■よくあるパターンと特殊要因■

◎この企業は、ある大手賃貸マンションＬ社の孫会社であった。
現在は、資本が違うようだ。
私が、当時の社長と面談した３年前の時のことである。
当時について先ず記して見よう。

１、当時の運営戸数は４,０００室程度であった。
（経営破綻時１０,０００室）
２、直接建築、直接運営であった。
３、ビジネスモデルが独特であった。
それは、東京に職を求めて上京してきた若い女性に限定し
ていた。
彼女たちに就職斡旋し、その為の教育を行う。
その上で正社員に採用される運営を行う。
これにより得られる利益は年収の３０％。
雇用助成金等がビジネスモデルであった。
年収３００万円であれば９０万円。雇用助成金３０万円。
計１２０万円のギャランティである。
素晴らしいと思ったものである。
年収３００万円以上になったらシェアハウスから、同社の
親会社のワンルームマンションに住み替えてもらう。
これがビジネスモデルであった。
その企業が何故経営破綻したのかが、今回のテーマである。

１、高額報酬のサラリーマンに土地と建物のローンを組ませた。
金額にすると１億円から２億円程度と考えられる。

２、メイン銀行はスルガ銀行横浜支店。この銀行は金利が高い
ので有名。おそらく年４％以上である。

３、サブリース家賃保証制度を導入した。

４、この方式ではオーナーに支払う保証家賃は、多分、当時額
の３％程度であろう。
しかし、満室なら破綻しない。

５、４割しか入居者がいなかった。建築利益優先で運営を疎か
にした。

６、年末頃よりオーナーに約束した保証家賃が滞納するように
なった。

７、被害者が、損害賠償集団訴訟を始める。

８、被害者がスルガ銀行に対して、差し押さえしないこと。
ブラックリストに掲載しないことを申し入れ、同行も了承
した。
しかし、いずれは法的に処理せざるを得ないのではないか。
金融庁はスルガ銀行の調査に入った。
過剰貸し付け。オーバーローン。
過大所得申告等の問題についてである。

★今回の結論。
ビジネスモデルが破綻していた。
満室にする努力をしないで建築利益ばかり追いかけた。
保証していた家賃も建築利益から出していた。
自社建築からサラリーマンが建築するサブリースに特化した。
そして、なによりも入居者を満室にする努力をしなかった。
４割の入居率では、その後の就労支援事業で利益も出ない。
理想と実態が乖離し過ぎたのである。

◆デザイン戸建住宅の事業化を考える建築・不動産会社募集◆
──────────────

１、デザイン戸建住宅（一般住宅ｏｒ戸建貸家）の事業化。
当方より設計ソフト一式提供。２０坪?３５坪。
計１５プラン提供。
営業指導。明細工事見積もりソフト提供（７００枚）。
貸家の場合、収支計算ソフト提供。社員研修。営業実地指導。
工事原価。ピン工法で坪２８万円前後。売価坪本体４５万円前後。
粗利益坪１７万円×２０坪＝３４０万円。外構別途。
普通の人でも年２０戸は販売できます。
仕組みを作れば営業経験のない女性でも年６０戸以上販売してい
ます。
１戸の本体と外構工事費約９００万円（２０坪タイプで）外構は
フェンス・車庫・植栽等です。

★このデザイン住宅は、一般住宅および戸建貸家用として販売されて
います。
青森・福島においては、一般住宅として、そのほかの企業は、貸家
用として販売されています。
例）那覇市においては、当社プランを採用後、１週間で２４坪タイ
プ２戸を受注されました。１戸の月家賃１２万円。

★提供するソフトと研修の内容。
１、社員研修。
賃貸住宅経営・相続税対策・収支計算の仕方・プレゼンテーショ
ン、ツールの作成方法。家賃設定の仕方・見込客リストの作成方
法・地主、家主の紹介を増やす手法。特約販売店の作り方等。
資料約３００頁付き。
※研修時間。７時間。費用２０万円（税別）＋交通費等の実費。

２、提供するソフト類。（永久リース費）
外観デザイン・２０坪から３５坪までの設計プラン。計１５プラ
ン（平面図・側面図・立面図）内装仕上げ見本・１５プランの明
細工事費見積ソフト（７００枚）
収支計算概算ソフト（３０年?９０年）

