１、賃貸マンションの空室が増えている。
２、家賃保証は、引き下げられて行く。
３、テレワークの増加により床面積を拡大する傾向がある。
４、賃貸マンション建築の融資条件が厳しくなっている。
５、来年度の着工数は、約１８％減と推定される。
◎さて、上記の現状と傾向を含めて、今後どのような対策を
取ればいいのかを提案する。
１、サブリースから「経営代行方式」への転換。

２、区分建物の表示登記をして、空室は「定期借地権分譲マ
ンション」にして販売する。
当方は、小田原市と横浜市で、計１５戸を定期にして完
売した。

３、空室分を賃貸にして、投資用不動産で販売する。
グロス利回りが７％以上あると売れる。
医師のような富裕層であれば現金で１億円以上購入される。

４、環境と共有部分を配慮した設計にする。

５、１階にクリニック、コンビニ、商業店舗を誘致する。

６、定期借地権賃貸マンションであれば、利回りがアップする
ので、入居者を入れてから投資用として販売する。

◎戸建貸家の人気は高い。
その理由は、アパートと違ってプライバシーが守られること。
庭があるから子育てや園芸、ペット飼育に向いていることに
ある。
さらに近年はネット環境が整備されており、監視カメラによ
る防犯効果が高いことにある。
周辺のアパートより、家賃が２割、３割高くとも満室になっ
ている。
高級車を所有する入居者も多い。

さて、この戸建貸家事業を進める場合、先ず、地主に提案
する。
グロス利回りは７％～１５％程度である。
木造であるから建築原価を回収できるのが１０年～１５年。
ＲＣであれば２５年かかる。
５０坪の敷地に２棟建築できる。駐車場は２台分取れる。

さて、地主に提案するが建築ローンが付かない場合がある。
金融機関は物件評価よりも返済能力を重視する。
従って富裕層か黒字企業であれば喜んで融資する。
地主にローンが付かない場合は、次の手として、２４条の定
期借地で土地を貸すように促す。
これには特約を付ける。３０年後に建物を入居者付きで無償
譲渡する。
更地に戻してほしいと言えば更地にする。
また満室になった戸建貸家を地主が買い取りたいと言えば、
年数別の売買価格を設定して地主に売却しても良い。
この方式で、当方は丸亀市で２棟。岡山市で７戸建築した。
丸亀の場合は、当初５年間は建築会社が経営し、５年後投資
家に現金で売却した。
５年分の家賃を差し引いて金額が売却額である。
岡山市はガソリンスタンド跡地で、ここに７棟の戸建て貸家
を建築した。
経営は建築会社である。
企業も売却益だけでは、資産形成できない。
企業もキャピタルゲインからインカムゲインを重視するよう
になってくる。
我々は、これまで地主だけを対象にしてきたが、これからは、
資産形成を考える企業に戸建貸家経営を薦めた方が良い。
丸亀市の２棟がサンプルになり、近くの水産会社が戸建貸家
を１２棟建築された。
貸家の売れ筋は、２階建て２０坪タイプ～２４坪タイプである。
２７坪以上は、一般住宅として販売されている。
当方のソフトを導入された、福島市の会社と青森の建築会社で
ある。
当方のソフトは、ピン工法（耐震性在来未来木造の１.５倍）
２０坪～３５坪までのデザインプラン数は１５プランある。
各プランの明細工事見積もりと仕様書はソフトになっている。
他に、平面図・立面図・側面図。内装仕上げ見本がソフトに
含まれている。
採用企業は、全国で３０社（青森から沖縄まで）

◎貴社で工事できない場合は、当方と提携する企業が、部材の
提供と工事施工一式をお引き受けする。（但し離島は除く）
建築費だけ稼ぐのは時代遅れである。
どんな不況になっても生き残れるように、自社が経営される強
い財務体質を作るべきであると思う。

◎一式の電話相談は無料。西京まで。

■このビジネスの進め方について社内研修を承ります。
時間３時間程度。費用７万円（税別）＋交通費。
会員企業様研修費３万円（税別）＋交通費。
テキストや事例を添付。●講師：西京　建一。

■以下は、別料金となります。
1）収支計算ソフト。３種類。
土地所有者用。土地購入用。定期借地権用（２４条）
2）契約書関係書類。
3）戸建貸家一式ソフト。デザインプラン５種。
間取プラン。２０坪～３５坪まで１５プラン．
平面図・立面図・側面図。内装仕上げ見本。
仕様と工事明細見積ソフト（全７００頁分）

※ソフトは耐震性が在来木造１.５倍のピン工法になっておりま
すが、在来軸組工法にも使えます。

※各、費用については、別途見積にてご相談。

◎賃貸と住宅併用住宅においては都市部と郊外では事業の展開が
異なる。

１、郊外事業。東京に良くあるタイプである。
１階が家主の住宅。２階がアパート。
住居部分が全面積の５０％以上であれば、土地の固定資産税
が６分の１に軽減される。
モデルケースを考えれば、１階の床面積が３０坪。
２階が７坪のアパート４戸とする。
東京の家賃は５万円～７万円。木造の建築単価は坪５５万円
前後。

２、都市部での併用住宅。
店舗を営んでいるオーナーは、１階が店舗。２階が賃貸マン
ション。３階がオーナーの自宅が多い。
この分野では、アサヒへーベルが断トツの業績で、へーベル
が１０戸とすれば、パナホームが３戸。積水が２戸の割合で
建て替えられている。
いずれも鉄骨パネル建築物である。

