★特典付き！「賃貸住宅経営コンサルタント養成」社員研修★
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◆今回の資格研修の特典！
１）賃貸住宅経営３０年の収支予測計算ソフト（定価１０万円のもの）
２）地主、家主説得用ＤＶＤ２枚組。
タイトル「賃貸住宅経営の驚くべきメリット」（定価３６,０００円のもの）
※以上、1）、2）のツールを今回の研修受講企業に限り無料進呈いたします。

※以上の特典付き研修のお申込みは、このメールを配信させていただいた企業様
限定とさせていただきます。実施日はお打ち合わせの上決定いたします。
賃貸住宅の着工数は、現在年３５万戸余で、他の着工数は減少しているのに、
賃貸住宅の建築は年々増加しています。
その理由は、賃貸住宅の新陳代謝が行われ、古い賃貸住宅から、新しい賃貸住宅
への住み替えが活発になっていること。
転勤、進学等の需要があることなどが考えられます。
この資格研修では、賃貸住宅経営のあらゆる知識と実務をマスターしていただく
ことを目的といたします。

１．賃貸住宅の種類。
戸建貸家・アパート・賃貸マンション・メゾネット住宅・サ高住を言います。
老人ホームやグループホームは賃貸住宅ではありません。
外人ゲストハウスやシェアハウスは、契約の形態によって、賃貸住宅にもなり、
収容施設にもなります。
※賃貸住宅は、投資額の一番小さい戸建貸家から始めると大きな賃貸マンション
も受注できるようになります。
当方の取引先（埼玉県）では、営業経験のない女性が一人で年間６０棟３年連
続受注し、ＲＣのマンションも受注できるようになりました。
この営業方法は、当社が指導しています。

２．賃貸住宅を経営したいオーナーの動機を知る。
収入をアップしたい。老後の年金にしたい。相続対策したい。節税対策したい。
と動機は様々です。つまり、それだけ多様な需要があることになります。
これを分解していきましょう。
１）収入を上げたい。経営によるキャッシュフローの考え方。
２）利回り計算の種類。表面利回り。実質利回り。純利回り。
税務上の収支の計算の仕方の実技を研修します。
※それぞれの利回りの適正額は？

３．相続対策。
建物の評価減。土地の評価減。負債と財産の相殺。
遺言、遺産分割、負担付相続、家族信託、公益法人の設立等により、
相続税を軽減する相続対策の方法です。

４．贈与税の活用。
「相続時精算制度」を利用すれば、時価約６,０００万円が２,５００万円
の非課税内で贈与できます。
（時価６,０００万円。評価額５０％?６０％×借地権割合×借家権割合×満室割合）
※上記利回り１０％で、年間家賃６００万円×３０年で１億８,０００万円
分の家賃収入が贈与できたことになります。
これも有効な遺産分割の方法と言えます。

５．節税対策。
不動産取得税、相続税節税、固都税節税、所得税節税（同族人による所得分散）
税務上の経費。減価償却費計算。青色申告特別除の条件。赤字の３年繰り延べ。
現金収支は黒字でも税務収支は赤字になる場合がある

６．収支予測計算書の作り方の実技研修。収入と諸経費の計算。
木造と軽量鉄骨は３０年で計算。ＲＣは６０年で計算。

７．見込み客の見つけ方の具体的方法。

８．プレデンテーション・ツールの具体的な作成方法。

９．商談の進め方とクロージングまでの営業方法。

10．他社と競合した時に、対処して契約する方法。

11．サブリース、家賃保証方式の問題点と新しいモデルによる、
「経営代行方式」による最低家賃保証の仕組みの作り方。

12．見込み客の紹介ルートの創り方と活動。

13．チラシ、広告等の販売促進活動の方法。

★研修修費用。午後１時から６時００分まで。
費用税別３０万円。
交通費、宿泊費等の実費。遠方の方は、割引パックでお伺いしますので、
ホテル代を含めて通常料金の５０％前後の価格です。

★研修に用いるテキストと資料。
1）改正、相続、贈与税テキスト。
2）賃貸住宅経営のテキスト。
3）３０年収支計算書サンプル。
4）プレデンテーション・ツールのサンプル。
5）シェアハウスの事例集。
6）賃貸住宅チラシ集。
7）地主集客文案集。
8）紹介ルート作成見本。

