賃貸住宅（戸建貸家・アパート・賃貸マンション。共通。）

１、賃貸住宅経営マニュアル。９０頁。

２、概算収支計算書作成ソフト（３０年?９０年）

３、建築投資計画＆地主提案文書ソフト。１４頁。文案のみ。デザイン、レイアウトは貴社で自由に。

★以上、３点の価格。税別２０万円。

■以上の社内研修費。「相続対策と賃貸住宅経営のメリット」

時間。約６時間。研修費用。約３００枚の資料付研修費。税別１５万円＋講師西京建一の出張交通費等の実費。

★デザイン戸建貸家建築ソフト★

価格。税別１００万円。

※価格に含まれるもの。上記、１，２，３のソフト一式。と上記の研修費＋下記のソフト。

１、外観プラン集。約６パターンのソフト。

２、内装仕上げ見本ソフト。

３、２０坪?３５坪。計１５種類の設計図面。平面図・立面図。側面図。

４、各プランの明細工事見積りソフト。

※以上、１，２，３、４のプリントアウトの枚数は約７５０頁となります。

※戸建貸家の名称は、貴社で自由につけてください。

◆ネットによる住宅の設計コンペ◆
鳥取の「イエヒト」が最大！
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◎ネットによる設計コンペを実施している企業は数社あるが、
最大は鳥取県にある「イエヒト」である。
加盟する設計会社は全国で約４５０事務所。
お客様からの引き合いがあると、その地区の設計事務所、
４社が応募する。
お客は、その中の一社を選び「本設計」契約する。
設計会社は工事会社からリベートを取ると除名される。
この主宰会社の社長に聞いたら、年間加盟事務所の４分の３
が本設計契約をしている。
基本設計費が２００万円＋面積加算＋設計管理費となっている。
別のネットでは２社応募にしている企業もある。
住宅メーカーでは、元、Ｓ×Ｌのネット受注率が２５％程度
になっていたがヤマダ電機に経営が変わり、現在の受注率は
知らない。
当方が設計コンペ方式で関った現場は２ヶ所ある。

１、近鉄奈良学園前。近鉄不動産。
大阪府建築士会とタイアップして、２６区画行った。
土地面積１区画３００坪。
当選作品約２６棟を建築し建売で販売した。
風変りな住宅ばかりだが、３００坪のグリーンに溶け込み
違和感がない。建築費は平均１.５億円だった。
お客様は、ほとんど医者か中小企業の社長であった。
現在なら土地建物合計で、３億円?４億円になる。
亡くなった近鉄の佐伯会長の自宅もここにあり。
庭だけで６億円かけておられた。

２、東急ホームさんと誌上による、設計コンペを実施した。
新聞倍版のカラーチラシを万配布した。推奨プラン数は約３０。
応募者は４０名位であった。
まぁ、純粋なコンペではなく、プランの人気投票みたいなもの
である。

３、当方の開発した「設計コンペ方式」は、設計コンペを実施中
にお客様を同時に決めて行くというやり方である。
ネット告知と紙媒体で告知とお客募集を同時並行的に行う。

★このコンペ方式に関心のある方は当方にご相談ください。

★相続における土地売買と物納の準備★
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◎日本人の相続の特徴は、財産の内、不動産が平均７０％になる。
従って、相続対策の中で納税のために「売却」したり、「物納」
の準備を相続前に考えて、その準備を速めにした方が良い。
「延納」という制度（最長２０年の分割払い）があるが、この利
息や延滞利息は高い。
特に延滞税は確か年１３％ほど課せられる。
よほど現金収入が多くある以外、これは地主破産の道である。
「物納天国。延納地獄」という言葉がある。

さて、不動産売却の目安だが、路線価の１２０％以上で売買でき
れば金銭納付する。それ以下なら物納する。
ここでお話しするのは我々の業界が、これにより相続対策をどう
ビジネスにするかを述べてみる。
申告は１０ヶ月後だから、それまでの準備作業である。
１、実測。
２、隣地境界地主の印鑑証明付き同意書。
３、売買代理契約をする。
※その前に相続税シュミュレーションを行う。
当方の役員に税理士と公認会計士がいたので、当社自ら地主さん
を集めてセミナーを実施し、この業務を行った。
費用は２０万円?３０万円ぐらいだろう。

以上、１、２、もフィービジネスである。同意書を取る業務は有料
である。
しかし、「販売代理」を取らないと売却を独占できない。
専任は止めておいた方が良い。
期間切れを大手が待っているからである。
専任よりも一般媒介の方が良い。

さて、物納だが税務署は利用価値の高い物から取って行く。
当然である。
物理的瑕疵、権利の瑕疵、利用価値の低い土地は後順位である。
さすれば利用価値の高い土地は物納で取られないようにすれば良い。
賃貸住宅等を建築し銀行ローンを設定しておけば物納対象とならない。
定期借地の底地は最後の物納財産である。国税は過去に数例底地を
物納にとっている。
川崎に５億円の土地があった。父名義で娘さんと１,０００年の定借
契約をした。名義は財務省になる。
父が亡くなると娘さんと娘さんの相続人は財務省に地代を支払う。
その地代が実は固定資産税と大差がない。
後に底地を買戻したければ路線価の約８０％で買い戻せる。
買い戻せば地方自治体に固定資産税を支払う。
ここで気がつきて欲しいのは土地の価値は利用権(借地権）にあると
いうことにある。
期間１,０００年だから約３０代先までの借地権である。
平安時代の土地を借りて現代で返還する。究極の相続対策である。
「土地は利用しての価値」であり、所有は地代収入だけである。

