★デザイン戸建て住宅のセールスパックシステムについて★
───────────────

◎当社のホームページにも掲載しているが、デザイン戸建て住宅の
各種ソフトの提供から営業研修、営業指導まで行っている。

◆パックシステムの構成◆
１、２０坪?３２坪まで１５プランの外観・プラン・内装仕上げ見本
・平面図・立面図・側面図。１５プランの明細見積書。
見積書だけで計７００頁になる。
以上、一式ソフトの料金は「永久リース価格」で税別１００万円。
会員割引価格税別７０万円。
これを自社で開発すれば６ヶ月。費用は５００万円ほどかかる。
※既に青森から沖縄まで３０社採用済み。
工法は耐震性１，５倍のピン工法。長期優良住宅認定対象。

２、用途。２０坪?２４坪までは主に戸建貸家用。２７坪?３２坪ま
では住宅用。工事単価は坪２６万円?２８万円。
売価坪４０万円?４５万円。
建売では坪７０万円で販売されているところもある。

３、貸家の収支計算ソフト。３０年?９０年。価格税別１０万円。

４、賃貸住宅受注営業促進マニュアル。１００頁。価格税別１０万円。

５、オーナー提案ソフト「賃貸住宅建築と投資提案書」ソフト。
１４頁。価格税別５万円。

６、戸建て貸家の営業研修。６時間。費用税別１５万円。

※当社研究会会員企業様には、上記３、４、が無料となります。
交通費のみ別途です。

◆以上一式のノウハウを提供するフランチャイズでは、上記までの費用
として加盟金６００万円。月会費１０万かかる。
当社はすべての費用をいれて税別１０９万円である。
月会費は税別２万円。但し１年分先払いとなる。
この種のフランチャイズの加盟店１２６社。累計販売戸数が１,２００戸。
平均すると１社当たり１０戸も受注していない。
当社は特殊な営業指導を行っているので、営業経験のない一人の女性
が年６０戸。３年連続受注している。年間の売り上げ約７億円である。

※特殊な方法とは見込み客の集客方法とプレゼンテーションの手法。
お客様紹介受注方式を構築しているからである。
この営業手法を採用されない企業では男性の営業一人当たり１０戸
程度である。

★なんでも有りのテーマを決めない社員研修。★
────────────────

◎今度の５月９日のクライアントへの出張社員研修はテーマを決めない。
これからの建築受注にどういう手法が有効的か？
一つ一つ当方がアイデアを出し、それに対して全営業社員が意見を述べ、
新しいビジネスモデル、ビジネスの種を見つけるためフリーディスカッ
ションの形態となる。
したがって研修の資料は何もない。

朝１０時?１８時まで。

◎研修費用は会員割引価格の税別１０万円。＋交通費宿泊費。
◎非会員研修価格は税別１５万円。＋交通費宿泊費。

★地主の土地に、単純にアパマンを建築するのは大変難しくなってきます★
———————————————————————————-

◎既に、アパマンの空室戸数は４００万戸を越え、さらに毎年４０万戸が
建築されている。
このまま推移すれば、１０年後の空室戸数は８００万戸くらいになるか
も知れない。
既にオーナー破産も増えている。
今の時代に空室の心配がないのは戸建貸家のみ。
「借り上げ家賃保証」は空室が増えると家賃が下がる仕組みで、家賃を
下げられたオーナーからの集団損害賠償請求裁判が起こされている。
以下は今後の生き残りのための方策である。

