◎当方の取引先企業でも２社が女性営業を採用している。

１、藤沢市の工務店様（年商約８０億円）、主に１２階建
賃貸マンションの受注の見込み客を見付けるために
女性営業を採用している。約４０名いる。
賃貸マンションの受注額は一時１００億円くらいだった
が現在の賃貸マンションの受注額は約６０億円くらいだ
と思う。
しかし、ここの女性は契約まではしない。
契約はチーフである男性営業がする。

２、埼玉県の工務店（年商約４０億円）は、女性が契約まで
担当する。
主に戸建貸家だが、女性営業１名。女性設計１名。女性
補助者１名の３名チームで戸建貸家を年に５０戸を受注
するようになり最近は３億円のＲＣの賃貸マンションも
受注できるようになった。
ここの営業の仕方は当方が指導した。

1）地主リストの作成。
2）訪問営業の仕組み。
3）プレゼンテーションツールの作成。
4）地主、家主紹介システムの構築。
5）戸建貸家の営業研修。基礎・税務・相続対策・利回り等。

★何故土地活用営業が女性に向いているかの理由は簡単である。

１、地主は家にいるから昼に訪問でき残業が必要ない。

２、男の営業なら会わないが女性だと言えに入れてくれる。
「まぁお茶でも飲で行きなさい」となる。

３、休日出勤の必要がない。

★だから主婦でもいいのである。深谷市の女性は大学生の子供を
もつ主婦である。
営業なんかしたこともない素人の女性である。

★さて女性採用の方法だがいきなり社員採用しないでアルバイト
募集から始める。
時給を高めにする。当社の時給は１，５００円以上である。
平均より５００円アップにすると良い人材が集まる。
６ヶ月後、女性に営業能力があれば正社員に採用する。
営業に向いていない人のアルバイト契約は終わらせる。
月給は２８万円前後。営業歩合は建築受注額の２％前後だろう。

※注意。
知り合いからの紹介はうまく行かない。
色々お互い気を使いうまく行かないから、知り合いの紹介で
アルバイトは採用すべきではない。
場合によっては紹介者との人間関係もおかしくなる。
あくまで公募である。

