■平均７２才の高齢者の住宅所得の需要の旺盛化は何故？
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※参考資料。26日付住宅新報より。

★「リバースモゲージ型住宅ローンの仕組み★
★住宅支援機構の「リバース６０」の仕組み★

１、対象年齢。６０才以上。
２、毎月の支払いは、金利のみ。
３、元金支払いは死亡時売却による一括返済。
４、相続人に返済を求めない「ノン・リコースローン（非遡及型）」
我が国おけるノンリコースローンは珍しい。
５、新たにマンション購入や新築住宅の建築資金として利用。
他高齢者施設利用等。（老人ホーム・サ高住。等）
６、上記５の取得物件を担保にすることも出来る。
７、金利。年１％後半から２％後半。
８、ニーズ。
郊外の１戸建から都市部のマンションへの住み替え。
リフォームも資金としても利用できる。
賃貸暮らしをしていた６０才?７０才台の人がこれによりライフ
スタイルに合った持家を取得できるようになった。
（毎月の支払いは金利のみで元本は相続時売却で一括支払いがで
きるからである。つまり、家賃支払いよりも安く住宅が持てるこ
とにある）

※このような高齢者の住宅所得が旺盛になってきたのは、上記のロー
ンの仕組は金利のみ返済で、元本は死亡時売却資金による一括返済
にある。

※現在は月に３０件以上の上記ローンの申込みがある。
この金融の仕組みが多くの金融機関に拡大されれば、相当大きな市
場性があるだろう。
６０才以上の高齢者に意外なほどの住宅取得需要があるとは、これ
まで誰も想像できなかったのではないか。
新たなローンの仕組みで新たな住宅需要が拡大する。
経営難に悩んでいる金融機関にとっても、このことは朗報ではない
か。
各社は取引銀行と相談されて、この「リバースモゲージローン」の
普及を目指していただきたい。
地元金融機関できなくても、住宅金融支援機構の取り扱いで可能で
ある。

◆土地活用事業に必要なマニュアル＆ソフト◆
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１、賃貸住宅経営マニュアル。Ａ４判約８０頁。
内、１４頁は、地主さんに対する「建築計画・投資計画提案書」
（上書きできます）
定価１５万円（税別）

２、地主さんに対する「定期借地権提案書＆計算ソフト」
地代・一時金・固都税・相続税評価額計算。Ａ３版。約３０頁。
定価１５万円（税別）

３、デザイン戸建住宅プラン一式
外観プラン・内装仕上げ・平面、立面、側面図。工事原価見積
ソフト。
２０坪?３５坪まで計１５プラン。
金物フレーム工法（耐震性１.５倍のピン工法）
東北(青森・福島）では主に注文住宅として。他の地方は戸建貸家
として。東北から沖縄まで３０社採用済。
以上、一式ソフト。永久リース価格１００万円（税別）
Ａ４判。図面はＡ３版。計約８００枚。

※会員割引価格。上記より３０％割引。
※代金お支払い方法。非会員様は現金代引き払い。もしくは前払いと
なります。
会員企業様は請求書発行（着後１週間以内のお振込みになります。）
※発送は、ご注文後１週間以内となります。

●「土地活用・建築、不動産ビジネス研究会」
■入会費５万円。年会費２４万円（各税別）様々な特典有り。
一社）日本土地活用事業普及振興支援機構
理事長　西京　建一
※お問い合わせは、西京まで。

★民法改正案★
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１、相続法。
相続財産の自宅については、相続財産から除外し、
配偶者に「永久居住権」を与える。
既に法案化が終わる。施行は、来年からか？
これにより、遺産分割により配偶者居住の自宅が売却
処分される心配がなくなる。

２、所有者不明の土地の解決のための法案の検討に入る。
現在全国の不明土地は九州全土の４１０ヘクタール。
４０年には北海度全土の７２０ヘクタールになると
予測されている。
１）長期不明土地については「所有権を放棄」したものと
する新しい法律をつくる。
※「時効」のような考え方を導入する。
これは、当方が早くから提案していたものと同じ主
旨である。
公示送達後１年以内に異議の申し立てがなければ国
有地にする。
地方自治体にはこの土地を無償で譲渡し、民間に払
い下げる場合は、路線価で売却すればいい。

