■「建築、不動産ビジネスコンサルタント」西京建一が、貴社に出張して行う、
オリエンテーション（方向付け・重点事業の絞り込み）研修のご案内。
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西京 建一：プロフィール
★建築・不動産・土地活用の研修や講演を受託した企業は、全国で８,０００社超。
★この間手掛けた、企画・コンサル・契約・販売までの実務件数は約１５０現場。
★出張オリエンテーションの費用。
１．当日のみのコース：午後１時から５時まで。１０万円（税別）
２．翌日にまたがるコース：９時３０分より１３時まで７万円（税別）
※交通費、宿泊費等実費。
◎テーマは以下からお選びください。
これ以外に貴社が事業化されたいものを追加していただいてけっこうです。
多数のビジネスアイテムがありますので、貴社の重点事業を絞り込んでください。
テーマは選択制です。
１．新築住宅と建替え住宅の販売促進。
１）効果的なイベントの打ち方。
２）建て替えの見込み客の見つけ方。
※当方企画で千葉市の建替えイベントで１日に１,２００組集客。
当日だけで６０客申込み。累計では、３００組と契約。平均価格３,０００万円。
この企画は、一切宣伝広告費は使っていません。
※設計コンペ方式を採用されれば、高額受注できます。
土地がない場合、土地を斡旋します。
東京郊外ではこの手法で、１回の企画で３００棟契約しました。
建物の平均価格は３,５００万円です。
２．中古住宅と空き家の再生販売。
１）買い取りの目安と再販価格の設定。
２）リフォーム費用のかけ方。
※当方の取り引き先では、新築が５０棟。再販住宅が４０棟。
３．「建築条件付」宅地販売。
普通のやり方では成功しません。ヒントは現場の見せ方にあります。
山形の取引先では、この手法で常に申込み８倍取っています。
建築費は３,５００万円から９,０００万円です。
４．売れ残った宅地、建売住宅、空室の多い賃貸住宅を「土地残価方式」で販売。
地上権借地権にして土地を３０％?５０％引き下げます。
残金を支払った時、所有権にチェンジします。残額の土地価格は、理論式で清算
します。土地に抵当権がついていれば、金融機関の抵当権を販売毎の抹消ないし
順位譲渡をしてもらいます。
※宮城県では２６棟の完成した建て売り住宅２６棟をこの方法で処分しました。
空室の多い賃貸マンションは、空室分を区分登記し、定期借地権マンションとし
て販売します。小田原や横浜の賃貸マンションの空室はこの方法で処分しました。
木造や軽量鉄骨でも耐火構造にすれば区分登記できます。
１戸当りの権利金は３００万円＋建物価格が販売価格です。
５．相続対策による不動産売買。
相続の場合、約３０％が不動産を売却して納税します。
※見込み客の見つけ方。
事前準備として、境界確定・実測・隣地同意を代行し、販売代理、もしくは専任
をとります。
６．賃貸住宅の受注もしくは販売。
１）まず小さい戸建貸家から始めます。
戸建貸家は供給数が少ないので入居者に困ったことがありません。
２棟現場で２,０００万円前後。２０坪から２４坪までが売れ筋です。
実行坪単価耐震１.５倍のピン工法。実行予算２６万から２８万円。
売価３９万円?。
※当方が営業した埼玉では営業経験のない女性が年６０棟?７０棟。３年連続
受注しています。ここの見込み客の見つけ方からプレゼンテーションの方法
は当方が実践指導しました。
宅建免許のみの場合は、建築確認をとり「建物売買契約」にします。
沖縄の当社会員企業は、１ヶ月もかからない間に、那覇中央通りで２４坪タ
イプ２棟を契約されました。利回りは年１３％です。
２）アパート・賃貸マンション・サ高住・シェアハウス等。
すべて企画型とし、定価制をとります。
アパートは４戸タイプ。６戸タイプ。８戸タイプ。
賃貸マンションは３階建て。６戸タイプ。９戸タイプ。１２戸タイプ。
サ高住の場合。２０室タイプ。３０室タイプ。５０室タイプが企画型です。
※当方において一流の「借り上げ業者」をお世話します。
ただし、借り上げの場合は５０室以上です。
※木造なら２階建て。３階以上は、Ｓ造り、もしくはＲＣになります。
３）「借り上げ保証」「家賃保証」「サブリース」の問題点の解決。
従来の家賃保証は、料率を保証するものに過ぎません。この方法が社会問題
化して、中には空室率が４５％になっているところもあります。
そうすると保証会社は家賃を値下げしてきます。
最悪の場合、オーナーがローン破産するケースも多くなっています。
※それに変わる「経営代行方式」を当方は開発しております。
すべての経費を差し引いた最低家賃保証方式です。余剰家賃があれば、オー
