★宅建業免許のみで事業化出来る定期借地権住宅★
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◎借地借家法第２２条の「定期借地権住宅」は、建築業だけではなく、
宅建業免許のみで行える事業である。

以下に当社が企画、コンサルした事例を述べる。
なお、当社の場合、地主面談から開発申請、農転、造成工事、銀行と
の交渉（工事の繋ぎ資金とユーザーローン）、注文住宅のデザイン、
プラン打合せ、司法書士への登記指示、販売の実務までを行っている。
※宅建業のみでは「建築条件付き」は、付けられないから、提携する
建築会社が作成した「推奨プラン付き住宅」と表示する。

※先に、宅建業で得られる利益について説明しよう。
１、造成工事費捻出のための一部土地売買。
埼玉の場合７,０００万円分、小浜市の場合３,０００万円分の宅地
を売却した。代理手数料両手６％。さらに相続と重なれば土地売買
が増える。
２、建築業者からのキックバック。
建築費の６％＋販促費４％＝１０％。
３、土地管理手数料。
年間地代の５％。当社取引先の２社は、年間土地管理手数料が
１,０００万円以上ある。
この事業は綿密に計画しないと失敗する。特に建築業者との打ち合
わせを綿密にする必要がある。建築会社は複数社とする。

※事例
１、横浜市。建築確認後の売建住宅販売。建物価格約４,０００万円。
権利金１区画８００万円。計５００戸以上。本業は火災保険の
会社である。宅建業のみ取得。
２、松江市。建築業者８社を入れて定借分譲。
１ヶ月で１万人集客。土地面積１００坪。建築延べ面積５０坪。
価格２,８００万円?３,８００万円。他に注文住宅約１００戸
（１０％キックバック）
３、島根大規模住宅地の内２００区画を定借分譲。推奨プラン付き。
４、小浜市５宅地売買。５宅地定借推奨プラン付き販売
（１企画に２プラン指示）
今年１１月造成工事完了なのに、１０月で全て予約販売。
さらに同じ地主が隣接の２,５００?と、別の地主２名も定借申込み。
ここの場合は、前段に説明しているコンサルを全てお引き受けした。
現地出張２日間。書類作成２日間。
５、宮城県の２６戸の建売が売れず、定借にチェンジして販売。
６、横浜市と小田原市で、賃貸マンションの空室を定借マンションに
して販売。約３０戸分。
木造でも軽量鉄骨でも耐火構造にすれば敷地権登記、区分登記が
出来る。アパマンの空室率の２０％?４５％に。一部では空室率
７０％に増大。地主破産が増えていて社会問題になっている。

★宅建業としての定借住宅事業研修★
※今回研修の特別無償進呈品。
地主さん説得用ＤＶＤ「定期借地権の驚くべきメリット」３枚組。
市販価格４６,０００円分を無料進呈！
貴社にて６時間。
※約３００頁の資料含む。
費用：非会員、税別３０万円＋交通費等の実費。
「研究会」会員費用。税別２０万円＋交通費等の実費。
※研修内容。
１、開発申請上の注意。私道の処理。
２、２２条定借の実際の期間と期間終了後の地主のオプション
（更地にするとは限りません）
３、２２条、２３条、２４条借地権の特徴と活用方法。
４、２２条の地主さんへの企画提案書作成と各種計算方法。
地代、権利金、敷金、固都税、相続税評価額計算の仕方。
５、建築会社に指示する推奨プランの造り方とユーザーへの見せ方。
６、２２条の契約実務。地主との包括契約書作成・特約書作成（権利
金はユーザーが付いた時点で支払う）ユーザーと地主の契約書。
重要事項説明書の作成。
７、開発申請、農転、造成工事の注意点。敷地内道路と私道の処理方法。
適正な区画の面積。
８、各種登記の仕方と公正証書作成方法。
９、地主直接募集方法。
10、申込みは何倍も取る定借住宅の特殊な販売方法。
11、地主を紹介していただく仕組み。
山形のウンノハウスさんは３,５００万円?９,０００万円の定借
注文住宅を数百棟販売していますが全て不動産業からの紹介です。
紹介料の決め方の種類。
12、定借住宅の各種の販売方法。大手にもない手法で販売。

