■２種類の「相続対策を見すえた土地活用ビジネス」研修■（講師出張による）
? ４時間コース研修。
?８時間「土地活用コンサルタント技能士」養成講座研修。―――――――――――――――――――――――――――――――
●これからの建築業、不動産業は「土地活用ビジネス」に進出しないと生き残れない？

◎その理由は、全国の空き家数８２０万戸。平均の空質率１７％。
少子、高齢化により３０年後の空室率は４０％になることが予測されています。
最近の統計でも、注文住宅の着工数が１０％減。分譲住宅、分譲マンションが３０％減となっています。
その中でも地主の土地活用による賃貸住宅は、２％のプラスとなっています。
さらに来年１０月に消費税が１０％に引き上げられると、建築も不動産取引も、現在の７０％に縮小すると考えられます。

◎しかし、来年１月より、相続税が、引き上げられますので、この相続対策として、自分の土地を活用することにより、相続税評価額を引き下げ、限りなく、相続税の支払いをゼロ近くにする対策が求められます。
地主さんには悪いですが、我々業界にとっては、「千載一遇」のチャンスだと言えるのです。

■以下の「相続対策を見すえた土地活用ビジネス研修」は、講師出張によるものです。

?? 半日４時間コースと、?１日８時間コースに分かれます。

?の４時間研修は、ガイダンス的なもので、?の８時間研修は「プロコンサルタント技能士養成研修」となるもので、１日研修の受講者全員に、当.社団法人より「土地活用コンサルタント技能士」の資格を交付いたします。

■「相続対策を見すえた土地活用ビジネス研修」の概要。
１．改正、相続、贈与税の概要。
　　１２月までの基礎控除が、５,０００万円から３,０００万円に引き下げられ、一人当たり控除が１,０００万円から６００万円に引き下げられます。
これにより、納税者は、現在の２４,０００人から、５万人以上になると予測されます。「小規模住宅の特例」の面積が拡大されるが、８０％控除は厳密に調査される。

２．土地活用による、相続対策とは、何か？
?土地建物の評価額の引き下げ。賃貸住宅の場合は？提起借地の底地評価減は？
?死亡する３年前に、負債を作り、相続、遺贈、生前贈与する。
?相続時精算制度を活用して、土地、建物を特定の相続人に贈与する。
来年からは、祖父母から孫に直接贈与できるようになる。
不動産で贈与すれば、時価の倍額が贈与できる？
さらには、同族法人との「不動産信託」制度の活用のメリット。

３．地主さんの土地活用の種々の動機と目的とは何か？そのパターンを知る。

４．土地活用の種類とは？
?? 建築する土地活用。賃貸住宅（戸建貸家・アパート・賃貸マンション、サ・高住等）。
?建築しない土地活用。
貸地（普通借地権３０年以上。２２条一般定期借地権５０年以上。２３条事業用借地権最大５０年まで。２４条建物譲渡特約付借地権３０年以上。）
以上の借地権の固定資産税、相続税の評価額は？
?土地売買。１０ヵ月後の申告に備えて、土地の実測、境界明示、隣地同意書をとり、売買代理委任を引き受ける（手数料上限６％）。

５．賃貸住宅の新しいビジネスモデルとは?

６．土地活用ビジネスの具体的な進め方。
?各種の地主集客方法。?賃貸住宅受注の方法。

７．定期借地権住宅土地の受託方法と定期借地注文住宅、分譲住宅、分譲マンション等の販売方法。

★出張講師、西京　建一★
◎土地活・建不動産ビジネスコンサルタント　西 京　建 一
※一般社団法人 日本土地活用事業普及振興支援機構　理事長。
＜土地活用・建築、不動産ビジネス研究会＞　代表。
プロパティ・アート株式会社　代表。
全国約８,０００社以上に対し、研修や講演を実施。
☆詳細プロフィール：http://www.property-art.co.jp/profile/

