★当、一般社団法人認定資格交付研修。
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※会場：ＪＲ山手線目黒駅徒歩１分。「ネクストワークス」８階会議室

※研修の申込み締切日：７月１８日（月）までに。

★資格交付研修名。（受講者全員に交付）
１）７月２２日（金）開催。
　　土地活用による「相続対策コンサルタント技能士」資格交付研修。
※時間：１０時?１７時２０分。受付９時３０分。
※受講費：１名様税込み４６,０００円。同一社２名様より税込み４万円。
■昼食付。昼食時間：１２時３０分より１３時３０分まで。

２）７月２６日（火）開催。
「土地活用コンサルタント技能士」資格交付研修。
※時間：１０時?１７時２０分（受付９時３０分）
※受講費：１名様税込み４６,０００円。同一社２名様より税込み４万円。
■昼食付。昼食時間：１２時３０分より１３時３０分まで。

★研修受講企業様には１０万円相当のＤＶＤを進呈します。
　1）ＤＶＤ５０分「相続税調査への上手な対応の仕方」
　　元東京国税局特別調査官（通称マルサ）現有名税理士解説。
　2）ＤＶＤ２枚組「賃貸住宅経営の驚くべきメリット」
　3）ＤＶＤ３枚組「定期借地権活用の驚くべきメリット」
※以上のＤＶＤ市販価格１０万円分相当。


■＜相続対策コンサルタント技能士資格交付研修プログラム＞（抜粋）
★現在、相続税の納税者は改正により25.000人から５万人に激増。
　さらに２０年後の納税者は約２０万人になると予測されています。
　日本人の相続の特徴。財産の７０％が不動産で、内３０％が売却
　されます。
　また、約６０％の方が相続対策として、賃貸住宅を建築されます。
　これは私的年金の充実と節税対策のためです。

★相続対策ビジネスは、土地活用、建築、不動産ビジネスの宝庫です。
　「相続対策」基礎編。
　改正、相続税、贈与税の徹底理解。
　最新相続法、基礎控除・一人当り控除・法定相続人の範囲と優先順位
　・各持分・代襲相続の範囲・遺留分減殺請求権の範囲・遺産分割協議
　・養子の制限・遺言書の種類と効果。裁判所の「検認制度」とは？
　法定外相続人の要件・小規模住宅地と小規模事業地の厳密化。
※今後の相続法改正の方向。
１．相続財産から控除されるものの種類と控除額は？
２．納税の優先順位を知る。「延納地獄」「物納天国」の意味。
３．贈与税を知る。非課税の贈与。住宅資金贈与・配偶者住宅資金贈与
　　・教育資金贈与・生前贈与・遺贈・「相続時精算制度」は2.500万
　　円まで非課税。時価6.000万円の賃貸住宅の贈与税が非課税になる？
　　利回り１０％として３０年で１億8.000万円の家賃収入の贈与効果。
４．空き室３６０万戸の再生モデルを考える。
　　管理・再生販売の条件。再生賃貸・シェアハウス、ゲストハウス活用。


