★土地活用事業をやらないと建築、不動産事業は大きくならない。★
★この研修受講企業様に以下のソフトを２種類無料進呈いたします。
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◎積水ハウスさん、大和ハウスさんは、住宅から始めアパート、店舗等
の土地活用事業を初め、今やスーパーゼネコン以上の売り上げを出し
ています。大東建託さんもそうです。
地元企業では大阪のフジ住宅さんが売り上げ７００億円以上ですが、
賃貸マンション等の土地活用事業が約３００億円あります。
和歌山県の人口減少県でもアズマハウスさんが、アパートや賃貸マン
ション、サ高住等の土地活用事業でジャスラック上場企業になりまし
た。同社の年間の総契約数は約６００件です。
（建築数、売買数の合計）
このように注文住宅や不動産から始めても土地活用企業は大きなビジ
ネスになるのです。
注文住宅や分譲住宅だけをしていたら人口減で受注は年々縮小いたし
ます。「土地活用事業は、建築、不動産ビジネスの宝庫」です。

◎それでは、土地活用事業の進め方について具体的に述べていきましょう。
１、土地活用ビジネスの定義。
地主、家主さんの（企業を含む）所有する土地の利用の最適化と利益
の最大化を図るものである。
２、土地活用事業のアイテム。
戸建貸家。アパート・賃貸マンション・サ高住・老人ホーム・シエア
ハウス・店舗・ホテル・グループホーム・太陽光発電等。
３、リスクとリターンを知る。
どんな事業でもリスクはあります。ノーリスクのものはありません。
ここで我々が重視しなければならないのは、幾ら儲かるかではなく
「地主、家主さんを破産させないこと」にあるのです。」
近年アパマンの空室増により、（空室率１4%?地方では９０％のと
ころもあります）
カラクリのある「家賃保障制度」に騙されて、地主、家主破産が増
えているのです。
アパートや賃貸マンションでは空室が５０％になったら危険信号。
ホテルの稼働率が７０％を下回ったら危険信号です。
４、利回りの考え方。
利回りには表面・実質・金利格差・純利益等４種の利回り計算をし
ますが、一番大事ことは、純利益です。
投資額に対して、最低３％の純利益が出ない場合はやるべきではあ
りません。
※ここに、一つのヒントがあります。
家賃保障などしないで、「経営代行」すれば良いのです。
１億円の投資に対し年３００万円です。これ以純利益が出た場合は、
こちらとオーナーさんで利益をシェアさうれば良いのです。

★これらの実務を具体的に進める方法★
１、先ず、上記の事業アイテムから１つの事業に絞り込みます。
私のお薦めは「戸建貸家」です。
当方のお薦めするデザイン戸建貸家の一式パックシステムは既に
全国で３０社採用済で。埼玉県では営業経験のない女性が一人で
年間６０戸以上受注されています。
売上額は６億円。粗利益は１億８,０００万円です。
この企業の営業研修や営業指導は当社によるものです。
それを具体的に説明いたしましょう。
１、地主、家主のリスト収集。
地図上の適地をマーキングし、登記簿で所有者を調べます。
２、訪問のためのプレデンテーションツールを作成します。
住宅プラン。外観。平面図、工事概算見積もり書。概算収支計算書。
以上で５枚程度です。
３、あらゆる士業の先生と不動産業業者を組織化する「資産活用倶楽部」
を創設。これは、仕組み上は特約販売店です。
紹介受注に繋がれば木造では建築費の４％、ＲＣでは３％の紹介手
数料を支払います。この仕組みは当社がマニュアル化していて、
全国で３０社採用済です。
※このように、投資額が小さい戸建貸家からはじめれば大きなＲＣ建築
物は営業過程で自然に出てきます。
先ほどの埼玉の企業もＲＣ３億円の賃貸マンションを受注しました。

★土地活用ビジネスを進める能力を持つ★
１、相続、贈与税をマスターする。
２、土地活用の税務と関連する法律を知る。
特に「節税対策」と相続税をゼロ円にする方法。
３、商品アイム、プランを決定する。
４、プレデンテーションツールを作成出来るようになること。
５、地主、家主さんへの提案書作成能力を持つこと。
（投資計画書＆建築計画書の作成）
６、収支概算計算書の作成。
７、地主、家主のリスト作成と組織化手法。
８、士業の組織化（顧問料ゼロ円）
９、資産活用倶楽部の運営プランと実行。
※以上の社員研修費、資料提供３００頁分を含めて税別３０万円＋交通費。

