★「研究会」新会員企業様への進呈品★
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◎当社主宰の「土地活用・建築、不動産ビジネス研究会」
（現在東北から沖縄まで３０社様入会済）に、新たに新規会員と
なられた企業様に以下を進呈いたします。

※「進呈品１」
１、バージョンアップ版「賃貸住宅受注営業促進マニュアル」１００頁。
これ１冊で相続や各種税務。建築法規等すべてがわかります。
２、「賃貸住宅建築・投資提案書」書式ソフト。１０頁。
３、「賃貸住宅収支予測計算書」ソフト（３０年?９０年）
※もしくは以下を進呈。

※「進呈品２」
１、地主さんに対する「定期借地権提案書と各種計算書」ソフト。
（一時金額・地代額・固都税・相続税評価額計算。最長９０年）
２、転売方式の「地主さんとの包括契約書」「ユーザーと貴社との契約書」
「重要事項説明書」以上の文書ソフト一式。

以上「進呈品１」、もしくは「進呈品２」のいずれかを選択してください。
ご入会後打合せ、レクチャーにお伺いします。出張費無料。交通費のみ。
時間午後?５時頃まで。
隔月に１作ＤＶＤをプレデントします。１８,０００円?４６,０００円
のものです。

★「研究会」入会費用：税別５万円。年会費：税別２４万円。
以上は入会時の前払いとなります。

★詳しくはホームページをご覧ください。
※（一社）日本土地活用事業普及振興支援機構
http://www.property-art.co.jp/seminar/nyukai1.pdf

実務代行：プロパティ・アート株式会社
代表　西京　建一

★アパート、賃貸マンションの受注競争に勝利するビジネススキーム★
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◎賃貸住宅の着工数年４５万戸は全建築戸数の４４％になる異常な数値である。
空室が増大している。
現在４２０万戸が空室になり、このままでは年１０万戸空室が増大し続ける。
空室の心配がないのは今や戸建貸家のみ。
この理由は、戸建貸家は都道府県別によるが、全賃貸住宅の０.５％?１.５
％建築されていない。
つまり供給数が絶対的に足りないのである。

またアパマン居住者の約７０％は戸建住宅に住むことを希望している。
戸建貸家については、当社の「セールスシステム」導入企業は東北から沖縄
まで３０社が採用されているのでここでは詳しく触れない。

※アパマンの空室対策で他社に勝つ方法を提示する。
１、従来の「サブリース・家賃保証方式」はカラクリであり、家賃は、借家
法上は年々下がる仕組みである。
家賃改正が５年であろうが１０年であろうが関係ない。
家賃を固定する方法としては「定期借家」があるがどの企業もこれを採用
していない。
これに代り、最低家賃保証の「経営代行方式」にスライドされることを
お奨めする。
貴社も管理費と代行費が家賃の１０％が収入になる。
契約書は４種類となる。パンフの原稿も当方で作成。

２、アパマンの空室は区分登記して販売する。
土地は５０年の定期借地権とする。
木造も軽量鉄骨も耐火構造にすれば区分登記できる。
契約書類は５種類となる。
年末に清算して余剰家賃の８０％はオーナーさんに。２０％は貴社で
シェアする。パンフの原稿も当方で作成。

３、２４条定期借地で地主に支払う権利金・保証金・敷金・前払い地代と
区分建物を等価で交換する。
区分登記は表示登記が必要なのでこの費用を負担したくない地主には
長期の「定期借家権」を与える。
木造３０年。ＲＣ４５年前後で建物全部を地主に譲渡する。
有償、無償自由であるが当方は「収益還元価格」での有償譲渡をお奨
めしている。譲渡しても管理業務は残る。

※契約書類は５種類となる。パンフの原稿も当方で作成。

★来年から着工数は減る。
オリンピック後は、建築不況となり競争は激化する。
仕組みを代えないと貴社は淘汰される。

★以上の研修と、仕組みの１式書類作成費用は見積りの上。

★オリエンテーション（事前説明お伺い）費用。
１回税別５万円＋交通費等の実費。時間午後から４時間。

★戸建貸家のデザイン、プラン、工法、実行予算、販売価格。
家賃設定、各種利回り計算、１人で年６０戸受注できる
「セールスシステム」指導。
一式社員研修費税別２５万円＋交通費等の実費。時間５時間。

ミサワホーム創業者三澤千代治さんと来週お会いする。

現在は２００年住宅のミサワインターナショナルの社長である。

ミサワ時代、当社があらゆるマニュアルの制作や社員研修を担当した。

PRビデオも１５作ぐらい当社が制作した。１本の制作費３，０００万円である。

２００年住宅をどうすれば売れるようになるか、それがお会いするテーマである。

★契約までの４回訪問の原則★
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◎建築営業でも不動産営業でも契約までの訪問件数は４回が原則である。
４回で決まらなかったら、管理客ポストに入れる。
次に、営業マンをチェンジする。
管理客が多くなるとクリーニングする。通常電話で問い合わせする。

当社では、ある企業の２万人の管理客を電話でクリーニングした
ことがある。
オペレータ?の時給は４,０００円。４時間のみである。
この応募に２００人がきた。
グループ面接で一人、一人小文を朗読してもらい録音した。４人採用。

死に客を捨てないと見込み客管理のコストが増大する。
管理客ポストから見込み客リストに移管できたのは、約５％の１千人
である。９５％の管理客はここで捨てる。
営業マンチエンジで契約できたのは、２５％ぐらいである。
通常、マーケとして「逃げ客調査」と「契約客調査」を行う。
契約できない原因。契約できた原因を調べる。
訪問によるアンケート調査による。

