旧借地権と普通借地権には「更新性有り」「延長権有り」「地主に建物買い取り義務有り」の地代を滞納しない限り、永久借地権と言える。

この解決ぱたーンは６種類ある。ここでは当方のノウハウを全て公開できない。

研修や講演依頼企業には詳細な　オリジナルレジュメと借地借家法全文と関連法案を提供している。

話し合いで解決する場合は、双方が妥協しないと解決できない。

いわゆる「借地権割合」「借地権割合」にこだわっていては２０年かかっても解決しない。権利者が死亡しても、その権利は相続人に相続される。この問題は弁護士に依頼しても簡単に解決しない。この分野の専門コンサルタントもあまりいない。

さらに、これらの問題が解決したとして、この土地や建物をどうするのかも提案するのがコンサルの役割である。

老朽アパートや賃貸マンションの立退き問題の解決はそれほど難しくない。

６か月前予告だが、４か月くらいで解決する。要は、立ち退き解決金の問題である。

この問題も弁護士に依頼すれば時間とお金がかかる。我々、コンサルのやり方は、

本人自筆のお手紙作戦である。手紙を書けない場合は司法書士の先生に依頼すれば良い。

さて、立ち退きが完了したのちにどうするかである。

１、建て替える。２、リニュアールする。３、更地にして売却する。４、更地にして定期借地権で貸す。

この一筆をとってから、コンサルは仕事にかかる。注意すべきはトラブルに介入すると「弁護士法違反」となり逮捕される場合がある。だからコンサルはオーナーの「裏方」に徹しなければならない。

※この研修や、地主、家主に対する当方の費用は、税別１５万円＋交通費等の実費である。

※電話相談は無料。

当社３０年のあらゆる建築、土地活用、不動産ビジネスのアイデアとノウハウを税別５万円で提供いたします。代表の私が貴社にお伺いする形式です。費用は税別５万円＋交通費等の実費となります。時間は午後から無制限です。飛行場のある地域は通常料金の半額くらいの割引料金が適用されます。テーマは以下の通りです。

１、注文住宅の受注。企画型と自由設計の適性な割合。当方の取引先の年間着工数。山形４００戸。山梨１５０戸。三重３００戸。島根１５０戸。いずれも県下ナンバーワン企業です。

２、建てないで「建築条件付」宅地売買。これにはちょっとした「コツ」があります。大手にもないノウハウです。この方法で山形では申し込み８倍になった方法を提供いたします。三河では年約４０戸をこの方法で販売、建築しています。

４、再生住宅の販売。松本では年約４０戸を再生販売しています。

５、分譲住宅。分譲マンションの事業化と販売。完成前までに約７０％以上の申込みを取らないと売れ残ります。松江では８戸の分譲に事前キャンペーンで月に１万人集客しました。

６、賃貸住宅関係。

１）デザイン戸建貸家。当方の営業指導で営業経験のない女性が年６０戸。３年連続受注しています。営業１名。設計１名。補助１名。全員女性です。埼玉県。

この戸建貸家のデザイン、プラン、図面関係、明細工事見積もり等は、当社がソフトで提供いたします。（有料）在来約坪２６万円前後。耐震性１，５倍のピン工法で坪約２８万円前後です。東京や愛知では在来で坪２４万円で丸請けする会社もあります。当方のプランは、２０坪。２２坪。２４坪。２７坪。２９坪。３２坪。計１５プランです。貸家としての売れ筋は２０坪?２４坪まで。２７坪以上は一般住宅として販売しています。青森から沖縄まで約３０社様が当方のソフトを採用されています。

２）アパート・賃貸マンション。見込み客リスト作成。効果的なプレゼン方法。効果的なセミナー。従来の「家賃保証」に代る新しい「経営代行・家賃保証システム」を提案いたします。

３）シェアハウス。問題は「リビング型」にするか「寄宿舎型」にするかです。

４）サ高住。この成功の条件はヘルパーさんを確保できないと成功いたしません

７、紹介を拡充するための「資産活用倶楽部」方式のアイデアを提供いたします。

あらゆる士業の先生方も顧問費ゼロ円で、不動産、管理業、金融機関、地主さん、家主さんを組織化します。この仕組みも全国で約３０社様採用済みです。驚くような効果があります。「パートナーシップ倶楽部」とも言います。

７、相続対策で土地売買や建築ビジネスをアドバイいたします。」

８、定期借地権２２条・２３条・２４条を用いた建築ビジネスをアドバイスいたします。当方の取引先では平均３５００万円。最高９０００万円の住宅が建築されています。山形。また累計１，０００戸以上が２社あり（浜松・愛知）土地管理戸数が年１，０００万円以上あります。建築物は住宅。アパマン、病院、商業施設、ホテル、老人ホーム等です。

※電話のご相談は時間無制限無料です。ご利用ください。

当社は、創業以来３０年。この間全国の建築、不動産、士業、金融機関等、８，０００事業所に対し、研修や講演活動を行ってまいりました。

また、賃貸住宅経営マニュル、定期借地権事業化マニュアル、地主、家主、士業、業者等組織化マニュアルや関連するＤＶＤを約４０本制作販売しております。

さらに、一社）日本土地活用事業普及支援機構において、当法人認定資格として

「土地活用コンサル技能士」「賃貸経営コンサル技能士」「相続対策コンサル技能士」「定期借地権コンサル技能士」等の資格交付研修を行っています。これやの認定資格交付研修の時間は約７時間。資料は約３００頁分となります。貴社内で実施しますので、参加数は自由です。資料は必要部数コピーしてご使用下さい。研修費用は税別３０万円＋交通費等の実費となります。研修終了後１週間以内に「資格証」を交付いたします。資格名。認定証番号を名刺に記入されて商談されれば効果的です。国家資格ではありません。あくまで当法人認定資格ですので誤解のないように。