※以上の原本を各１通お送りいたしますので必要部数コピーしてご使用ください。

◆今回研修受講企業の特典！
１）賃貸住宅経営３０年の経営収支予測計算ソフト（定価１０万円のもの）
２）地主、家主説得用ＤＶＤ２枚組。
タイトル「賃貸住宅経営の驚くべきメリット」（定価３６,０００円のもの）
◆但し、この１）、２）の特典は、研修お申込みの企業に限定させていただきます。
研修実施は、お打ち合わせの上、実施するものといたします。

★研修費用、交通費、宿泊費は、研修終了後１週間以内のお支払いとなります。

◆この資格研修の受講を希望される方は、次の事項をご記入の上、
メール若しくはＦＡＸでお申込みください。
お申込み後、当方より「研修発注書」をお送りいたしますので、
代表者ご捺印の上、当方までメールもしくはＦＡＸでお送りください。
発注書をいただいたのち、研修実施日等についてお打ち合わせいたします。

※特典付き！「賃貸住宅経営コンサルタント養成」社員研修。研修申込書
１．社名。ご住所〒。代表者名。ご担当者のお名前。所属、役職。
担当者様の携帯電話。会社の電話。ＦＡＸ番号。Ｅメール。
研修受講者の人数。
★講師　西京　建一。
◎西京建一。プロフィール。http://www.property-art.co.jp/profile/

借地借家法第２４条に「建物譲渡特約付借地権」という制度がある。

これは、地主さんと定期借地権の契約後、３０年以上経過後に建物全部を地主さんに譲渡するものである。以下は、当方が事業化した実例である。

１、香川県丸亀市において、戸建貸家を２棟建築した。２０坪タイプ２棟である。家賃は、１棟月７６，０００円である。入居者は、直に決まった。この建物を３０年経過後に、地主さんに入居者付きで無償譲渡する。地主さんが解体を希望すれば解体したのだが、この場合は、地主さんが、入居者付きで譲渡を希望したものである。利回りは、年１４％ぐらい。さらに、この建物を投資家に売却した。理解のある投資家で、３０年経営すれば十分とのこと。３０年間で、経費を差し引いた家賃が、約３，０００万円ある。（所得税は別）

２、静岡県で、３億円の評価額の土地に、６階建ての賃貸マンションを建築した。

地主さんに、支払う権利金が、１割の３，０００万円。この３，０００万円を現金でなく区分建物にして、地主さんに引き渡した。契約上は売買契約だが、事実上は、権利金と区分建物との交換である。この賃貸マンションは、４５年経過後に地主さんに入居者付きで有償譲渡する。

譲渡対価の決め方は、自由である。固定資産税評価額でもなんでも良い。この場合、事業主と地主さんにメリットのある譲渡対価は「利回り還元価格」ではないかと思う。つまり、地主さんの利回りを年３０％にすれば、地主さんも投資家に売却できる。この同じ地主さんに別の場所に、６階建ての賃貸マンションを建築してもらった。今回の場合は、区分建物との交換ではなく、「前払い家賃による、定期借家権」との交換である。３，０００万円分の家賃の前払いである。月家賃が１０万円とすれば、３００か月分である。実際、区分建物には地主さんが済み、定期借家は、他に転貸されている。この後、１億５，０００万円と５億円の賃貸マンションを建築した。５億円のものは埼玉県蕨市である。建築費は、全額地銀と信用金庫が融資してくれた。ローンの期間は３０年である。建築会社は、地主さんに建物を譲渡しても、管理費収入が継続的に入る。地主さんが、泣いて喜ぶ土地活用と言える。この場合、地主さんとの交渉は、当方が担当した。地主さんを説得する時間は、どのような土地活用でも、約２時間である。

