現在、我が国の空き家戸数８２０万戸。この問題を解決するために「空き家対策特別措置法」が施行される。１年以上、空き家になっている所有者に、自治体が「勧告」する。この勧告の意味は、空き家を、「売るか」「貸すか」「更地」にするかを迫るものである。崩壊の危険性のある建物については、勧告の上、自治体が、代執行により解体し、解体費を所有者に請求する。このように空家が増えた大きな原因の一つは、「小規模住宅の特例」により、６０坪までの土地の固定資産税が６分の１に軽減されているからである。６０坪以上は３分の１に軽減されている。従って解体して更地にすれば固定資産税が６倍になる。しかし、このような膨大な空き家を活用出来れば大きなビジネスにすることも可能である。そこで僕の考案した「空き家活用ビジネスモデル８パターン」を発表するセミナーを４月３日大阪市で開催する。

松江市を中心とする島根県では、定期借地権住宅が活発に行われている。既に４社が事業化に成功している。定借による注文住宅が約３００戸。８社連合による定借分譲住宅の１ヶ月のキャンペーン期間中に１万人が来場された。さらに郊外では、「定期借地権」と「所有権」選択制の分譲宅地が約２００区画分譲された。島根ではこのように、定期借地による高級住宅が多数分譲されているのに、隣の鳥取県での民間事業はゼロである。４月２４日（金）に松江市において、士業の先生方と不動産業者さんのための「定期借地権住宅」の研修を行い、５月３１日（日）には、地主さんを対象とした講演会を行う。講師は、もちろん西京建一である。す

出雲、松江は大好きなところで、帰りの二日目に出雲空港最終便まで、日御碕神社の食堂で、出雲蕎麦と栄螺の壺焼きを食べ、日本酒２合を飲み、陶然とする。これぞ、極楽、極楽。

◆「デザイン戸建貸家の販売促進研修のご案内」◆（社内研修４時間）

◎戸建貸家は供給数が少ないので大変な人気です。
周辺のアパート・賃貸マンションから続々と住み替えます。
ほとんど建築中に入居者が決定し、これまで入居者に困ったことはありません。
アパートや賃貸マンションでは、上下階と左右の騒音問題のトラブルが多く、プライバシーも完全ではありませんし、子育てのために庭付きでプライバシーが完全に確保できる戸建貸家が好まれるのです。どのプランにも、駐車スペースが２台分ありますので、このスペースを利用されて「家庭菜園」や「ガーディニング」や「大型犬」を飼われるケースもあります。
オーナーさんにとっても、高い目の家賃で貸すことができますので、都市部では５年から７年程度。地方では１０年程度で建築費を全額回収することができます。
建築主さんとの契約形態は、建築業であれば「請負契約」、宅建業であれば「建物売買契約」で契約できます。

◎当社３０年の販売促進のノウハウを全て提供します。
１．戸建貸家の販売促進の一式参考資料を提供いたします。
　　（参考プラン集パンフレット。２０坪。２２坪・２４坪・２７坪・３０坪計１８プラン集。外観デザイン・プラン集。内装仕上げサンプル集）
３０年の収支計算ソフト提供（土地有り客用。土地無し客用）。
２．戸建貸家の受注が増える効果的な販売促進のノウハウを提供いたします。
※当社取引先企業例では、ひとりの女性営業が年６０戸受注しています。
その理由は１現場最低２戸から最大１３戸現場になるからです。
この具体的な営業の仕方は、当社がコンサルしています。

◎上記について下記の通り４時間の営業研修を実施します。
■以下は戸建貸家の研修内容です。
１）営業手法の指導。個別営業の方法と紹介ルート拡大の方法。
２）改正、相続税で賃貸住宅を建築、経営するメリット。
３）オーナーの建築動機の数々。
家賃収入で豊かな暮らしをする。年金対策・節税対策・相続対策・所得税対策。
４）相続税、贈与税対策効果。相続税評価額は時価の２分の１に？
時価７,０００万円の賃貸住宅を非課税で贈与出来る？
５）家賃設定の計算方法。
６）地主さんへの効果的なアプローチツールの作り方。

◎一式プラン付き販売推進研修の実施。（貴社内で研修）
■研修費：上記の１．の資料及び４時間の営業研修付で１５万円（税別）
交通費別途。遠方の方は、割引パックでお伺いします。
通常の航空運賃の約半額程度にホテル付きです。

◎研修に使用する資料。
１．「戸建会社のニーズとメリット」　　１冊。
２．「改正、相続、贈与税テキスト」　　１冊。
３．戸建貸家のデザイン・プラン集。　 ２冊。
４．収支計算予測計算書。　　　 　　２種類。
５．カラーチラシ集。
６．ＤＶＤ「賃貸住宅経営の驚くべきメリット」（２枚組）

※資料は各原本を１通お送りいたしますので、必要部数コピーしてご使用ください。

◆研修講師　（貴社に出張）
土地活用ビジネスコンサルタント　　西京　建一
※プロフィール：http://www.property-art.co.jp/profile/

