★「売建式」コーポラティブ分譲マンションと分譲住宅の事業化の仕組み。
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売建式コープラティブとは、セミ・コーポラティブ式とも言う。
つまり建築してから分譲するのではなく、建築前に購入客を募集し、
内部を自由設計、スケルトンインフィルで仕上げてから建築確認をとり、
建築後引き渡して行く。
売れ残りリスクのない分譲方式である。
純粋なコーポラティブとは、ユーザーが組合を作り、土地探しから始め
るが、これは理想論であって１００組合を創っても建築されるのは、
１００に１つもない。
次に「売建式」の事業の仕組みを説明する。
１．土地は貴社で用意する。
２．建て物の構造、外観デザインは、貴社で決め、水回り（台所・トイ
レ・バス）の位置も貴社で決める。
３．１戸当りの専有面積を決める。７０?・８０?・９０?・１２０?
が混在しても好い。
４．上記に標準的なプランを創る。間取・設備・内装・インテリアなど。
プラン数は３通りぐらい。
５．上記標準プランの仮販売価格を決める。
１階を１００とすれば最上階は、１２０?１３０の傾斜価格とする。
６．ユーザー募集をする。広告は予告広告とする。
専門のネットに掲載する。ネットのみで決まる場合もある。
７．ユーザーの希望する住戸を決め手もらう。
先着順でも良いし、抽選制でも良い。
８．内部の自由設計に入る。間取、内装、設備、インテリア等。
これには、一人の設計士、若しくはインテリアデザイナーに４戸分
担で、２ヶ月で完了させる。
９．最終的な売買価格を見積もり、売買契約を結ぶ。当初の標準価格よ
り戸当たり３００万円から５００万円アップする。
お客様は、士業の先生、」技術者、芸術家が多い。
10．建築確認申請をする。
11．着工し、完成後引渡しとなる。
12．前後にユーザー間で「住宅組合」を結成し、各規約書を作る。
共用部分の使用ルール。モニュメントの製作。外構、環境、植栽、
イベントの実施、管理規約等を組合で決める。
当社のマニュアルには、すべての規約書、契約書、スケルトンイン
フィルの決めかたが入っている。

★戸建のコーポティブとは、建物は当然自由設計であるが、組合規約、
道路、植栽等が協議事項となる。出来れば電線は地下埋設とする。
道路も直線だけでなく出来れば曲線道路も造る。

★以上のマニュサルは、約４００ページ。事業収支計算ソフト、事例集
を含めて、５５,０００円（税別）＋送料で販売。代金引換で販売。

★西京の事前オリエンテーション希望の方は、
出張費用１回５万円（税別）交通費等の実費。

★この研修を受けたい方は、
４,０００戸の実績のある一級建築士の大久保先生と西京の2名で
お伺いします。時間は６時間程度。
大久保先生は、設計、組合、スケルトンインフィルの決めかた、事業
収支計算の仕方。西京はユーザー募集を担当します。
研修費用は２名で４０万円（税別）＋２名の交通費等の実費。

★４０万円（税別）研修には、上記５５,０００円のマニュアルと収支計
算ソフトが含まれます。
既にマニュアルをお持ちの方の研修費は３５万円（税別）となります。

★ご希望があれば、上記事業のすべてをお引受いたします。
当方担当業務が決まればお見積し、コンサル契約します。
全体費用の３分の１は、契約時払い。
購入客が一人決まることに、１戸当りの費用清算となります。

★東京では、これを事業化している企業は５社ほどあります。
他の都市では、ほとんどありません。

売建て住宅を申込み８倍で販売する手法。
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売り建て住宅とは、宅建業法的には「建築条件付き宅地販売」という。
この条件は、宅建業と建設業の両免許が必要になる。
１００％子会社に建設業免許があるのも良い。

それでは、宅建業のみの場合は、建築確認をとってから、
「建物販売契約」にすれば良いのである。

いずれにしても宅地だけ見せて販売するのだから、単に土地を見せる
だけでは簡単に売れない。
大手住宅メーカーも売れ残る場合が、しばしばある。

ところが、僕らは、この方法で申込みを平均８倍で販売している。
要は、この宅地にどういう住宅が建つのかの完全なイメージを作ら
なければ売れない。
当方は、これまで数多く販売してきた。
最低１宅地から最大で１３宅地（１３宅地は２カ所）をこの方法で
販売する企画を担当してきた。

現在も北陸で、この方法で販売する企画が進行中である。
今は、造成工事中なので、販売は９月からである。
デザイン住宅のイメージを「推奨プラン」として、この現場の建物
イメージを作る。
北陸の場合は、宅建業のみであるので、建築業者さんを４社集め、
１区画に４５坪と５５坪の２プラン。
デザインは洋風と和風の２プランの作成を依頼してきた。
区画数は８区画である。