これまで、約５００名様に資格証を交付いたしております。

当社のコンサルは地主交渉から、建築、売買まで、すべて実践に即した研修で単に知識のみの研修ではありません。

※さて、土地活用事業とは次のパターンとなります。

１、建築する土地活用。賃貸住宅・店舗・ビル・商業施設・病医院・サ高住等。

２、建築しない土地活用。定期借地権。２２条・２３条・２４条。あらゆる建築物。

３、土地売却。

４、一部土地を売却して建築する。

５、青空駐車場。

６、何もしない。と、７０年ぐらいで土地評価額相当の固都税を支払うことになります。従って「広義的」に言えば地主さんも借地人さんなんです。

※お電話の相談は時間無制限無料です。

旧、借地権は、更新性有り。延長権有り。地主に建物買い取り義務がある。つまり地代を滞納しない限り永久に続く借地権である。この借地権問題を処理するパターンは次のようなものとなる。

ここでご理解いただきたいのは、この問題を処理するためには、地主、借地人、借家人が妥協しないと解決できない点にある。

つまり、法定の借地権割合。底地権割合。借家権割合は、税務上や官庁、裁判所等では割合通り行われるが、実際の取引では、これらの割合は関係ないことをご理解いただきたい。もちろん、それらの理論値は参考になる。

例えば、借地権割合が５０％の地域で、借地権を地主さんに譲渡する場合、土地評価が１億円とすれば借地権価格は５千万となるが、民間の取引では有りえない数字となる。だから実際は、この借地権を２千万前後で売却することもある。極端な場合は、１千万の場合もある。次に処理のパターンである。

１、借地権を地主さんに買い取ってもらう。

２、底地権を借地人に買い取ってもらう。

３、借地権、底地権同時売買。

４、借地権を一部底地権と交換。

５、等価交換で建築する。アパートやマンション等。

※何度も念を押しますが、これらの問題は解決は双方に妥協の精神がないと解決できません。仮に調停や裁判にかけても高額の裁判費用と何十年という歳月がかります。

※当方は、このセミナーの講師をしておりますが、悩める地主さんや借地人さんが多数おられますので、参加者は多数となります。

ただ、業界的に見ればセミナーをどう実利に結び付けていくかを考える必要があります。具体的には売買業務や建築請負契約可能かどうかを考える必要があります。

このような問題は、士業の先生方も不動産業者さんも苦手です。特殊なコンサル業務となりますので、理論だけでなく、現場問題の解決をどれだけしたかの

「場数を踏む」世界なのです。

※７月に沖縄でも、このセミナーを行いますが、当方の費用は、講師料と資料作成一式で税別１５万円＋交通費等の実費となります。時間は、２時間前後で講演終了後「個別相談会」を開催いたします。沖縄では１００名の参加を予定しております。

当　一社）日本土地活用事業普及支援機構主宰の

「土地活用・建築、不動産ビジネス研究会」にご入会の企業様に以下のソフト等を無料進呈いたします。

次の「Ａコース」もしくは「Ｂコース」のどちらかをお選びください。

★Ａコース特典。賃貸住宅マニュアル＆ソフト。

１、「賃貸住宅受注、経営マニュアル」Ａ４判。９０頁。

２、「賃貸住宅収支概算計算書ソフト」３０年?９０年計算。

３、地主さんに対する「賃貸住宅建築と投資企画提案書文書ソフト」１４頁。

４、ＤＶＤ２枚組「賃貸住宅経営の驚くべきメリット」

※以上、市販価格税別３０万円相当額。

★Ｂコース特典。定期借地権関係ソフト。（２２条。一般定期借地権対応ソフト）

１、地主さんに対する「企画提案書兼各種計算ソフト」（固都税・相続税・地代・一時金等。最長９０年計算ソフト）

２、地主さん及びユーザーとの契約書文案ソフト類。（２２条借地権。設定・転売方式）

※地主さんとの原契約書。協議書・ユーザーとの契約書。重要事項説明書。以上の文書ソフト一式。

３、ＤＶＤ３枚組。「定期借地権の驚くべきメリット」

※以上、市販価格税別３０万円相当。

◆既存会員の皆様には次回の期間更新時に無料進呈いたします。

前払いの場合は、その時点でお送りいたします。

★「土地活用・建築、不動産ビジネス研究会」の詳細や各種特典はホームページでご覧ください。

入会費　税別５万円。年会費税別２４万円。合計税別２９万円は入会時の前払いとなります。年会費以上のソフトやＤＶＤを進呈いたします。

★入会希望の方は、ホームページの研究会コーナーを開いていただくと末尾に「入会申し込み書」が添付されていますので、それをコピーしていただき、所定事項記入の上、当方までＦＡＸでお送りください。折り返し、ご請求書をお送りいたします。

ＦＡＸ番号。０３?３４４４?７７５４

ご入金後、正式会員となり、当方より「会員証」をお送りいたします。

ご希望があればご入会後、理事長兼コンサルタントの西京が貴社にお伺いし、今後貴社の経営や営業促進等についてお伺いいたします。この時の費用は交通費等の実費のみご負担ください。時間は午後から無制限です。

◎ご相談は無料です。西京まで。携帯　０８０?１１５４?６３５３