◆売れ残りゼロの売建式コーポラティブ分譲マンションの手法。◆
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◎一般の分譲マンションは、建築確認を取り、モデルルームを作っ
た時点で販売を掛けます。「青田売り」と言います。
この時点で販売戸数の７０％以上の申込みを取っていないと完成
しても売れ残りリスクがあります。
また、先の申込み者より解約が２０％前後出ます。マンション会
社は過去多くの大手企業が売れ残りで倒産しています。
※次にご説明する事業スキームは、売れ残りゼロの仕組みです。

★建売式コーポラティブ分譲マンションの事業スキーム★
１、建築地は貴社でご用意ください。

２、構造・工法・階数・外観デザイン、建築面積・戸当たりの面積
（大・中・小でよい）を決め手下さい。
内部の間取りやデザイン、住設は一切決めません。
スケルトンインフィル方式です。

３．購入客を募集し、説明会を開催いたします。
ネット・チラシ・広告。

４、各室の申込みを取ります。上階の申込みが多くなるので、抽選
もしくは先着申込みとします。

５、全戸に申込みがあってから、購入者の「建築組合」を創設します。
これも中途辞退者が出る場合があるので、予備の申し込客をキー
プしておきます。

６、４戸毎に１名の設計士、もしくはインテリアデザイナーを起用し
ます。いわゆる「中決め」です。２０戸であれば５名必要です。

７、２か月で部屋の間取り、設備、内装、インテリアを決ります。

８、建築確認を申請いたします。

９、仮の売価を決めます。ローンは機構（フラット３５）の団体ローン
もしくは個別ローンとなります。仮価格は標準で設定いたします。

10、ほとんどの場合、仮価格より３０％増となります。
３，０００万円なら３、５００万円程度にアップいたします。
この精算は個別精算もしくは個別ローンに加算いたします。

11、後は通常の建築工程を得て引き渡します。
組合は共同部分の使用方法。植栽や名称、エンブラムを協議して
決めます。これらに費用は住民の負担です。

12、建築確認までが約５か月。引渡しまでが約１年で、これは通常の
分譲マンションと同じです。
★当方でカラー付のマニュアルと事業収支計算ソフト付きを販売して
います。約１００社採用済です。
三菱地所さんも採用され、都心で分譲されました。
４,０００戸の実績を持つ一級建築士の大久保先生と、当方の共同制
作です。約３００頁。価格は税込み５５,０００円です。
残部が５冊のみです。著作権は当方が所有しています。
顧客募集業務は主として当方が担当いたします。
※実際に販売されたカラーチラシ等も添付いたします。
このマニュアルにはあらゆる契約書や規約書が含まれています。

★この研修は、４時間前後。講師は大久保先生と西京です。
費用は２名の講師費３０万円（税別）＋２名の交通費となります。

★お問い合わせは、西京まで。

★当方主宰の「研究会」に新たに入会された企業様には上記マニュアル
を無料進呈いたします。

★競売不動産の実践★　ドキュメンタリー。
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※残り物に「お宝」がある。
プロとしての競売は転売益にある。
最近は普通の人も競売に参加して、時価の８０％ぐらいで落札するから、プロとしてのメリットはない。
普通の人が目につけない、競売残り物件に「福と宝」がある。
以下、僕が実際に落札したケースを紹介する。

■管轄裁判所。静岡地裁沼津支部。
先ず、普通の裁判所は競売３回までだが、静岡は４回まで行う。
当時だが現在は知らない。これを俗に「４審法」という。
以外は「３審法」ということになる。
例）第１回の標準落札価格。１,０００万円。
第２回、５００万円。
第３回、２５０万円。
第４回、１２５万円。
大体このように毎回５０％が引き下げられて行く。
４回目で落札者がいない場合は、競売流れとなる。
ここにも「お宝」があるのだが。

※僕の落札例。
１、物件：伊豆熱川温泉。２０室のアパート。
２Ｋ（社員寮）築３０年。鉄骨コンクリート造。
土地借地、面積２５０坪。地代年３０万円。

２、当方は熱川にある観光ホテルより依頼されて、この物件を入札することになる。
４回目の入札価格。１１万円。４社が入札する。

３、２社が１１万円。３社が１１３,０００円。僕が１１３,３００円。で、
３００円の差で僕が落札した。１００円の単位をつけるのが、ひとつのコツである。

４、地主との更新地代交渉。
地主は基本的に更新に応じる義務がある。ただし、地代等の改正は可能である。
結果年３５万円の時代を払うことで合意。新しく、３０年の賃貸借契約を結ぶ。