■研修費用：?半日４時間コース。資料提供含む。１５万円（税別）
?１日８時間「土地活用コンサルタント技能士」養成研修講座
３０万円（税別）。交通費・宿泊費別途。

■研修に用いるテキスト資料??共通。
?? 改正、相続、贈与税テキスト（Ａ４版 約４０頁）。
?? 賃貸住宅経営テキスト（Ａ版 約３０頁）。
?? 定期借地権の真髄テキスト（Ａ４版 約４０頁）。
?? 戸建貸家３０年の収支計算書。
?? 具体的な営業方法とクロージングの手法。
?? 各種の地主集客文案集多数。
?? 具体的なカラーチラシ集多数（戸建貸家・賃貸マンション・定期借地の注文住宅、分譲住宅、分譲マンション等。

■? ?の「土地活用ビジネスコンサルタント技能士養成講座」研修の追加資料。
前記???に加えて、?賃貸マンションの３種類のプレデンテーションツール見本（外観パース、平面図、概算工事見積書、概算収支計算書）。?定期借地権地主さんへの提案書と計算書サンプル（最長９０年）。?２２条、２３条、２４条契約書サンプル。?定期借地の登記例。?公正証書例。?銀行融資の概要とスキーム。

※上記??の研修を選んでいただき、実施日をお打合せの上に研修実施日が決定されてから、上記?もしくは?の研修資料の各原本を１通お送りいたしますので、必要部数コピーしてご使用ください。
尚、東京での研修ご希望の方は、?については、５名様まで２０万円（税別）。
?については、３名様まで３０万円（税別）でお引き受けいたします。
東京での研修は、資料一式と?については、昼食付となります。

研修お申込後、当社より、お見積書とご発注書をお送りいたしますので、ご捺印の上、当社まで、ＦＡＸもしくはメールでご返送ください。
研修費用は、実施日の５日前の前払いとなりますことをご了承ください。

◎研修お申込の方は、?の研修と?の研修のご希望研修をご記入の上、社名・代表者名・ご住所〒・お申込者名・所属、役職、受講者数・電話・ＦＡＸ・Ｅ-mailご記入の上、お申込み下さい。

■講師出張による、研修及び営業指導承ります。■

●講師：土地活用・建築、不動産ビジネスコンサルタント　西 京　建 一

★以下の研修及び営業指導の１回当たり４時間の受講費は、一部を除いて１５万円（税別）交通費別途。宿泊必要な場合は、宿泊費別途。（ご遠方の方は、パックを利用しますので、通常の交通費、宿泊費の約半額割引を利用いたします。但し、実施日の１０日前までにお申込みください。）

★ ４時間コースは、?午後１時３０分?５時３０分。?午前９時３０分?午後１時３０分となりますので??をいずれかを選択してください。（午前のコースは、講師前日泊となります。）

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１．戸建貸家の研修と事業化指導。
◎戸建貸家は、郊外や地方では大人気です。
その理由は、賃貸の内、新築戸建は１,０００分の２程度で絶対的に供給が不足しています。ほとんどの場合、建築中から入居者が決まります。
当社取引先の埼玉の会社様は、営業経験のない２級建築士の女性が、年６０棟?７０棟受注しています。
その理由は、１現場最低２棟から最大１３棟建築されることにあります。
この企業の営業の仕組みや具体的な営業指導は、当社が担当しました。

?戸建貸家の入居者。
これまでアパートや賃貸マンションに住んでいた人たちが、戸建貸家に住み替えます。共同住宅では、上下や横の騒音問題があり、トラブルとなることが多々あり、また、プライバシーも完全ではなく、子育てのために庭付きの家が欲しいのです。
さらに戸建貸家には、２台分の駐車スペースを取りますので、ここをガーデニングや、大型犬の小屋にする方もいます。
地主さんの表面利回りは、地方で７％?１０％。都市部では１５％?２０％です。
?戸建のプラン。
売れ筋は、２０坪と２２坪。３ＤＫ２階建てです。２７坪?３０坪は、貸家でも注文住宅でも販売できます。
?工事原価と粗利益。
工事原価（実行予算）×粗利益率（内掛け）×販売管理費＝受注額の計算。他に外構費・確認費用・保険・登記・屋根ソーラー等のオプションの金額。

