◎先月と今月２社が当方の新しい会員となり、
当社指導でデザイン戸建自社ブランド住宅の販売を開始する。
────────────────n
１社は静岡県三島市。もう１社埼玉県鶴ヶ谷市。
２社に共通するのは、これまでリフォーム事業が中心で、住宅を建築
したことがない点である。
リフォーム市場は７兆円だけど、新築住宅を自社で建築した満足感が
得られないものである。
９月より三島市の会社は営業を開始する。

既に２４坪タイプの貸家２棟を建築されたので、この見学会と土地活
用の講演会を開催する。講師はもちろん僕である。

ここの販売価格は坪３９万円?。建物粗利益は約３０％。
既に２日間の営業社員研修は受けていただいた。
職人さんから建築会社になられたケースは多い。
大工さん、建具職人さん、左官屋さん、ペンキ外装さん等で、中には
年数千戸の住宅会社になられている企業もある。
まあ鹿島建設の創業者も大工さんである。
鶴ヶ島市の企業は、２宅地に「建築条件付」で、これも９月より販売
を開始する。２７坪プラン。土地面積は区画５０坪×３０万円。
建築費は売価坪４３万円×２７坪＝１,１６１万円。合計２,６６１万円
（外構・消費用除く）で。
これは一般住宅としてエンドユーザーに販売する。粗利益は約３２％。
昨日現場看板作成の要領をアドバイスしておいた。

この２社は、社長お二人共独立前は、建築関係の職人さんをされていた
点にある。年商もそれぞれ５億円ぐらい。
僕のコンサルでこの２社の当面の年商を１年で１０億円にすることにある。
岡山のイシンホールディグの石原社長も元は大工さんである。
グループ全体の注文住宅の戸数は約４,０００戸になっている。
石原社長も僕の１日研修を受けられて土地活用の手始めとして、２２条
の一般定期借地権期間５０年でガソリンスタンドの跡地に戸建て貸家を
７棟建築し自社経営されている。

★この三島市と鶴ヶ島市の２社の強みは、木造工事の職方さんに直接
工事を発注することの体制があることである。
建築会社の中にはＲＣが出来ても木造ができない企業があるし、
木造が出来てもＲＣが出来ない企業もある。
工事は木造が基本で次に鉄骨造り、さらにＲＣと体制をとられること
が望ましい。
特に都市部では３階建ての賃貸併用住宅が多くなる。

★戸建ブランド住宅の事業化のご相談は、当社まで。

★工事のできない方は当方で丸請けします。（ほぼ全国可能）
単価は約坪3０万円。（本体工事）自社直接工事なら坪２６万円から
２８万円で納まる筈である。
但し、東京や大阪では大工日当が高騰しているので、この単価より
は坪万から２万円高くなる。

★一式資材、設備、プレカット材販売いたします。

※支払い条件等は、別途相談。

■中古住宅再生販売事業。■

──────────────

★松本市の不動産会社は、年間４０戸の中古住宅を再生販売！
★大阪の建築会社は、中古再生販売専門の「住宅館」を２ヶ所設置。

現在、全国に空き家戸数が３６０万戸ある。
うち、９０万戸に対し昨年勧告が出された。
崩壊の恐れのある建物。衛生上問題のある建物は、
解体するか、売買するか、賃貸しないと行政側で解体し、
解体費用を所有者に請求するというものである。
同時に９０万戸に対し、これまでの小規模住宅地特例を廃止する
主旨である。
敷地６０坪までは固定資産税が６分に１に軽減されていたが、
勧告の対象９０万戸は敷地の固定資産税軽減措置を打ち切る
ものである。
１０万円の固定資産税が６０万円になる。
ここに中古住宅再生販売事業が活発になってくる。
再生販売価格は、新築の８５％以内にすれば売れる。
新築３,０００万円なら２,５５０万円である。
リフォーム費用は、戸当たり２００万円?４００万円程度。
販売価格は、買い取り価格＋リフォーム費用×粗利益＝　となる。
安く仕入れが出来るかが全て。