５、この物件の価値。
アパートで考えれば１室月３万円。年３６万円×２０室＝７２０万円。

６、当方原価。
落札費１１３,３００円。地代更新費６ヶ月分、１７５，０００円。合計２８８，０００円。

７、利回り換算。１３０％。

８、転売可能価格。２０％利回りとする。１,８００万円。

９、転売利益。１,７７１,２００円。
だが修繕費を５００万円程度見る必要があるから、転売益は１,２００万円余となる。

10、つまり、この競売物件は１,０００万円で落札してもメリットがある。
事実、地主との交渉の時、不動産業者が立ち会ったので、僕が「何故、あんたが落札しなかったの？　「僕の方は初めから落札した人から１,５００万円で買い取るつもりだったんだ」業者「入札したかったのですが、お金がなかったんです。１,０００万円ぐらいで札が入ると思ったんです」

11、この物件は初めからホテルのオーナから、従業員寮にと頼まれていたので実際　は転売しなかった。顧問料を月８０万円もらっていたので、この落札はサービス（報酬無料）
※その後、熱海の大ホテルのすさまじい競売（落札価格約３億円）を担当することになるが、１万字でも足りないので、またの機会に。
のちに、僕が「競売マニュアル」を書くが裏の裏のノウハウなので市販していない。
（熱海ホテルの競売は弁護士７名。反社会勢力３団体が絡む大事件に発展する）

★競売の実務知りたい方は実践法を指導します。

■相続対策から発生するビジネス■
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１、相続法・相続税法・相続税改正法案の基礎知識。税の申告期限。
相続発生後６ヶ月後。
２、日本人の相続財産の内、不動産が約７０％である。
３、納税資金の為に土地売却が増える。
４、事前に確定測量・官民、民民の境界確定。
５、金納・延納・物納にするか？
物納の評価額。土地については路線価。建物は固定資産税評価額。
延納は最長２０年。金利、延滞税が高い。
「物納天国」「延納地獄」の意味を知る。
６、遺言書の種類を知る。自筆遺書。これは民法改正により法務医局
保管が出来るようになる。施行時期未定。公正証書によるもの。
遺言信託等の中から選ぶ。
７、控除されるもの。基礎控除・生命保険、一人５００万円まで。
葬儀費用・中小企業事業共済・相続発生の３年前に贈与された財産。
※民法が改正されたら配偶者の居住権が認められ相続財産から除外さ
れる。（終身）
８、相続財産の種類。現金。これは預金口座が封鎖される。不動産・
株式・公社債・書画、骨董・動産類。（自動車とか）
９、生前贈与。基礎控除１１０万円。
相続時精算制度２,５００万円まで。但し、条件がある。
現金より不動産で贈与すれば時価６,０００万円ぐらいが非課税
となる。
10、節税対策。負担付き生前贈与。負債が財産を上回れば相続税は
かからない？
11、「争族」にならないための「遺産分割協議書」の作成方法。
12、不動産信託すれば相続税はかからない？
13、一般社団法人名義にすれば相続税はかからない？
14、別法人の管理会社を作る効果は？（所得分散）
※今後の相続税改正のポイントを知る。

★発生するビジネスの種類。
１、確定測量後の土地売却。
２、物納申請業務。
３、賃貸住宅建築。時価は約半額になる。土地は約１８％評価減と
なる。土地は更地宅地の６分の１になる。
「サブリース家賃保障方式」と」経営代行方式」の違い。
４、定期借地権活用。２２条・２４条。土地の評価額が約２０％評
価減となる。固都税も軽減される。期間２２条は５０年以上。
２４条は３０年以上（買い取り条件付）
※用途。戸建貸家・アパート・賃貸マンション・シェアハウス・ビル
・ホテル・注文住宅・分譲住宅及び分譲マンション・サ高住・商業
店舗・工場・老人ホーム等。

★以上の社員研修６時間。
研修費用２０万円（税別）＋交通費等の実費。

★テキスト４冊。各種資料約３００頁付き。
それぞれの収支概算計算書モデル付き。
地主企画提案書サンプル。定期の契約書サンプル４種類。公正証書
サンプル。登記簿謄本見本等提供します。

