◆沖縄で木造住宅が増えている？◆
──────────────

◎ご存じの通り沖縄は台風銀座である。
建築は当然ＲＣが多い。
しかしＲＣの最大の欠陥は「錆びによる腐食」である。
鉄骨も塩害で５０年経過すると鉄骨の５０％ぐらいは
カルシューム状態になっている（１００年で鉄骨部分
はゼロ）。
それでも壊れないのは、コンクリートで重量を支えて
いるからである。
その沖縄に近年木造住宅が増えている。
当方の会員企業様は木造住宅の事業組合を主宰してお
られる。
考えてみると沖縄の民家は元々木造であった。
（沖縄には当方の会員企業が２社ある）
那覇市で、当方の会員企業様が木造戸建貸家２２坪タイ
プを２棟建築した。
家賃は１戸１２万円である。
当方のプランを採用していただいている。
建築後直ぐに入居者が入った。
耐震性１.５倍の金物軸組フレーム工法（ピン工法）であ
る。
耐震性が強いということは「台風」にも強いということ
である。
明細工事積算書は当方のソフト（全７００枚）を使って
いただいている。
工事原価は、ほぼ本土と同額であった。
（工事原価坪２８万円前後。客渡し坪４５万円前後）
この理由は、沖縄には木造プレカットの工場がない。
福岡や熊本から船便で送っている。これには船賃がかか
る。
しかし沖縄の職人さんの給与が本土より安いから、結果
的に「行って来い」の同額になる。
土地価格が沖縄では上昇している。
住宅地で坪８０万円前後。商業地で坪３００万円以上かな？
沖縄の自然人口増で土地価格は上がっている。
自然人口増で土地価格が上昇しているのは、沖縄以外ない
のではないか？
★当社提供のピン工法デザイン戸建貸家の
ソフトの一式リースの内容★

１、デザイ戸建て外観プランソフト。６パターン。

２、内装仕上げソフト。

３、平面図・立面図・側面図。
※プラン。２０坪、２２坪、２４坪、２７坪、２９坪、３０坪、
３２坪、３５坪。計１５プラン。
貸家の売れ筋は２０坪?２４坪まで。
２７坪?３５坪は一般注文住宅として販売されている。
特に青森、福島。