さぁ、この「推奨プラン」の見せ方にノウハウがある。
一工夫も二工夫もしなければならない。
具体的な手法は、当方の「研究会」の会員企業様か特別に依頼して
こられた企業様に限定している。
なんでもそうだが、「細部に神宿り」で綿密に企画しないと成功しない。
北陸の場合は、４社としているが、これを設計コンペにする方法もある。
その場合、最低１宅地を確保し、コンペするが、申込み多数の場合は、
建築用地を斡旋、若しくは取得して事業化する。
いずれにしても、お客様を決めてから、建築するので、売れ残り
リスクは発生しない。

当社のコンペ企画の特徴は、デザインコンペと並行して、ユーザーに
販売して行くことにある。
コンペ終了時には、建築されるお客様も決定しているのである。
販売用の制作物や契約書関係書類は、すべて当方で制作している。
印刷は、その企業指定業者さんが印刷する。

※この方法のオリエンテーションを受けたい方は、当方が出張して、
現場を拝見してから詳しくご説明する。
この場合の当方の出張コンサル費用は、５万円（税別）
別途交通費等の実費となる。

★建築のマーケティングリサーチとは？
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この調査は、先ず、何故自社が受注できなかったのか？
通称「逃げ客調査」というものを実施する。
営業担当者が何故契約できなかったのかの原因を調査
するものである。

１．サンプル数は、４００が理想的だが、少なくても良い。
アルバイト訪問による調査である。

２．会社のイメージ、信用度が影響しているのか？
イメージが良い。悪い。信用が置けない。
ネットに悪口を書かれていて、評判が悪い。
代表者の評判が悪い。等の項目。

３．住宅のデザインが悪い。
外観や間取り、内装仕上げ、外構、工法に問題がある。
価格が高過ぎる。或いは安過ぎて問題がある。等。

４．営業マンの態度が悪い。
営業マンに専門知識が欠けている。プランや、見積価格
を早く持ってこない。営業マンの人柄に問題がある。
打合せになかなか来ない等。

５．工事現場を見学したが、
工事担当者の態度が悪い。現場が汚い。工事のマナーが
悪い。等。
★これらを集積し、分析する。本格的な場合、クロス分析を
して誤差を修正する。

★ここまでが、第一の作業である。
次に、分析結果のレポートを作成し、
１．?５．までの改善点を発見する。
それを経営幹部、各部署に改善点を報告させる。

★マーケティングリサーチとは、単なる調査ではなく、自社の
欠点を発見し、改善して、従来の「逃げ客」を契約客にする
手法なのである。
◎見込み客リストのクリーニング。
１年に１回ほど、見込み客リストに電話して、その客が既に
他社と契約したのか、していないのか？を調査して、
既に他社で契約した客はリストから除外する。
さらに、まだ建築していない客には、何故、まだ建築されな
いのか？
建築するとしたら、何時頃建築されるのか？
建築されない理由は何故か？を問い合わせる。
場合によっては、営業担当者をチェンジする。

◎これらの業務を行うためには、優れたマーケッターが必要
になる。
マーケッターは、単に問題点を発見するのではなく、
改善点を見つけることにある。
それが、次の新商品の開発や新規事業の発見に繋がるのである。

◎当社は、これまで約２０社のマーケティングリサーチを
実施した。
受託から報告まで３ヶ月かかる。
当方が受託して見事に成功したケースを紹介する。
その企業は、創業以来、初めて赤字を出し、当社に依頼がきた。
調査と分析をして報告書と提案書を提出した。
その主な内容は次の通りである。
1）会社の本店ビルと支店ビルを改装して、オフイスの貸しビル
にした。これにより家賃収入が年５０億円になった。
これまでは贅沢にビルを会社のみ利用していたので、これを
コンパクトにして、余剰面積を貸しビルにしたのである。

2）賃貸管理会社を分離し、別会社とした。
今もこの賃貸管理会社は、全国に展開している。
社長には、本社事業部長に担当させた。

3）地域別の住宅プランを開発すること。

4）デザインの良い、完全企画住宅を開発した。

5）全国の営業社員８００人を数回に分けて僕が研修した。
テーマは、赤字に転落した原因は何処にあるのか？
それを改善するためには、どう、すべきかがテーマである。

◎この方策により、この企業は３年後黒字企業になった。
社）日本土地活用事業普及振興支援機構
「土地活用・建築、不動産ビジネス研究会」
プロパティ・アート株式会社
代表　西京　建一

県下、地域でナンバーワン店になる、建築、不動産、土地活用ビジネスの進め方セミナー
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★１番と２番では、土地建物の情報、建築客および土地活用の地主、家主紹介件数が倍以上の差がでます。

