普通の分譲マンションは、建物完成前に７０％の予約申し込みがないと売れ残る。

売れ残りの心配がないのは、「売り建て式コーポラティブ」マンションである。これは購入者をプランの段階から募集し、全戸申込みがあってから建築する。

事業者は、建築地を決め、建物の構造や建築面積、各戸の専有面積（１ＬＤ・２ＬＤ・３ＬＤ等）外観デザイン、水回りの位置を決めておく。各戸は「スケルトンインフィル」の自由設計とする。

通常、１名の設計士もしくはインテリアｋ?ディネータが一人当たり４戸を受け持ち、２ヶ月以内に間取、内装を決める。販売方法は通常の広告やチラシで行うが、専門のネットがあるので、ほとんどの場合、ネットにみで決まる。

当方は、このマニュアル（約４００頁）と事業収支計算ソフト付で税別５５，０００円で販売している。代引き。送料は６００円。ここにあらゆる契約書や規約書が付いている。

具体的な事業コンサルご希望の方は、既に４，０００戸の実績を有する一級建築士のＯ先生と当方が担当する。コンサル費用は、設計をこちらが担当する場合は、建築費の６％。設計を貴社が行う場合は４％前後である。

この事前研修は、６時間。費用は２名の講師分が税別４０万円＋交通費等の実費。

★建築仲介業にはなんの資格も必要ではない。★
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◎そもそも「建築仲介業」と言う職種はない。
通常は、宅建業者さんと士業の先生方、及び協力業者さん、及び勤務先
定年退職者及び一般人からの紹介である。
※一般人からの紹介は公取の制限があるので、これをクリアする方法を取る。

１、木造住宅（注文住宅・アパート・戸建貸家）の場合、建築本体価格の
４％前後が相場である。
大手住宅メーカーでも４％である。ある大手は６％出す。

２、鉄骨・ＲＣ建築物の場合は、本体価格の３％前後である。
大手ゼネコンでも４％出すところはある。

３、定借土地の紹介手数料。これは業法にはない手数料である。
(1.?3.の選択制）
1.土地に建築される建築費の４％前後。
2.路線価の３％。
3.１区画定額制。
◎さて、この手数料の支払い時期は以下のようにしている。
（1.?3.までの選択制）
1.大手は、契約時５０％。完成時５０％。
2.地元建築会社は契約時全額。
3.建築確認完了時全額。

※この報酬は高くない。
契約までの社内コストは販促費＋営業経費で約９％?１２％程度かかる。

※この紹介ルート拡充を組織的に行うために、
当方では「パートナーシップ倶楽部」若しくは「資産活用倶楽部」を
マニュアル化して、実際に機能するまでの一式コンサルを受託している。
既に全国では３０社が採用されている。
「横浜資産活用倶楽部」のトップ紹介企業は注文住宅年２６棟である。
山形では建築費３,５００万円?９,０００万円の注文住宅が定借土地に
建築されているが、この全ては「山形資産活用倶楽部」加盟の不動産
業者の紹介土地である。
埼玉では、戸建貸家年６０戸の内、約２０戸は士業の先生と協力業者
さんからの紹介である。
この絶大な効果のある仕組みは依頼を受けて３ヶ月で完成する。
オープンまでの当方の一式コンサル費用は、
税別の９０万円＋３回分の交通費となる。

