■よくあるパターンと特殊要因■

◎この企業は、ある大手賃貸マンションＬ社の孫会社であった。
現在は、資本が違うようだ。
私が、当時の社長と面談した３年前の時のことである。
当時について先ず記して見よう。

１、当時の運営戸数は４,０００室程度であった。
（経営破綻時１０,０００室）
２、直接建築、直接運営であった。
３、ビジネスモデルが独特であった。
それは、東京に職を求めて上京してきた若い女性に限定し
ていた。
彼女たちに就職斡旋し、その為の教育を行う。
その上で正社員に採用される運営を行う。
これにより得られる利益は年収の３０％。
雇用助成金等がビジネスモデルであった。
年収３００万円であれば９０万円。雇用助成金３０万円。
計１２０万円のギャランティである。
素晴らしいと思ったものである。
年収３００万円以上になったらシェアハウスから、同社の
親会社のワンルームマンションに住み替えてもらう。
これがビジネスモデルであった。
その企業が何故経営破綻したのかが、今回のテーマである。

１、高額報酬のサラリーマンに土地と建物のローンを組ませた。
金額にすると１億円から２億円程度と考えられる。

２、メイン銀行はスルガ銀行横浜支店。この銀行は金利が高い
ので有名。おそらく年４％以上である。

３、サブリース家賃保証制度を導入した。

４、この方式ではオーナーに支払う保証家賃は、多分、当時額
の３％程度であろう。
しかし、満室なら破綻しない。

５、４割しか入居者がいなかった。建築利益優先で運営を疎か
にした。

６、年末頃よりオーナーに約束した保証家賃が滞納するように
なった。

７、被害者が、損害賠償集団訴訟を始める。

８、被害者がスルガ銀行に対して、差し押さえしないこと。
ブラックリストに掲載しないことを申し入れ、同行も了承
した。
しかし、いずれは法的に処理せざるを得ないのではないか。
金融庁はスルガ銀行の調査に入った。
過剰貸し付け。オーバーローン。
過大所得申告等の問題についてである。

★今回の結論。
ビジネスモデルが破綻していた。
満室にする努力をしないで建築利益ばかり追いかけた。
保証していた家賃も建築利益から出していた。
自社建築からサラリーマンが建築するサブリースに特化した。
そして、なによりも入居者を満室にする努力をしなかった。
４割の入居率では、その後の就労支援事業で利益も出ない。
理想と実態が乖離し過ぎたのである。