■「西京式定期借地権」事業の仕組み。社内研修のご案内。
１、従来の方式は欠点だらけ。
大手ハウスメーカーの仕組みの欠点は、地主に支払う一時金
を「保証金方式」にした事と、「販売代理方式」にしたこと
である。
保証金は相続税の対象になることと(複利原価率と複利年金
原価率で計算)
実際、千葉の地主さんは６億円の保証金を受け取って５年後
死亡され相続税が３億５，０００万円課税され、払えないで
破産されたケースがある。
建物を転売する時に当初の保証金を支払う。
当初の保証金を６００万円とし２５年後に転売する時にも
同じ６００万円を預託しなければならない。
２５年も経過しているのだから本来は半額の３００万円とす
べきである。
しかし同額の保証金を支払うのであれば買い手が付かない。
奈良市で約１５戸の定期借地権住宅を販売し３戸を転売する
依頼を受けているが保証金が高すぎて売れない。
（返還請求権はあるが）
こういう場合は賃貸にするしかない。
当方の場合は権利金としているので転売の時に３００万円を
売り主に支払う。（この金額は公示地価の１割）
権利金には課税されるが「地代前受け方式」で申告すれば所
得は分散できる。

２、大手の場合は、代理方式だが当方の場合は「賃借権または地
上権設定方式」にしている。
代理とは仲介に毛の生えた程度であるから地主が途中で解約
してくるケースが多い。
解約されるとこれまでの費用が無駄になる。
最悪なのは造成工事をしている場合回収ができない。
訴訟になってしまう。
設定方式の場合、地主の登記簿に「賃借権設定仮登記」をつ
けるので地主が浮気できない。
買主がついてから仮登記を抹消し、地主とエンドの「本登記」
をする。要するに地主を逃げないようにしてしまう。

３、期間は６０年から７０年。

４、権利金は宅地路線価の１割。
地代は住宅系の場合２％。
商業系の場合４％。
※路線価が不明な場合は周辺宅地固定資産税評価額×１２０％で計算。

５、用途。
住宅・マンション・賃貸住宅・病医院・老人ホーム・ホテル・
サ高住等。最近は再開発事業に多く用いられるようになっている。
（築地跡地開発等）

■２４条、建物譲渡特約付借地権。
３０年以上、当方の場合は３０年～７０年。
木造の場合は３０年で建物を地主に無償譲渡している。
ＲＣ系は４２年後に有償譲渡している。
賃貸マンションの場合は、利回りを２０％ぐらいにする「利回り還
元方式を採用している。

■地主に支払う権利金と等価の建を交換する。
静岡のケースでは３億円の地価に対し権利金を１割の３，０００万円
を支払い同額の区分建物と交換した。
つまり地主は建物が無償で手に入る。
静岡では２戸分の建物を地主に譲渡し１戸は自分で住み、もう１戸は
賃貸している。

■住宅金利が高くなってきたので、定期借地権建物のチャンスである。

■大手の時代遅れのやり方で定期借地権住宅普及が止まっている。
現在活発なのは商業店舗と定期借地権分譲マンションのみである。

■定期借地権の土地募集方法。
不動産業者さんを集めて説明会をする。
報酬は路線価の３％とすれば幾らでも集まってくる。
地主と契約し、仮登記した時点ですぐに報酬を払ってあげる。
★当社の主な実績。
１、定期借地権マニュアル＆各書式集制作。
２、定借事例ＤＶＤ６種制作。

★以下は地元企業の定借事業。
１、松江市の定期借地権注文住宅と分譲住宅。
約１００戸。土地面積１００坪。
建物床面積５０坪。分譲価格３，２００万円。
２、山形市で３，５００万円～１億５，０００万円の定期借地権住宅と
クリニック。計約２００戸。
３、静岡県。定借賃貸マンション２棟。
建物譲渡付借地権。権利金と区分建物交換方式。
４、香川県。定借戸建貸家２棟。５年後転売。

※その他、岩手・福島・宮城・埼玉・千葉・神奈川・東京・岐阜・名古屋
・奈良・京都・大阪・兵庫・福井・愛媛・福岡・長崎・那覇で定借住宅
と分譲マンション、定借賃貸マンション等を手掛ける。計５０現場。
■「西京方式」の定期借地権研修。
定借土地の仕入れから販売、客付けまでの実務。