４月１３日。豊橋市の建築会社で、上記テーマの社員研修実施。

時間は、９時から１８時まで。代表者様を含め４６名参加された。

研修資料は、約３００頁。

研修費用。税別３０万円＋交通費等の実費。

終了後、当法人、認定の「修了証」を４６名様に交付。

この企業様は、主に賃貸マンションを主力とされている。

賃貸マンションの相続税評価額は、約５０％?６０％に軽減。

表面利回り（グロス）で、約１０％?１３％程度。純利益で３％以上であれば、投資適格である。

年商は、約５０億円。

★戸建てデザイン住宅は、貸家用として大人気です。ほとんどが建築中に入居者がきまります。貸家の坪数は、２０坪から２４坪が売れ筋です。２７坪以上は、一般住宅用として販売しております。自由設計にすれば、坪数に制限なく３階建ても可能です。福島市では３０坪タイプを受注し、６か月間展示場としてお借りしました。借受費用は、月５万円くらいが適正でしょう。

この展示場で、周辺のお客様（地主さん）を集め受注するのが目的です。

当方は、青森から沖縄まで、この戸建て貸家の販売プロデュ―スをお引き受けいたしております。具体的には、設計プランから見積や工事の指導と販売の指導をいたしております。埼玉の建築会社では、営業経験のない女性が一人で年間６０棟から７０棟、３年連続受注しています。この具体的は」販売指導は、当社のノウハウを提供したものです。沖縄の当社会員企業様も当社の指導後、１ヶ月で那覇市中央通りで２４坪タイプ３棟受注されました。、家賃は、月１４万円。利回りは年１３％です。

アパートや賃貸マンションでは、騒音の問題とプライバシーがないので、戸建貸家に住み替えます。どのプランにも２台分の駐車スペースを設けていますので、これをガーデニングにしたり、家庭菜園にしたり、大型犬の犬舎にとかされています。家賃は、アパートやマンションより」３０％ぐらい高くとも、すぐ入居者が決まります。１現場２棟?２０棟建築されています。

工法は、耐震性が在来の２，５」倍あるピン工法がお薦めですが、これが高ければ在来木造でも２×４工法でも構いません。

当方は、営業指導だけでなく、工事の指導や大工さんの派遣も行っています。また、工事が出来ない企業様に対しては「丸請け工事」」もお引き受けいたしております。全国何処でもお引き受けいたします。

建築の販売は、不動産業の場合は、建築確認書後の「建物売買契約」にできますし、建築業の方は「請負契約」にします。要は、どちらの契約方法でも良いのです。

※詳しくは、メールもしくは・電話０８０‐１１５４‐６３５３西京までお問い合わせください。

★当方は、以下のようなお困り事の相談に対して、解決方法を
アドバイスしたり、ご提案や企画書を作成したり、事業完了
までの企画と実務一式を承っています。
★お電話によるご相談は無料です。
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１．売れ残った分譲住宅・分譲マンションの処分。
この解決方法は、分譲のスキームを変えます。
つまり、車の「残価方式」のようなもので、所有権から定期
借地権にして、土地代部分を１０％?３０％引きます。
＋建築費が売買価格です。
特約で残りの土地代金を支払った時点で土地を所有権に変更
します。
この時の土地の売買価格は、理論式で行います。
また、住宅を賃貸住宅にして、投資用として販売します。

２．賃貸住宅の空室問題の解決法。
これには３種類あります。
マンションは、区分建物にして、定期借地権マンションとし
て販売します。
権利金＋敷金＋建物代金が販売価格です。
期間は６０年?７０年。
今、一つは空室を前払い「定期借家権」の契約とします。
さらに、この建物を投資用として販売します。
グロス利回りを７％以上にすると投資家が購入します。
木造や軽量鉄骨の場合、耐火仕様に変更すると区分建物にす
ることができます。

３．賃貸住宅のサブリースの問題点の解決。
各社が行っている「家賃保証方式」は、家賃の保証率を保証
しているもので、家賃、その物を保証しているものではあり
ません。
このような保証方式は、何年か毎に家賃が下げられます。
当方推奨している保証方式は、最低家賃額を保証し、経営を
代行する方式です。
１２月に閉めて残余の家賃があれば、オーナーが８０％。
代行会社が２０％の割合で家賃をシェアします。

４．建築条件付宅地販売。
これは大手住宅メーカーも下手です。
僕らは、この方式で申込み３倍から８倍で売ることができま
す。
その秘訣は、つまり、その宅地にどのような建物が建築でき
るかを完全に「視覚化」をしなければ売れないのです。
建築条件付きは、宅建業と建築業が同資本でないと出来ない。
従って、宅建業のみの場合は、「推奨プラン方式」か、確認
後の建物売買とします。