■＜土地活用コンサルタント技能士資格交付研修プログラム＞
※相続に関しては、上記「相続対策コンサルタント技能士資格研修と同じ。
１．納税のための不動産売買。開始前から、売却の準備。
　　土地の測量・境界明示・隣地地主境界同意。売買価格の目安。
　　販売代理、若しくは専任。
２．争族にならない円満な遺言書と遺産分割協議。
３．相続税の節税対策。
　　1）賃貸住宅を建築すれば評価額は約５０％に下がる？
　　　（満室割合で異なる）
　　２）減価償却費で建築費全額が経費計上できる。
　　３）赤字分は繰り延べできる。赤自分は他の所得税より還付される。
４．相続税をゼロ円にする方法。
　　１）生前贈与、遺贈で負担付贈与にすれば負債額はマイナスされる。
　　２）家族信託制度を利用すれば、所有者の相続税はゼロ円に。
　　３）名義を公益法人名義にすれば相続税はかからない？
　　４）何も納税財産がない場合は、敵借地権の「底地物納」が出来る。
　　　　その場合の財務省への地代額と底地買戻し価格。
　　５）賃貸住宅の種類とリスクの度合い。
　　　　戸建貸家２戸から。アパート４戸から。賃貸マンション６戸から。
　　　　サ高住３０室から。商業店舗建貸し・シェアハウス、ゲストハウス。
　　※リビング型にするか「寄宿舎型」にするかが問題。
　　６）家賃保証の問題。首都圏の空室率は３０％から３５％に増大。
　　　　これでは保証会社が破綻する。これに変わる新しい保証システム
　　　　とは「経営代行方式」の採用しかない。
　　７）建築リスクを取りたくない地主には貸地を薦める。
　　　　不動産賃貸借（資材置き場・ソーラ発電）定期借地権２２条は、
　　　　５０年以上、最長は1.000年。建物構造物すべてＯＫ。
　　　　２３条事業用１０年?５０年まで。コンビニ、ドラックストア
　　　　の利用が活発に。病、医院も可能。２４条は３０年以上経過後に
　　　　建物全体を地主に入居者付きで譲渡する。木造３０年。ＲＣ４５
　　　　年前後。譲渡対価は自由だが、当方の場合「収益還元価格」を採
　　　　用している。
　　８）地主、家主組織化の「資産活用倶楽部」の創り方の要点。

※研修お申込みの方は、メールもしくはＦＡＸでお申込みください。
　「相続対策コンサルタント技能士」資格交付研修か、
　「土地活用コンサルタント技能士」資格交付研修のいずれの受講か
　ご記入ください。

※お申し後、当方より「会場案内図」「受講証」「請求書」をお送り
　いたします。費用は研修日の５日前までにお振込ください。

★電話でのご相談は無料です。西京携帯080-1154-6353
★事前に色々御相談されたい方は、西京が貴社に出張いたします。
　費用は１回に付税別５万円＋交通費等の実費負担ください。
　時間は午後１時から無制限。
※西京建一　プロフィール
　http://www.property-art.co.jp/profile/

※「土地活用・建築、不動産ビジネス研究会」のご案内は下記で。
　http://www.property-art.co.jp/seminar/nyukai1.pdf

※「資産活用倶楽部」加盟。ご案内は下記で。
　http://www.property-art.co.jp/99_new/sisan.pdf

■自社ブランドの戸建デザイン住宅をつくりませんか？
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★地震に強いピン工法。
耐震性１とは数百年に一度の大地震を「１」とし、
この地震に対する耐震強度を１.５倍とする工法です。

★現在、静岡で戸建デザイン住宅のブランドメーカー作りを依頼されて
作っている。当方が一式コンサルを担当している。

１．ブランド名。
外観・仕様。設計プラン１５種類。耐震性１.５倍のピン工法。
耐震１とは数百年に一度の地震１（想定震度７）に対して、
１.５倍とは、震度１０.５に相当する。理屈では。
貸家の売れ筋は２０坪・２２坪・２４坪。２７坪?３２坪は一般住宅用。
以上を完全企画化。
それ以上と３階建ては自由設計。長期優良住宅認定対象。

２．実行予算。坪２６万円?２８万円。販売価格。本体価格約３９万円。
２０坪で販売粗利益２２０万円。（粗利益３０％とする）

３．収支計算ソフトの作成（３０年収支）表面・実質・金利格差・純利益計算。

４．社員研修。２日間。延べ１２時間。
基礎は相続、贈与税、賃貸住宅経営。応用は収支計算。
利回り計算の仕方、実行予算、売価設定。プラン作り等。

５．営業パンフレット制作。各バラで使えるものを作る。約２０枚。

６．販売価格表。１５プラン作成。

７．お客様見積書作成。本体価格、附帯工事、外構、諸費用、オプション工事。

８．営業手法。チラシ配布。講演会開催。現場見学会開催。訪問の仕方等。

９．請負契約書。本四会契約書の短縮型契約書。

10．地盤調査から完成、引き渡し、入居者募集までのフローチャート。

★以上、一式価格税別１3０万円。※「研究会」会員割引価格適用。
★但し、この費用は当方主宰の「土地活用・建築、不動産ビジネス研究会」の
会員価格です。非会員様は一式で税別１６０万円。
★この制作と研修に要する期間約１ヶ月。