★地主さんに対する
「定期借地権企画提案書兼各種計算ソフト」プレゼント付。（約３０頁）

★２２条・２３条・２４条。定期借地権、詳説。
１、時間：３時間。
２、研修費用：３５万円 + 交通費等の実費。資料提供含む。

◆当社主宰：研究会「会員企業」割引価格。２０万円 + 交通費等の実費。
３、添付資料
２２条一般定期借地権設定契約書・重要事項説明書・借地借家法全
条文・公正証書見本・登記簿謄本見本。
地主さんに対する「定期借地権企画書兼計算書サンプル」期間最長９０年。
地代・一時金計算・固都税・相続税評価額計算書。
事例カラーチラシ多数。約２００頁分。

◆講師：西京建一
※各資料原本を各１通お送りいたしますので必要部数コピーしてご使用下さい。
※他に地主さんに対する講演や商談代行承ります。詳細はご相談ください。
※電話相談無料。西京まで。

■研修受講企業への進呈品。
※地主さんに対する「定期借地権企画提案書兼地代・一時金・固都税・
相続税評価計算」ソフト一式をプレゼント。
当社市販価格２０万円のソフトを進呈。
２２条・２４条に対応。最長９０年。

◆西京（最強）塾の入塾ご案内◆
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●ご入塾のメリット
１、ご入塾いただくと直ちに貴社と打合せの上、塾長西京が貴社を訪問し
あらゆるご相談を承ります。
（無料・交通費等の実費のみご負担ください）

２、あらゆるご相談は無料です。電話相談。時間無制限で。

３、随時当方より最新のニュースをメールもしくはFAXでお送りいたします。

４、月末にはニュース総集編と関連記事のスクラップ集をお送りいたします。

５、当方が販売するあらゆるソフトやマニュアル類及び研修や講演が
３０％～５０％引きの価格でご提供いたします。

６、地主さんや建築主との商談を代行いたします。
成功報酬の条件は別途ご説明いたします。

■この塾の目的は少子高齢化人口減少、建築着工数の減少９０万戸～６０万
戸に減少・空き家戸数８４０万戸の現在において、いかにして、地方の建
築・不動産売買・土地活用ビジネスにおいて、勝ち残り、事業種別に地域
１番店および総合売上で地域ナンバーワン企業になっていただくことを目
的としています。
ある東北の企業が建売不振で銀行管理になりましたが、西京がコンサルし、
業態を変えて県下ナンバーワンビルダーになられました。
銀行管理は２年で終わりました。

■どの業種で１番になれるか？
建築・不動産事業の場合、大手の取り扱い件数は４０％。地元取扱い６０
％の比率です。
つまりどの業種においても大手企業に勝つことはできるのです。
大手の価格は住宅で坪８０万円以上ですが、地元で建築すれば長期優良住
宅でも坪単価６０万円で受注することができます。

■どの事業で１番になるか？ 以下のご相談承ります。
注文住宅・建替え住宅・建築条件付宅地販売・売り建て分譲・戸建貸家・
アパート・賃貸マンション・定期借地権による住宅・店舗・分譲マンショ
ン・相続による土地売買・賃貸の経営代行。
当方の取引先では新潟・埼玉・徳島で戸建貸家３００戸以上受注されてい
ます。埼玉では営業は３人の女性チームが担当しています。
(営業１名・設計１名・補助１名。全員女性です)
空き家再生販売の手法・リースバック事業の進め方。等。

■塾長西京はこの３０年間において地方のビルダー、不動産業の企画とコン
サルを担当し、その企画から販売まで手掛けた現場数は１５０現場を超え
ています。地主の組織化やお客様紹介においても独自のノウハウを有して
います。

★それでは貴社のご入塾をお待ちいたしております★

※ご不明な点があれば西京に直接ご連絡ください。
◎詳細は、ホームページにてご確認ください。

■急成長する戸建貸家事業化研修のご案内■
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※有名不動産ファンドが戸建貸家５，０００戸に投資。
※当社取り引き先の新潟・埼玉・徳島では累計５，０００戸建築。
※女性３人チーム（営業１名。設計１名。補助１名）で、年間戸建
貸家６０戸受注。