■賃貸住宅経営の目的と受注のための営業促進研修。
────────────n
◎賃貸住宅の空室は４００万戸超！
それでも毎年３５万戸建築されている不思議？
相続された土地の約４割が生前賃貸住宅を建築。

★建築するオーナーの動機。
１、相続対策。評価の引き下げ。遺産分割。区分所有のメリット。
２、節税対策。固都税・減価償却・赤字の繰り延べ。
青色申告特別控除。相続税。取得税。
３、年金対策。老後の生活資金の確保。
４、生前贈与の「相続時精算制度」を利用すれば
時価６,０００万円の賃貸住宅が非課税に？
年１０％利回りで、３０年間で１億８,０００万円の家賃収入が入る。

★利回りの種類と計算方法。
１、表面（グロス）利回り。
２、実質（キャッチ）利回り。
３、金利格差（イーグルスプレット）利回り。
４、純利回り。この適正額。

★賃貸住宅の種類とリスク度の順。
戸建て貸家２棟２,０００万円?。アパート３,０００万円?。
賃貸マンション６,０００万円?。サ高住１億円?。
他にシェアハウス・ゲストハウス。

★特殊な賃貸マンション。
定期借地権２４条「建物譲渡特約付借地権」権利金と区分建物交換。
権利金と前払い家賃による定期借家権との交換。
４５年後に建物全部を地主に譲渡する。譲渡対価の決め方の種類。
木造では３０年後に譲渡する。

★営業方法。
１、地主リストの収集と営業展開。
２、セミナー形式の集客。
３、特殊なプレデンテーションの仕方。
４、紹介ルート拡充。「資産活用倶楽部」を創設する。その方法。

★サブリース、家賃保証の問題点。
１、現行の仕組みではオーナーが破産する。
２、新しい方式を採用する。「経営代行方式」の仕組み。

★当方営業指導例。
資産活用倶楽部方式で営業経験のない女性が戸建て貸家を
年６０戸?７０戸３年連続受注。
賃貸住宅の完全企画化（戸建貸家・アパート・賃貸マンション・サ高住等）

★講師西京出張による社員研修。午後１時?５時まで。
時間５時間この研修費用資料含む２０万円（税別）＋交通費等の実費。

★研修の資料。
改正、相続、贈与税テキスト・賃貸住宅経営テキスト・戸建て貸家の
ニーズとメリット、テキスト・収支予測計算書モデル例・定期借地に
よる戸建て貸家の物件概要書。企画型賃貸住宅の参考プラン・「資産
活用倶楽部」創設モデル例・地主集客文案例多数・事例集（チラシ）
等。必要部数コピーしてご使用ください。

★研修受講企業様にＤＶＤ特別進呈。
タイトル「賃貸住宅経営は土地活用の王道」２枚組。

■これは「底引き網漁法」です。
──────────────

★紹介ルート拡充のための「資産活用倶楽部」採用地域。
士業の先生方、協力業者、金融機関等を通じて、地主、家主
紹介の仕組みを作る。効果絶大。
この仕組みで、銀行管理になっていた企業が、今や県下ナン
バーワンビルダーになりました。
（年間注文住宅契約数５００棟。本体価格坪６０万円）
注文住宅・戸建貸家、アパート、賃貸マンションの建築客と
定期借地権の受託、不動産売買の紹介件数を飛躍的に増大し
ます。
以下は、当方指導による「資産活用倶楽部」の設置府県です。
山形県・宮城県・福島県・埼玉県・千葉県・東京都区内・東
京都下・神奈川県・静岡県・愛知県・三重県・岐阜県・大阪
府下・大阪市内。以上の府県で計約３０社様採用済み。

★仕組みは完全マニュアル化していますので、着手してから
３か月で創設できます。創設後の運営指導もいたします。
※パンフレット、カラー８頁分。他、書類、書式制作件数
約２０点。