※この種のフランチャイズに加盟すると加盟費が３００万円?６００万円
月会費が１０万円かかる。　当方は半分以下、安い。
次にオプションとして、
１．販売用チラシ制作。
２．見込み客用地主リスト作成。
３．地主講演会開催。
４．営業訪問の仕方。
５．紹介ルートを作る「資産活用倶楽部」創設の仕方。
※これは別途費用である。
※この営業は女性の方が契約を取れる。
※展示場ができれば女性営業を募集。
※このブランド住宅は建築業でも不動産業でも出来る。
※建築業は「請負契約」。不動産業は「売買契約」。

★電話相談無料。西京携帯：080-1154-6353
★事前相談（西京が貴社に出張）
１回税別５万円＋交通費等の実費。時間午後１時から。
★「土地活用・建築、不動産ビジネス研究会」はこちらでご覧ください。
http://www.property-art.co.jp/seminar/nyukai1.pdf

★一式見積書必要な方はお送りいたします。
メールもしくはＦＡＸでご連絡ください。

■地主リスト営業の大成功例。「農耕型営業」■
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★このケースは、浜松のＪ不動産の例である。
地主リストを７００名集められた。
僕が講演に行く前に７００名に対しＤＭされる。
出席者は、毎回５０名から６０名来られる。
通常ＤＭだと７００通で、５、６人こられるだけである。

何故５０名も６０名も集められる秘訣は、毎月「あすなろ通信」という
Ｂ４判１枚の情報紙を、もう１０年以上送られているからである。
情報誌は３分で読めるものにする。長いものは読まない。
その情報誌には「成年後見制度」の説明とか「税改正」や
「セミナーの案内」の情報を掲載している。
僕が講演するテーマは、「賃貸住宅経営」や「定期借地権活用」である。
講演後アンケートを取る。
どのテーマで講演しても、そのテーマの土地活用をしたいという
地主さんは６６％である。
結果、Ｊ社はこの２０年間で定期借地権住宅約４００戸を決めている。
建築は大手に５０％。地元建築会社に５０％割り当てている。
報酬は建築費の４％である。
他にアパート建築約２０件。スーパー銭湯５億円を決めている。

情報紙を長く送り続けるのが秘訣であり、この営業は「農耕型」と言える。

地主リスとの集め方はお金のかからない「簡便法」と登記で調べる
「精密法」がある。
埼玉で営業経験のない女性が戸建貸家を年６０?７０戸販売しているのは、
この「精密法」である。地主リストは１００坪以上の空き地所有者４００名
をリスト化した。
講演後地主さんとの「飲み会」をやれば、その場で、見積もりが欲しいとか、
土地を見にきてほしいとかの依頼がある。

★地主さんから生じるビジネスの種類。
１．土地、建物売買。
２．賃貸住宅。戸建貸家、アパート、賃貸マンション、サ高住、シェアハウス等の建築。
３．店舗、工場等の建て貸し。
４．駐車場。資材置き場。
５．土地貸し。事業用、住宅用の貸地。
６．屋外ソーラ発電。
７．管理業務。
８．何もしないと約７０年で自分の土地代相当額の固都税を支払うことになる。

★僕の講演料は税別１５万円＋交通費等の実費。資料やテキスト含む。
★この件に関する電話相談無料。西京携帯080-1154-6353
★事前相談（西京貴社出張による）１回税別５万円＋交通費等の実費。

場所は長野県。６００kw。中部電力との発電契約済。１kw単価２７円。

譲渡価格１億８，０００万円。年間利回り約１６％。

金額には２０年分の地代前払い費用が入っています。

工事は契約より３か月で完成。

仲介手数料３％が必要です。

事業主直物件です。お問い合わせは西京まで。080-1154-6353

★「賃貸住宅経営コンサルタント技能士」養成研修のご案内。★
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■本研修受講者全員に（一社）日本土地活用事業普及振興支援機構認定の
「賃貸住宅経営コンサルタント技能士」資格を交付いたします。