４、工事原価見積ソフト（計７００枚）
付録１、工事進行ＤＶＤ．参考。超倍速。
付録２、営業研修。５時間。

★以上一式永久リース価格。１００万円（税別）＋交通費。
リースですから他に転売、転貸は禁止されます。

★当、研究会の会員割引価格。７０万円（税別）＋交通費。

★相続登記されない土地、建物問題の解決★

──────────────
◎現在、法務省では、相続登記されない土地問題の解決策を法案化しようとしている。

以下にその概要と当方の見解を交えて解説する。
１、相続登記の義務化。

一定の期間（例えば１０年とか）に登記を義務化する。

登記しない相続人には罰則を設けること。

しかし、これでも登記しない人は減らないのではないか？

当方も司法書士事務所に勤めていたが相続登記は一番難しい。

被相続人の４才の頃よりの戸籍謄本を必要とする。

全ての謄本を取り寄せるには半年から１年程度かかることがある。

また、その登記をするには、遺産分割や贈与によって、それを誰の名義にするのか

を決めておく必要がある。

もちろん、法定持分による共有持分登記でも良いのだが。

昔の戸籍はいい加減で一人の被相続人が二つ戸籍を持っていることもあった。

また、国交のない外国人の相続などは難しい。
２、遺産分割の期限を設ける。

例えば５年。１０年内のように。

これも当方が手掛けた例だが、兄弟喧嘩しているために話し合いに応じない相続人

がいる。

この場合は、もう法律問題よりも兄弟間の仲直りを考えることになった。
３、相続放棄制度の新設制度を設ける。

現在は、放棄することは認められていない。

この理由は主に市町村の固定資産税の徴収が出来なくなるからであろうと思う。

これはどのような制度にすればいいのかその案はまとまっていない。
４、マッチング制度。

相続人の土地を活用したい人との間に第三者によるマッチング制度を創設する

こと。
５、相続財産管理人制度の改定。

現在、家裁での制度利用には１００万円ほどかかる。

これをもっと安価なものにする制度改革を考えることとする。
★以上が法案化の骨子だが、３，４，５は難しい。

法律になるまで５年程度かかるのではないか？
★当方の提案★
◎空地、空き家を放棄している人は、所有権の行使をしない人であるから「消滅時効制

度」を新設する。

相続より１０年経過しても権利の変更をしない人。

物件を利用しない人の権利は１０年で時効消滅させる。

つまり放棄物件は国家の物になる。

この国有地を国は、それを必要とする地方自治体や民間に払い下げれば良いのではな

いか？

この価格は、土地においては路線価、もしくは固定資産税倍率方式。

建物については固定資産税評価額とする。

憲法上、私権は制限される。

時効消滅制度をつくることは憲法の主旨から見ても矛盾しないと考える。

★即、営業に結び付く講演会の方法★

──────────────
◎これは、某メーカーの町田営業所の実例である。

泥臭いがものすごく効果のある講演会の手法である。
１、テーマは、土地活用。地主さんが対象で、アパートｏｒ定期借地権活用の契約

のための講演会である。
２、集客の方法。不動産業者３０社からの紹介地主。１回に付約２０名参加。

※チラシや広告の場合もある。
３、当方の講演時間。約２時間であるが、地主案内には１.５時間と記載されている。

講演会は、学校テーブル形式である。
４、６時より、懇親会に移る（飲み会）テーブル形式を急ぎＵ字形にする。

できれば営業さんが、マンツウマンで地主の横に座る。

※この場で地主さんより、「土地を見てほしい」とか「見積っほしい」とう話がドン

ドン出る。半ば契約に近い話しも出る。

※結果、この営業所の土地活用事業は、全店トップの業績になっている。

１、は、単純にアパート建築の地主である。

２、は、定期借地権活用の地主である。

事業用借地権及び２２条一般定期借地権の活用。

３、は、土地売却である。

※以上、１，２，３のいずれかに落とし込んで行く。

※車で来られている地主さんには、運転代行業者に依頼する。

※業者さんへの成功報酬の金額。建築本体価格の４％。もしくは路線価の３％。

★当方の講演費は１回に付、１５万円（税別）＋交通費となる。

※会員割引１０万円。（税別）＋交通費。

★業者さんや士業の集め方は当方が教えます。

★偉い先生やギャラの安い専門家に頼んでも、契約にならないと費用の無駄である。

士業の先生に営業に結びつく講演は出来ない。
★当方の得意技は営業に結びつける話術にある。

つまり、上記１か２か３かの選択のメリット、デメリットを話すことになる。

この辺はクライアントの意向に沿ったテーマを強調することになる。
★余談であるが某大手ゼネコンの賃貸マンションの講演会に呼ばれた。

場所は横浜。１回目は１時間の依頼。あまりにも面白かったので２回目１.５時間。

３回目は２時間しゃべってほしいとなった。

★昨今の相続税節税対策の傾向★

────────────n◎相続税を非課税にするためには様々な手法があるが、最近の傾向は次のようなもの

である。
１、名義を一般社団法人の名義にする。

理事は２名から。費用も安い（定款認証費と登記費用のみ）
２、家族信託制度を利用する。

最長３０年。家族に信託する。受益権は１０年毎に決めることが出来る。

長男に１０年。次男に１０年。三男に１０年というように。

但し、受益権者（家賃等の収益を受領する権利）が死亡すると相続税が発生する。

★当方の商談代行例★

────────────
◎当方は主に地主、家主さんに対する商談代行や交渉
代行を行っている。
以下は、その例である。
※面談場所は、地主、家主の家に行くと集中して聞いて
くれないから、依頼先企業の会議室もしくはホテルの
貸会議室に来てもらう。
この理由は説得時間に２時間程度かかることによる。

１、２４条定期借地権で賃貸マンション２棟受注したケース。
金額２棟で６億円。
地主は大手楽器メーカーの元、総務部長。
気難しい人であったが、借地の権利金と「等価」の区分
マンションを進呈することを提案したら、地主が頭を下げ
て「是非お願いします」といった。
契約書類は当方で制作。特約事項が多数にのぼる。
このマンション全体を４０年後に地主に譲渡する。
譲渡対価の設定は自由であるが、当方のお薦めは
「収益還元価格」である。場所は静岡県磐田市。

２、名古屋。地主の息子さん二人に会社に来てもらった。

お父さんの土地を次男が生前相続し、ここに２棟の貸家を受注した。

次男は高校の先生。建築費全額ローンである。

２２坪は、月家賃１４万円。２４坪は１８万円。名古屋の高級住宅地である。

息子さんを説得し、そのご病気で寝ているお父さんに説明して、土地の生前贈与

を決めた。建築費は２戸で２,４００万円。

３、福井県の定期借地５区画。

地主面談。契約合意。農地委員会。銀行ローンで地銀に説明。造成工事業者打合

せ。建築５社とプランの打合せ等を一切代行。

これが「北陸初の定期借地住宅」と地元新聞に記事に乗り、宣伝もしないで完売

した。

この結果周辺地主からも定期借地で貸したいという地主が３名来た。

事業主は地元不動産業者。

※失敗したケースもある。

その例：長野市の農家５００坪の区画整理還元地を持っている。

ここに10戸の戸建貸家を提案した。１億円ぐらい。

地主も関心を示し、資金は調達できるが、経営が面倒だと言われたので、

それではこちらで、「経営代行しましょうか？」と提案したら「それなら、

やっても良いよ」となったが、僕に依頼した建築会社が、経営代行したこと

がないから受けなかった。それで商談は流れた。

経営代行のノウハウなど難しくないのに。

※当方のへのギャラ。

１、出張費。１回税別５万円＋交通費。

２、地主、家主に対する企画提案書作成費。契約書類一式作成等。

難易度において異なる。都度見積り。
３、成功報酬。建築費の２％。定期借地の受託は路線価の３％。