■相続対策コンサルタント技能士養成研修のご案内。
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★相続対策は土地活用・建築・不動産ビジネスの宝の山。
★「相続対策コンサルタント技能医」研修のご案内。

※これまで約３００名様が受講済。
この号は新しく相続対策ビジネスを始められる建築会社さんのために
ご案内いたします。
当方会員企業３０社様のうち、５社様は相続対策による賃貸住宅や
サ高住を年間３０億円～１５０億円地主から受注されている。
地主さんとの契約は、ほとんど「サブリース契約」になっている。
また、相続対策により定期借地権による住宅・戸建貸家・賃貸マンシ
ョン事業も５社さんは活発に展開されている。
これらのほとんどの会員様は当方が提案する地主会を作っておられる。
会のブレーンの先生方は、税理士・土地家屋調査士・司法書士等の先
生方に協力していただいている。
次に相続対策から生じるビジネスについてご説明しよう。
さて、税理士さんは税務に強いが不動産ビジネスや土地活用ビジネス
については、ほとんど知らないのが実情です。
当方では税理士約５００名に土地活用ビジネスの研修を実施しており
ます。
★相続対策ビジネスの種類。
１、賃貸住宅建築。ローン負債が相続税評価額と同じであれば相続税は
発生しない。
それに建物の評価額が時価に比べて安く設定されている（都道府県
別建築単価表）が適用される。これが安いのである。

２、定期借地権活用。相続税評価額が経年毎に安くなる。土地を子孫に
残せる。６０年~７０年で土地代相当額の地代が入る。

３、納税のための土地売却。
相続が発生してから１０カ月後に申告しなければならない。
土地売却のためには、実測・隣地との境界明示が必要になる。
相続が起きてからでは間に合わない。
事前に実測・隣地境界の同意を取る必要がある。
つまり、これ自体がフィービジネスになる。
これには税理士や土地家屋調査士と共同して行う。
さらに、この土地について売買する時は「販売代理契約」を事前に
結んで置く。
これに特化した東京の企業は、常時首都圏で２５０ヶ所の土地の販
売代理権を持たれている。手数料は売買価格の６％である。

４、物納手続き代行。これは税理士でなくても申請できる。
売却出来なかった場合に備えて「物納手続」を代行する。
報酬の法的定めはないが、納税額の２％前後が適正であると考える。

５、延納手続き。これはなるだけやらない方が良い。
延納期間は資産額に応じて１０年~最大２０年。
延納には利子がかかり、さらに遅れれば延滞利子税がかかる。
この利息が高いから払えなくて破産する地主が多い。
我々の業界では「物納天国・延納地獄」といわれている。

６、贈与税の活用。
時限立法である「相続時精算制度」は、２，６００万円まで非課税
である。
これは現金だから不動産を贈与すれば、時価５，０００万円ぐらい
は非課税になる可能性がある。
祖父母・父母６０才以上。子供、孫２０才以上が対象となる。
祖父母から孫にまで贈与できる。
■相続対策コンサル技能士」研修のご案内。
１、内容。相続・贈与の基礎知識。

２、借地・借家法の基礎知識。

３、定期借地権の種類。
２２条一般定期借地権。
２３条事業用借地権。
２４条建物譲渡特約付借地権。それぞれの活用事業について。

４、相続対策のビジネスの進め方。上記１から４までの内容。

５、使用するテキスト。
１．1）相続・贈与の基礎知識。2）賃貸住宅建設。3）定期借地権活用。
計３冊。
２．1）賃貸住宅の収支計算。2）定期借地権地主さんへの企画提案書兼
固都税・相続税評価額計算・地代額・一時金の額（最長９０年まで）
３．1）各種計算書サンプル。2）事例カラーチラシ多数。
合計約３００頁。
◎原本１通を送りますので必要部数コピーしてご使用ください。

６、研修時間：約４時間。後、質疑応答。

７、研修費用：３０万円 + 交通費等の実費。
※当社主宰の「土地活用・建築、不動産ビジネス研究会」の会員企業様は
５０％割引の１５万円となります。
※別途費用「相続対策コンサルタント技能士」終了証書。１名１万円。

８、研修会場：貴社会議室。貴社指定会場にて。

９、講師：西京建一。全国で約２,５００社に研修実施。
（建築・不動産・金融機関・税理士等の士業）
手掛けた現場数は約１５０ヶ所。
一般社団法人 日本土地活用事業普及振興支援機構　理事長。