★現在、愛知県三河で創設中。
※８月３日説明会兼懇親会開催。加盟メンバーとスタッフ紹介。
提携契約。講演西京担当。　約１００事業所参加。
※９月１７日創設会兼懇親会開催。地主、家主参加。講演西京担当。
懇親会は１名様３,０００円の有料制。約１３０名参加。

★「資産活用倶楽部」加盟については以下でご確認ください。
http://www.property-art.co.jp/99_new/sisan.pdf

★電話相談無料。西京携帯：０８０?１１５４?６３５３
★貴社への出張によるご相談承り。
１回に付、税別５万円＋交通費等の実費。
時間は午後１時から無制限。

「作品」と「商品」の違い。都市部の商品開発はこうする。

―――――――――――――――――――――――――――――――――

新潟の建築会社である取引先の社長と建築現場に行った。

そこには５階建ての建物があり、１階はオーナーの店舗。２?４階が賃貸

マンション。５階がオーナーの自宅である。

社長は、このマンションの家賃収入で、自宅も店舗も含めてローンを払っ

ても年間１５０万円の家賃収入が残ると説明した。

僕は、こんな建築例があるのに何故宣伝しないのですか？　問うた。

社長はハットして、「そうだ、周辺にチラシを配布しよう」と気がついた。

建築会社にとっては「作品」だが、僕らから見るとこれは「商品」である。

商品だから沢山売るべきだと考える。

この現場は、新潟の高級住宅地の中にあり、建て替えを考えている人に、

自宅兼賃貸マンションをお薦めする「商品」である。

話しは変わるが、僕の近所の１キロ四方にＡハウスが２０戸ぐらい建築し

ている。いつもどこかで建築している。

完成前と完成後に見学会を行い、さらに周辺の建て替え受注を取っている。

すべて併用住宅である。

ちなみにＡハウスの本体坪価格は１００万円前後である。

１．自宅兼賃貸マンション。

２．店舗兼賃貸マンション。

３．自宅兼店舗兼賃貸マンション。

４．２世帯住宅兼賃貸マンション。

共通するのは、すべて３階建てであり、賃貸マンションが付いていること

である。

工法は鉄骨、軽気泡コンクリートパネル住宅である。

正直Ａハウスのどこが良いのか分からない。

デザインも良くない。カラートーンも綺麗でない。

ブロックを積んだような住宅である。基礎まで時間がかかるが、そこからは

アット言う間に完成する。

Ａ社のパネルは強度が弱い。金槌で叩けば簡単に割れる。

何年も前、鉄筋コンクリートパネルのＴ社から頼まれて、Ａ社のパネルと

Ｔ社のパネルの強度比較パンフレットを作成し、実際Ａ社のパネルを展示

場やお客様訪問の時、Ａ社のパネルを割って見せて、Ｔ社に契約を変更さ

せた。絶大な効果があった。

この営業手法に違法性や法令順守義務違反はない。ところが「公序良俗性」

の観点からみればグレーゾーンとも言える。

このことがＡ社の耳に入り、Ｔ社に対して猛烈な抗議があった。

「自分の家を金槌で叩く人はいない」と。

最もである。それで中止したが、この前Ｔ社の社員に聞いたらコッソリやっ

ているとの事。（笑）

もうひとつ解せないのは、こういう都市部の併用住宅に、地元建築会社が、

ほとんど力を入れていない。

今後は住宅が３６０戸万余っているのだから、建て替えに力を入れるべき

だと思う。

鉄骨３階パネル工法など、どこの建築会社でも建築できるではないか。

先ずは「商品開発」を進めるべきである。

★建築、不動産、土地活用ビジネスに付いて貴社に出張してご相談承ります。
時間は午後１時から５時まで。費用税別５万円＋交通費等の実費。

★お電話によるご相談は無料。
西京まで。携帯：080-1154-6353