ここで、ローンの問題だが、フラット３５は、自宅に隣接する店
舗や事務所であれば融資するが、賃貸併用住宅には融資しない。
都銀・地銀・信用金庫は融資する。
郊外の企業は、アパート併用住宅に力を入れるべきであり、都市
部は併用住宅の建替えに力をいれるべきである。

へーベルが、都市部で独占的になってきている。
１戸建築が出たら周辺の店舗事業者に集中的に営業をかける。
建築中と竣工後の現場見学会に力を入れている。
推定では、へーベルもパナホームも積水ハウスも建築本体単価は、
坪８０万円～１００万円であろう。

１、建築額が高額になる。
山形市の平均額は1戸３，５００万円。最高額は９，０００万円。

２、周辺の受注が増え、建替えが高額化する。
愛知県の現場では、1戸定借住宅を建てたところ、２ヶ月で１２戸
の建替え注文住宅を受注した。
また、平均受注額が2500万円から３、５００万円に増加した。

３、定借のユーザーは、高学歴、高所得者である。
年収６００万円以上。低所得者は、安い分譲住宅を買う。

４、地主に入る一時金で、賃貸住宅を建築される場合がある。
町田市の２７戸の定借では、地主さんが３棟のアパートを建築さ
れた。

５、定借地の造成工事捻出のために、土地を１部売却されるケースが
多い。

６、定借土地管理手数料が時代の５％前後入る。
当方のクライアントの浜松市、知多市では、地代管理手数料が年
に１，０００万円入る。建物管理と違って何も手間がかからない。
３年に１回の地代改訂の時しか仕事がない。

７、１現場定借をやれば周辺地主から、「うちもお願いしたい」との
依頼がくる。平均で3現場の地主からの依頼がある。
★このように定借事業は、様々な相乗効果がある戦略事業です。
それなのにやり方に習熟されないから、ほとんどやらない。
その原因は、新規事業に度胸がないこと。
大手の昔のやり方しか理解していない人。
僕のような１５０現場を事業化したコンサルに出会わないこと。
協会や、定借センターなどの実務を知らない協会に入っていること
等々である。
実務に達者な企業は、そういった団体に加入されない。
※定借戦略ＤＶＤ２巻。定価３６，０００円（税・送料込）
これは銀行管理になっていた企業が定借住宅を手掛け、
今や年４００戸完工の県下ナンバーワンビルダーになられた
ケースを収録しています。
事業スキームの説明とともに、実際の建築例を紹介しています。
●お申込みの方は、メールにて。代引きでお送りいたします。

◎このシステムは、当社が２５年前にマニュアル化したシステムである。
各地に「〇〇資産活用倶楽部」「〇〇資産活用研究会」「パートナー
シップ倶楽部」「ひまわり資産活用倶楽部」「ゆうゆう資産活用倶楽部」
「さくらそう資産活用倶楽部」「あすなろ会」等、名称は異なっても
中身は同じである。
この仕組みは「サブディラーシステム」でもある。
自社だけの営業力では限界がある。
この会に入っていただくのは「不動産仲介業」「管理業」あらゆる士業
の先生（税理士・司法書士・行政書士・不動産鑑定士・土地家屋調査士
・ＦＰプランナー・保険代理店。等）。
これらの業種の方に研修を行い、建築見込み客・土地活用見込み客・
不動産売買客を紹介していただく。
顧問費等はゼロ円で全て成功報酬方式である。
建築の場合、本体価格の４％。
定期借地の場合は路線価の３％もしくは建築費の４％もしくは１区画
定額制としている。
報酬の支払い時期は、なるだけ早くする。
大手は建築済みにならないと全額払わない。
我々の場合は、契約時に全額支払う。お金は早くした方が喜ばれる。
来年の２００万円より今月の１００万円の方が有り難いものである。
これで大成功しているのは、山形市のＵハウス。
この企業は銀行管理になっていたが、この仕組みで見事復活した。
注文住宅年間４００戸以上。最高額は１戸９，０００万円。
次に埼玉のＩホーム。不動産業５０社以上。士業１５０事業所を組織化
した。
戸建貸家が中心で、女性営業１人で年間６０戸以上、ＲＣの賃貸マン
ション３億円も紹介受注された。
大阪のＳ社は、南大阪・北大阪・神戸の３ヶ所に資産活用倶楽部を
設置した。この企業の主な建築は賃貸マンションである。
当社のマニュアル通りにやっていただければ、設置までは簡単に
出来る。
問題は設置してからの活動を活発にしないと何の効果もない。
勉強会・懇親会。等の年間スケジュールを作る。
さらに大事なことは、月１回の情報誌を送ることである。
Ｂ４ペラの簡単なもので良い。
長い物を書いても読んでくれない。
３分くらいで読み切る程度が望ましい。
この紹介システムを作っても、その後の活動をしない企業が多い。
山形などは、不動産業者２００社を集めた「仲介フェア」を年２回
開催されている。
ここまですると紹介システムは強力な効果を発揮する。
「ローマは１日にして成らず」である。

★電話相談無料。西京まで。
★この会を作りたい方には、企画書と見積書と多くの実例集を提供いたします。
★この会の説明を受けたい方は、講師西京が貴社に出張して説明いたします。
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