1）戸建貸家の家賃設定の方法。
新築賃貸マンション家賃をベースにして割り増し。
2）戸建貸家建築の地主募集方法と、営業アプローチ及び、
プレゼンテーションの具体的な方法。
3）戸建貸家３０年の収支計算書の作り方。
4）４種類の利回りの計算方法。
5）３０年後に入居者付で、建物を地主にプレゼントする。
定期借地２４条の方法。

●この研修、営業指導に添付する資料。
?テキスト「戸建貸家のニーズとメリット」Ａ４版・約４０ページ１冊。
?３０年の収支計算書。サンプル。
?戸建貸家の参考デザイン集（外観・平面図等）。
?戸建貸家、他社の事例。カラーチラシ等。
※テキストは必要部数コピーしてご使用ください。

★（開催日時は、お打ち合わせの上）

来年から相続税が上がるから、
税理士業界や不動産、建築業界は「相続対策フィーバー」となっている。
しかし、それをビジネスにする方法には、意外と疎い。
相続対策とは、二次相続を考えた納税対策である。
金納、公社債、株、動産（書画、骨董）不動産物納、底地物納の順である。
延納は止めた方がいい。利子税、延滞税が多額にかかる。
我々の世界では、「物納天国」「延納地獄」とも言う。
相続税をゼロ円にするのは、それほど難しいことではない。
相続財産額と同額の負債をつくればいいだけの話。
ただし死亡の３年前までに対策をしなければならない。
問題は、相続税等の資産税に詳しい税理士の先生は
１００人に１人しかいないと言われている。

●住宅不況に強い「木造戸建貸家の社員研修と営業指導」お引き受けいたします。

◎建築統計も注文住宅と分譲住宅、分譲マンションが下落していますが、「賃貸住宅」のみが前年比２％増加しています（年間約３５万戸）。
この要因は以下の通りです。
１．地主さんの年金対策。老後資金の確保。
２．相続対策。評価額が約５０％に下がります。借金分が財産よりマイナスされます。
３．節税対策。原価消却で建築費用が全額経費になります。固定資産税が６分の１になります。建築の金利は全額経費です。青色申告で最大６５万円の控除が受けられます。
４．同族法人は経営すれば所得分散されます。
５．戸建貸家の供給は１０００分の３程度しかないので、建築中に入居者がつきます。
６．利回りは、最低７％から都市部では２０％です。
７．建築費用は５年から７年で回収できます。
８．鉄筋コンクリートに比べて建築費は２分の１で済みます。
９．建築の適地は、周辺にアパートや賃貸マンションが建っている地域です。
何故なら、戸建は、音の問題の解決。プライバシーの確保。子育てに適しているから、家賃が高くとも住み替えます。（アパマン家の１２０％から１３０％が相場）建築工事の期間は基礎から竣工まで３ヶ月です（突貫工事だと２ヶ月）。

10.「戸建貸家の社員研修と営業指導」に出張。
※当社のクライアントの埼玉の企業様は、営業経験のない女性が一人で年間７０棟受注しています。何故なら１現場最低２戸（土地面積５０坪前後）最高１３戸建築されるからです。この企業の営業指導は当方が行っています。こちらの企業の営業さんは、全て３名の女性です。（男性営業のトップクラスは年２４戸程度です）累計では７００戸の企業もあります。

11.研修の内容と営業指導の内容。
?建築動機と戸建貸家のメリットをテキスト（約３０頁）で説明いたします。
?具体的な営業方法を指導いたします。
?戸建貸家の参考プラン（２０坪から３０坪。２３プランの資料（デザイン・平面図等）を提供いたします。（売れ筋は２０坪から２２坪です）
?各種利回りと計算の仕方。表面利回り。実質利回り。金利格差利回り。
純利回り（純利益）。
?収支予測計算書の作成方法を指導いたします。
?地主集客の方法とプレデンテーションの仕方の具体的指導をいたします。　　?広告チラシの制作のポイントを指導いたします。
?質疑応答。ディスカッション。
?研修時間は、午後から４時間程度です。
?研修費用は上記の資料提供を含んで１０万円（税別）です。
交通費が別途になります。遠方の方は、１週間以上前にお申込頂けれ、　　 　安いチケットが取れます（通常料金の半額程度）