★お申込みは、お電話やＦＡＸ・メールで、

★受講者数は１名より上限はありません。

■賃貸住宅受注の決め手。
「賃貸住宅経営一括代行方式」のお薦め。■
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◆他社との競合に必ず勝利するマニュアルです。
１、賃貸住宅とは戸建貸家。１現場最低戸数２戸から最大２０戸ぐらいまで。
アパート。最低４戸～２０戸程度。賃貸マンション、最低６戸～４０戸程度。

２、経営形態。
①オーナの自主経営。
②通常のサブリース契約。
③オーナに変わって経営を一切代行する
「経営受託方式」

３、今回お薦めするのは③の経営代行方式。
この仕組みは、オーナに変わって代行会社が経営の一切を代行する。
賃貸経営は煩わしいと考えている地主は多数いらっしゃいます。
上記②のサブリースでは、確定利回りが保証されない。
さらに多くの業務を自身でやるしかない。
賃貸はしたいが面倒だと言う地主さんが多いのです。

４、経営一括代行方式はオーナに変わってあらゆる業務を代行します。
借主の募集・入退去業務・ローンの支払い代行・固都税の支払い代行。
リォフーム・建物のメンテナンス。各種保険の支払い代行業務。
管理、清掃業務。等々。
つまりオーナさんは何もしなくて良いのです。

５、この仕組みの特徴。
最低家賃保証は建築費の３％。１億円で３００万円が年の最低補償額。
この金額は建築が完成した翌日に支払います。
何故なら建築費は全額回収済みだからです。

６、支払い代行は上記４、の全てです。
この費用を全額差し引いて余剰家賃が出た場合、オーナさんに６０％配当し、
貴社は４０％を受けとります。
最低３％保証して上げればオーナさんは破産しません。
銀行借り入れ分相当を保証するわけですから。
以前、バブルの時、都内で中高層の賃貸マンションを建築された地主さんは
部屋が埋まらず、多くの地主さんが破産しました。
特に練馬区に於いて。
この代行方式は地主さんの破産を防いであげるためのものです。
現在、当方会員３０社の中の１社のみが採用されています。
東海地方の会員さんです。年商は１５０億円前後です。
◆この経営一括代行方式のマニュアルを頒布いたします。
１、オーナさんとの経営一括代行方式の基本約定書。
２、賃貸人と代行会社の賃貸住宅契約書。
３、重要事項説明書。
４、そのた付随関連文書類一式。

◆マニュアルの形態。
１）約２００頁のマニュアル文書と各種書式集。Ⅰ冊。
２）上記の上書き出来る文書ソフト。ＣＤ１枚。

◆販売価格。１５万円。※会員企業は割引価格となります。

◆上記研修を希望される場合は社員研修を承ります。
費用は８万円+交通費実費。（時間は２時間程度。）

◆ご相談・ご注文は西京まで。１週間前後でお届けいたします。

◆電話によるご相談。時間無制限で無料です。
西京建一まで。

■建築不況に備えて、地主、家主を対象とする
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「土地活用ビジネス」に進出しよう。

★少子高齢化・空き家数の増大で建築着工数は年約１０％減少します。
地主・家主を対象とする土地活用ビジネスは不況に強いビジネスです。
以下に、その進め方を述べます。
１、土地活用ビジネスの種類。
①建てる活用。
戸建貸家・アパート・賃貸マンション・サ高住等。
②建てない土地活用。
定期借地権２２条。あらゆる建物が建築できます。５０年以上。
事業用借地権２３条。店舗・ホテル・工場・老人ホーム等。
３０年～５０年まで。
③建物譲渡特約付借地権。
あらゆる建築が可能です。３０年以上。
④土地売却。専任を取ります。
⑤何もしない。
と、８０年くらいで土地代相当の固定資産税を支払うことになります。

※このように土地活用とは、所有する土地の利用価値の最大化を図る仕事です。

２、対象となる地主。
市街化区域の空地５０坪以上の地主・空パーキングの地主・賃貸住宅の持ち主。

３、上記の調べ方。ゼンリンの紙地図でマーキングします。色を変えて。

４、登記所の公図と所有者を登記簿で調べます。手数料がかかります。

５、上記をリスト化しＤＭラベルを作成します。３００名以上。

６、地主・家主会を作ります。

７、地主会オープン。主旨説明と土地活用の説明。

８、テーマ別の勉強会に地主さんに来てもらうＤＭ。
※この時に地主さんから土地活用のアンケートをとります。
約４割の地主さんが見込み客となります。どのテーマでも同じです。