２）相続登記の義務化。
これは罰則を付けない限り無理である。
解決法としては、法務省による「強制登記」の方法を
考える必要がある。
固定医資産税台帳＋戸籍と連動して、相続人を調査し、
相続人共有名義にする方法しかないだろう。
ＡＩを使えば技術的には不可能ではない。
登記費用は,各相続人の持分に応じて負担させればよい。
ただ、１００年以上未登記物件があるので簡単にはいか
ないだろう。（表示登記のみで甲区欄がないものもある）

※事例で学ぶ定期借地権住宅。
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■広告前に完売したケース。
（定借住宅５戸。隣接の土地売買５区画。計１０区画）
最近は定期借地権住宅が少なくなってきた。
この理由は建築、不動産業界の景気が良いので大手住宅メーカー
がやらなくなってきたことによる。
平成４年８月よりこの制度が始まった。
この時はバブル崩壊後で著しく賃貸住宅の受注が激減したことに
より、大手のアパート建築事業部が始めたことによる。
（ミサワホームはアパート事業部。セキスイハウスは農協担当の
営業所から始める。ミサワのマニュアルは当方が制作した）
現在は残念ながら定期の分譲マンションは事業化されているが、
戸建て注文住宅の定期がほとんどない。
しかし、需要は旺盛にあることを、昨年１１月の以下の事例で証
明したい。

１、建築地。福井県小浜市。人口３万人の小都市。
２、期間６０年。５宅地。面積１区画６０坪。時価坪１５万円。
※現況農地。
３、権利金。時価の１０％の９０万円。年地代１８万円。
４、事業主。地元不動産業者。Ｈ社。
Ｈ社は建築部門がなかったので、地元建築会社５社による「推奨プ
ラン付き」として販売。

※当方の一式コンサルの内容。
１、この土地を相続した所有者との交渉。企画提案、各種計算書提
出。契約書作成。
２、農業委員会との事前打ち合わせ。（５条申請）
３、造成工事業者との工事や開発申請について打合せ。隣接の５宅
地売買で開発資金に充当。
４、金融機関とローンの打合せ。（保全の仕方・登記について）
５、建築５社に対し１区画に付、延べ４０坪と５０坪の「推奨プラ
ン」の２プランを作るように指示。
６、司法書士に登記アドバイス。（分筆・借地権登記・抵当権設定）

◎以上の作業を終えて広告の準備をしていたが、地元新聞社が「北
陸初の定期借地権住宅」の囲み記事を出してくれたので販売前に
予約で全て決まってしまった。

※実は隣接に別の５宅地があったが、造成費用のために売買した。
この売り宅地も記事により売れてしまった。
１区画９００万円×５＝４,５００万円。
１宅地の平均建築費。２,５００万円

★事業者の粗利益。５宅地の売買仲介手数料。
９００万円×５宅地×６％＝２７０万円。
建築費バック。２,５００万円×５戸×６％＝７５０万円。
定期仲介手数料。月地代１５,０００円×５＝７５,０００円。
※総合粗利益。１０,０７５,０００円。

★当社の一式総合コンサル費。
９０万円（税別）＋３回の交通費と宿泊費実費。

★不動産会社の建築報酬については、法定はないので自由設定。
建築費の６％?販売広告費を含んで１０％前後と考えている。

★このように、こんな地価の安い所でも定期借地権住宅は売れるの
である。手間暇を惜しむからやらないのが業界の実情である。
不景気になったら、また、事業化する企業が増えるであろう。
これまでの定借戸建住宅、山形で１戸９,０００万円。芦屋で２億
円である。
松江市の定借分譲住宅８戸の現場。１ヶ月で１万人集客。
定借のユーザーは高額令で高所得者であることに気がついていない。
貧乏人ほど所有権にこだわるのである。

★定期借地権実務研修お引き受けいたします。
時間は午後１時から５時。費用は、地主提案＆計算ソフト。契約
書ソフト付きで３０万円（税別）＋交通費。
ソフト無しでは１５万円（税別）＋交通費。資料約３００頁付き。