12.戸建のフランチャイズに入れば、１５０万円から６００万円の加盟金を取られます。?ブランドも思うように付けられません。　 ブランドは貴社のブランドをつければ良いのです。

◎なお、建築業は「請負契約」ですが、不動産業の方は、確認申請後「建物売買契約」とすれば良いのです。

◎さらに、ご依頼があれば、地主さんに対する交渉、営業代行をお引き受けいたします。この場合は、出張コンサル費１回につき３万円（税別・交通費別）成功報酬は建築費の２％です。１組２時間。午後から夕方までなら２組。翌日コースは、２万円（税別）＋で午前２組。午後２組対応できます(午後５時終了）地主さん・家主さんを会社に来てもらうのが、契約率が飛躍的に高くなります。こちらが訪問すると集中して話を聞いてくれず、散漫な世間話のようになってしまい、ほとんどまとまりません。

◎上記の研修を希望される方は、電話・ＦＡＸ・メールでお申込ください。
日時お打合せの上、実施日を定めるものといたします。
資料原本１通をお送りいたしますので必要部数コピーしてご使用ください。

●それでは、よろしくお願いいたします。
この戸建は高層地域以外なら、何処でも建築できます。営業は、むしろ女性が向いています（特に建築学科を卒業した）。地主相手ですから、深夜営業や休日営業の必要がないからです。地主も女性営業を好みます。戸建貸家だけで年商１０億円程度にすることは難しくありません。ゼロから初めて３年で１０億円の売上になります。注文住宅や分譲住宅は、来年の消費税増税で激減します。おそらく４０％ぐらい落ち込むと考えています。
戸建貸家や定期借地権住宅は、不況に強い事業です。是非、ご検討ください！！　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　以上。

◎以下は、当社が発売中のＤＶＤとマニュアルです。
ＤＶＤは社員研修用であり、また、これを地主さん、家主さんにレンタルして、営業促進、受注促進を図るものであります。
「ツール」と言う意味は「道具」であり、「武器」のことでもあります。
適切に使用していただければ、大きな効果を発揮します。なお、ＤＶＤご購入後は、貴社でコピーしていただいたものについては、当社の著作権はフリーとなりますので、自由にコピーしてください。ある、企業は、新人営業マンにこれを地主宅に持たせて飛躍的に受注がアップしています。
１．ＤＶＤ関係。（価格は税込み・送料は数量に関係なく一律６００円）
★映像は、文字の５００倍の効果があるという実験結果もあります。

?定期借地権地主説得用DVD３枚組。「定期借地権の驚くべきメリット」４５,０００円。
（社内研修用兼地主説得用）このＤＶＤを地主さんに見せるだけで受託したケースは
多数あります。私自身、長野県の上山田温泉の町の助役さんにお伺いし、３反部、９００坪の「小作期限が満了」していたので、定期借地を進めました。小作料は３反部で年５万円。定期借地の地代年２００万円。固定資産税１０万円に上昇。
差し引き１９０万円の増収になりました。その時、助役さんに息子さんがいることを聞いていましたので「ご子息は反対していませんか？」と、質問したところ「息子に君のビデオを見せたらお父さん、これいいんじゃない」と賛成されたとのこと。
早速、この日に、地主さんとの「合意書」に調印しました。定借住宅にすると１３区画です。

?「定借住宅・地域一番店になる大成功必勝の法則」２枚組。３８,０００円。
（社内研修用）このＤＶＤは、山形のウンノハウスさんの実例で、同社の事業の仕組みと３,５００万円?９,０００万円の注文住宅（累計では３００棟）と１億５,０００万円のクリニック兼医師の自宅を収録しています。ウンノさんは、周辺の建て替え効果もあり、定借事業化後約５年で県下ナンバーワンビルダーになられました。（注文住宅年３００棟着工。今年４月までの契約数５００棟）ウンノハウスの定借注文住宅は、申込が常に８倍を越えます。そのノウハウは、大手にもありません。

