◎アベノミクスの好景気の原因は？

◎この所、株価は２万円を超え。　一部上場企業の総売り上げは４８兆円を超
え、不動産バブル以上の　好景気となっている。
この原因は、?日銀による異次元の聖域なき融資。?円安によるものである。
しかしながら、町場の景況感、中小企業には、この好景気はほとんど反映さ
れていなく、賃金上昇も大企業はプラスとなっているが、中小企業は実質マ
イナスとなっている。
アベノミクスは、大企業の景気が良くなれば、中小企業も地方にも、この景気
の波及効果が及ぶとしているが、今のところ、そのような影響や傾向は出て
いない。

１．とりわけ、我々の建設、不動産業界は、大手を除いて、ほとんどの企業が
受注減と利益減となっている。
不動産リートの平均利回りが、３.５％と安定しているのは、この証券を日銀
が買い入れていることにある。

２．地方の建売住宅、分譲マンションの販売は、厳しさを増す一方である。
団塊ジュニアの需要層の年収４００万円台が一巡したので、現在はジュニア
のジュニア年収３００万円台のユーザーしかいなくなりつつある。
狭小土地、狭小床面積ばかりの住宅が増え、我が国の住文化を益々貧弱な
物にしていっている。

３．この傾向は、注文住宅においても同様で、建築単価は、どんどん下落して行
っている。　（２，０００万円台から１，０００万円台に下落）
坪１００万円以上の高級層もいるにはいるが、このユーザー数は、全ユーザ
ーの５％程度である。
数を取るために、低価格路線を取れば、受注は増えても利益が上がらない。
高級分野に的を絞っても、商談から受注までに１年以上かかり、さらに竣工
まで６ヶ月かかる。
つまり、利益は取れても、資金効率が悪いから、これも利益が増えない。
よって低価格路線も高級路線も、苦戦を強いられ。
営業利益が出ない点では、同じであると言える。

４．賃貸住宅においても「サブリース、家賃保証方式」の問題点がクローズアッ
プされ（文字通りＮＨＫのクローズアップ現代で放映された）
家賃保証があるから、建築したが、契約期間中に家賃が引き下げられる場
合があること。さらには、契約期間中にもかかわらず、途中解約される場合
があることが指摘された。
このような問題は、今に始まったことではなく、以前からあった問題だが、そ
れが近年目立つようになってきたということである。
従って、これからは、これまでのような「サブリース、家賃保証方式」での受
注は、減少して行くことが予測される。

※この問題の解決については、当方が提案している「経営代行方式」と「最低
家賃保証方式」を採用されれば解決できる。

５．貸家については、着工数の少ない戸建貸家が一番であるが、既に一部の
地域では、過剰供給の所も出てきている。（徳島とか埼玉）
従って、これを営業種目にするためには、各社がまだ進出していないこと。
また、進出していても、弱小企業であること。
商品が劣悪な企業がやっていること等が必要となる。

６．我々の業界もニッチ市場（隙間）を狙うしか無くなる。
定借住宅も単なる定借住宅ではなく、定借住宅プラスアルファの対価価値
を付けることがポイントとなってくる。
また、８２０万戸の空き家数の増大で、これを更地として、２４条借地権、２
３条事業用借地権（店舗、工場、倉庫、グループホーム、老人ホーム、病
医院等）を上手に活用する事業は伸びる。
特に、２４条、建物譲渡特約付借地権は、借地の一時金と、建物交換や前
払い家賃の定期借家権との交換の事業スキームが、これから最も地主さ
んに喜んでいただける土地活用の手法と言える。

７．更には、新しい相続対策としての「民事信託」の活用も考えられる。
所有者も受益権者にすれば、所得税も贈与税もかからない。
但し、相続税、贈与税対策としての効果はほとんどない。
最大のメリットは、信託された財産は、差し押さえられないという「倒産隔離」
物件となる。
事業をされている方は、常に破産、倒産する可能性がるので、この民事信
託は、差し押さえ対象にならないから、事業をしているオーナーさんには、
おすすめの制度である。
さらに、受託者側に、管理費等を支払えるので、所得分散効果もある。