★当社取引先事例では、戸建て住宅年間契約数が５００棟。建築費平均３,５００万円で県下ナンバーワンビルダーになりました。大手は２位以下です。賃貸マンション年間６０億円。戸建貸家営業経験のない女性が年間６０?７０戸連続受注で地域ナンバーワン。売り建て住宅営業一人当り売上額全国９位で地域ナンバーワンの企業も当社の取引先です。定借住宅１,０００戸以上は２社。２社の土地管理手数料は年間１千万以上です。

★第１部から第３部までの事業アイテムは、多数ありますが、貴社の関心のないテーマはカットいたします。

★第１部。不動産ビジネスの進め方。相続した不動産の３０％は売買されます。
１．改正、相続、贈与税の基礎知識を徹底的に知る。
１）遺言の種類と特徴。財産分割の方法。
２）小規模住宅特例の厳密化を理解する。
３）相続税支払いをゼロ円にする三つの方法を知る。

２．相続時不動産売買の準備作業。
◎売却に向けての準備作業。境界確定・隣地地主の同意。広大地の鑑定評価。販売委任状。
売買出来なかった場合の物納申請業務。

３．空き家、中古住宅の再生販売。
１）再販価格の設定はいくらにすれば売れるのか？
２）買い取り価格の設定。リホォームにかかる費用を計算。

４．宅建業のみで新築建物を建築する手法。
１）注文住宅・戸建貸家・アパート等。
２）建築プランとデザインの仕方。
３）建築条件は、業法上付けられないので「推奨プラン」で販売する具体的な方法。

５．空室になった、アパート、賃貸マンションを、区分建物にして販売する方法。

６．建物管理。リース土地の管理。空き家の管理。
土地リースの種類。賃貸借契約・２２条２３条２４条借地権の特徴と管理費用。

７．売れ残り宅地と分譲住宅、分譲マンションの販売方法。土地は「残価方式」を採用する。

８．定期借家権の商品化。長期再契約型「定期借家権」で家賃を割り引くシステムを採用。

★第２部。建築受注と土地活用ビジネスの進め方。
１．新築、建て替え住宅を多数受注する方法。
１）見込み客の探客方法。
２）受注キャンペーンの有効な手法。
３）売り建て（建築条件）で申込みを何倍にもする方法。
４）設計コンペ方式の採用で、高額建築を多数受注する方法。
５）現場の見せ方と現場養生の仕方。

２．賃貸住宅の受注。
戸建貸家、一人で年６０?７０受注する方法。アパートの企画化。
（４戸・６戸・８戸。）サ高住の企画化（２０戸?３０戸・５０戸）
１）見込み客の見つけ方。
２）プレデンテーションの手法。
３）オーナーの４パターンの建築動機を知る。相続税、贈与税の活用。
時価６,０００万円の賃貸住宅が、「相続時精算制度」で非課税に
できる？
４）利回りの種類と、適正な利回りとは？
５）受注促進の手法。セミナーの開催の方法。イベントの実施方法。
６）シェアハウスの異なる概念と多彩な用途を知る。

３．サブリース、「家賃保証システム」。
従来の方式では、空室が多くなるとオーナーが破産するケースが増え
ています。
これに変わる、オーナーが絶対破産しない、最低家賃保証による
「経営代行方式」を採用する。

４．定期借地権事業は、戦略商品であることを理解する。
土地を売りたくない地主はいっぱいいる。
２２条活用。２３条活用。２４条活用では、地主さんに支払う、
権利金と建物交換。権利金と、前払い家賃による「定期借家権」との交換。
木造では３０年。ＲＣでは４５年前後に建物全部を地主さんに譲渡する。
譲渡対価は、自由設定であるが、当方は双方にメリットのある「収益還元
価格」を採用している。
入居者つきで売却するが、事業会社には管理業務が残る。

★第３部。売り上げを何倍にも出来る顧客紹介システムを創る。
１）士業の先生方。２）不動産、管理業、３）金融機関。４）取引業者を全て
組織化する「資産活用倶楽部」システムを創設する。
既に全国で３０社が採用済。
これで、県下ナンバーワン建築会社になった企業の仕組み公開。
士業の先生方にも固定報酬なし。
すべては案件依頼毎のギャランティと成約報酬制。
名称は、自由で、他に「資産活用研究会」「パートナーシップ倶楽部」や、
「ひまわり」「ゆうゆう」「七福神」「マイシャトー」等もある。
当方は、この仕組みを完成させているので、依頼後３か月で完成する。
１００営業所から、当社例では最大８００事業所を組織化している。

