★５年間家賃を稼ぎ売却するビジネスモデルのお薦め！
★３０年の定期借地権付で投資用戸建貸家投資用として事業化する
メリット。
★全ての契約書や文書類をＣＤで提供いたします。
★尚、定期借地による賃貸住宅は、積水ハウスさんが山形市で定期
借地アパートを販売。
当社コンサルで、磐田市２棟、春日部市で１棟の定期借地賃貸
マンションを事業化しました。
◎まず、初めに定期の土地はいくらでも集まります。
岐阜では土地が集まり過ぎて、当方に相談があり、私が現地視察
の結果、立地の悪い土地の５か所を解約しました。
また福井でも１現場定借住宅を売り出したところ、近隣の地主
５人の地主から、「内もやってほしい」と依頼がありました。
山形では、１３区画の募集に対し８倍の申し込がありました。
要は売り方のノウハウを持つことにあります。
今回は借地法２４条の「建物譲渡特約付借地権」の事業化、特に
戸建貸家を投資用として販売する方法です。
◎２４条定期借地権は、設定後３０年以上経過後に建物全体を地主に
譲渡するやり方です。
譲渡対価の設定は自由で、当方は「収益還元価格。利回り価格」
売買を推奨しています。
木造は３０年。ＲＣは、４２年後に譲渡しています。
当方は、このスキームで賃貸マンション、戸建貸家を会員企業の
依頼で、事業化の全てをコンサルいたしました。
今回は戸建貸家に特化してご説明いたします。
◎なお、定期借地による賃貸住宅は普通のサラリーマンにはローン
が付きません。
銀行信用のある資産家、与信力のある企業、お医者さん、企業の
重役さんであればローンが実行されます。
それ以外の方は現金取引になります。
９，０００万円の家を建築されたのは、自動車販売会社の社長です。
岐阜の定期借地賃貸ション５億円分を買われたのはお医者さんです。
丸亀の２戸の貸家を買われたのは新聞販売店の店主です。
■２４条による戸建貸家の事業化■
◎何故、戸建貸家をお薦めするのか？ それは空き家ゼロです。
アパマンは空室が多い。家賃保証は不要です。
入居者の年収５００万円以上で、ほとんどの方が高級車、外車を
もっています。預貯金額は、５００万円～２,０００万円です。
つまり戸建貸家に住む人はお金持ちです。
戸建貸家であれば、騒音問題もなく、庭付きの家で子育てが出来、
ペット犬も飼うことができます。
当社が手掛けた事例では新築完成前に入居者が決まります。
空室リスクゼロです。
１、地主交渉。提案～契約～販売までの手順。
定借土地の紹介は、ほとんどが不動産業者からの紹介です。
山形は累計３００戸の定期借地住宅ですが全て不動産業者さん
の紹介です。
不動産業者を読んで説明会を行います。
成功報酬制にします。建築費本体価格の４％。若しくは路線価
の３％とします。
この報酬費支払いは建築完成後全額支払います。
２、設定額。権利金路線価の１０％。地代路線価の２％です。
３、５０坪（２戸建築）。以上の土地が対象です。
空地・空き家・青空駐車場・ガソリンスタンド跡地・耕作放置
地が対象です。
４、最少モデル。
土地５０坪に２０坪タイプの貸家を２戸建築します。
建築原価は１戸６４０万円×２戸で１２８０万円。
この時点で売却すれば、２戸で１８００万円。
建築粗利益は５２０万円。
ただし、この時点では売りません。
５、５年間貴社が表示登記を貴社が運営いたします。
５年間の記者の家賃収入は、２戸で月１５万円。
１年で１８０万円。５年間で９００万円の家賃が貴社の収入に
なります。建築原価からの利回りは年１４.０６％です。
（以上、丸亀市の２戸の事例）
６、６年後これを投資用不動産として販売いたします。
販売価格は２戸で、１,７００万円前後で販売します。
この時点の記者の建築利益は、
１,７００万円－１,２８０万円＝４２０万円となり
家賃収入９００万円を加算すれば総利益は１,３２０万円となり
ます。
新規購入の投資家の利回りは家賃１８０万円÷１,７００万円で
１０.５８％。
投資用の利回りは７％以上であれば必ず売れます。
※地代を支払いますので、実際の利回りは、１％程度下がります。
利回りの目安は、土地有りで１０％前後。
土地から購入では５％前後。定期借地で８％前後となります。
◎このように５年間貴社が家賃収入を得てから売却するのです。
地主との特約で新所有者に変更してから期間を３０年としています。
７、３０年後この貸家２戸を地主さんに無償譲渡いたします。
更地にしてもいいのですが、地主は、以降２０年家賃を稼ぐこ
とができます。
仮に家賃が３割下がっていても地主はタダで貰った貸家ですから。
■この仕組を社内研修されることをお薦めいたします。■
※時間は約４時間。会場は貴社指定場所。受講人数に制限なし。
※以下の他数の資料は原本各１通をお送りいたしますので参加者数分
コピーしてご使用ください
★講師：西京建一は全国で約１５０ヶ所の定期借地権活用事業の
コンサルを行いました。
■講師費用は以下のソフト付きで税込４０万円＋交通費となります。
■当方主宰の「土地活用・建築、不動産ビジネス研究会」の
会員企業様は税込み２０万円＋交通費となります。
◎研修の資料と提供ソフト。
（資料は原本各１通と書き込み出来るＣＤが付きます）
１、地主に対する企画書兼計算ソフト。
地代額・権利金額・固都税・相続税評価額計算ソフト
（最長９０年まで。２２条・２４条共通）
※以下、２、～10、の契約書関係書類は当方が実際売買した丸亀市
戸建貸家２戸のケースです。
２、地主さんとの原契約書。サンプル。マスターリース契約。
３、貴社と投資家との売買契約書。サンプル。
４、新所有者と地主との契約書。サブリース契約書サンプル。
５、定期借地による売買契約書。サンプル。
６、重要事項説明書。サンプル。
７、定期借地による収支計算ソフト３０年～９０年。サンプル。
８、不動産業者さんとの提携契約書。サンプル。
９、戸建て貸家の事例チラシ集多数。
10、一般定期借地の事例集多数。
◎担当講師：西京 建一。
一社）日本土地活用事業普及振興支援機構。理事長。
「土地活用・建築、不動産ビジネス研究会」代表。
※ご相談無料。
※研修を希望されない方で、上記の契約書や文書類のＣＤは、
税込み２０万円で提供いたします。