８．私はいつも不思議に思うのは、この業界は、設計やデザインの専門家をあ
まり活用されていないことである。
住宅建築物には、「意匠権」も「特許権」もない。
従って、どんな良いデザインの建築物を考案しても、その先生に独占権は
ない。
ならば、我々の会社独自のシステムで任意の「意匠権」任意の「特許権」を
その先生に与え、企画基本設計と、実施設計を依頼される仕組みにすると
面白いデザインの住宅や建築物のデザインノウハウが、企業に蓄積される
ようになるのではないかと考える。
また、芸大や建築学科の生徒さんを活用するのも効果的である。
若い人には、若い時にしか出来ない感覚の「デザイン建築物」が、出来るよ
うになる。

９．都市部でのビジネスモデルとしては、シェアハウスやゲストハウスの重要が
高まる。
シェアハウスの法的な規制や消防法の規定などを調べて行えば、それほど
難しい事業ではない。
ゲストハウスについては、オリンピックや外人観光客の増加で旺盛な重要が
ある。
これも先行する有名企業があるので、それを見習えば、それほど難しいもの
ではない。

10．福祉住宅の可能性。
福祉住宅としては、サービス付き高齢者住宅やグループホームがある。
これらに共通するのは、法的規制と補助金や助成金があることである。
サービス付き高齢者住宅では、補助金が建築費用の１０％。
グループホームでは１５％である。
しかし、自治体に於いては、予算を使いきったところでは建築許可が出ない。
また、これらの福祉住宅は、専門業者が借り上げるので、これが長期的に保
証されるのかの借り上げ業者の選定が重要である。
これらの福祉住宅は補助金が出るので、補助金以外は全額銀行融資で行わ
れているのが実情である。
これらの、福祉住宅の借り上げ業者は、当社で紹介出来るので、必要がある
時はご相談されたし。

11．売り建式コーポラティブ分譲マンションや分譲住宅。
この方式は、セミともライトコーポラティブ方式とも言われている。
いずれも建築プランの段階で、ユーザーを募集し、住宅組合を結成し、各住戸
のユーザーが決まってから建築し、引き渡す手法である。
スケルトンインフィルで、内部を決めて行く、売れ残り０のリスクのない分譲方
式である。
マンションは、１万戸以上分譲されているが、一戸建てで事業化したのはミサ
ワホームぐらいしかない。
ミサワホームは、この方式で約２，０００戸分譲している。
環境や緑化、道路や電気などのインフラに独特の工夫がされている。
この売り建式コーポラティブ住宅のマニュアルは当社で販売していますし、ご
要望があれば、引き渡しまでの一式コンサルタントをお引き受けいたします。
しかし、ユーザーを募集する経費は、普通の分譲でも、コーポラティブ方式で
も費用がかかる点に変わりはない。
要は、個性的で環境価値の高い住宅を供給して行くのが、このコーポラティブ
住宅の最終目的なのである。

12．狭小住宅、減築住宅の増大。
過去に建築された住宅は、子供たちが独立した住宅を持つので、これまでの
広い住宅は必要性がなくなり、建て替え時期を迎えた住宅は、床面積の減築
や狭小住宅に建て替わって行く傾向が顕著になっている。
土地面積は２０坪前後、建物の床面積も２０坪?３０坪となっている。
従って、住宅が密集する地域においては、洒落た狭小住宅への建て替えが
活発になって来る。
１戸の建築費は、１，０００万円程度と低いが、周辺の建て替え効果が見込
めるのでグロスとしては、多数受注できる可能性がある。

13．取りあえず、経営や営業促進に行き詰まりを感じられたら、当方にご相談
下さい。
経営者・幹部・及び全営業社員参加の営業企画会議で大いに議論して方
向性を定めて行けば企業を活性化できる。

当方は、そのためのお手伝いをし、それを「形」にして行くのが仕事です。

当法人主宰の「土地活用・建築、不動産ビジネス研究会」
　　　ご入会のメリットとサービスについて。
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◎当社団法人主宰の「土地活用・建築、不動産ビジネス研究会」
（現在約３０社加盟）に、ご入会いただくメリットとサービスは次の通りです。

１．ご入会いただくと、直ちに貴社に訪問し、貴社の営業戦略と営業手法について
の細目についてお伺いいたします。
時間は、１０時より１７時の間です。出張無料ですが、交通費、宿泊費等の実費
のみご負担下さい。