◆戸建貸家の有望性。
アパマン空室４００万戸以上。年３０万戸空き家増大。
※戸建貸家はアパマンの１％～３％程度しか建築されていない。
つまり圧倒的に供給数が少ない。
※戸建貸家は、ほとんど建築中に入居者が決まる。

◆地主＆オーナから見た戸建貸家のメリット。
１）建築費がＲＣの２分の１以下で建築出来る。
２）家賃アパマンに比べ３割高く取れる。利回りは１０％～１５％。
土地から購入しても７％前後の利回りがある。
３）建築費の回収が１０年～１５年で回収できる。
ローン額によって異なる。
４）減価償却２２年で建築費全額が経費化できる。
５）土地の固定資産税が６分の１に軽減される。
６）アパマンに比べ入居期間が長い。平均６年～８年。
７）ほとんどが車通勤なので駅から遠くても満室になる。
８）狭小地２５坪で１戸。５０坪で２戸建築出来る。
いわゆる庭先空地の活用。

◆入居者のメリット。
１）アパマンの騒音から解放される。
２）庭で子育てできる。
３）敷地内駐車場が２台ある。
４）ペットが飼育できる（但し大型犬は禁止される場合がある）
５）最新の住設で快適な生活が出来る。

◆建築会社のメリット。
１）建築費がＲＣの２分の１で完成する。
２）認から竣工まで３ヶ月でできて資金回転が良い。
３）築利益は約３０％見込める。
４）紹介受注が多い。後で具体的に説明します。
５）経営したい人は地主以外にも多くいる。
所得の高いサラリーマン。一般企業。投資家。等。
６）自社で経営してから投資家に販売出来る。
家賃が下がっていないとほぼ新築で売れる。
当方の知り合いの魚養殖業者が四国で宅建免許をとり、
香川で２０戸の戸建て貸家を経営。

※このように有望な事業ですが、それには以下の条件を満たした建築
にしないと成功しません。
１）デザインが美しいこと。内装もお洒落であること。
２）快適なプランであること。
広いバスルーム。ペット仕様。防犯カメラ設置。敷地内駐車場
２台分あること。
３）長期優良住宅認定住宅であること。
４）高気密・高断熱住宅。
５）地震に強い家であること。
フレーム工法・ピン工法の採用。能登の地震でお分かりでしょう。
★貸家の延べ床面積は２０坪～２４坪が主流です。

◆以上の主旨で貴社内の社員研修承ります。人数に制限はありません。
※テーマ。
１、税務の基礎知識。固定資産税・所得税・相続税について。
２、利回りの種類の理解。①表面利回り。②実質利回り。③純利益の
計算の仕方。
３、女性営業の導入。女性は男子の２倍売ります。その採用方法と教育。
３ヶ月で１人前に仕上げます。年齢は２０代から４０台。始めアル
バイト採用。優績者は６ヶ月後正社員に採用。
４、地主営業の仕方。訪問から契約まで。
５、営業アプローチツールの作成方法。４枚から５枚程度。
６、地主ほか顧客紹介システムの創り方。
７、地主見込み客リストの作成方法。
８、投資物件の販売方法。
９、５年経営して５年後投資商品として販売する方法。
10、戸建て貸家の商品化の要点。
11、質疑応答。

※研修時間：３時間。
※受講費用：３０万円。（会員企業様１５万円。）
＋交通費等の実費。
※費用は前払い。会員企業様は後払い。

★講師：西京建一。既に２，５００社を研修。手掛けた現場は
全国で約１５０ゕ所。
プロフィールはホームページでご確認ください。

★電話相談は時間無制限無料です。
西京まで。

★テキストや資料は約２００頁。
原本１通を送りますので必要人数分コピーしてご使用ください。

■貴社でも出来る定期借権事業の実務者養成講座のご案内■
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★受講企業様に地主さんに対する企画提案書と地代、権利金、固都税・相続税評価額を計算するソフトを無償で提供いたします。事例ＤＶＤも無償提供。