★特典付き。６時間研修の資料。
借地借家法全文・改正、相続、贈与税・定期借地の真髄テキスト・地主さんへの企画提案書のサンプル（小浜市の例で説明）＋計算書見本（地代・権利金・敷金・固都税・相続税評価額）地主募集文案多数・地主紹介仕組みの見本・地主との包括契約書、特約書、ユーザーとの契約書、重要事項説明書サンプル。登記例・公正証書例・定借住宅カラーチラシ多数。
※以上の資料は原本各１通をお送りいたしますので、貴社で必要部数
コピーしてご使用下さい。

★別売ソフト。（基本研修外費用）
１、地主さんに対する提案書及び最長９０年の地代、権利金、敷金、
固都税、相続税評価額計算
ソフト。非会員：税別１８万円。研究会会員価格：税別１０万円。
２、契約書ソフト（包括契約書・特約契約書・重要事項説明書）
非会員価格：税別５万円。研究会会員価格：税別２万円。

★研修進呈品。
地主説得用ＤＶＤ３枚組。
「定期借地権の驚くべきメリット」定価４６,０００円分を無償で提供。
このビデオを見た名長野県の地主さんが１３宅地分契約。

★電話相談無料。０３?３４７３?４６７６
★事前訪問相談。（講師が貴社に出張）
１回に付税別５万円＋交通費等の実費。午後１時?。
★講師：西京　建一

★デザイン戸建て貸家セールスシステム導入企業は、
　現在、東北から沖縄まで３０社採用済。
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◎当社は単に戸建貸家のプランをアドバイスしているのではない。
その売り方の仕組みやセールスプロモーションの手法を提供して
いるのである。
大事な事は、製品や技術や価格ではなく、仕組みで勝負しなければ、
多数を販売することはできない。
当社取引先では、営業経験のない女性が初年度から６０戸。３年連続受注。
これは僕の提案した、見込み客のリストアップと紹介システムの
仕組みを導入されたからである。
普通のやり方では、営業一人当たり年１０戸から２０戸程度である。
住宅は製品である。これを請負であれ販売であれ、これを受注、
販売するところから「商品」になるのである。

★この営業手法は戸建貸家のみならず、アパートや賃貸マンションにも
応用できます。
因みに、当社の仕組みを採用していただいている企業が、
建築業なら「請負契約」になるが、宅建業では「建物売買契約」になる。
当社のセールスシステムの仕組みは以下である。

★以下は、研修に含まれるメニューです。★
１、建築のプランとデザインのコンサル。
３ＬＤＫ。２階建。２０坪?２４坪が売れ筋。それ以上は一般住宅。
福島では３２坪タイプを一般住宅として販売。本体価格１,４００万円。
２、建築工法の選択。在来軸組、２×４。耐震性１.５倍のピン工法がお薦め。
３、実行予算見積り。販売価格の設定。
実行予算ピン工法なら坪２６万円前後。在来なら坪２３万円前後。
販売価格は、在来なら坪３７万円前後。ピン工法なら４０万円?４５万円前後。
ある地元建売企業は、坪７０万円で販売。大手なら坪８０万円?１００万円。
４、家賃の計算方法。
５、利回りの３種の計算方法。
６、見込み客の創り方。
７、プレゼンテーションの手法。
８、訪問営業の仕組み。
９、営業マン研修。オーナの建築動機。
相続対策、節税対策等の具体的メリットの解説。６時間ぐらい。
10、展示場、モデルハウスを自己資金ゼロ円で建築する方法。

★以下はオプションです。別料金。★
１、戸建てデザイン住宅の商品の具現化。
（プラン、外観、内装、工事原価見積り、販売価格の設定）粗利益３０％前後。
２、当社営業同行、営業代行。
３、建築工事指導全国。ピン工法のみ。当社指定業者。
４、プレカット材の提供。当社指定工場。
５、丸請け工事。全国。ピン工法のみ。当社指定業者。
６、資材、設備機器販売。全国。当社指定問屋。
７、固定費ゼロ円で作れる顧客紹介ルートの創り方。
パートナーシップ倶楽部ｏｒ資産活用倶楽部」創設方法。
着手してから３か月で完成。
８、「賃貸住宅経営代行」システムの導入。３種類あります。

