１、建築額が高額になる。
山形市の平均額は1戸３，５００万円。最高額は９，０００万円。

２、周辺の受注が増え、建替えが高額化する。
愛知県の現場では、1戸定借住宅を建てたところ、２ヶ月で１２戸
の建替え注文住宅を受注した。
また、平均受注額が2500万円から３、５００万円に増加した。

３、定借のユーザーは、高学歴、高所得者である。
年収６００万円以上。低所得者は、安い分譲住宅を買う。

４、地主に入る一時金で、賃貸住宅を建築される場合がある。
町田市の２７戸の定借では、地主さんが３棟のアパートを建築さ
れた。

５、定借地の造成工事捻出のために、土地を１部売却されるケースが
多い。

６、定借土地管理手数料が時代の５％前後入る。
当方のクライアントの浜松市、知多市では、地代管理手数料が年
に１，０００万円入る。建物管理と違って何も手間がかからない。
３年に１回の地代改訂の時しか仕事がない。

７、１現場定借をやれば周辺地主から、「うちもお願いしたい」との
依頼がくる。平均で3現場の地主からの依頼がある。
★このように定借事業は、様々な相乗効果がある戦略事業です。
それなのにやり方に習熟されないから、ほとんどやらない。
その原因は、新規事業に度胸がないこと。
大手の昔のやり方しか理解していない人。
僕のような１５０現場を事業化したコンサルに出会わないこと。
協会や、定借センターなどの実務を知らない協会に入っていること
等々である。
実務に達者な企業は、そういった団体に加入されない。
※定借戦略ＤＶＤ２巻。定価３６，０００円（税・送料込）
これは銀行管理になっていた企業が定借住宅を手掛け、
今や年４００戸完工の県下ナンバーワンビルダーになられた
ケースを収録しています。
事業スキームの説明とともに、実際の建築例を紹介しています。
●お申込みの方は、メールにて。代引きでお送りいたします。

◎このシステムは、当社が２５年前にマニュアル化したシステムである。
各地に「〇〇資産活用倶楽部」「〇〇資産活用研究会」「パートナー
シップ倶楽部」「ひまわり資産活用倶楽部」「ゆうゆう資産活用倶楽部」
「さくらそう資産活用倶楽部」「あすなろ会」等、名称は異なっても
中身は同じである。
この仕組みは「サブディラーシステム」でもある。
自社だけの営業力では限界がある。
この会に入っていただくのは「不動産仲介業」「管理業」あらゆる士業
の先生（税理士・司法書士・行政書士・不動産鑑定士・土地家屋調査士
・ＦＰプランナー・保険代理店。等）。
これらの業種の方に研修を行い、建築見込み客・土地活用見込み客・
不動産売買客を紹介していただく。
顧問費等はゼロ円で全て成功報酬方式である。
建築の場合、本体価格の４％。
定期借地の場合は路線価の３％もしくは建築費の４％もしくは１区画
定額制としている。
報酬の支払い時期は、なるだけ早くする。
大手は建築済みにならないと全額払わない。
我々の場合は、契約時に全額支払う。お金は早くした方が喜ばれる。
来年の２００万円より今月の１００万円の方が有り難いものである。
これで大成功しているのは、山形市のＵハウス。
この企業は銀行管理になっていたが、この仕組みで見事復活した。
注文住宅年間４００戸以上。最高額は１戸９，０００万円。
次に埼玉のＩホーム。不動産業５０社以上。士業１５０事業所を組織化
した。
戸建貸家が中心で、女性営業１人で年間６０戸以上、ＲＣの賃貸マン
ション３億円も紹介受注された。
大阪のＳ社は、南大阪・北大阪・神戸の３ヶ所に資産活用倶楽部を
設置した。この企業の主な建築は賃貸マンションである。
当社のマニュアル通りにやっていただければ、設置までは簡単に
出来る。
問題は設置してからの活動を活発にしないと何の効果もない。
勉強会・懇親会。等の年間スケジュールを作る。
さらに大事なことは、月１回の情報誌を送ることである。
Ｂ４ペラの簡単なもので良い。
長い物を書いても読んでくれない。
３分くらいで読み切る程度が望ましい。
この紹介システムを作っても、その後の活動をしない企業が多い。
山形などは、不動産業者２００社を集めた「仲介フェア」を年２回
開催されている。
ここまですると紹介システムは強力な効果を発揮する。
「ローマは１日にして成らず」である。

★電話相談無料。西京まで。
★この会を作りたい方には、企画書と見積書と多くの実例集を提供いたします。
★この会の説明を受けたい方は、講師西京が貴社に出張して説明いたします。
時間３時間。費用７万円（税別）＋交通費。豊富な資料提供いたします。

◎地元企業の成功例。
大手住宅メーカーの定借事業は失敗した。
既に時代遅れのシステムである。
それに沿った「定期借地・定期借家」推進機構も時代遅れな
ことをまだやっている。
当方が指導する仕組みは大手の物とは違う。
先ず、相続税対象になる「保証金」は採用しないし、大手の
「代理方式」もやっていない。
「権利金による転売方式」を採用している。
土地はいくらでも集まる。
皆さんは、そのやり方を知らないだけだ。
次に地元企業の成功例を紹介しよう。
全て当方がコンサルしたものである。