１、２２条。一般定期借地権。５０年以上。実際は６０年～７０年。
全ての建築物が可能。地代額・権利金の額。
建築物はすべて可能。

２、２３条。事業用借地権。
１）３０年物：木造、軽量鉄骨等。５０年物：ＲＣ建築物。
建築物は非住宅系ならすべてＯＫ。ホテルは収容施設で住宅ではありません。
公正証書作成が絶対条件。

３、２４条。建物譲渡特約付借地権。期間３０年以上。
木造系なら３０年で建物を地主に譲渡します。
当社丸亀の２棟の戸建て貸家は２年間建築会社で家賃を稼ぎ３０年後入居者付き 　　で地主に無償譲渡。
ＲＣ建築物では４０年後に地主に建物を譲渡。譲渡価格は自由設定ですが、当方は
「利回り還元価格」が良いと考えます。２０％利回りとします。

４、土地の権利金と区分建物交換方式。
静岡のケースでは土地価格３億円。地主への権利金１割の３，０００万円。
この権利金と建物交換。
地主さんは自己資金ゼロ円で区分マンションが手にはいります。

※それぞれの定期借地権の一時金と地代支払額。
２３条の事業用借地権は固定資産税の軽減がありませんので２２条の借地権の倍額前後を支払います。

５、契約書書式・重要事項説明・土地の謄本・等。現物を提供して説明いたします。

６、定期借地権土地の受託はある方法を使えば簡単にできます。
土地紹介報酬の適正額もご説明いたします。

■研修概要。
◆場所：貴社会議室・時間３時間。
◆受講費用：非会員価格３０万円。会員価格１５万円。
＋各交通費等の実費。
◆研修に使用する資料。
テキスト「定期借地権の真髄」「相続税対策」定期借地権契約書類。登記簿謄本事例。公正証書見本。
※実例カラーチラシ集多数。計３００頁分。
※この資料原本１通を貴社に送りますので必要部数コピーしてご使用ください。

◆研修進呈品。
１）地主さんに対する企画提案書兼各種計算ソフト（地代・権利金・固都税・相続税評価額・更地と定借土地の固都税比較。最長９０年まで。
２）事例ＤＶＤ各５０分。
①定借よるミサワホーム千葉の事例。
②定借による分譲マンション事例。刈谷市・住いの角文。
③定借によるアパート経営。福島、坂上建設事例。計３作。
巻末５分にプロによる入居者」インタビュー付。入居満足度１００％。
■講師：西京建一。（日本一の定借実績。手掛けた現場数５０ヶ所）
■会員企業様とは当社主宰の「土地活用・建築、不動産ビジネス研究会」の会員様です。
詳しくはホームページでご確認下さい。
■研修のお申しこみと研修費支払い方法。
会員さまは研修後の後払い。非会員様は原則として前払いとなります。

■研修のお申し込み方法。
貴社名・代表者名・住所・電話・ＦＡＸ・メール番号ご記入の上、
当社までＦＡＸでお申込みください。

■事前の電話でのご相談は時間無制限で無料です。
会員・非会員様とも。
西京まで。

◎人口減少・空き家増大・着工数減少時代に生き残り再生する智恵がここにある。
★会社存続の大ピンチ。建売事業を廃止。高級定借住宅と建築条件付宅地で復活★
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■山形県ナンバ－ワンビルダーになったウンノハウス現地見学会開催■
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◎経営不振のウンノハウスさんが高級定借住宅（最高９，０００万円）と推奨
プラン付き宅地販売で見事に再生された戦略と新営業手法がわかります。

◎これまで約１００社様が見学されています。

◎現在は推奨プラン付き宅地販売（建築条件付）年間着工数。約４００戸。

※建売事業から完全撤退。
高級定借住宅（建築費最高９，０００万円。平均４，０００万円）約２００戸。
周辺の建て替え住宅の高額受注。
「建築条件付宅地販売」に特化。平均建物受注平均額。３，５００万円。年間
完工数．約４００戸。特にデザインと工法に見てください。（土地代は別途）
※工法。軸組・壁パネル・ピン工法。構造材は全て自社生産。建築単価約８０万円～。