９、さらに地主・家主を紹介してくれる仕組みを作ります。
不動産業者・税理士等士業の先生方。保険代理店等。
ここから成約できた場合は報酬を支払います。
個別の適正な報酬額はご相談ください。
以下にこの研修のご案内です。
■土地活用ビジネスの進め方。社内研修の案内。
１、時間：３時間。
２、場所は貴社会議室で。参加者数上限なし。
３、講師：西京建一。全国約１５０ヶ所の土地活用ビジネスを指導。
※プロフイールはホームページで確認ください。
４、研修費用：２０万円。交通費等別途。費用は先払い。
多数の資料提供費含む。実例カラーチラシ多数。約２００頁。

★資料原本を送りますので必要部数コピーしてください。
★電話相談無料。西京まで。
★研修のお申込みは電話・ＦＡＸ・メールでお申込みください。

■「西京式定期借地権」事業の仕組み。社内研修のご案内。
１、従来の方式は欠点だらけ。
大手ハウスメーカーの仕組みの欠点は、地主に支払う一時金
を「保証金方式」にした事と、「販売代理方式」にしたこと
である。
保証金は相続税の対象になることと(複利原価率と複利年金
原価率で計算)
実際、千葉の地主さんは６億円の保証金を受け取って５年後
死亡され相続税が３億５，０００万円課税され、払えないで
破産されたケースがある。
建物を転売する時に当初の保証金を支払う。
当初の保証金を６００万円とし２５年後に転売する時にも
同じ６００万円を預託しなければならない。
２５年も経過しているのだから本来は半額の３００万円とす
べきである。
しかし同額の保証金を支払うのであれば買い手が付かない。
奈良市で約１５戸の定期借地権住宅を販売し３戸を転売する
依頼を受けているが保証金が高すぎて売れない。
（返還請求権はあるが）
こういう場合は賃貸にするしかない。
当方の場合は権利金としているので転売の時に３００万円を
売り主に支払う。（この金額は公示地価の１割）
権利金には課税されるが「地代前受け方式」で申告すれば所
得は分散できる。

２、大手の場合は、代理方式だが当方の場合は「賃借権または地
上権設定方式」にしている。
代理とは仲介に毛の生えた程度であるから地主が途中で解約
してくるケースが多い。
解約されるとこれまでの費用が無駄になる。
最悪なのは造成工事をしている場合回収ができない。
訴訟になってしまう。
設定方式の場合、地主の登記簿に「賃借権設定仮登記」をつ
けるので地主が浮気できない。
買主がついてから仮登記を抹消し、地主とエンドの「本登記」
をする。要するに地主を逃げないようにしてしまう。

３、期間は６０年から７０年。

４、権利金は宅地路線価の１割。
地代は住宅系の場合２％。
商業系の場合４％。
※路線価が不明な場合は周辺宅地固定資産税評価額×１２０％で計算。

５、用途。
住宅・マンション・賃貸住宅・病医院・老人ホーム・ホテル・
サ高住等。最近は再開発事業に多く用いられるようになっている。
（築地跡地開発等）

■２４条、建物譲渡特約付借地権。
３０年以上、当方の場合は３０年～７０年。
木造の場合は３０年で建物を地主に無償譲渡している。
ＲＣ系は４２年後に有償譲渡している。
賃貸マンションの場合は、利回りを２０％ぐらいにする「利回り還
元方式を採用している。

■地主に支払う権利金と等価の建を交換する。
静岡のケースでは３億円の地価に対し権利金を１割の３，０００万円
を支払い同額の区分建物と交換した。
つまり地主は建物が無償で手に入る。
静岡では２戸分の建物を地主に譲渡し１戸は自分で住み、もう１戸は
賃貸している。

■住宅金利が高くなってきたので、定期借地権建物のチャンスである。

■大手の時代遅れのやり方で定期借地権住宅普及が止まっている。
現在活発なのは商業店舗と定期借地権分譲マンションのみである。

■定期借地権の土地募集方法。
不動産業者さんを集めて説明会をする。
報酬は路線価の３％とすれば幾らでも集まってくる。
地主と契約し、仮登記した時点ですぐに報酬を払ってあげる。
★当社の主な実績。
１、定期借地権マニュアル＆各書式集制作。
２、定借事例ＤＶＤ６種制作。