★女性営業の戦略化のお手伝いをいたします。具体的には
１、採用時の面接の立会い。

２、営業研修。

３、収支計算の仕方。

４、プレゼンテーションツールの作成方法。

５、建築主紹介システムの創り方。　等。

★研修時間：４時間。
講師：西京　建一。

★費用：会員企業様。３万円。非会員様。６万円。
その他費用：交通費＋１泊ホテル代。

★ご注文方法：発注書を当方に。費用は当日現金払い。

★電話ご相談無料：西京まで。

★土地活用ビジネスの進め方。

★「土地活用コンサルサント技能士」研修のお薦め。

★土地活用ビジネスとは、地主の土地の収益の最大化と用途の最適化を図るものである。

★土地活用とは地主の相続対策に適合するものでなければならない。

★土地活用の種類。収益と節税効果、相続対策効果を知る。

★税とは固都税・所得税・相続税の知識をマスターする。

１、建築する土地活用。

賃貸住宅（アパート・賃貸マンション・戸建貸・、サ高住等）。

店舗ビル建築。自宅店舗併用住宅（２階建～６階建て）

２、建築しない土地活用。普通借地。定期借地３種類。

事業用借地（事業用建築物に限定）（３０年～５０年）一般定期。５０年以上。

（あらゆる建築物が可能）期。

建物譲渡特約付借地権。３０年以上。（あらゆる建築物が可能）

３、相続対策としての土地売却。事前に隣地境界、隣地地主承諾。

４、物納対策の土地の選定。Ａ級の土地は物納しない。ＢＣ級を物納する。

★地主の募集方法。

１、登記簿による所有者調査。（公図上にマーキングする）

２、公図上に建築プランと収支予測作成。

３、地主、家主に対しセミナー開催。

４、地主紹介システムを作る。紹介ルート組織化。あらゆる士業の先生方・不動産業者。

５、営業手法。プレゼンーションの仕方とツールの作成。４枚で十分。

６、訪問の手順。

７、契約の手順。４回訪問で契約する。

８、家賃保証・経営代行・サブリース契約の仕組みを知る。

★研修時間。５時間。費用税込み３０万円＋交通費。

※会員割引価格。税込１５万円＋交通費。※受講者数限定なし。

※受講者に対する当法人より「土地活用コンサルタント技能士」研修受講証明書を

交付いたします。１名様に１枚。

※講師。「土地活用・建築、不動産ビジネス研究会」

※土地活用ビジネス実務のベテランコンサルタント。

手掛けた現場数は全国で約１５０ヶ所

代表　西京　建一。

※資料多数提供。

１、テキスト４冊。賃貸住宅経営。相続税対策。定期借地権活用。

２、賃貸収支計算ソフト。地主用。土地無し客用。定期借地権の場合。

３、定期借地権企画提案書＆各種計算ソフト。

４、公正証書サンプル。登記簿謄本。

５、地主会創設マニュアル見本。

６、多数の事例チラシ集。

以上合計１００頁超。

※これらの資料原本各１通を送りますので必要部数コピーしてご使用ください。

※土地活用ビジネスのご相談無料。西京まで。０８９－１１５４－６３５３まで。

※研修受講者全員に当社団法人の「土地活用コンサルタント技能士」研修受講証明書

を交付いたします。

営業ご担当者の名刺に当「社団法人名」と「受講証明書」と「受講認定番号」を印刷

されますと営業の受注効果が高くなります。現在３００名が受講済。

★賃貸住宅の受注と経営のすべてが解るマニュアルやツールのご案内。
※賃貸住宅の種類。アパート・賃貸マンション・戸建貸家・サ高住。等。
※お金持ちになるためには賃貸住宅経営が必須条件です。
※利回りについて。表面利回り・実質利回り・純利益。
あらゆる経費を差し引いて年３％から４％の純利回りが必要です。
※以下は当方で販売しているマニュアルやツールのご案内です。
上書きできるＣＤでご提供いたします。
※以下のソフトやマニュアルは、当社のオリジナルソフトで他社では
お求めになれません。

１、賃貸住宅経営マニュアル。Ａ４、９０頁。建築法規・税務等の
すべてが解ります。
販売価格。税込５万円。

２、賃貸住宅投資計画＆建築計画書
（オーナーさんに見せるものです。Ａ４、４０頁）
販売価格。税込３万円。

３、収支計算ソフト３種類。
①地主用。②土地から購入用。③定期借地権用。期間３０年～６０年。
販売価格３種合計。税込１０万円。

４、地主・家主紹介システムマニュアル。「資産活用倶楽部」創設の仕方。
地主・家主の紹介ルートとして、あらゆる士業の先生方と不動産
業者を囲い込む方式です。約１５種の文書ソフトで構成されています。
この仕組みで賃貸住宅の受注が大幅に増えます。
これを採用された埼玉の建築会社さんは、女性ひとり営業で戸建貸家
を年間６０戸以上受注されています。
マニュアルに加えて、実際導入された企業の実物文書をお付けいた
します。
販売価格は税込み６万円です。

５、戸建て貸家一式ソフト。
①お洒落な外観ソフト５種類。
②間取２０坪～３５坪まで１５種類。
貸家は２０坪～２４坪が中心です。
２７坪～３５坪までは住宅用に建築されています。
③図面。１５種の平面図・立面図・側面図。
④内装仕上げ見本。
⑤１５プランの仕様と工事原価見積ソフト（合計７５０頁分）
※見積ソフトは貴社単価に修正してご使用ください。
特に最近は木材はじめ資材が高騰しておりますのでご注意ください。
この価格税込み１１０万円は永久使用料（リース）
ですので、転売・転貸は禁止されます。
◎当社主宰の「土地活用・建築、」不動産ビジネス研究会」に
ご入会の会員割引価格は５０％引きです。
入会費：税込１１万円。年会費：税込２６４，０００円
会員企業様へのサービスについてはホームページでご確認ください。
現在３０社様ご入会。