ナーさんと借り上げ会社で家賃をシェアします。
首都圏の空室率も３０％?３５％になっています。もはや危険ゾーンです。
◎ここからは定期借地権ビジネスとなりますので、
定期借地権が嫌いな方はカットしてください。
ただし、提起借地は戦略」事業ですので、これを手掛けることにより、土地売買も
増え、賃貸住宅建築も増え、管理手数料も増大します。
当方の取引先ではこの地代管理手数料が年間１,０００万円以上ある建築会社が
２社あります。浜松市と愛知県の知多市です。
１．一般定期借地権：期間５０年以上。
実際は６０?７０年です。分譲の最長は１００年。
同族間では１,０００年が横浜と川崎にあります。
これは究極の相続対策でもあります。
建物はすべてが可能です。住宅・賃貸住宅・ビル・店舗・ホテル・病院・老人ホ
ーム・名古屋の中日スタジアムも７０年の定期借地権です。
聖路加病院の３６階建て２棟も５０年の定期借地権です。
２．注文住宅。自由設計にすれば高額化します。
ただし、事前に建物のイメージ、現場の見せ方を工夫しないと売れません。
山形ではこの手法で３,５００万円から９,０００万円の注文住宅を受注しています。
常に申込み倍率は８倍。最大区画現場１３宅地。累計３００棟。
戦略的事業とは建物が高額化しますので周辺建て替え住宅の高額化します。
岡崎市では１棟のモデルハウスで、２か月で１２棟の建て替え受注ができました。
３．分譲住宅。松江市で８棟の分譲住宅。
事業主は当社の研修を受けられた地元不動産会社です。８社の建築会社が各１棟。
価格は２,２００万円から３,３００万円。土地面積１００坪。建物面積述べ５０坪。
この現場で、地元マスコミや業界支援で１万人集客しました。
４．分譲マンション。
兵庫県の田舎町で、２,４００万円から３,４００万円の分譲マンション２４戸分譲。
申込み８倍で完売しました。
岐阜県では、外断熱のマンションを約１５０戸分譲されています。この企業はそれ
からＦＣにしました。ＦＣに関する契約書や管理客書はすべて当方が作成しました
が、現在加盟店募集は中止されました。
５．２３条事業用借地権。１０年から最大５０年まで。
コンビニ・ドラッグストア等の商業店舗・倉庫・ホテル等。住居系は建築できま
せん。
当方の例では、ビジネスホテルを事業化して、ファンドに信託受益権１４億円で
販売しました。信託期間は３０年です。
６．２４条建物譲渡特約付借地権。期間３０年以上。
香川県丸亀市では木造の貸家２棟建築。家賃収入年。１６８万円。利回り年１４
％。３０年後、原状回復しないで入居者つきで地主さんに無償譲渡します。
静岡では、建築費６億円。３億円。５億円の賃貸マンションを建築。
権利金と同額の建物交換。権利金と等価の前払い定期借家権との交換等。
日本初のビジネスモデルをつくりました。ＲＣですから４５年後に建物全部を
地主さんに譲渡します。譲渡価格は自由ですが、当方の場合「利回り還元価格」
が双方にメリットがあると考えています。地主さんに譲渡しても管理業務は残り
ます。
７．紹介ルート拡充のための「資産活用倶楽部方式」。
すべての士業の先生方。宅建、管理、金融機関、地主、家主を固定費ゼロ円で組織
化します。驚くほど紹介が増える画期的なシステムです。全国で約３０社様採用済。
名称は自由で、「資産活用倶楽部」「資産活用研究会」「パートナシップ倶楽部」
他に「ゆうゆう」「ひまわり」「さくらそう」「七福神」等。全国で約３０社採用
済。仙台・山形・福島・埼玉・東京（２社）愛知県・三重県・岐阜・大阪（３社あ
り）
★以上をすべて、オリエンテーション研修をすれば、２日間１０万円（税別）の研修
になります。テーマを絞り込んでいただければ、当日の半日コースとなります。
ただし、これは貴社事業へのアドバイス的なもので、本格的な研修ではないことを予
めお断りしておきます。
この中から貴社の重点事業をお選びいただき本格的に開始される場合は、当方主催の
「相続対策コンサルタント技能士」「賃貸住宅コンサルタント技能士」「定期借地コ
ンサルタント技能士」等の資格交付研修を受講していただくことになります。
また、ご要望があれば、企画・契約書作成・販売までの実務をお引受けいたします。
オリエンテーションとは、貴社の事業絞り込み、動機付け、デッサンのようなもので
あることをご理解ください。
★詳細は、以下のホームページでご覧ください。
■「土地活用・建築、不動産ビジネス研究会」
http://www.property-art.co.jp/seminar/nyukai1.pdf
■「資産活用倶楽部」
http://www.property-art.co.jp/99_new/sisan.pdf