■今回の研修特別進呈品（１社に付各１セット）
１）ＤＶＤ３０分「相続税調査への上手な対応の仕方」元国税局特別調査官。
現有名税理士Ａ先生解説。定価１８,０００円。
２）ＤＶＤ「賃貸住宅経営の驚くべきメリット」２枚組。定価３６,０００円

■時間午前９時３０分より午後５時まで。

■場所　貴社内会議室において。

■講師（一社）日本土地活用事業普及振興支援機構。理事長　西京　建一
プロフィール：http://www.property-art.co.jp/profile/

■研修費用　資料一式含む。３０万円（税別）＋交通費等の実費。

■電話でのご相談無料。西京まで。０８０?１１５４?６３５３

■事前講師出張によるご相談承り。１回５万円（税別）＋交通費等の実費。
※時間午後１時より５時まで。

★研修プログラム。
１．基礎編。
改正、相続、贈与税の基礎知識。
相続税課税者は、１２,０００人から３０,０００人に激増。
数年後には５万人に激増します。
１）小規模住宅地控除の厳密化とは？
２）相続人の持分計算。
３）非課税財産の種類と金額。
４）時価６,０００万円の賃貸住宅の贈与税が非課税に？
５）家族信託すれば相続税はかからない？
６）名義を公益法人にすれば相続税はかからない？
７）債務分は、相続税はかからない？
８）遺言の種類と効果。
９）遺産分割の要件。
１０）代襲相続とその持分。
１１）相続税調査への対応の仕方と事前準備。
１２）売買した時の所得税、相続税の扱い。
１３）定期借地による究極の相続対策。

２．賃貸住宅経営のオーナーの建築動機を知る。
１）私的年金の充実。老後の生活資金の充実。
２）相続対策。土地と建物評価額が下がる。遺産分割がしやすくなる。
３）節税対策。原価消却で建物全額が経費になる。固定資産税が下がる。
損益通算ができる。

３．賃貸住宅経営の利回りの種類。
１）表面（グロス）利回りとは？
２）実質（キャッチ）利回りとは？
３）金利格差（イーグルスプレット）利回りとは？
４）純利回りの適正額とは？
５）リスクに意味とリターン。

４．賃貸住宅の種類は？
小さく始めれば大きな物になる。
１）戸建貸家。売れ筋は２０坪から２４坪。
２）アパート・賃貸マンションの企画化。
３）サ高住・シェアハウスの企画化。

★実技編。
１．プラン、デザイン、間取り、設備等の商品造り。
２．パンフレットやチラシ作成。
３．収支計算書の作成。
４．実行予算見積り。
５．売価の設定（粗利３０％）
６．サブリース。家賃保証方式の問題点と改善点。
「経営代行方式」が主流に？

★販売方法。※モデルハウスが無くても出来ます。
１．モデルハウス見学方式（あれば）
２．地主、家主リストの作り方。簡易法と精密法。
３．ＤＭで講演会や現場見学会の案内。
４．地主、家主に対するプレデンテーションの方法と営業ツールの
作り方。
５．営業訪問の仕方。ツールのフル活用。

★画期的なお客様紹介システムを創る。
「資産活用倶楽部方式」とは？
士業のすべての先生方。不動産業者、管理業者、金融機関、地主、
家主の組織化。固定費ゼロ円で作る。
すべては紹介と契約事点の成功報酬制とする。
さらに。極秘の丸秘テクを教えます。

★各資料原本を１通お送りいたしますので、必要部数コピーして
ご使用ください。人数に制限はありません。

★電話相談無料。西京まで。０８０?１１５４?６３５３

★事前講師訪問相談。１回に付５万円（税別）＋交通費等の実費。

■「土地活用・建築、不動産ビジネス研究会」の詳細はこちらでご覧ください。
http://www.property-art.co.jp/seminar/nyukai1.pdf

■「資産活用倶楽部」の詳細は、こちらでご覧ください。
http://www.property-art.co.jp/99_new/sisan.pdf