じ。

★さて、この目的は、上記の専門会社や事務所を組織化して、
建築、不動産、土地活用のお客様、地主、家主さんを紹介
していただくことにある。
ここでは、お客様、地主、家主を「正会員」と称している。
正会員は、ほとんどが無償とされているが一部では、年１万
円の会費を取っておられる。

★上記では、「資産活用倶楽部」方式と言ったが名称は、自由で
「資産活用研究会」や「パートナーシップ倶楽部」や、任意で
「ひまわり」「ゆうゆう」「七福神」と名称されたものもある。
通常は、頭に「件名」「都市名」「社名」をつけられるケースが多い。

★類似商標がないか、ネットで調べていただきたい。
例えば「神奈川資産活用倶楽部」（８００社組織化）
「山形資産活用倶楽部」（２００社組織化）は、登録済みとな
っているので、ご注意されたい。
★いずれにしても、士業の先生方や運営委員、協力委員には、
一切の固定費は払わない。委託業務毎のギャランティと成功報
酬制である。このために、夫々と「提携契約書」を作成、調印する。

★お客様紹介の条件をつける。先着順である。
ただ、このカウント方法は、単に名簿提出はカウントしない。
この資産活用倶楽部の創設会に連れていただくこと。
お客様に来社していただくこと。お客様宅に営業同行をしてい
ただいた時点でカウントする。その一番先に紹介してくれた、
ブレーンの先生方と運営委員には、永久的に成功報酬を支払う。
これで、おわかりのように、競争を促すのである。

★このシステムは、建築、不動産、土地活用ビジネスで県下
及び地域でナンバーワン企業になる仕組みである。
事実、この当社が指導する方法で、山形では年間５００戸の
注文住宅（平均３,５００万円。最高９,０００万円）で県下
ナンバーワン。
埼玉では営業経験のない女性が年間６０戸?７０戸。
３年連続受注で、この分野では、県下ナンバーワンになっている。
神奈川では、１社の最高紹介成約戸数が年２６戸である。
また、「大阪資産活用倶楽部」南大阪より始め、北大阪、
さらに神戸まで進出された。士業の先生だけで１００名以上、
ブレーン委員になっている。
この仕組みは、企業内に、あらゆる専門的なコンサルを受託
する「ワン.ストップステーション」の仕組み作りにある。

★しかし、創設までは簡単にできるが、その後の活動をしな
いと何の効果もない。
当社指導で約３０社にこの仕組みを導入したが、すべて成功
されている訳ではない。年間の催事スケジュール、毎月簡単
な情報誌を送らないと効果がでない。
これは、農耕型の仕組みだから、水も堆肥も必要になるのである。

★一番店と２番点では、格差が２倍でなく、４倍になる。
紹介件数や不動産情報の拡大である。
だから、この組織も２番目でやると効果が半減する。

★当社の基準は、同一地域のバッテングをしないために、
エリアが同じだとおと割りする場合がある。
但し、創設しても稼働していない地域では、新たに、「資産
活用倶楽部」方式の一式コンサルを受託している。
稼働していない地域は、仙台・岐阜・徳島である。
また、当方の会員を止められた企業のエリアでは、新しく、
資産活用倶楽部の創設をお引受いたします。
企画してから約３か月でオープン出来る。

★当方は、この「資産活用倶楽部」のすべての仕組みを構築
するノウハウを一式提供し、されに創設後の運営コンサルを
指導する。

★そのための方法は、２種類あって、
１は、当方主宰の「土地活用・建築、不動産ビジネス研究会」
の会員になってから、資産活用倶楽部創設をオーダーしてい
ただく方法。
入会費５万円。年会費２４万円。計２９万円（税別）
資産活用倶楽部マニュアル製作と運営コンサル費３０万円（税別）
講演費：１は、各委員に対する業務講演１５万円（税別）
２は、地主、家主さん参加の創設オープン時の講演１５万円（税別）
以上をすべて含めた「資産活用倶楽部」に加盟していただくこと。
但し、交通費や宿泊費は、その都度実費払いとなる。
◎資産活用倶楽部の３０万円（税別）は、約２０点の文書ソフト
をお届けした時点でお支払いいただくことになる。
デザインや印刷は、貴社指定会社で行ってください。
当社が立会業者さんにデザイン、レイアウト、印刷の指示をいた
します。
何故、このような方法を取るのかと言うと、当方は東京の企業で
すので、デザイン費用が高くつくことにあります。
高くとも良ければ、当方でデザインも印刷もお引受いたします。

★さて、ここまでの説明には、当方の「ブラックボックス」は
隠してあります。
もちろん、会員になって「資産活用倶楽部」創設をオーダーい
ただければ、ブラックボックスは公開します。

★事前に相談や質問ある方には、西京が貴社にお伺いして説明
いたします。オリエンテーションセミナーとお考えください。
この費用は１回５万円（税別）交通費等の実費負担となります。

★近日西三河で資産活用倶楽部オープンいたします。
第１回は、ブレーンの先生方と運営委員のみの準備会を開催します。
６時から有料の懇親会も行います。
それから、約１カ月後に地主、家主さんも参加される、
正式オープンを行います。
ここでも６時より有料の懇親会を行います。
西三河の会員様は、建築・不動産・土地活用ビジネスを手掛けられ、
専門誌の一人当り売上額全国９位にランキングされています。

■「土地活用・建築、不動産ビジネス研究会」
http://www.property-art.co.jp/seminar/nyukai1.pdf

■「資産活用倶楽部」
http://www.property-art.co.jp/99_new/sisan.pdf

※代表コンサルタント。西京　建一
プロフィール：http://www.property-art.co.jp/profile/

★お電話の相談は無料です。
西京携帯（０８０?１１５４?６３５３）