★当方は、以下のようなお困り事の相談に対して、解決方法を
アドバイスしたり、ご提案や企画書を作成したり、事業完了
までの企画と実務一式を承っています。
★お電話によるご相談は無料です。
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
１．売れ残った分譲住宅・分譲マンションの処分。
この解決方法は、分譲のスキームを変えます。
つまり、車の「残価方式」のようなもので、所有権から定期
借地権にして、土地代部分を１０％?３０％引きます。
＋建築費が売買価格です。
特約で残りの土地代金を支払った時点で土地を所有権に変更
します。
この時の土地の売買価格は、理論式で行います。
また、住宅を賃貸住宅にして、投資用として販売します。
２．賃貸住宅の空室問題の解決法。
これには３種類あります。
マンションは、区分建物にして、定期借地権マンションとし
て販売します。
権利金＋敷金＋建物代金が販売価格です。
期間は６０年?７０年。
今、一つは空室を前払い「定期借家権」の契約とします。
さらに、この建物を投資用として販売します。
グロス利回りを７％以上にすると投資家が購入します。
木造や軽量鉄骨の場合、耐火仕様に変更すると区分建物にす
ることができます。
３．賃貸住宅のサブリースの問題点の解決。
各社が行っている「家賃保証方式」は、家賃の保証率を保証
しているもので、家賃、その物を保証しているものではあり
ません。
このような保証方式は、何年か毎に家賃が下げられます。
当方推奨している保証方式は、最低家賃額を保証し、経営を
代行する方式です。
１２月に閉めて残余の家賃があれば、オーナーが８０％。
代行会社が２０％の割合で家賃をシェアします。
４．建築条件付宅地販売。
これは大手住宅メーカーも下手です。
僕らは、この方式で申込み３倍から８倍で売ることができま
す。
その秘訣は、つまり、その宅地にどのような建物が建築でき
るかを完全に「視覚化」をしなければ売れないのです。
建築条件付きは、宅建業と建築業が同資本でないと出来ない。
従って、宅建業のみの場合は、「推奨プラン方式」か、確認
後の建物売買とします。
５．個人、企業、宗教法人の遊休地の土地活用。
来年から休耕田の固定資産税が１.８倍に引き上げられます。
休耕田の面積は、栃木県の面積分あります。
さらに２０２２年には、生産緑地の営農義務が解除されます。
その面積は東京都だけで１,０００万坪。全国では、１億坪ぐ
らいあります。
この内宅地される面積は約４割の４千万坪と予測されます。
また、企業の遊休地も海外に生産を移したので、広大な遊休
地があります。
ある企業さんから相談を受けたのですが、その企業さんの遊
休地は１００万坪ありました。
こういった企業は、また生産地を日本に戻すことを考えてい
るので売却しません。土地活用を考えています。
先ほどの１００万坪の企業は、一部を定期借地権マンション
用地としました。
また、寺社の土地活用も活発で、神社や寺が、定期借地権活
用されました。
報道されたように京都の下賀茂神社が定期借地権マンション
で賃貸します。年間の地代が８千万で、２０年毎の式年遷宮
の２０億円の費用がほぼ賄えます。
町田市のお寺は、中学校に貸していましたが統廃合により
２,６００坪の土地が戻ってきかましたので、ここに定期借地
権住宅２７戸。アパート３棟。駐車場３０台の土地活用をさ
れました。
６．「所有権」「定期借地権」選択制宅地販売。
この方式は、当社で最大２００区画を手掛けた。
面白いことに、土地の単価が坪１０万円と安いのに、何故か
「定期借地」にすると売れる場合が多い。
もちろん「建築条件付」にする。
権利金方式を採用し、その金額と地代を決めます。
７．上記外相談。
地主、家主さんへの個別相談。
賃貸住宅の受注・不動産売買成立・定期借地権の受託等の商
談代行。
これら事業の成功の秘訣は、地主、家主さんの親子で貴社に
来てもらうのがコツです。
訪問はあまり効果ありません。当方の説得の時間は約２時間。
これにより賃貸住宅等の建築物を貴社が受注、若しくは販売
された時のみ、当方への成功報酬は、建築本体価格の２％。
不動産売買の場合は、貴社の売買手数料の２０％。
定期借地の土地受託の場合は、路線価の３％を報酬としてい
ただきます。
★これらの事業は、販売前に記者発表すれば効果的です。
新聞社・テレビ局・地元情報誌・地方議員・その地の有力者
を集めて発表します。
この方法で１3宅地の建築条件付住宅の９宅地の申込みを取っ
たケースもあります。
マスコミリリースを代行する会社もありますが、彼らはメー
ルを打つだけで効果はゼロです。
お知らせは、あくまでお手紙で丁寧にしないと効果はありま
せん。
★当方の業務受託。
以上の事業の企画。契約書作成。重要事項説明書の作成。販売
資料（物件概要・パンフレット・折り込みチラシ等）の作成。
販売広報と広告の実施まで承っております。
広告や印刷は貴社指定会社で行ってください。当方の制作は、
デザインから版下までです。
★分譲の場合の当方の販売促進の手法（メディアミックス）以下
の手法より選択してください。
1）マスコミに対する広報活動。
ニュースリリースの郵送と記者発表。
2）地元有力新聞への広告掲載。
3）ポスティング（アパート・賃貸マンション・社宅等）
4）地元不動産業者さんへの見学会と説明会の開催（手数料割増）
★貴社の工法。自社ホームページ掲載。ネットへの広告等。
◎以上の電話相談は無料。
◎当方出張相談は１日１回（時間無制限）につき、当方研究会
会員５万円＋交通費、宿泊費等の実費。
現地を拝見の上、解決方法をアドバイスいたします。
一般税別１０万円＋交通費、宿泊費等の実費。
ご相談は西京まで。０８０?１１５４?６３５３
社）日本土地活用事業普及振興支援機構
「土地活用・建築、不動産ビジネス研究会」
プロパティ・アート株式会社。
http://www.property-art.co.jp/
代表 西京 建一
プロフィール：http://www.property-art.co.jp/profile/
〒141-0021東京都品川区上大崎３?６?１
ТＥＬ：０３?３４４７?７１３１
ＦＡＸ：０３?３４４４?７７５４
西京携帯：０８０?１１５４?６３５３