★以上の研修は、８時間。但し、講師出張による貴社内での社員研修の場合、
貴社の関心のないテーマはカットします。
研修費用は、資料一式ＤＶＤ３種進呈付で３０万円（税別）
別途、交通費、宿泊費実費。

◎研修資料は、３００頁超となり、各原本を１通送りますので、
必要部数コピーしてご使用ください。

★研修の前に、レクチャーを受けたい方は、
１回５万円（税別）＋交通費で、講師西京が貴社にお伺いする。
★遠方の方は、割引パックでお伺いしますので、ホテル代込みで通常料金の
５０％?４０％の割引料金となります。
★東京で研修を受けたい方は、２０名様まで上記と同じ研修費用＋１名当り
の資料作成費３,０００円＋受講者人数の昼食費で承ります。
★今回研修のプレゼント。ＤＶＤ３種類。定価９万円分。
◎ＤＶＤ「相続税調査の上手な受け方」５０分。
元、東京国税局特別調査官。現.有名税理士解説。（定価１８,０００円）
◎ＤＶＤ「賃貸住宅経営の驚くべきメリット」２枚組（定価３６,０００円）
◎ＤＶＤ「県下ナンバーワンビルダーになった１番店戦略」（定価３６,０００円）
以上、３点のＤＶＤを受講企業様に進呈いたします。

★セミナー主催：日本土地活用事業支援推進機構
「土地活用・建築、不動産ビジネス研究会」
http://www.property-art.co.jp/seminar/nyukai1.pdf

「資産活用倶楽部」
http://www.property-art.co.jp/99_new/sisan.pdf

講師：西京　建一
プロィール　http://www.property-art.co.jp/profile/
（西京携帯０８０?１１５４?６３５３）※電話によるご相談無料。

★リフォーム事業だけでは満足できない？
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もちろんリフォーム事業は重要で市場規模も年３兆円あると言われている。
しかし、建築業なら、やはり住宅そのものを建築したいのが本音であろう。
このところ、リフォーム専門会社より、住宅建築事業に進出したいと言う
相談が多くなっている。
既に福島市のリフォーム会社は、当社推奨プランの新築住宅を受注された。
３０坪タイプ外構込みで１,６００万円である。
６か月間展示場として借り受けた。
この福島の会社の年商は、２５億円ぐらいになっている。
リフォーム１戸の平均価格は４００万円くらい。
新築だと１,５００万円?３,０００万円くらいになるが、大阪のクライアン
トは昨年１戸１億円の注文住宅を受注された。
リフォーム会社は、当然工事が出来て、建築士もいるから、新築事業にいつ
でも進出できる。
しかし、営業方法が分からないのである。
それを一から教えて、地域ナンバーワン建築会社にするのが、当方の仕事で
ある。
さて、なにから、どうして事業を始めるかを選択していただく。
１）は、註文住宅、特に建替え住宅から始める。
千葉での当方の企画で１日に６０戸の建て替え住宅の註文を取った。
この場合、建て替え客をどうして見つけるのかがノウハウである。

２）は、売建て住宅（建築条件付）。
この事業のノウハウは、当方で確率しているので、当方の指導通り、
やっていただければ、申込みが８倍前後になる。

３）は、戸建貸家である。
当方の指導で埼玉では、営業経験のない女性が年６０戸から７０戸３年
連続受注している。１現場最低２戸から１０戸前後建築されるので、
このように多数受注できるのである。
この場合も見込み客の見つけ方と地主さんに対するプレデンテーション
の方法がノウハウとなる。

◎以上から選択し、絞り込んで一つの事業に集中する。
１戸建築できれば、それを移動展示場として３か月?６ヶ月借り受け、
周辺客を集客していく。
直ぐに引き渡すと移動展示場として活用できないから、待っていただく。
その間移動展示場の費用として、お客様に月５万円前後の借り賃をお支払
いする。

◎以上までがベーシックコースである。
さらに高度のビジネスモデルに移行する。
但し、上記の事業に成功しない内は、新規事業に手を出してはならない。

◎さらなる新規事業のアイテム。
１）アパート。
２）賃貸マンション。
３）シエアハウス。
４）サ高住等の事業を手掛けて行く。
新築市場の４０％は、大手住宅メーカーが受注しているが、６０％は、
地元建築会社が受注している。
当社の東北の地元取引先の建築会社では、平均３,５００万円の注文住宅
を昨年５００戸契約されている。
５年ほど前から県下ナンバーワンビルダーになられた。
この県の大手住宅メーカーは、２位以下である。

★建築、不動産ビジネスのご相談は西京まで。
◎電話相談無料。（西京携帯：０８０?１１５４?６３５３）
◎西京、貴社に出張相談。１回税別５万円＋交通費等の実費。
時間無制限。当日午後１時より。