★以下は地元企業の定借事業。
１、松江市の定期借地権注文住宅と分譲住宅。
約１００戸。土地面積１００坪。
建物床面積５０坪。分譲価格３，２００万円。
２、山形市で３，５００万円～１億５，０００万円の定期借地権住宅と
クリニック。計約２００戸。
３、静岡県。定借賃貸マンション２棟。
建物譲渡付借地権。権利金と区分建物交換方式。
４、香川県。定借戸建貸家２棟。５年後転売。

※その他、岩手・福島・宮城・埼玉・千葉・神奈川・東京・岐阜・名古屋
・奈良・京都・大阪・兵庫・福井・愛媛・福岡・長崎・那覇で定借住宅
と分譲マンション、定借賃貸マンション等を手掛ける。計５０現場。
■「西京方式」の定期借地権研修。
定借土地の仕入れから販売、客付けまでの実務。

★地主さんに対する
「定期借地権企画提案書兼各種計算ソフト」プレゼント付。（約３０頁）

★２２条・２３条・２４条。定期借地権、詳説。
１、時間：３時間。
２、研修費用：３５万円 + 交通費等の実費。資料提供含む。

◆当社主宰：研究会「会員企業」割引価格。２０万円 + 交通費等の実費。
３、添付資料
２２条一般定期借地権設定契約書・重要事項説明書・借地借家法全
条文・公正証書見本・登記簿謄本見本。
地主さんに対する「定期借地権企画書兼計算書サンプル」期間最長９０年。
地代・一時金計算・固都税・相続税評価額計算書。
事例カラーチラシ多数。約２００頁分。

◆講師：西京建一
※各資料原本を各１通お送りいたしますので必要部数コピーしてご使用下さい。
※他に地主さんに対する講演や商談代行承ります。詳細はご相談ください。
※電話相談無料。西京まで。

■研修受講企業への進呈品。
※地主さんに対する「定期借地権企画提案書兼地代・一時金・固都税・
相続税評価計算」ソフト一式をプレゼント。
当社市販価格２０万円のソフトを進呈。
２２条・２４条に対応。最長９０年。

◆西京（最強）塾の入塾ご案内◆
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●ご入塾のメリット
１、ご入塾いただくと直ちに貴社と打合せの上、塾長西京が貴社を訪問し
あらゆるご相談を承ります。
（無料・交通費等の実費のみご負担ください）

２、あらゆるご相談は無料です。電話相談。時間無制限で。

３、随時当方より最新のニュースをメールもしくはFAXでお送りいたします。

４、月末にはニュース総集編と関連記事のスクラップ集をお送りいたします。

５、当方が販売するあらゆるソフトやマニュアル類及び研修や講演が
３０％～５０％引きの価格でご提供いたします。

６、地主さんや建築主との商談を代行いたします。
成功報酬の条件は別途ご説明いたします。

■この塾の目的は少子高齢化人口減少、建築着工数の減少９０万戸～６０万
戸に減少・空き家戸数８４０万戸の現在において、いかにして、地方の建
築・不動産売買・土地活用ビジネスにおいて、勝ち残り、事業種別に地域
１番店および総合売上で地域ナンバーワン企業になっていただくことを目
的としています。
ある東北の企業が建売不振で銀行管理になりましたが、西京がコンサルし、
業態を変えて県下ナンバーワンビルダーになられました。
銀行管理は２年で終わりました。

■どの業種で１番になれるか？
建築・不動産事業の場合、大手の取り扱い件数は４０％。地元取扱い６０
％の比率です。
つまりどの業種においても大手企業に勝つことはできるのです。
大手の価格は住宅で坪８０万円以上ですが、地元で建築すれば長期優良住
宅でも坪単価６０万円で受注することができます。

■どの事業で１番になるか？ 以下のご相談承ります。
注文住宅・建替え住宅・建築条件付宅地販売・売り建て分譲・戸建貸家・
アパート・賃貸マンション・定期借地権による住宅・店舗・分譲マンショ
ン・相続による土地売買・賃貸の経営代行。
当方の取引先では新潟・埼玉・徳島で戸建貸家３００戸以上受注されてい
ます。埼玉では営業は３人の女性チームが担当しています。
(営業１名・設計１名・補助１名。全員女性です)
空き家再生販売の手法・リースバック事業の進め方。等。

■塾長西京はこの３０年間において地方のビルダー、不動産業の企画とコン
サルを担当し、その企画から販売まで手掛けた現場数は１５０現場を超え
ています。地主の組織化やお客様紹介においても独自のノウハウを有して
います。

★それでは貴社のご入塾をお待ちいたしております★

※ご不明な点があれば西京に直接ご連絡ください。
◎詳細は、ホームページにてご確認ください。