※オープンまでの書式は、約２０点ある。これはソフトで提供する。
またオープン後の運営アドバイスやコンサルは、当方の「研究会」加盟
企業限定で行う。

★定期借地権で戸建て貸家を分譲したケース★
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◎場所は香川県丸亀市。２０坪タイプ２棟。販売価格は２棟で１,４００万円。
２戸の家賃が月１４万円×１２月で＝１６８万円。
建物は当社指導の耐震性１.５倍のピン工法である。
当初は会員の建築会社が経営していたが、まとまったお金がいるので
当社に販売してほしいと依頼があった。
利回り年１２％。
これは２４条借地権で３０年後入居者付きで地主に土地を返還する。
買われたのは地元の新聞販売店の店主である。
３０年間の家賃合計１６８万円×３０年＝５,０４０万円。
建築費は減価償却で全額が税務上の経費になる。
購入した方は理解ある方で３０年経営すれば十分儲かると言ってくれた。
全額現金取引である。ローンは難しい。
当社のコンサル費は約２００万円。
この２戸は３年売れ残っていたので新築１,８００万円を値引きして
１,４００万円で売った。
ほぼ建築原価で利益は出なかったが、３年分の家賃合計５０４万円が
入ったから実収入は売価１,４００万円＋家賃収入５０４万円＝１,９０４万円
だから実損は出ていない（＋１０４万円になっている）。
※この現場を見た地元の水産会社が戸建貸家７戸を注文してくれた。

◎岡山県のフランチャイズ本部主宰会社において僕が４０名の地主講演を行い、
そこからガソリンスタンド跡地に７戸の戸建貸家を２４条借地権で建築した。
これは売らないで自社が経営される。場所は津山市である。
※つまり、この借地権の戸建て分譲を販売するのは、ローンの関係で難しいが
自社で経営すれば土地を買うより、グロス利回りは３％程度高くなるのである。
土地付きのグロス利回りが６％とすると定借戸建の利回りは９％になる。
（地代を経費に算入しても）
※この２４条借地権で、静岡で２棟のＲＣの賃貸マンションを建築した。
４５年後に地主に入居者付きで譲渡する。
譲渡価格は自由だが、僕の場合「収益還元価格」で売買されることをお薦め
している。売買後も管理費収入は残る。

今回、当社お薦めの営業経験のない女性が年間６０戸３年連続受注している「戸建て貸家事業化」研修を受講の方に次のマニュアルとＤＶＤを進呈いたします。（下記の１、と２、を無償提供いたします）

１、「賃貸住宅、受注、営業促進マニュアル」Ａ４判９０頁。付録。公的機関の賃貸入居者分析集。２０頁。マニュアルは定価税別１０万円のものです。

２、ＤＶＤ３枚組「賃貸住宅の驚くべきメリット」定価４６，０００円のものです。

研修内容はこの前の最新ニュースに掲載しておりますのでご参照ください。

※戸建て貸家の商品創りから販売までの実務。

※研修費用。６時間。税別３０万円＋交通費等の実費。

※資料一式約３００頁の原本を１通お送りいたしますので必要部数コピーして使用してください。

※貴社に事前相談で西京が訪問。午後１時?５時まで。費用１回税別５万円＋交通費等の実費。訪問日は打合せの上。

※電話相談無料。０３?３４７３?４６７６へ。

★賃貸住宅経営代行方式★
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以下は実話である。
◎長野市のクライアントが地主との商談代行を求めてこられた。
ホテルで地主さんと地主さんの長男とお会いする。
地主さんはリンゴ園農家ですでにアパート経営されている。
さらに５００坪の換地がある。
そこで僕は、地主さんに、当方推奨のデザイン戸建住宅のプランを見せた。
正直当方推薦が業界で一番お洒落で、耐震性も１.５倍のピン工法である。
地主さんに「こんな垢抜けた戸建貸家を長野で見たことはありますか？」
「長野では見たことがないよ、カッコいいね！」
「１０戸で諸費用入れて１億円くらいですよ」
「資金はＪＡバンクがいくらでも貸してくれるよ」
「しかし君ね、経営が煩わしいよ」
確かに煩雑である。

そこで僕が「それではこちらで全ての業務を代行いたしましょうか？」
「そうしてもらうと有り難いね。経営代行してくれるなら１０戸注文するよ」
ところが長野のクライアントはやったことがないから、
「うちでお引き受けします」といわなかった。商談は流れた。
僕の成功報酬３００万円もパーである。
なんのため、僕という日本一（笑）のコンサルが同席しているのか？
この「経営代行方式」のすべてのスキームと契約書類は当方で制作済みなのに。
「西京」は「最強」のコンサルタントなのにね。
1億円の戸建貸家の建築粗利益は約３,０００万円である。
家賃保証方式の借り上げ会社と競合した場合、この「経営代行法式」が勝ちます。
※一口に「経営代行方式」と言っても、その方法は３種類ある。