?「定期借地権住宅よ、今日は！」５５分１枚。（社内研修用兼ユーザー説得用）４５,０００円。定期借地住宅のメリットが、まだ良くわからないユーザーさん説得用です。

?「賃貸住宅経営の驚くべきメリット」２枚組。（社内研修用兼地主説得用）３６,０００円。賃貸住宅の節税や相続対策等を説明するためには、テーマが多岐に渡り、これを一人の営業さんが、説明、説得するのは至難の技です。ＤＶＤの採用により、効率的な営業をされています。特に固定客を持たない新人の営業さん向きです。

?「賃貸住宅は、土地活用の王道」３枚組（社内研修兼地主説得用）４６,０００円。
これは、特に日本経済がハイパーインフレになる危機を強調して、現物である賃貸住宅を薦めるものです。やや煽りすぎです（笑）

◎以下のＤＶＤは、各地、各社の定期借地権建築現場の紹介です。各５０分ですが、全てに入居者のインタビューを５分程度収録しています。実際、皆様が定期借地権に住んでいる人の感想を聞かれたことは多分、無いのではないかと存じます。驚くことに全員が大満足されています。何が満足の原因かをご確認ください。（社員研修用です）時間は、各５０分です。

?ミサワホームの「建築条件付定借分譲」４区画。千葉市四街道市。申込８倍で完売。

?積水ハウスの「定借建売住宅」１１棟。埼玉県浦和市。申込８倍で完売。

?サミュエルさんの「定期借地権分譲マンション」横浜市緑区。実は、このマンションは、当初賃貸マンションとして入居者を募集しましたが、入居者が付かないので、定期借地マンションとして販売しました。定借の権利金を３００万円にしたら即完しました。

?サミュエルさんの「確認付住宅販売」横浜市緑区。累計５００棟。確認を取り、１・２棟モデルハウスを建築し、分譲するものです。同社の住宅は、建築費だけで約４,０００万円の住宅です。サミュエルさんは、建築業でも不動産業でもなく本業は、火災保険の代理店です。

?住まいの角文さんの「定期借地分譲マンション」１戸９０?以上。刈谷市。

?坂上建設の「定借賃貸アパート」５４室。これは、３０年後に建物を無償で地主に譲渡する２４条特約付きです。広い庭があり、周辺家賃より、５,０００円高いのですが入居待ちの人気アパートです。ちなみに土地を買うより、定期借地にすれば、利回りは３％程度アップします。

●以上、???のケーススタディＤＶＤの価格は、一律１４,０００円です。（税込み）
送料は数量に関係なく一律６００円です。

◎以下のＤＶＤは、各業種の税務調査に対する対応の仕方。上手な税務調査の受け方を学ぶものです。社員研修や、それぞれの業種の地主さんに見せてあげれば、喜ばれ、商談が進む効果があります。解説は、元.国税局のマルサの調査官で、現在有名税理士の先生３名の解説です。各５０分ですが、最後の５分間の３名の先生が、そのテーマについて話し合う座談会を収録しています。価格は、各テキスト付（約３０頁）で、１８,０００円（税込）送料は数量に関係なく一律６００円です。

?? 個人への税務調査は、このようにして行われる。　Ａ先生。テキスト（約３０頁）
?? 医師に対する税務調査。　　　　　　　　　　　　 　　　 Ｍ先生。 ? ?　〃
?? 相続税、所得税調査の実態と対応の仕方。　　　　 Ａ先生。 ? ?　〃
?? 法人への税務調査は、このようにして行われる。　Ｓ先生。 ? ? ? 〃
?? 建設業への税務調査。　　　　　　　　　　　　　　　　　Ｓ先生。 ? ? ?〃
?? 製造業への税務調査。　　　　　　　　　　　　　　　　　Ｓ先生。 ? ? ?〃
?? 不動産業への税務調査。　　　　　　　　　　　　　　 　Ａ先生。 ? ? ?〃
?? 現金業業種の法人に対する税務調査。　　　　 　　 Ｍ先生。　　〃
?? 国税不服審判の申し立て　　　　　　　　　　 ? ? ? 　 　Ｍ先生。　　〃
?? 番外編。ドラマ「もう怖くない税務調査の上手な受け方」
西京、他俳優約２０名出演。ＴＫＣ取り扱い。価格１４,０００円（税込）
送料６００円。このドラマ編のみテキスト無し。

