◆女性ひとりで戸建貸家を年６０戸販売するノウハウ教えます◆
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◎当社の戸建て貸家ノウハウ採用企業は、全国で３０社様ですが、
男性営業では年間１２戸前後です。
ところが当方が営業指導する企業においては、営業素人の女性が
初年度から６０戸販売しています。
もちろん、そこには独特の営業の仕組みがあるからです。
仕組みは、大きく分けて次の２種です。

１、直接販売の場合。
見込客の見つけ方。プレデンテーションの仕方。訪問方法。

２、紹介のルートの作り方。
不動産ルート・士業ルート等。

以上、２種の組み合わせです。
ですから６０戸の内３０戸は直販。３０戸は紹介によるものです。
６０戸といっても１現場２戸～２０戸で、平均は１現場６戸
（土地面積３００坪）ですから現場数は６か所に過ぎません。
女性営業のチーム構成（営業１名。設計１名。雑務１名）全員が
女性です。
★当方が永久リースしている戸建貸家一式パッケージ・ソフト★
１、工法。
耐震性在来１.５倍の金物フレーム工法（ピン工法）長期優良
住宅認定対象建築物。

２、プラン。
２０坪～３５坪まで１５プラン。
貸家の売れ筋は２０坪～２４坪まで。２７坪～３５坪は一般
注文住宅として（特に青森・福島においては３０坪タイプ
１，３００万円で販売）

３、デザインパターン。
お洒落な５種類。

４、添付図面。平面図・側面図・立面図。

５、内装仕上げ見本。

６、１５プランの工事明細見積ソフト。
（上書きできます。プランと総枚数約７００枚。）

※永久リース費につきましては別途ご相談ください。
当方の会員企業様には割引価格としております。

★家賃例。
入居者は年収４００万円以上です。
香川県２０坪タイプ７５,０００円。名古屋２２坪１４万円。
２４坪１８万円。那覇２２坪１２万円。

★在来木造よりワンランク上の戸建て住宅です。
日本は地震国ですから在来木造より坪単価３万円高くなっても
お客様は安心してくれます。
在来木造は地震とペチャンコに潰れますが、金物フレーム工法は、
モノコック（自動車のような単一体）ですから、箱のまま倒れる
だけです。(建物内に浸水しない）

★なお、年収が３００万円～４００万円未満の方には、
１３坪～１６坪タイプの在来木造をお薦めいたします。
家賃が５万円～７万円。

１、電話相談。無料。
２、貴社に（講師 西京建一）出張研修。営業研修付き。時間４時間。
テキスト・収支概算計算例・ピン工法例や多数の事例集等がつきます。
費用２０万円（税別）＋交通費。
資料原本を必要部数コピーしてください。

★分譲事業で倒産する★
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◎分譲住宅、分譲マンションが売れなくて倒産する企業が多い。
大手住宅メーカーの代理店などは、利益が１５％～２０％しかない。
適正な再生産利益は、２５％以上である。
つまり住宅メーカーの代理店のほとんどは註文住宅の利益がない
から最後に建売をする。それが完売できずに倒産する。
実は、ほとんどの代理店は倒産しているのである。
分譲マンションなどは、大手の多くの企業が倒産している。
しかし、ゾンビのように生き残る。
債務圧縮して支援企業が経営を引き継ぐ。これを繰り返している。
分譲事業は止めたほうがいい。
当方のクライアントも建売用地を大量に買い込み銀行管理になって
いた。簿価損が３０億円くらい出た。
分譲に代る手法を持たないと本当に潰れてしまう。
以下は、当社コンサルにより分譲を止めて他の事業に転換して成功
した企業である。

１、定借注文住宅。建築条件付。
平均請負額３,５００万円。最高額９,０００万円。
ほとんどの方は、未だに誤解しておられるが定借のユーザーは、
年収５００万円～１,５００万円がボリュームゾーンである。
低所得者ほど土地の所有権にしがみつく。
定借注文住宅の建築費が高額化するから周辺の建替えも自然に
高額化する。
最近の事例では１００宅地、すべてを建築条件付で完売した。
現在、この企業は年間４００棟以上を注文で建築している。