５．個人、企業、宗教法人の遊休地の土地活用。
来年から休耕田の固定資産税が１.８倍に引き上げられます。
休耕田の面積は、栃木県の面積分あります。
さらに２０２２年には、生産緑地の営農義務が解除されます。
その面積は東京都だけで１,０００万坪。全国では、１億坪ぐ
らいあります。
この内宅地される面積は約４割の４千万坪と予測されます。
また、企業の遊休地も海外に生産を移したので、広大な遊休
地があります。
ある企業さんから相談を受けたのですが、その企業さんの遊
休地は１００万坪ありました。
こういった企業は、また生産地を日本に戻すことを考えてい
るので売却しません。土地活用を考えています。
先ほどの１００万坪の企業は、一部を定期借地権マンション
用地としました。
また、寺社の土地活用も活発で、神社や寺が、定期借地権活
用されました。
報道されたように京都の下賀茂神社が定期借地権マンション
で賃貸します。年間の地代が８千万で、２０年毎の式年遷宮
の２０億円の費用がほぼ賄えます。
町田市のお寺は、中学校に貸していましたが統廃合により
２,６００坪の土地が戻ってきかましたので、ここに定期借地
権住宅２７戸。アパート３棟。駐車場３０台の土地活用をさ
れました。

６．「所有権」「定期借地権」選択制宅地販売。
この方式は、当社で最大２００区画を手掛けた。
面白いことに、土地の単価が坪１０万円と安いのに、何故か
「定期借地」にすると売れる場合が多い。
もちろん「建築条件付」にする。
権利金方式を採用し、その金額と地代を決めます。

７．上記外相談。
地主、家主さんへの個別相談。
賃貸住宅の受注・不動産売買成立・定期借地権の受託等の商
談代行。
これら事業の成功の秘訣は、地主、家主さんの親子で貴社に
来てもらうのがコツです。
訪問はあまり効果ありません。当方の説得の時間は約２時間。
これにより賃貸住宅等の建築物を貴社が受注、若しくは販売
された時のみ、当方への成功報酬は、建築本体価格の２％。
不動産売買の場合は、貴社の売買手数料の２０％。
定期借地の土地受託の場合は、路線価の３％を報酬としてい
ただきます。

★これらの事業は、販売前に記者発表すれば効果的です。
新聞社・テレビ局・地元情報誌・地方議員・その地の有力者
を集めて発表します。
この方法で１3宅地の建築条件付住宅の９宅地の申込みを取っ
たケースもあります。
マスコミリリースを代行する会社もありますが、彼らはメー
ルを打つだけで効果はゼロです。
お知らせは、あくまでお手紙で丁寧にしないと効果はありま
せん。

★当方の業務受託。
以上の事業の企画。契約書作成。重要事項説明書の作成。販売
資料（物件概要・パンフレット・折り込みチラシ等）の作成。
販売広報と広告の実施まで承っております。
広告や印刷は貴社指定会社で行ってください。当方の制作は、
デザインから版下までです。

★分譲の場合の当方の販売促進の手法（メディアミックス）以下
の手法より選択してください。
1）マスコミに対する広報活動。
ニュースリリースの郵送と記者発表。
2）地元有力新聞への広告掲載。
3）ポスティング（アパート・賃貸マンション・社宅等）
4）地元不動産業者さんへの見学会と説明会の開催（手数料割増）

★貴社の工法。自社ホームページ掲載。ネットへの広告等。

◎以上の電話相談は無料。

◎当方出張相談は１日１回（時間無制限）につき、当方研究会
会員５万円＋交通費、宿泊費等の実費。
現地を拝見の上、解決方法をアドバイスいたします。
一般税別１０万円＋交通費、宿泊費等の実費。
ご相談は西京まで。０８０?１１５４?６３５３
社）日本土地活用事業普及振興支援機構
「土地活用・建築、不動産ビジネス研究会」
プロパティ・アート株式会社。
http://www.property-art.co.jp/
代表　西京　建一
プロフィール：http://www.property-art.co.jp/profile/
〒141-0021東京都品川区上大崎３?６?１
ТＥＬ：０３?３４４７?７１３１
ＦＡＸ：０３?３４４４?７７５４
西京携帯：０８０?１１５４?６３５３