★さて、上記１、?１０、までの研修費用は、税別３０万円＋交通費等の実費。
時間は約６時間。
１、?８、まではオプションとなり、お見積りの上となります。
この種の有名フランチャイズの加盟費は６００万円。月会費は１０万円。
本部紹介料建築費の４％。加盟社は１６０社で累計１,２６０戸程度と
たいしたことはない。１社当たり累計で、１０戸弱である。
フランチャイズの宿命は、有力企業の加盟店はノウハウが分かったら
フランチャイズを脱会することにある。イシンホーム、フランチャイズも
名古屋のロイヤルハウスＦＣから脱退したのである。

※営業同行、営業代行費用は、基本出張費、税別５万円＋交通費等の実費。
成功報酬は建築費の２％である。

※当社主宰「土地活用・建築、不動産ビジネス研究会」
◎入会費：税別５万円。年会費：税別２４万円は前払い。
多数のメリットはホームページでご確認ください。
「研究会」にご入会いただくと全て割引料金が適用されます。
http://www.property-art.co.jp/seminar/nyukai1.pdf

※電話相談無料。03-3473-4676へ。担当　西京建一
※事前事業化相談。出張費１回に付、税別５万円＋交通費等の実費。
午後から５時まで。

★山形のウンノハウスさん見学会レポート★
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◎先ず初めに、この見学会は同社のＳ次長様のご協力で実現できたことに
深く感謝申し上げます。
彼は、山形と福島の約１０現場一泊二日の全コースを企画してくれ、
さらにカーナビの位置情報も記載してくれた。
１日目は彼が現地案内してくれ、二日目は大型ワゴンタクシーを利用した。
初日の宿泊は、上山温泉泊りである。
僕が、同社の営業戦略のコンサル依頼を受けたのは平成５年の春であった。
（ウンノさんは山形・福島・仙台に約１０か所の営業拠点を持っておられる）
そこからが高級注文住宅会社になった。（それまでは建売会社）
事前に彼と打合せた他、当方が企画した福島のデザイン住宅の現場を
タクシーで回り事前に調べておいた。
これはウンノハウスさんの現場ではなく、当方のデザイン住宅である。
ウンノさんの現場はこれまで約２００社様が参加しておられる。
同社は大手住宅メーカーを抜いて注文住宅県下ナンバーワンビルダーである。
(昨年の契約数５００戸。着工数４５０戸推定。建築条件付宅地販売約１２０
区画含む）
経常利益５％以上。さらに同社は東北ナンバーワンを目指しておられる。
現在の東北ナンバーワン企業は青森のハシモトホームさんである。
同社は当社のデザイン住宅も採用されている。
（同社はほぼ東北全県下に営業拠点を持っておられる）

★初日のコース。
午前１０時、山形駅メトロポリタンホテル前集合。Ｓ次長のワゴン車。
１、津波で流れなかった工事中の現場３ヶ所見学。軸組ピン工法。
壁パネル、２×４工法のミックス工法で構造材は自社生産である。
設計や工事関係者は関心が高い。長岡の企業は８人の技術者が過去に
見学されている。

２、３,５００万円?９,０００万円の定借住宅を見学。

３、１億５千万円の定借クリニックを見学。形成外科である。

４、１００宅地の建築条件付住宅を見学。建売でないので１００戸の
デザインとプランが皆違う。壮観である。全て完売。
この方式のノウハウを同社は持っている。大手も真似できない。

※午後５時ホテル到着。僕が１時間説明する。７時より宴会。

★２日目のコース。朝１０時大型ワゴンタクシー乗り込み。
１、大型団地内の５,８００万円の「墨染めの家」見学。
墨染めとは僕の勝手なネーミングである。１、２階の外観が真っ黒。
他社が３,８００万円で売買しているのに、この住宅は５,８００万円。
超変わっているから他社の１０倍は見学に来た。売却、入居済みだ
から内部は見られず。延べ床面積は７０坪。

２、米沢の６,０００万円の定借住宅を見学。
大学教授が買われたが東京におられるので、その後も展示場に貸し
ていただいている。費用は地代分のみ月数万円。延べ床面積１００坪。