工法は在来軸組。２×４金物フレーム・ピン工法に対応。
他社との競合に勝つために耐震性在来木造の１.５倍のピン工法を
お薦めいたします。
長期優良住宅対象となります。ピン工法の工法指導承ります。

６、ＤＶＤ［賃貸住宅は土地活用の王道］
２枚組。販売価格税込み３６，０００円。
このＤＶＤを地主さんに見せただけで受注できたケースは多数有ります。

★以上のご注文方法。
上記１、２、３、４、６、は代引きでお送りいたします。
５、については、お申込みの上費用入金お振込み後お送り申しあげます

★ご注文後１週間前後にお送り申し上げます。

★既に会員様になっている企業には、上記１、２、３、４、６、の資料に
ついては会員期間更新時に無料で進呈いたしております。

★お問い合わせ、ご相談無料。西京まで。

★お申込みは電話：ＦＡＸ・メールでお申込みください。

◆賃貸住宅受注戦略。

★あらたに当方主宰の「土地活用・建築、不動産ビジネス研究会」
（現在３０社様ご入会）にご入会される企業様への特典！
不動産業と士業を建築客の紹介ルートとして組織化する、
「資産活用倶楽部」創設マニュアルを進呈いたします。
１５種の文書ソフトと実際当方の指導で創設された事例文書を
進呈いたします。
この方法は、当社会員企業の２社に提案して、多数受注されて
いるケースである。

１、三重県の企業。年商１５０億円。
賃貸マンション。戸建住宅、サ高住が主力。ヘルパー数４００人。

２、埼玉県の企業。年商約４０億円。
戸建貸家・注文住宅が主力。

さて、両社とも当方が提案した営業方法を採用いただいている。

★その作戦の名称は「最新プレゼンテーション」
これは、当方が銘々したもの。
次に、その方法を具体的に紹介する。
１、ゼンリンの紙地図に、建築可能な土地（１００坪以上）マーキングする。

２、ネットで所有者と公図を調べる。

３、適地と思われる土地を現地調査する。道路幅。建築適地かどうか。

４、公図上に建築プランを作成する。

５、地主に対するプレデンションツールを４枚作成する。
①外観パース。②平面図。③建築費概算書。④収支概算計算書。
⑤上記４枚を地主宅に届ける。
⑥訪問のアポイントの電話を入れる。
⑦１週間に一度一斉訪問をかける。
⑧４度訪問して契約しない客は捨てる（仮契約や設計契約。
ＤＭ管理客に入れる）

さて、四日市の企業の賃貸マンションの企画は、最低３階建て６戸から
である。平均受注額は２億円前後。
サ高住も借り上げ契約で、自社で運営している。
２,０００人収容。ヘルパーさんも４００人ぐらいいる。
社会福祉法人や医療法人も自前で設立している。
埼玉の会員企業様は主に戸建貸家で、女性営業１名。設計１名。
補助１名。全員が女性のチームである。
このチームが戸建貸家を年６０戸から７０戸販売している。
営業の女性は元設計士で営業経験がなかった。この辺の営業研修は、
当方が行った。
更に近年は賃貸マンション３億円を受注するようにもなった。

６、この２社とも当方が提案する地主、家主紹介の仕組みを作られた。
三重県の会員企業様は「三重資産活用倶楽部」。
埼玉県は「埼玉資産活用倶楽部」を創設。
紹介比率は、両社とも全受注額の約５０％程度である。
紹介比率を高めるキワメツキの方法があるが、これは会員様以外
公開していない。