■見学会。
★現地見学場所。（山形市と福島市）
１）１００区画全建築条件付宅地販売の現場。何期かに分け販売。
この現場で工事中が見られます。

２）建築費１，５億円の定借クリニック。（３カ所あります）

３）申込み８倍になった定借現場。（全１２区画）特に現場集客と養生の仕方
が分かります。

４）高級定借住宅の現場。建築費最高９，０００万円。
５，０００万円～６，０００万円はザラ。

５）１万人集客した「墨染めの家」現場。販売済のため中は見られません。
価格８，０００万円。

６）建築中の現場。独自の工法。
※当日の都合で若干現場が異なる場合があります。

７）福島展示場で最新のカタログ、資料が配布されます。

★お薦めする担当者は。経営幹部・営業担当・設計担当・工事担当者。等。

■開催日：令和６年３月１４日（水）
※Ａコース。日帰りコース。
※Ｂコース。上山温泉にて研修付きコース。

■最小催行人数：２名様より。（最小催行人数３名様より）

■集合場所：午前１０時。ＪＲ山形駅前出発。

■スケジュール：３名様までは貸し切りタクシー。
４名様以上はマイクロバス運転手付。
１０時より現場見学：２～３ヶ所予定。
１２時。昼食。山形名物食。
１３時。現場見学。５～６ヶ所予定。
１７時。ＪＲ山形駅解散。

■上記参加費。１名様６５，０００円。２名様より５５，０００円。
※費用に含まれるもの。
貸切タクシー・もしくはマイクロバスレンタル・昼食・資料等。

■Ｂコースは、上記見学会と上山温泉ホテルでの研修と参加者交流会開催。
※ご希望者には上山温泉ホテルの会議室で研修を行います。
約９０分。約１００頁の資料付。
■テーマ
１）「ウンノハウスさんは経営の危機から如何にしてナンバーワンビルダーに
なったのか？」
２）その戦略と戦術。今後の建築と土地活用ビジネスの進め方。
３）「少子化と・住宅余りの地元、建築、不動産業の戦略と戦術」

★Ｂコース。ホテルでの研修追加費用。資料代とホテル会議室レンタル費。
１名様追加費用、５，０００円。

★ホテル宿泊希望者は当方で予約します。
費用は直接ホテルにお支払いください。
※ホテル代金（予定）３人１室１泊２食、約１７，０００円。
個室希望は割増となります。参加人数と部屋の希望をお聞かせください。

※案内人及び講師：西京建一。

★翌日１０時ホテル流れ解散。上山温泉駅まで送迎。

■申込み締切日。２０２４年３月５日。（火）

■企画＆ガイド＆講師。
「土地活用・建築、不動産ビジネス研究会」
山形定期借地権住宅のコンサルタント担当。
代表　西京建一まで。

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★申込みは、以下ご記入の上当社までＦＡＸでお送りください。
当社ＦＡＸ番号：０３－６４２１－６４４５まで。

※見学会に参加申し込みます。
社名：
住所：〒
代表者名：
申込み者名：
所属部署：
電話番号：
ＦＡＸ番号：
緊急連絡携帯電話番号：

※Ａコース。１名様６５，０００円。２名様より５５，０００円。
申込み者数：計　　　名。

※Ｂコース。上記見学会後、ホテルでの研修付き。
１名様追加費用５，０００円。
参加者数：　　　名。

◎上山温泉での研修と宿泊。
宿泊する。　　しない。　いずれかを〇で囲ってください。
宿泊される場合の希望人数。　　　名。
月岡温泉ホテルを予定。参加者数によって変更される場合があります。

※宿泊費は当日ホテルにお支払ください。
費用の目安は３人部屋１名１７，０００円。個室希望は割増料金とります。
割増費用はお申し後連絡いたします。
ホテル代、飲食費は直接ホテルにお支払ください。各自清算。
朝１０時流解散。上山駅までお送りいたします。

★お申込み後当方よりご請求書をお送りいたしますので実施日の５日前までに
お振込みください。

★上記開催日以外での山形見学会承ります。費用はお見積の上。