★相続対策研修は当社まで。時間約６時間。
費用税別１５万円＋交通費等の実費となる。

★相続対策から土地売却。賃貸住宅経営。定期借地権活用。
管理ビジネスが発生する。当方の会員さん２社は定期借地権の
土地管理手数料が年１,０００万円以上ある。
仕事は３年に１回の地代改訂業務だけで、地代管理手数料は
「眠り口銭」のように入ってくる。
これで社員２名?３名の給料が賄えるではないか。

※相続対策ビジネスについての講師貴社出張相談。
費用。４時間。税別５万円＋交通費等の実費。

★野菜畑の上のソーラ発電投資事業★
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◎農地である野菜畑の上に、ソーラ発電事業が可能になった。
買い取り単価は当初の１Ｋｗ４２円から現在は２１円ぐらいに
なっている。２０年間の政府保証である。
単価は下がったが、パネルや設備機器の価格も下がっているの
で、投資利回りは年１３％前後である。
但し、条件は農作物の収穫が２０％以上下がらないこと。
支柱部分は３年毎の更新が必要であること。
農業委員会に相談すること等である。
ソーラ発電の原価償却年数は１７年である。
自己所有農地がない場合は、農家から権利を買えば良い。
その場合の賃料の決りはないが、借地料を基準にすれば良い。
野菜を栽培しながら発電事業で収入を得られるから一挙両得で
ある。
パネルは実質的に３０年持つから２０年の買い取り期間終了後
も発電事業は続けられる。
但し、買い取り価格は下がるので、現在の２１円が１４円くら
いになると考えておいた方が良い。
多分２０年後の買い取り価格は１０円前後になるだろう。
２１円が投資としての最後のチャンスになるかも知れない。
パネルは中国製が多いが、輸入商社が品質保証をしているから
中国製で差し支えない。
当社「研究会」の埼玉の会員様は既に川越でこの事業を農家に
働きかけている。事業利益は２5％前後である。
香川県の会員企業は、農家にこの事業を進めているが、農家の
投資額は3,０００万円?１億円程度である。
この全額を地銀や信用金庫が融資している。

★地主の賃貸投資利回りは、６％?２０％★
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１．一番リスクが少なく投資利回りが６％? ２０％あるのは、新築
戸建貸家。
アパート、賃貸マンションも同様であるが空室が地方で激増。
空室率が２０％?９０％。家賃保証など受けても家賃が下げら
れる。半年で３割下げられたケースもある。
また、戸建て貸家の建築費（引渡し価格）坪４５万円前後に対し、
大手メーカーは６０万円?１２０万円。

２．サ高住の借り上げ家賃は年７％?１０％程度だが、介護士不足で
経営が成り立たなくなって売るケースも激増している。
困るのは特殊な建築だから賃貸住宅に転用できない。

★当社のデザイン戸建貸家は日本一綺麗なデザイン。
デザインパターン５種類。連棟式有り。
１、頑丈。耐震性１.５倍のピン工法。
２、プランは、２０坪?２坪刻みで最大３５坪。計１５プラン。
３、採用地域。
青森１社。福島１社。新潟１社。茨城県１社。埼玉４社。
東京２社。神奈川１社。静岡１社。愛知３社。岐阜１社。
三重１社。大阪２社。香川県１社。岡山２社。兵庫県３社。
福岡１社。沖縄１社。
４、建築原価。坪２８万円前後。ピンでない在来木造なら坪２４
万円?２６万円前後。
（東京でも坪２４万円で工事する企業がある）

★当社の戸建て貸家一式パッケージ。ソフト。
１、契約形態。永久リース契約。
２、設計プラン集。平面、立面、側面。計１５プラン。
３、外観デザイン集。
４、明細工事見積もり書き。
※以上のアウトプット数。約７５０頁。
５、賃貸住経営マニュル。９０頁。
６、地主提案書ソフト（投資＆建築計画書）１４頁。
７、収支概算計算ソフト。（３０年?９０年）
８、社員研修。６時間。
９、販促指導（地主探客。見込み客リスト作成。プレデンテーション
ツール作成指導）

※当方会員のトップ企業。
埼玉県北部。女性３人チームで年６０棟販売。
那覇では当社ソフト導入後１ヶ月で２４坪タイプを２戸受注、
月家賃１戸１２万円。1現場敷地５０坪で２戸から。
１現場２戸?１０戸前後。

★以上、一式永久リース価格。税別１００万円。
「研究会」会員価格割引５０％の税別５０万円。
※但し、２年以上の継続会員に限り。

★戸建新築貸家に空室はありません。（当社会員の場合）
※電話相談無料。０８０?１１５４?６３５３
※事前貴社出張相談。時間４時間。
費用税別５万円＋交通費等の実費。
参考資料を多数持参いたします。
講師：西京　建一。