■この「デザイン戸建貸家販売促進社内研修」にお申し込みの方は、
社名・〒・代表者名・ご担当者名・所属、役職・電話・ＦＡＸ・Ｅメールご記入の上、
ＦＡＸ若しくはＥメールでお申込ください。
折り返し「研修申込書」をお送りいたしますので、捺印の上、弊社までＦＡＸでご返送ください。

明けましておめでとうございます。　本年もよろしくお願い申し上げます。

年明けのトピックスは、
?住宅ローン減税の拡充とエコポイント制、及び住宅資金贈与３,５００万円まで非課税が
実施されることが決定されれば、住宅建築は、相当着工数が増えることが期待されます。

?は、建築費の高騰により、土地価格を１０％?２０％コストカットする、定期借地権住宅も
増加するものと存じます。
定期借地の課題は住宅については、ローンは問題ないのですが、賃貸住宅になるとすべ
ての銀行ローンが消極的であり、これまでのコンサルの中では、企業の与信枠と医者等
の富裕層以外にローンを組むのが難しいことです。
しかし、中国全土は７０年の定期借地でローンを組めている訳ですから日本の銀行は、
遅れていると言えます。
未だ、土地担保主義から抜け出せないのが日本の銀行の実態です。
土地を担保に取るのは、高利貸しのやり方で、銀行は、個人や企業の信用力と事業の
可能性に対して融資するのが銀行の本来の姿なのです。

?のテーマは相続対策です。
本年１月より相続税が上がった。基礎控除５,０００万円が３,０００万円に。
１人当たり控除が１,０００万円から６００万円に。実質４０％上がる。
相続税納付対象者は、昨年の５万人から１０万人に。
税収は昨年の１兆２,０００億円ぐらいから２兆５,０００億円程度に増えると考えられる。
さて、相続対策を大きな分類で考えると次の５項目になる。
?納税対策。?争族にならない対策。?節税対策。?生前贈与対策。?不動産対策。
日本人の相続の特徴は、不動産が７０％を占める。
従って相続対策は、不動産対策となる。
不動産対策とは即ち節税対策でもある。
この方法で相続税支払いをゼロ円にすることも出来る。
関連する法律は民法の相続法と相続税法となる。
膨大で緻密な知識が必要になるので、税理士、弁護士、司法書士、土地家屋調査士、
測量士、不動産鑑定士、ＦＰ等の士業の先生方だけでなく、土地活用に詳しいコンサル
タント（僕の事・笑）や不動産業の方にも参加していただく必要がある。
当方は、相続対策セミナーを首都圏で開催し、１日で５００人の地主さんを集めたことが
ある。
集客方法は、?新聞広告。?地主さんへのＤＭ。?折込みチラシ等である。
１番効果があるのが?のＤＭ。
セミナーも個別の先生だけよりも、４人ぐらいのパネルディスカッション方式の方が面白い。
以前にお送りした、「パートナーシップ倶楽部」や「資産活用倶楽部」を創れば、士業のすべ
ての先生方を組織化できるので、急がば廻れで、この仕組みを先に創られることをお奨め
する。
相続対策で、賃貸住宅（戸建貸家・アパート・中高層賃貸マンション）や自宅と賃貸併用住
宅の建築（木造、もしくは中高層）が激増し、投資用物件の売買や土地売買も激増すること
になる。
相続される方には悪いが、建築業界と不動産業界にとっては千載一遇のチャンスである。
さて、先にご案内した「パートナーシップ倶楽部」や「資産活用倶楽部」創設までの
一式マニュアルとオープンと、オープン後の運営コンサルを承っている。
着手してオープンまでは３ヶ月で完成する。既に全国で３０社が採用済み。
１商圏１社限定なので、先着お申込み順となる。
この費用は、一式マニュアルの文書ソフトとオープンまでの一式コンサル費用３０万円（税
別）に、交通費・宿泊費は別途です。
遠方の方には割引パックを利用しますので、通常運賃の約半額程度にホテル付きです。

以上。

島根パートナーシップ倶楽部が１月より活動を開始する。１１月には大阪市でオープンした。この仕組みは、県下や商圏で、建築業・不動産業（管理業含む）・士業の先生方と三位一体となって、地域の建築、不動産、土地活用事業を活発に展開するための戦略的装置である。東北から九州まで３０社採用済。この仕組みで早くも県下ナンバーワン企業になった企業もある。この仕組みは、当社でマニュアル化しているので、着手してから３か月でオープンすることが出来る。主催者は、建築、不動産、管理、士業の先生でも可能である。来年には１００社採用を目標としている。名称は自由で「パートナーシップ倶楽部」「資産活用倶楽部」「資産活用研究会」等、自由だが仕組みは同じである。１商圏に１社と限定しているので、先着申込み順としている。戦略は大胆だが、運用の戦術をキメ細かく展開しないと大成功しない。いずれの場合でも「細部に神宿り」である。