★以上のソフト永久リースは、当社「研究会」の会員企業様と非会員
様では異なりますので、別途ご相談ください。

★ご採用企業は、青森から沖縄まで３５社様です。

★「研究会」の詳細につきましては、ホームページをご参照ください。

★このデザイン住宅のネーミングは貴社で自由におつけください。

★事前の事業化のお打ち合わせにお伺いいたします。
オリエンテーションのようなものです。
時間５時間前後。費用５万円（税別）＋交通費等の実費。

※お問い合わせは西京まで。

※売上額は外構費含め１戸約１,０００万円×６０戸＝６億円。
※戸建貸家の建築数は、全賃貸住宅のわずか１％程度しか建築され
ていない。絶対的供給不足にある。

１、営業エリアは埼玉県の北部の深谷・熊谷が中心である。
２、戸建て貸家営業部の構成は、女性営業１名（前職は設計）設計
１名（女性）補助１名（女性）の３名構成。

★以下、当方が社員全員研修と営業指導した内容である。
３、地主・家主のリストアップ。計８００名。空地５０坪以上。
４、営業方法。プレデンテーション、ツールの作成の仕方」営業訪
問の仕方。
５、収支概算ソフト開発。家賃設定方法。
６、地主・家主、紹介システムの「資産活用倶楽部」創設までの
一式コンサル。あらゆる士業と不動産業者を組織化する。士業
の先生方、顧問費ゼロ円。
業務委託毎報酬。成功報酬。建築本体価格の４％。準備から
オープンまで３ヶ月。
この企業のオープンには地主・家主計１００名。士業５０名。
業者１００名参加。
初年度紹介件数１２戸。（税理士・土地家屋調査士等）この
「資産活用倶楽部」は当方でマニュアル化している（税別４５,
０００円）器用な方ならこれだけで創設できる。
面倒な方は当方で創設までの一式コンサルをお引き受けしている。
ネーミングは自由。
「パートナーシップ倶楽部」とされているところもある。
７、希望企業には、当方の戸建貸家。
デザイン、設計図面、内装見本。明細工事概算見積り書等のソ
フトを一式提供。
（販売しません。リースです）リース費は別途相談。
青森から沖縄まで３１社採用済み。
床延べ面積。２０坪・２３坪・２４坪・２７坪・３０坪・３２坪
・３５坪。計１５プラン。３ＬＤＫです。
耐震性１.５倍のピン工法をお薦めしておりますが、貴社都合で、
在来木造、２×４工法にされてもかまいません。
ピン工法より坪単価２万円ほど安くあがります。
ピン工法の工事原価は坪２８万円前後。
売価は各社ごとに異なりますが、本体坪４５万円前後です。
大手のプレハブなら坪６５万円前後です。
青森と福島では、この当社プランを注文住宅で販売されています。
※戸建貸家に空室はほとんどありません。
周辺のアパマンから住み替客がきます。那覇市では、当社ソフト
導入後１ヶ月で２４坪タイプ２戸受注されました。
月家賃は１戸。１２万円です。
※このデザイン戸建貸家のネーミングは貴社ブランドのネーミングを
付けられることをお薦めいたします。

★以上、一式ソフトの永久リース価格は、当社「研究会」会員企業様と
「非会員」様では異なりますので別途ご相談ください。

★Ｈ社の戸建て貸家ＦＣの入会費６００万円。月会費１０万円もかかります。

★上記の社員研修。７時間。費用１５万円（税別）＋交通費等の実費。
テキスト・資料約３００頁分提供費含む。

★事業導入前の事前相談。コンサルの西京建一がお伺いいたします。
時間５時間前後。費用５万円（税別）＋交通費等の実費。

★電話相談無料。西京まで。

１、注文住宅の市場は、年４０万戸くらいで推移する。
うち、大手の受注は約２０％と推定される。

２、戸建て貸家は需要が一杯あるのに、年１万戸程度しか供給されて
いないのではないか？
この市場は、まだ３倍以上伸びる。

３、価格設定。低価格住宅だけでは利益が出ない。
エコノミー仕様。本体坪４５万円前後。
ミドル仕様。本体坪５５万円前後。
最高クラス仕様。坪６５万円前後。
※プランは同一である。仕様だけ変える。

４、販売方法。一番効果的であるのは単独展示場での集客。
モデルハウスを客の費用で建築する。１ヶ月１０万円程度支払う。

５、推奨プラン付き宅地販売をする。
１宅地確保して多数であれば建築土地を紹介する。
当方取引先の愛知県の企業はこれで年商約３０億円である。
設計士は一人しかいない。

６、戸建て貸家は空地所有者を調べる。
５０坪以上。

７、上記にプレデンテーションツールを持参する。
平面図・建築概算・収支概算等。

８、地主・家主。紹介システムを創る。
当社指導で、この仕組みを３０社が採用されていて、驚異的な
効果が出ている。
器用な方は当方のマニュアルのみで創設される。
マニュアル価格４５，０００円（税別）

９、注文住宅も戸建貸家もデザインを良くし、耐震性を高める。
当社のプランは、耐震性１.５倍のピン工法を採用している。
全国で３０社様に採用していただいている。
工事原価坪２８万円前後。売価は坪４５万円前後にしている。
★上記の社内研修承ります。時間約５時間。
費用１５万円（税別）＋交通費等の実費。
多数のテキストと資料約３００頁付き。

★事前講師貴社出張相談。３時間。
費用５万円（税別）＋交通費等の実費。

◎７時間研修を受けていただいたら、
一社）日本土地活用事業新興機構より、下記の認定資格を
交付いたします。
資料等は研修名に合わせて提供いたします。
民間認定資格で国家資格ではありませんので誤解のない
ように。

１、相続対策コンサル技能士資格交付研修。
２、賃貸住宅経営コンサル技能士資格交付研修。
３、定期借地、借家コンサル技能士資格交付研修。
５、土地活用コンサル技能士資格交付研修。

★費用：統一価格。３０万円（税別）＋交通費等の実費。
約３００頁の資料提供費を含みます。
(豊富な実例カラーチラシ集多数含む）

※「研究会」会員企業様の費用。
１５万円（税別）＋交通費等の実費。
この研修は税理士の先生や不動産鑑定士の先生方も受講
されています。
基礎知識だけでなく、それをビジネスにするための具体
的な方法を研修いたします。

★社内研修方式ですから受講者数に制限がありません。
受講人数分のテキスト、資料をコピーしてご使用ください。
当方より、各原本１通をお送りいたします。
この資格交付研修を受けた方の人数は約３００名様です。
士業事務所も含まれています。
税理士の先生方も「相続対策コンサル研修」を受講されて
います。

★講師：西京　建一。上記理事長。
「土地活用・建築、不動産ビジネス研究会」主宰。

★研修で用意していただくもの。
白板２枚。マーカー、黒・赤・緑・青。各１本。
マイク３０名様までは不要。

■プロフィールはホームページでご確認ください。
受講企業様は全国で約８００社様。
講演は延べ８,０００社以上より依頼されています。