◎バブルと言えばオランダのチューリップバブルが有名。

球根が現在の価値で言えば１球２００万円?５００万円になった。

日本では江戸時代に兎バブルや文鳥バブルが起きている。

品種改良したものが高額で取引された。

幕府はこのバブルを潰すための高額の税をかけた。

兎一羽に１両（現在価値約１５万円）これにより幕府はバブルを潰した。

江戸時代には草鞋税もあった。
不動産バブルは、既に明治５年くらいに起きている。

維新政府の財源を増やすために、豪商に「換金抵当増額令」を発し、豪商の持つ

土地の価格を高騰させ、豪商から献金させた。

（越後屋、現在の三井グル―プは江戸だけで１００ヶ所以上土地を所有していた）

つまり架空価値に融資した分を献金させた。
昭和の後半?平成２年には、日銀の政策で銀行が無制限に不動産融資をした。

その額２００兆円である。

日銀の三重野総裁が金融を引き締め不動産バブルは崩壊した。

この後遺症は現在も続いている。まだ、１００超円ほど回収できていない。

現在は、オリンピックバブルである。このバブルはオリンピック後に終わる。

不動産は大幅に下がる。

建築費はＲＣで２０％下がる。

木造は高騰していないのでバブルの影響はあまり出ない。

ピットコインは、バブルそのものである。

上がる時は、何十倍にも上がり、下がる時も何十％下がる。

これは投機的商品である。

政府の保証しない仮想通貨にはなんの保障もない。

オランダのチューチップバブルと同じである。
ピットコインは保証金の２５倍まで買えるから、大儲けするときもあれば大損する

場合もある。

多分破産者が続出するのではないか。

よく分からないものに手を出すべきではない。

ホテル投資も限界になっている。

オリンピック後は、１日１万室の空きが出る。

小バブルの周期は約２０年。大バブルの周期は約６０年である

◎現在はホテルブームだが、いささか供給過剰となっている。

オリンピックが終わると、淘汰されるホテルが出てくる。

１万室ぐらいが過剰になると言われている。

そこで、ホテル兼アパート建築が面白くなってくる。

少し前、地方に出張したとき、〇〇グランドホテルを予約したが、来てみると、

廊下はコンクリート。

室内にキッチンや調理器や大型冷蔵庫が揃っている。

畳の部屋もある。

これが〇〇グランドホテルかと笑ってしまった。

つまり、ホテルが駄目ならいつでもアパートに出来るように造られている。

まぁ、アパートでもシェアハウス、ゲストハウスでもいいんだけど。

このように、これが駄目なら、次はこれに切り替えるのは巧みな方法と言える。

賃貸住宅（戸建貸家・アパート・賃貸マンション。共通。）

１、賃貸住宅経営マニュアル。９０頁。

２、概算収支計算書作成ソフト（３０年?９０年）

３、建築投資計画＆地主提案文書ソフト。１４頁。文案のみ。デザイン、レイアウトは貴社で自由に。

★以上、３点の価格。税別２０万円。

■以上の社内研修費。「相続対策と賃貸住宅経営のメリット」

時間。約６時間。研修費用。約３００枚の資料付研修費。税別１５万円＋講師西京建一の出張交通費等の実費。

★デザイン戸建貸家建築ソフト★

価格。税別１００万円。

※価格に含まれるもの。上記、１，２，３のソフト一式。と上記の研修費＋下記のソフト。

１、外観プラン集。約６パターンのソフト。

２、内装仕上げ見本ソフト。

３、２０坪?３５坪。計１５種類の設計図面。平面図・立面図。側面図。

４、各プランの明細工事見積りソフト。

※以上、１，２，３、４のプリントアウトの枚数は約７５０頁となります。

※戸建貸家の名称は、貴社で自由につけてください。

◆ネットによる住宅の設計コンペ◆
鳥取の「イエヒト」が最大！
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◎ネットによる設計コンペを実施している企業は数社あるが、
最大は鳥取県にある「イエヒト」である。
加盟する設計会社は全国で約４５０事務所。
お客様からの引き合いがあると、その地区の設計事務所、
４社が応募する。
お客は、その中の一社を選び「本設計」契約する。
設計会社は工事会社からリベートを取ると除名される。
この主宰会社の社長に聞いたら、年間加盟事務所の４分の３
が本設計契約をしている。
基本設計費が２００万円＋面積加算＋設計管理費となっている。
別のネットでは２社応募にしている企業もある。
住宅メーカーでは、元、Ｓ×Ｌのネット受注率が２５％程度
になっていたがヤマダ電機に経営が変わり、現在の受注率は
知らない。
当方が設計コンペ方式で関った現場は２ヶ所ある。

１、近鉄奈良学園前。近鉄不動産。
大阪府建築士会とタイアップして、２６区画行った。
土地面積１区画３００坪。
当選作品約２６棟を建築し建売で販売した。
風変りな住宅ばかりだが、３００坪のグリーンに溶け込み
違和感がない。建築費は平均１.５億円だった。
お客様は、ほとんど医者か中小企業の社長であった。
現在なら土地建物合計で、３億円?４億円になる。
亡くなった近鉄の佐伯会長の自宅もここにあり。
庭だけで６億円かけておられた。

２、東急ホームさんと誌上による、設計コンペを実施した。
新聞倍版のカラーチラシを万配布した。推奨プラン数は約３０。
応募者は４０名位であった。
まぁ、純粋なコンペではなく、プランの人気投票みたいなもの
である。

３、当方の開発した「設計コンペ方式」は、設計コンペを実施中
にお客様を同時に決めて行くというやり方である。
ネット告知と紙媒体で告知とお客募集を同時並行的に行う。

★このコンペ方式に関心のある方は当方にご相談ください。