１、山形市では不動産業者１２０名を集め、私が講演し、その
講演を受けた不動産業者からの紹介が１００％である。
３，０００万円から９，０００万円の注文住宅が約１５０戸
建築した。
これにより周辺建替え住宅も自然に高額化した。
現在年に４００戸以上の注文住宅を建築していて、定借の
お蔭で県下ナンバーワンビルダーになられた。

２、松江市では、ある不動産業者さんが私の研修を受けたのち、
松江市で延べ２００人の地主に説明会を行った。
ここから約２００戸の注文住宅と８戸の定借住宅を分譲した。
この現場には１万人を集客した。建築は８社と提携されている。
松江市ではこの成功例を見て、当社に３社から依頼があった。
それで島根県の定借住宅は推定で約３００戸以上である。
隣の鳥取県はゼロ戸である。
僕が行かない地域は、定借住宅は普及しない。

３、北陸の人口３万人の町。
地元不動産御者さんより電話があり、農地約１２００坪を
定借で５宅地。分譲で宅地のプランを計画。
当方が事前に現地見学し、地主さんに対する企画提案書と
原契約書の作成。
地主とユーザーの契約書・農業委員との打合せ、造成工事業
者との打合せ。
建築会社との推奨プラン作成の指示等を２日間で行った。
さて、販売は、地元新聞に記事が出たので、これで定借ユー
ザーが５名決り、５宅地も売れた。
その後、同じ地主から残りの農地も定借にしたいと申し入れ
があり、更に隣接の地主３名からも定借にしたいとの申し入
れがあった。
ここの宅地価格は坪１２万円ぐらいの土地である。
山形は２０万円前後。松江は１５万円前後である。
定借には複合メリットがいっぱいある。
土地売却・周辺建替え効果・地主の一時金収入による賃貸住
宅建築等である。

★電話相談無料。西京まで。
★講師貴社出張研修。４時間。
費用１５万円（税別）＋交通費。資料約３００頁。豊富な事例集付。

◎政府の発表では経済成長率が約２８％下落した。
金額にして約１８兆円である。
個人消費も輸出も減少した。
これが回復するには３年後になるだろう。

さて、我々の業界では、新住宅の減少は小幅に止まる。
賃貸住宅はローンが難しくなっているので前年度より１５％
程度下落する。
ビル需要は弱含みで家賃が数％下落している。
ホテルはオリンピックを見込んで新築ラッシュが続いたが
逆目になった。
ホテルの稼働率が７０％以下になると経営が難しくなる。
現在の稼働率は１０％～３０％程度。
既に大量のホテルが売りに出されているが、現時点で買う
企業はいない。
来年度には倒産企業が続出するだろう。
破産後のホテルの価格は新築の半額以下になる。
僕の知り合いがホテルで破産した時３０億円のホテルを管財
人が３億円で処分した。新築の１割である。

◎政府は、この度商業地の固定資産税を引き上げないことにした。
昨年度よりコロナ感染で不況になっているから当然と言える。

さて、固定資産税の話しになってくると奈良時代の大宝律令まで
遡らないと我が国の土地所有と税の歴史は分からない。
今日は明治時代から始める。
明治５年～７年にかけて、陸奥宗光の「租税改革」で、我が国で
初めて土地に税が課せられるようになった。
その頃は固定資産税と言わないで「地租」といった。
税率は売買価格の年３％である。
地租だから権利証は「地券証」といった。
青い紙切れ１枚の伝票のようなものであった。
明治政府は財政難にあえいでいた。
これまでの税収は江戸時代と同じ「米」であった。
この「地租」と引き換えに、土地の売買を自由化した。
江戸時代土地は幕府の許可なしに売買することは許されなかった。
だから「越後屋」「鴻池」とかの有力商人しか土地は持てなかった。
越後屋だけで東京に１００ヶ所の土地を保有していた。
落語の長屋の「大家さん」が出てくるが、大家は単に管理人であり、
所有者は豪商たちであった。
この地租が膨大な政府収入になり、明治政府の近代工業化と、日清、
日露の戦費を賄う財源になった。

この「地租」が戦後地方に移管され「固定資産税」という名称に
なった。
税率は評価額の１.４％であるが、法律上２％にまで引き上げるこ
とは可能である。　都市計画税は０.３％。

陸奥宗光は、紀州藩の家老の子息であったが、父が失脚したため
に浪人となり、坂本竜馬の海援隊の所属していたこともある。
彼と大久保利通がいなければ、日本の近代化は大きく遅れていた
と言われる。

あらゆる物事には「歴史」がある。
法律家も会計士も奈良時代のことから勉強して、初めて法律や税
の「変遷」と「真相」が分かってくる。
奈良時代以前は文字がないから分からない。
私見であるが不動産を「所有する」と言う言葉は正しくない。
明治政府の翻訳のミスである。
動かない土地を「所有」することなど出来ない。