お客様は、必ずしも合理的判断で契約するばかりではない。
一番多いのは営業マンが気にいったことによる。
営業の必須能力は「雑談力」である。
営業の当月契約見込客は４人で良い。これが特Ａ客である。

■２種類の建築、土地活用ビジネスの実務、実戦セミナーのお知らせ。■
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◎全国約１５０ヶ所を手掛けた土地活用の企画、コンサルのノウハウを公開！
各コース先着１０名様限定！
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★開催日：平成２９年２月２４日（金）
★会　場：ＪＲ目黒駅徒歩１分「ネクストワークス会議室」
★時　間：第１部９時３０分?１２時３０分まで。
　　　　：第２部１３時３０分?１７時００分まで。
★セミナー参加費用：第１部。１名様　税込１５,０００円。
　　　　　　　　　：第２部。１名様　税込１８,０００円。
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※第１部「デザイン戸建貸家のセールスシステムの構築について」
すでに全国で３０社様が当社のセールスシステムを利用されています。

※第２部「相続対策と土地活用ビジネス全般の実務の進め方について」
すでに当社主宰の「土地活用・建築、不動産ビジネス研究会」には、
東北から沖縄まで３０社様が入会済です。講師が手掛けた実務コンサル
の現場は全国で約１５０ヶ所。あらゆる土地活用に付、圧倒的な実務、
実践方法を企画、コンサルします。地主交渉、契約、販売実務まで。

※土地活用の目的は、「土地利用の最適化」「収益の最大化」で、
土地活用の種類は、賃貸住宅等の建築する活用。
土地貸しの定期借地権、土地売買です。

第１部「デザイン戸建貸家のセールスシステムの構築について」
★プログラム。
※今や空室の心配がないのは戸建貸家のみ。アパマン空室率は地方では
３０％以上に拡大。地主破産が多く発生している。
◎アパマン居住者の約７０％が戸建に住み替え希望。
※デザイン戸建貸家を一人営業で年６０戸受注する営業システムを伝授。
１、デザイン戸建貸家のプラン、工法、実行単価、販売価格の設定。
２、建築動機を知る。相続対策効果・節税効果・私的年金効果等。
３、３種類の利回り計算。表面・実質・純。
４、戸建て貸家の家賃設定方法。
５、自己資金なしでモデルハウスを建築する方法。
６、営業経験のない女性でも年間６０戸を受注する方法。
７、年商を倍にする簡単な紹介ルートを飛躍的に拡大する方法。
８、見込み客の創り方とプレデンテーションの手法（建築計画・投資計画書）。
※セミナーの資料。約３００頁。
テキストは、改正相続税法、戸建て貸家のニーズとメリット。
収支概算計算書モデル。見積モデル。建築計画、投資計画書サンプル。
参考プラン。地主、家主集客文案集。紹介受注システムの資料。

第２部「相続対策と土地活用事業全般の実務の進め方について」
★プログラム。
１、相続法と相続税、贈与税の徹底理解。
２、土地活用の種類。建築する。土地を貸す。土地を売買する。
３、アパート、賃貸マンション、戸建て貸家、サ高住、シェアハウス、
ゲストハウスの傾向。１棟売り。区分売り。
４、空室対策。区分にして定期借地権で売ると完売できる。
もしくは投資用として販売する方法。
５、従来の「サブリース・家賃保証方式」は社会問題化している。
それに代る「サブリース・経営代行方式」を採用すると前者に勝てる。
６、誰もやっていない「定期借家権」の商品化手法。
長期や保証金額で家賃を下げる。
７、土地を貸したい地主には「定期借地権」を薦める。
造成工事資金のための土地売買、賃貸、管理業務が発生する。
当社会員企業には、年１,０００万円以上の土地管理手数料収入が
ある企業が２社あります。
２２条では山形でも３,５００万円から９,０００万の住宅が建築され
ています。１億５千万のクリニックが３ヶ所。
松江では、定借建売に１ヶ月で１万人見学にきました。
２３条ではコンビニ、ドラッグストアが激増しています。
２４条では賃貸マンション５棟１３億円。
地主に払う権利金や前払い地代額と区分建物交換や長期の定期借家
権との交換をしています。
８、年商を倍にする地主、家主の紹介ルートを拡充する手法。
※セミナーの資料。テキスト。改正、相続税法、賃貸住宅経営、定期借
地権活用事業。賃貸収支概算計算書サンプル。地主さんに対する定借
企画提案書サンプル（最長９０年。地代・一時金・固都税・相続税計
算）地主、家主、紹介システムの紹介。建築計画、投資計画書サンプル。

※セミナーお申込みの方には「会場案内図」「受講証」を郵送いたします。
※お申込みはＦＡＸで。０３?３４４４?７７５４
※主催：一社）日本土地活用事業普及振興支援機構行。
※講師：土地活用総合プロデューサー。上記理事長。
「土地活用・建築、不動産ビジネス研究会」代表。
プロパティ・アート株式会社代表。 西 京　建 一
◇プロフールは下記にてご確認ください。
http://www.property-art.co.jp/profile/
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★上記の各セミナーを社内研修で実施したい方は承ります。
研修費用は各１テーマに付税別２５万円＋交通費等の実費。
時間は、各テーマ。１つに付き４時間?５時間。

※資料一式は貴社でコピーしてご使用ください。

★各種ご相談、事前オリエンテーション（方向付け）にご希望があれば
お伺いします。時間は午後１時から。
費用は１回に付税別５万円＋交通費等の実費。