★事前ご相談。無料。西京まで。

★定借の戸建て住宅、分譲マンションを事業化している約８０％の
企業は当方の研修を受けられています。

■建築業でナンバーワンになるノウハウを提供■
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◎貴社を地域、商圏、県下ナンバーワン企業になるノウハウを
提供いたします。年商の目標は５億円。１０億円。２０億円。
３０億円。５０億円。１００億円。１５０億円。３００億円。
地元企業の最高額は約７００億円です(大阪府岸和田市）
営業だけなら幾らでも売り上げることができますが、マック
スは工事施行能力です。

◎業種は建築、建設業。土地活用事業。不動産販売。◎
◆ベテランの代表コンサル＆プロデユーサーの西京建一が貴社
にお伺いいたします。時間は午後１時から５時まで。
●参加者数。自由。人数に制限はありません。
◆費用税別１０万円＋交通費。当日払い。

◆この業務は、当方「研究会」の会員企業（東北?沖縄まで３
０社様）に原則として、３ヶ月に１回。
多い企業は月１回実施しているものです。
当方は下記の企画、経営、営業全般、販促企画、イベント
企画の、チラシ作成の文案、広告作成のノウハウとアイデ
アを提供いたします。

◆当日のご相談、企画内容は以下の中からお選びください。
テーマはいくつでも結構です。（貴社の自由選択）
１、注文住宅。
１区画から多数注文住宅を受注する「推奨プラン付き宅
地販売」申込み多数で土地無し客には建築地を紹介します。
およそ申し込みが８倍前後になります。
大手も知らないノウハウです。
自然に高級注文住宅を受注する方法。低価格は利益があり
ません。
定価格本体坪４０万円。高級住宅本体坪６０万円。

２、売れ残り分譲住宅、分譲マンションの処分方法。
「残価方式」もしくは「投資用」として再販。

★賃貸住宅関係★
１、「戸建貸家」１番のお薦めは、空室ゼロの戸建て貸家。
デザイン、プラン、建築原価、販売手法。
女性一人営業で年間６０戸連続４年受注の営業手法公開。
１現場２戸から１０戸。

２、アパート・賃貸マンション・サ高住・シエアハウス・外人
ゲストハウス等の企画化。

３、家賃保証は空室増大で破綻。
これに代る「経営一括代行方式」の仕組みについて。
リスクをどう分散するか？

★まだまだ需要のある、定期借地権住宅と定期分譲マンション
の事業化について。
※いままでのやり方は既に時代遅れです。
当方は最新のビジネスモデルを創設しています。
最近も、北陸で宣伝もしないのに５宅地建築条件付で完売し
ました。
１、土地を面白いほど集める方法について。
２、プラン作成と申込みが何倍にもなる販売手法。
３、「前払い地代」で地主に建物を無料プレデント。
地主が泣いて喜びます。
４、定借地主提案書作成と地代・権利金・固都税・相続税評価
額の計算。
５、定借住宅最高額は、９,０００万円（山形）?２億円(芦屋）
１３宅地申込み倍率８倍（山形）。定借分譲住宅８戸。
１ヶ月１万人集客企画立案。(松江市）

★不動産売買を増大する方法。
相続税事前対策としての土地売買の「代理権」を取る方法。

★お客様の紹介システムを創る方法。
地主、家主募集方法。あらゆる士業の先生（顧問費ゼロ円）
不動産業、管理業、金融機関を組織化する(全国で３０社創設済）
※これまでの１社当たりの最高紹介客数は年２６棟（横浜）
定借土地１３区画（山形）約１００宅地（松江）です。

★その他、なんでもご相談ください。
代表者・幹部・営業・設計・工事担当者が出てください。
テーマによって出席者をお決めください。

◆お伺いするのは、当法人の代表西京建一です。
実績「プレハブ住宅普及研究会」創設。「総合住宅展示場」
企画運営。「土地活用・建築、不動産ビジネス研究会」創設。
「関東建設事業組合」理事長（退任）一社）日本土地活用事
業普及振興支援機構理事長。
以下マニュアル作成「営業社員マニュアル」「賃貸住宅経営
マニュアル」「定期借地権事業化マニュアル」「戸建貸家経
営マニュアル」「売り建て式コープラティブ住宅マニュアル」
（共著）コンサル企業累計５００社。
講演、社員研修受託企業約１,５００社。

※事前ご相談は西京まで（無料）
※先着お申込み順に実施。
同じ事業でエリアがバッテングする場合は、お断りする場合
があります。