一社）日本土地活用事業普及振興支援機構
「土地活用・建築、不動産ビジネス研究会」
代表：西京　建一。

★新規に「土地活用・建築、不動産ビジネス研究会」に加盟された
場合の特典。「研究会」入会企業様への進呈品。

★下記のマニュアルを進呈いたします。
※紙マニュアルに付け加えて、上書きできるＣＤを提供いたします。
※建築客紹介システム「資産活用倶楽部方式」マニュアル。
１５種の文書ソフトと実際に創立された文書類一式プレゼント。
文書は上書き出来るＣＤが付きます。

■土地活用・建築、不動産ビジネス研究会■
入会費：税込 １１０，０００円
年会費：税込 ２６４，０００円
合　計：税込 ３７４，０００円

★「土地活用・建築、不動産ビジネス研究会」の詳細は以下で
ご確認ください。
http://www.property-art.co.jp/seminar/nyukai1.pdf

★「研究会」ご入会のお申込みは、上記の中に「会員申込書」をつけ
ていますので、必要事項ご記入の上、代表印を押印して当方に
ＦＡＸもしくはメールでお申込みください。
「ご請求書」をお送りし、ご入金後「会員証」と上記マニュアル
一式をお送りいたします。

★５年間家賃を稼ぎ売却するビジネスモデルのお薦め！
★３０年の定期借地権付で投資用戸建貸家投資用として事業化する
メリット。
★全ての契約書や文書類をＣＤで提供いたします。
★尚、定期借地による賃貸住宅は、積水ハウスさんが山形市で定期
借地アパートを販売。
当社コンサルで、磐田市２棟、春日部市で１棟の定期借地賃貸
マンションを事業化しました。

◎まず、初めに定期の土地はいくらでも集まります。
岐阜では土地が集まり過ぎて、当方に相談があり、私が現地視察
の結果、立地の悪い土地の５か所を解約しました。
また福井でも１現場定借住宅を売り出したところ、近隣の地主
５人の地主から、「内もやってほしい」と依頼がありました。
山形では、１３区画の募集に対し８倍の申し込がありました。
要は売り方のノウハウを持つことにあります。
今回は借地法２４条の「建物譲渡特約付借地権」の事業化、特に
戸建貸家を投資用として販売する方法です。

◎２４条定期借地権は、設定後３０年以上経過後に建物全体を地主に
譲渡するやり方です。
譲渡対価の設定は自由で、当方は「収益還元価格。利回り価格」
売買を推奨しています。
木造は３０年。ＲＣは、４２年後に譲渡しています。
当方は、このスキームで賃貸マンション、戸建貸家を会員企業の
依頼で、事業化の全てをコンサルいたしました。
今回は戸建貸家に特化してご説明いたします。

◎なお、定期借地による賃貸住宅は普通のサラリーマンにはローン
が付きません。
銀行信用のある資産家、与信力のある企業、お医者さん、企業の
重役さんであればローンが実行されます。
それ以外の方は現金取引になります。
９，０００万円の家を建築されたのは、自動車販売会社の社長です。
岐阜の定期借地賃貸ション５億円分を買われたのはお医者さんです。
丸亀の２戸の貸家を買われたのは新聞販売店の店主です。

■２４条による戸建貸家の事業化■
◎何故、戸建貸家をお薦めするのか？　それは空き家ゼロです。
アパマンは空室が多い。家賃保証は不要です。
入居者の年収５００万円以上で、ほとんどの方が高級車、外車を
もっています。預貯金額は、５００万円～２,０００万円です。
つまり戸建貸家に住む人はお金持ちです。
戸建貸家であれば、騒音問題もなく、庭付きの家で子育てが出来、
ペット犬も飼うことができます。
当社が手掛けた事例では新築完成前に入居者が決まります。
空室リスクゼロです。