２、「推奨プラン付き宅地販売」
これは、上記と関連している。
土地がリースか売買の違いがあるに過ぎない。
これのコツは、ちょっとした現場工夫とチラシの作り方にある。
１３宅地をこの方法で行ったが、チラシだけで申込みが８倍に
なった。
１宅地から出来る。申込みが多かったら宅地を斡旋すれば良い。
また宅地が無ければ宅地分譲の不動産会社との共同事業にすれ
ば良いのである。
この方式のメリットは、販売する営業マンが要らない。
契約と設計担当者のみで可能である。
実際、当方の取引先には、このプラン付き宅地販売のみで、優秀
ビルダーとして認定されている。
マンションも分譲にしないで、「売り建て式」にすれば良いので
ある。スケルトンインフィル方式。マンションの注文住宅である。
★電話相談無料。テーマ自由。
★貴社への出張相談。（講師。西京建一）
建築・不動産・土地活用ビジネス全般。時間４Ｈ。
費用８万円（税別）＋交通費。時間３時間。参考チラシ集のみ提供。

★本格的な社内研修。（講師。西京建一）
戸建貸家・定期借地住宅・推奨プラン付き宅地販売。
費用２５万円（税別）＋交通費。時間５時間。多数の書類と資料提供。

１１月８日新潟において金融機関に対する建築融資の説明会を実施する。

金融機関は収益が低下している。企業融資は年１％前後。住宅ローン融資は１％を切っている。こういう環境の中で不動産投資へ融資が唯一希望がある。しかし不正融資が続発したので、金融機関は不動産への投資を控えている。

この研修では新しい不動産融資への提案をしようと考えている。

◎住宅は大きなビジネスであるが撤退した企業もある。
カネボウハウジングは経営破綻。
東芝メイゾンと東急不動産は鉄骨プレハブ住宅事業から撤退した。
この３社の赤字は各１００億円を超える。
東急不動産は２００億円くらいの赤字になっていると思う。
パナホームは苦戦している。
住宅とアパートは、ほとんど売れていなから都市型建替えに力を入れている。
大和ハウスも店舗、アパートは好調だが住宅は苦戦している。
トヨタホームは、創業４０年を超すが、利益があまり出ていない。
トヨタ自動車と言えども、住宅事業は成功したとはとても言えない。
ヤマダ電機はS×Lを買収したが売り上げが縮小している。
電気製品を買うついでに住宅を買うことはない。

苦戦する会社の特徴は、経営戦略、営業戦略と販売促進が下手なことにある。
パナホームなどは、本社事業にすれば良かったのに、住宅事業を電工の子会社としたことにある。代理店戦略も合弁戦略もことごとく失敗した。

一方住友林業は、創業１５年で１万戸の企業になった(現在は９，０００戸くらい）

この住友林業注文住宅事業の創業期から５，０００戸になるまで僕が販売促進を担当した。
ミサワホームはトヨタ自動車の子会社になったが、これも売り上げが縮小している。
トヨタ自動車としては、次の成長事業に何をやったらいいのか、よく分からいのでは
ないか。

僕から見れば自動車産業自体が不況業種なのではないかと思っている。
若い人は自動車を買うよりスマホの方が大事なのである。

積水ハウスは全般に健闘しているがアメーバー戦略も限界にきたのではないか。
アメーバー戦略は、京セラより先に積水ハウスが採用している。
ただ積水ハウスは自社の営業戦略をアメーバーだと気がつかなかっただけのことである。

■「建築・不動産ビジネスモデル・研修のご案内」■※資料多数ご提供！
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１．東北から沖縄までの当社コンサルの成功事例をご紹介いたします。
※先着お申込み５名様で締切り。