１、最低家賃保証方式の経営代行方式。
最低とは銀行ローンを返済できる家賃である。
２、分譲、賃貸混在型アパマン。区分登記して一部は定期借地権で販売する。
３、リバースモゲージ方式。
アパマンを買取り、入居者に終身借家権を与える。死亡すれば売買する。
４、借家借地整理。借家権を等価交換し賃貸住宅を建築する。
５、底地権を買取り、賃貸住宅を建築する。
６、底地権借地権を同時買取り、賃貸住宅を建築する。
７、借地分の賃貸住宅を贈与して新築する。
８、シェアハウス・外人ゲストハウスを建築する。
９、民泊専用賃貸住宅を建築する。その後投資用として販売する。
10、アパマンの入居者を退去させ新築を建築する。
11、サービス産業化する。介護や就労支援賃貸住宅の建築。
12、組合型の分譲マンションや分譲住宅を建築する。
13、定期借地を深掘りすれば、多くの建築需要がある。
住宅・アパマン・ビル・商業施設・老人ホーム・サ高住。等。
14、デザイン戸建貸家のセールスシステムを作る。
15、ビルの区分売買をする。
16、定期借家権を商品化する。

※要するに、これからは「ヒネリ技」が使えない企業は淘汰されるという
ことである。

★顧客紹介システムのマニュアルのみ販売と一式コンサルのご案内★
（山形市の建築会社はこの仕組みで、県下ナンバーワンビルダーに。
年間着工数４００棟）
-────────────────n
◎この仕組みは、不動産売買と建築物（注文住宅・賃貸住宅等）の
お客様紹介システムです。
この仕組みは自社営業＋紹介客を増大させる目的です。
提携士業と業者さんは、サブディラーの形態です。
自社受注６０％。紹介受注４０％が望ましい比率です。

１、あらゆる士業の先生方を固定費ゼロ円で組織化します。
２、不動産業や管理業金融機関等も組織化します。
３、そのための会を創ります。会の名称は自由です。
「〇〇資産活用倶楽部」「〇〇パートナーシップ倶楽部」等です
が、当社例では「ゆうゆう」「ひまわり」「さくらそう」「七福神」
「マイシャトウー」等があります。
全国で約３０社採用済みで絶大な効果が発生しています。
４、この書式約２０点は、マニュアルとして、税別５万円で提供いたします。
仙台の企業は、このマニュア購入後３ヶ月で士業の先生５０名。
不動産業を１００社組織しました。
５、当社がオープンまでとオープン後の一式コンサルの場合は、
税別３０万円＋２回分の交通費等の実費となります。
６、当方がオープン前の士業と業者さんに説明と講演を行う場合は、
１回に付税別１５万円＋交通費等の実費です。
各士業の先生と業者との「提携契約書」を結びます。
この時に貴社が支払うギャランティの説明をいたします。
７、紹介された地主、」家主参加の「創設会」を行います。
趣旨説明と講演は当社が行います。
費用は税別１５万円＋交通費等の実費です。

※仙台のマニュアルのみ購入された企業様も２回の講演は当社に依頼されました。
器用な方ならマニュアルのみで立ち上げることができます。
★マニュアルのみなら税別５万円で済みます。

※貴社作業としては、営業地域内にある士業と業者さんのＤＭリストのみ
おつくりください。総数として１,０００名リストがあれば、５％から
１５％が協力会員になってくれます。
※山形では士業２０名。業者さん１２０名参加。最高額９,０００万円
の住宅紹介。定期借地土地計１００区画の紹介です。
埼玉では戸建貸家紹介１年で計２０戸。賃貸マンション３億円の紹介を
うけました。士業と業者さんで計１５０社です。
横浜では８００社協力。一番の業者さんは年２６戸の注文住宅の紹介を
受けました。

◆電話相談無料。
◆貴社への出張によるコンサル。１回に付税別５万円＋交通費等の実費。
※従ってマニュサルのみ購入の場合はマニュアル税別５万円＋出張指導費
で計１０万円＋交通費等の実費となります。
この時には全国の採用企業のパンフレット等を提供いたします。

◆マニュアルのみ（税別５万円）お申し込みの方。
（電話での質問無料）及び一式コンサル希望の方はどちらかを選択し
ていただき、その上で、
住所〒。社名。代表者名。お申込み者名。役職。電話番後。ＦＡＸ番号。
Ｅメール。携帯。ご記入の上、お申込みください。