１、地主交渉。提案～契約～販売までの手順。
定借土地の紹介は、ほとんどが不動産業者からの紹介です。
山形は累計３００戸の定期借地住宅ですが全て不動産業者さん
の紹介です。
不動産業者を読んで説明会を行います。
成功報酬制にします。建築費本体価格の４％。若しくは路線価
の３％とします。
この報酬費支払いは建築完成後全額支払います。

２、設定額。権利金路線価の１０％。地代路線価の２％です。

３、５０坪（２戸建築）。以上の土地が対象です。
空地・空き家・青空駐車場・ガソリンスタンド跡地・耕作放置
地が対象です。

４、最少モデル。
土地５０坪に２０坪タイプの貸家を２戸建築します。
建築原価は１戸６４０万円×２戸で１２８０万円。
この時点で売却すれば、２戸で１８００万円。
建築粗利益は５２０万円。
ただし、この時点では売りません。

５、５年間貴社が表示登記を貴社が運営いたします。
５年間の記者の家賃収入は、２戸で月１５万円。
１年で１８０万円。５年間で９００万円の家賃が貴社の収入に
なります。建築原価からの利回りは年１４.０６％です。
（以上、丸亀市の２戸の事例）

６、６年後これを投資用不動産として販売いたします。
販売価格は２戸で、１,７００万円前後で販売します。
この時点の記者の建築利益は、
１,７００万円－１,２８０万円＝４２０万円となり
家賃収入９００万円を加算すれば総利益は１,３２０万円となり
ます。
新規購入の投資家の利回りは家賃１８０万円÷１,７００万円で
１０.５８％。
投資用の利回りは７％以上であれば必ず売れます。
※地代を支払いますので、実際の利回りは、１％程度下がります。
利回りの目安は、土地有りで１０％前後。
土地から購入では５％前後。定期借地で８％前後となります。

◎このように５年間貴社が家賃収入を得てから売却するのです。
地主との特約で新所有者に変更してから期間を３０年としています。

７、３０年後この貸家２戸を地主さんに無償譲渡いたします。
更地にしてもいいのですが、地主は、以降２０年家賃を稼ぐこ
とができます。
仮に家賃が３割下がっていても地主はタダで貰った貸家ですから。

■この仕組を社内研修されることをお薦めいたします。■
※時間は約４時間。会場は貴社指定場所。受講人数に制限なし。
※以下の他数の資料は原本各１通をお送りいたしますので参加者数分
コピーしてご使用ください

★講師：西京建一は全国で約１５０ヶ所の定期借地権活用事業の
コンサルを行いました。

■講師費用は以下のソフト付きで税込４０万円＋交通費となります。

■当方主宰の「土地活用・建築、不動産ビジネス研究会」の
会員企業様は税込み２０万円＋交通費となります。

◎研修の資料と提供ソフト。
（資料は原本各１通と書き込み出来るＣＤが付きます）
１、地主に対する企画書兼計算ソフト。
地代額・権利金額・固都税・相続税評価額計算ソフト
（最長９０年まで。２２条・２４条共通）
※以下、２、～10、の契約書関係書類は当方が実際売買した丸亀市
戸建貸家２戸のケースです。
２、地主さんとの原契約書。サンプル。マスターリース契約。
３、貴社と投資家との売買契約書。サンプル。
４、新所有者と地主との契約書。サブリース契約書サンプル。
５、定期借地による売買契約書。サンプル。
６、重要事項説明書。サンプル。
７、定期借地による収支計算ソフト３０年～９０年。サンプル。
８、不動産業者さんとの提携契約書。サンプル。
９、戸建て貸家の事例チラシ集多数。
10、一般定期借地の事例集多数。

◎担当講師：西京　建一。
一社）日本土地活用事業普及振興支援機構。理事長。
「土地活用・建築、不動産ビジネス研究会」代表。
※ご相談無料。
※研修を希望されない方で、上記の契約書や文書類のＣＤは、
税込み２０万円で提供いたします。