◎以下は、当社制作のビジネスマニュアルです。当社しか販売しておりません。
?定期借地権ビジネス総合マニュアル。定価１８万円（税込み）ソフトやＣＤが約５枚付きます。「地主への提案、計算書ソフト。最長９０年計算」「地代と固定資産税計算の簡易ソフト」様々な契約書文案ソフト（２２条・２３条・２４条。マンションの場合の契約書・代理契約書・協定書・販売物件概要書・登記簿謄本サンプル。公正証書・販売事例カラーチラシ約１５例。地主集客文案集多数等収録。約３０頁。計算ソフトは自社入力で計算できます。

★上記マニュアル付の１日研修（９時３０分?１７時３０分）は、プラス２０万円（税別）で承ります。交通費・宿泊費別途。費用は前払いとなります。私が出張しますので、当方から、各必要資料原本を１通お送りいたしますので、必要分コピーしてご使用ください。

?賃貸住宅経営計算ソフト（収支３０年or６０年）このソフトは、単体ではなく「賃貸住宅経営１日研修」につくものです。研修では、地主の建築動機や節税メリット、相続対策のメリットや、実技である収支計算書の作成法（現金収支と税務収支）や地主へのプレゼンテーションツールの作成法や具体的な営業方法を指導します。さらには、最新の「家賃保証システム」や「定期借家」のメリットも研修いたします。
研修時間は、９時３０分?１７時３０分。研修費用は、３５万円（税別）です。
交通費・宿泊費は別途です。３０年収支の計算ソフトは、資料一式として提供いたします。その時に、貴社が戸建貸家か、アパートか、賃貸マンション等の主力事業を決めておいてください。当社の一番のお薦めは戸建貸家です。いつもご紹介しているように営業経験のない女性が一人で年間７０棟受注しています。

?セミ、コーポラティブ、若しくはライトコーポラティブ、または、売り建て式分譲マンション、マニュアル。約３００頁。事業収支計算ソフト付。価格５５,０００円（税込）送料６００円。事業者は、建築地を決定し、外観、構造、各階の床面積だけをきめて、内部は完全スケルトンインフィル（自由設計）で行います。
ユーザーを先に募集し、抽選若しくは先着順で購入者を決めてから、設計士若しくはインテリアデザイナーが、部屋の間取り、内装やインテリア、家具を決めていきます。
一人の専門化が４戸受け持ち２ヶ月で中キメを行ってから着工します。売れ残りリスクのない分譲マンションの手法です。
この研修を、受けたい方は、４,０００戸の実績のある一級建築士の大久保先生と私の２名が担当します。私の役割は集客です。この研修は、午後１時３０分?５時３０分です。
研修費用は、２名で４０万円（税別・交通費別）
立ち上げから販売までの一式コンサルタント費用は建築費の６％です。
コンサル契約時３分の１。中間で３分の１。完成引渡し時３分の１の支払いとなります。

◎以上のお申し込みは、電話・ＦＡＸ・メールでご注文下さい。ＤＶＤ及びマニュアルについては、商品配達時の代金引換払いとなります。

◎土地活用全般・定期借地権活用ビジネス・賃貸住宅経営及び注文住宅、分譲住宅、営業推進等について、お気軽にご相談下さい。電話、ご来社による、ご相談は一切無料です。当方が、貴社に出張してご相談を承る場合は、午後より４時頃まで１回に付５万円（税別）とします。研究会会員企業様は、出張相談年３回までは無料ですので、精々御利用下さい。出張の場合は、交通費をご負担下さい。

こんごともよろしくお願い申し上げます。