２．このセミナーは地元企業のローコスト住宅から自然に中、高級化する
具体的な手法を説明いたします。
坪単価４５万円から６０万円の中・高級住宅への移行するモデルです。

３．「お客様から選ばれる企業」を目指します。

４．年商２０億円から１００億円以上になるビジネスモデルのノウハウが
取得できます。
当方のコンサルの地元企業の年商１０億円から１５０億円。
※年に１回の公開研修です。お見逃しなく！

■開催日時：令和元年９月２０日（金）
■時間：１３時２０分～１７時００分まで。
■参加費：１名様１５，０００円（税込み）※多数の資料付。
※費用は当日受付でお支払いください。
■会場：新橋「ハロー会議室」ＪＲ新橋駅前。ニュー新橋ビル８階。
※受付開始１３時より。

★セミナー内容。
※以下の例は、当社会員企業様の実例です。
１．普通の住宅ローンが適用される「賃貸併用住宅」の開発。
戸建貸家併用・アパート併用。

２．空室の心配がない戸建貸家のプランと営業手法。
※客層によって扱う戸建貸家のレベル変わる。（品質とデザイン性。
建築原価。坪２３万円～３０万円前後）
実質本位か美麗で地震に強い家を選ぶのかの選択。
１）戸建貸家がすぐ満室になる７つの理由。
建築中に入居者が決まります。東北から沖縄までの事例紹介。
２）年収３００万円代の客層は、延べ１３坪～１６坪。
家賃６万円～８万円。新潟２００戸。空室ゼロです。
３）３０社ご採用のオリジナルデザイン戸建注文住宅「ファミリー物語」
シリーズは「戸建注文住宅と貸家共通」年収５００万円以上。
デザインが美しく地震に強いピン工法（耐震性在来木造の１.５倍。
長期優良住宅認定対象）２０坪～３５坪まで。
（名称は採用企業の自由です）１５プラン。戸建貸家の売れ筋は
２０坪～２４坪まで。２７坪以上は一般注文住宅として販売中（特に
東北）。

３．戸建貸家の販売方法と営業の仕組みの創り方。
訪問４回で契約する手法公開。
１）営業未経験の女性１人営業で年６０戸受注の営業の仕組み
２）注文住宅と賃貸住宅のお客様紹介システムの創り方。公開。３０社採用済。
★以下は、地元企業が成功しているビジネスモデルです。大手にも負けません。

４．問題の多い「家賃保証」サブリースから「家賃保証付経営一括代行方式」
に移行すれば大手に勝てます。

５．建築費２，０００万円以上で申込みが多数取れる「建築条件付（推奨プラン
付）」宅地販売のノウハウ公開！営業マン不要。
契約とローン担当者のみで対応できます。最高例。１現場１００宅地。
大手も苦手ですがチヨットしたアイデアで申込みを何倍にもできます。
山形市１３区画申込み８倍。

６．地元ビルダー・地元不動産業者さんが成功している「定期借地権住宅」の
事業化手法。土地の受託から販売までのノウハウ。松江市８棟分譲。見学
会に１万人集客（累計２００戸販売）山形３,０００万円～最高建築額
９,０００万円。（累計２００戸販売）小浜市１０戸。宣伝なしで完売。
ユーザーは高学歴、高所得者年収５００万円以上。
信じられない方にはユーザーの属性一覧表をお見せいたします。

※土地単価は坪１０万円～。定借により周辺の建替え住宅が自然に高級化します。
注文住宅・分譲住宅、マンション・賃貸住宅・病、医院・サ高住等あらゆる建築物。

※その他最近急成長のビジネスモデルをご紹介。
■主催者：「建築・不動産・土地活用ビジネス研究会」
一社）土地活用ビジネス推進機構。
※企画から販売まで全国１５０ヶ所プロデュース実績。
■講師：西京　建一（８０００社が研修受講）

★企業別の社内研修承ります。費用等についてはお問い合わせください。

★セミナーお申込みの方に「受講証」と「案内図」をお送りいたします。