３、福島の総合展示場を見学２ヶ所。
同社の住宅は述べ７０坪で他社より大きい。飲み物と御菓子をいただく。
展示場の女性の対応が素晴らしかった。チャーミングな女性。

４、デザイン住宅の建売２戸。ピン工法で、建物の単価は坪７０万円で販売。

※午後４時福島駅解散。

定借注文住宅地元ナンバーワン企業。

１、山形。３５００万円?９，０００万円の注文住宅。

２、浜松。累計１，０００戸以上の注文住宅。

３愛知県、西三河。累計１，０００戸以上の注文住宅。

４、定借分譲住宅。横浜５００戸以上。松江市８戸。

５、定借分譲マンション。岐阜、累計２００戸。

６、定借賃貸マンション。静岡、累計５棟。１３億円。

７、定借戸建て貸家。岡山７戸。香川２戸。

８、定借ビジネスホテル。神奈川。１４億円で売却。

９、賃貸マンションの空室を定借にスライドして分譲。横浜、小田原。

１０、分譲宅地を定借にスライドして分譲。島根県２００区画分。

１１、建売住宅を定借にスライドして分譲。２６戸。宮城県。

１２、定借アパート。５２室。福島。

１３、損切りできない企業の土地を定借にスライドして販売。２０区画。

１４、定借クリニック３か所。１，５億円×３か所。山形。

★注文住宅・賃貸住宅・不動産売買の紹介客を拡大する
「パートナーシップ倶楽部」or「資産活用倶楽部」創設の仕方ご案内★
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◎建築業でも不動産業でも主宰会社になることが出来ます。
自社の営業力だけでは飛躍的にお客様が増えません。
この仕組みは外部の士業の先生方や協力業者さんを組織化して紹介客を
劇的に拡充する仕組みです。既に東北?沖縄まで３０社様が創設済みです。
この仕組みは、当方で一式マニュアル化していますので着手して３か月
後に完成いたします。マニュアルは約２０種の文書で構成されています。
貴社は、あらゆる士業の先生方と協力業者（不動産業・管理業等）を
リストアップしていただくだけです。
多い企業様は士業の先生方だけで５０事業所。不動産、管理業は８００社
のところもあります。
しかし固定報酬額はゼロ円で業務毎のギャランティの支払いと成約報酬
を支払います。

★以下は創設までの業務の流です。
士業の先生方を「ブレーン委員」と称します。
協力業者を「運営委員」と称します。

１、貴社が当社に対して「パートナーシップ倶楽部」ｏｒ「資産活用倶
楽部」創設をご依頼。
※打合せにお伺いいたします。１回税別５万円＋交通費等の実費。
時間午後１時?５時まで。

２、当社において貴社の一式文書約２０種を作成。
印刷、デザインは貴社の指定業者さんで。
貴社にお伺い。
この時点で文書作成費と創設までのコンサル費で税別３０万円＋交通費
等の実費。
当社が貴社指定の印刷会社にデザイン、レイアウトを指示いたします。

３、印刷発注。１５日間。

４、士業事務所、協力業者にＤＭ発送。１,０００社以上にしてください。

５、ＤＭのリターン。ＦＡＸ若しくは郵送で。

６、各委員より「受託書」をとり、士業の先生方のプロフィール表を
写真付きで作成。

７、ＤＭ発送の３週間後、各委員に対して説明会開催。講師当社。３時間。
終了後有料の懇親会を開催。１名３,０００円程度。紹介客のリストを依頼。
各委員との「提携契約書」作成。
※ここまでの費用税別１５万円＋交通費等の実費。

８、上記の説明会開催後の１ヶ月後に「創設会」を正式オープンさせる。
式次第当方作成。
当方記念講演の講師担当。紹介地主、家主を「正会員」とし、
この会に出てもらう。終了後懇親会を開催。
地主、家主は無料。委員は有料。
※ここまでの当社費用。税別１５万円＋交通費等の実費。

◎総合計費用。税別６０万円＋交通費等の実費。

★各社で様々な成果が出ています。
横浜では注文住宅年間紹介件数のトップが年２０戸です。
山形では３,５００万円?９,０００万円の定借土地はすべて
「運営委員」さんからの紹介です。
埼玉では、戸建貸家年６０戸のうち半数が「ブレーン委員」「運営委員」
さんからの紹介です。
大阪の会員企業様は、大阪南部と北部、神戸と３ヶ所創設済みです。

★この件に関する電話相談無料。03-3473-4676
★事前貴社訪問。１回に付税別５万円＋交通費等の実費。
時間は午後１時から５時まで。
★コンサルタント・講師：西京　建一

◆パートナーシップ倶楽部＆資産活用倶楽部の創設申込書は、
下記を御参照ください。
http://www.property-art.co.jp/99_new/sisan.pdf