★研修場所：貴社内において。
★東京での研修は、時間同じ。費用４０万円（税別）昼食付。
１名様より同一社２０名様まで。
★講師：西京　建一。プロフィールについてはＨＰをご参照ください。
札幌から沖縄まで約３,０００社の研修講師を担当。

★一般社団法人創設のメリット★
（相続税がかからない節税対策にも）
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※当方もこの法人を作り、民間資格交付の研修事業等を行っている。

１、理事２名から出来る。

２、創設費用は、定款認証費５万円。登記費用。
自分でやればタダ。専門家に依頼すれば１０万円ぐらいかな？
定款から登記まで１ヶ月内で出来る。

３、出資金及び会費収入に税金がかからない。

４、利益事業には２６％程度の所得税がかかる。

５、理事、従業員への給与支払いは自由。

６、ただし、余剰金を配当できない。これが株式会社と違うところ。
余剰金は繰り越し。

７、加盟社の研修費等に補助金が出る。
この手続きは複雑。年々厳しくなっている。

８、相続対策として不動産名義を上記の法人にするのが流行している
が、国税の取り扱いが厳しくなっている。
法人には相続税はかからないが、理事死亡時に相続税が課せられる。

※様々な利用法があるが、ここでは公開できない。(笑)
節税と脱税は違う。税の時効５年。悪質な場合は７年。

◆戸建貸家を営業未経験の女性営業で年６０戸以上受注する手法◆
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※工事原価明細見積サンプル付。

◎先ず、戸建て貸家の需要と供給について。
１、全賃貸建築戸数（年約４０万戸）の内、戸建て貸家の供給戸数
は１％?３％程度しかない。(地域によって異なる)

２、入居者のメリット。
アパートや賃貸マンションのような騒音問題がない。庭があり。
子育て、ガーデニング、大型犬を飼育できる。敷地に２台以上
の駐車スペースが取れる。プライバシーが保たれる。
家賃は高くてもいい。
（勤務先から住宅手当月２万円?１０万円ある）勤務先は一流
企業や公務員が多い。年収４００万円以上？
３、地主・オーナーのメリット。
建築費が安い。木造で坪４０万円?４５万円で建築。大手は坪
６０万円以上。
建築費回収が５年?７年。ＲＣだと２０年以上。
地主の利回りが良い。都市部１５％前後。地方７％?１０％。
空室が出ない。アパート、マンションの空室率２０％?４０％。
当方取引先約３０社では空室が出たケースは１件もありません。
青森より那覇まで。那覇２４坪タイプ。月家賃１４万円。

４、戸建て貸家成功の条件。
外観デザインが綺麗。内装もお洒落。最新の設備機器。温水便
座。耐震性（当方推奨は耐震性１.５倍のピン工法。
建築原価。本体坪２６万円?２８万円）

★当方営業一式指導の事例★
１、営業エリア。埼玉県北部。（深谷・熊谷）年商約３０億円。
２、営業チーム全員女性。営業１名（営業未経験者）。設計１名。
補助１名の３人チーム。
３、営業研修。８時間。見込客リスト作成方法。収支計算方法。
家賃額の計算方法。税務、贈与と相続。
地主への提案書の創り方。営業訪問の仕方。紹介受注の仕組み
の作り方。
４、地主リストの作成。１００坪以上の地主４００名調査。
週１回訪問。
５、不動産業者、士業、下職業者の紹介組織化。
すべて成功報酬制。建築費本体価格の４％支払い。
契約金入金時点で。士業の顧問費ゼロ円。
６、建築プランのアドバイス。売れ筋は２０坪?２４坪。
建築工事見積もり（実行予算・販売価格）

★成功の原因。
素人の女性営業の育成。見込客リストと訪問活動。紹介戸数の拡大。
１現場最低２棟?１０棟建築。

★以上の社員研修承ります。１商圏１社限定！先着お申込み優先！
１、時間：８時間。費用。２５万円（税別）＋交通費等の実費。
※会員割引価格１０万円。（税別）

２、資料：テキスト３冊。収支表。実例集。参考プラン等、
約３００枚。原本提供。必要部数コピーしてご使用下さい。
※工事原価明細工事見積もりサンプル（２０坪タイプ例）

３、講師：西京建一。
一社）日本土地活用事業振興機構理事長。
「土地活用・建築、不動産ビジネス研究会」代表。