◆仕組み導入の主な地域。
山形市（山形市の建築会社はこの仕組みで、県下ナンバーワンビルダー
に。年間着工数４００棟）・仙台市・福島市・埼玉県深谷市・東京都墨
田区・武蔵野市・横浜市・岐阜大垣市・愛知県高浜市・名古屋市・四日
市市・大阪堺市・大阪都島区等。
先ず１ヶ所創設すれば他の地域での創設は自社で行えます。

★６,０００万円の賃貸住宅贈与が非課税になる？★
─────────────
◎相続時精算制度は、２,５００万円までが非課税です。
条件は以下の通り。
１、贈与者の祖父母、父母の年齢が６０才以上。
２、受贈者の子、孫の年齢が２０才以上。
この制度は、教育資金贈与や住宅贈与に使われています。
現金では２,５００万円ですが、これを賃貸住宅（戸建貸家・
アパート等）で贈与すれば建築費６,０００万円が２,５００万
円の評価となります。
その理由は、税は時価でなく建物評価額で計算されます。
この評価額は法務省で定めるもので工法別、都道府県別に発表
されます。ネットで検索できます。
東京都の木造住宅の評価額は坪２９万円です。
時価の５０％?６０％が評価額です。
６,０００万円の賃貸住宅６,０００万円×６０％＝３,６００万円。
さらに満室割合が３０％マイナスされます。
３,６００万円?１,０８０万円＝２,５２０万円。
贈与税２０万円×２０％＝４万円。
この贈与は祖父母、父母が建築士、確定申告後、小や孫に贈与します。
さて、この利回りが年１０％であるとすると
６,０００万円×１０％＝家賃収入年６００万円×３０年＝
１億８,０００万円の家賃収入が贈与できたことになります。
ただし、子や孫に対しては１回きりしか贈与できません。
また、贈与特別控除年１１０万円は使えません。
さらに、この制度の場合、税務署に届け出が必要です。
※ここで言いたかったことは、現金贈与より不動産贈与の方が、
メリットがあるからです。
清算制度とは、先の例で言うと、２,５２０万円分の財産を相続した
として計算されることにあります。つまり相続財産の先渡しです。
※当方のデザイン戸建貸家なら６,０００万円で６戸建築できます。
（諸費用参入）アーパとなら１０室でしょうか。戸建てなら２０坪
タイプで月１０万円の家賃とすると１０戸で年７２０万円の家賃収入。
アパートなら月６万円の家賃で同じ年７２０万円の家賃収入で同じ
です。同じなら空室の多いアパートより、空室がない人気のデザイン
戸建住宅がお薦めです。
当社が扱うデザイン戸建住宅は耐震性１.５倍のピン工法です。
工事原価は坪２８万円前後です。在来木造なら坪２６万円前後です。
外構費、諸費用は別途です。利益は各社の考え方ですが、当方の
クライアントの場合、本体価格が坪４０万円?４５万円がエンド
ユーザー価格です。
※当社デザイン住宅一式パックシステム導入企業様は東北から沖縄ま
で約３０社様です。
耐震性１.５倍ということは耐風性１.５倍と同じことですので、当
社会員の沖縄の会員企業様は、那覇市中央通りで２４坪タイプ２棟
を当社システム採用後１ヶ月で受注されました。
１戸の月の家賃は１２万円です。
※当社のパックシステム採用企業様には、営業経験のない女性でも
一人で年６０戸受注できる手法を伝授します。
※以下に「戸建貸家セールスパックシステム」を紹介しますが導入企
業様にはキャンペーン期間として２０％割引きます。
※採用される企業様をご紹介いただいた場合、紹介手数料を２０％
お支払いいたします。この場合、採用企業への値引きはありません。

★デザイン戸建て貸家セールスパックシステムの詳細は、
プロパティアート（株）のホームページでご確認ください。

★電話相談無料。03-3473-4676

★貴社にオリエンテーションで西京がお伺い。
１回に付５万円（税別）＋交通費等の実費。
テーマ自由。時間午後１時?。