２．月例サービス
１）毎月末に関連ニュース総集編と、新聞記事等を無料でお送りいたします。
２）隔月に１回ＤＶＤを１作無料でお送りいたします。（但し、品切れの場合は
ご容赦下さい。）
内容は、土地活用、賃貸住宅、定期借地権、税務に関するもので、
定価18,000円?46,000円分を無料でサービスいたします。
３）ご来社、お電話によるご相談は、時間に関らず一切無料です。

３．割引サービス
１）当方より発売のマニュアル関係（定期借地権活用ビジネス、セミ.コーポラ
ティブ住宅マニュアル等）は、定価より３０％割引きとなります。
２）講演費（資料一式含む。４Ｈまで）は、定価２０万円（税別）が１５万円
（税別）に割引きされ、資格交付1日研修８時間（資料一式含む）が、通常
４０万円（税別）が３０万円（税別）の割引価格となります。
交通費、宿泊費等は別途となります。
※交付資格：１）「土地活用コンサルタント技能士」
２）「相続対策コンサルタント技能士」
3）「定期借地権コンサルタント技能士」
4）「賃貸住宅経営コンサルタント技能士」

４．出張による個別コンサル費
貴社の業務相談、地主・家主さんへの個別相談を貴社に出張して行います。
この費用は、以下の通りです。
１）１回当りの基本コンサル費　　５万円（税別）
２）１日当りの出張費　　　　　　１５，０００円（税別）
※５日間ですと、５万円＋（15,000円×５日）＝125,000円（税別）となります。
交通費、宿泊費等は別途となります。

※個別相談で成約された場合は、別に成功報酬をいただきます。
建築受注、土地売買の場合は２％です。定借土地受託の場合は路線価の２％。
５．「研究会」ご入会の費用
１）入会費　　５万円（税別）
２）年会費　２４万円（税別）

※以上は、ご入会時の前払いとなります。
ご入会後「会員証」を送らせていただきます。

※ご入会前の、貴社への出張によるコンサルと個別相談等を承ります。
この費用は、会員価格の３０％増しとなります。
（５万円×130％＝65,000円税別）

※遠方の企業様への出張は割引パックを利用いたしますので、航空運賃とホテル
２泊付きで通常料金の約５０％?６０％程度になります。

※「研究会」の詳細につきましては、以下のＨＰでご確認下さい。
末尾に「入会申込書」を添付しております。
http://www.property-art.co.jp/seminar/nyukai1.pdf
以上。
（社）日本土地活用事業普及振興支援機構　理事長
＜土地活用・建築、不動産ビジネス研究会＞　代表
プロパティ・アート株式会社　代表取締役　西 京 建 一

★今後の賃貸住宅の建築とビジネスモデルを研修しましょう！！
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●研修：「新しいビジネスモデルによる、新・賃貸住宅建築受注の営業手法」

★社員研修のご案内★
（講師出張研修もしくは、東京会場での研修）

◎現在の空き家戸数８２０万戸。その内賃貸住宅の空室戸数約４００万戸。
平均空室率は１３％であるが、企業城下町では３０％以上の所もあります。
少子高齢化・人口減少・建築着工数の減少で、これまでの賃貸住宅の営業戦
略、営業手法では、受注することが難しくなって来ます。
これまでに変わる「新しいビジネススキーム」「新しいビジネスモデル」を
今後、如何に構築して行くかが勝負の分かれ目となります。

■研修プログラム■（出張研修・東京会場共通）
１．新時代に伸長する賃貸住宅のビジネスモデルとは？
これまでのオーナーさんの賃貸住宅の経営動機とは、１）相続対策。
２）節税対策。３）年金対策等でしたが、これからのオーナーは、なるだ
けリスクを避けたい。
高額の借金をしたくない。空室リスクの高い賃貸住宅は建築したくない。
という地主さん、オーナーさんが増えています。
収入を増やしたい、しかし、リスクは避けたいという二律合反する心理状
態になっています。これが重要なキィポイントです。

２．賃貸住宅の用途別の形態。
戸建貸家のメリットは、これまで入居者に困ったことはありません。
建築中にほとんど入居者が決まってしまいます。
１現場の建築戸数は２棟から２０棟。
家賃は新築マンションの１３０％ぐらいになります。
戸建貸家は相対的に投資額が少ない事。
将来遺産分割がしやすい事の用途が多様化する。
住宅（二世帯含む）と賃貸の併用住宅。
（横並び・縦構造・奥並び）住居・店舗併用住宅。
クリニックと住宅併用住宅。
（医院、医者は、土地は定期借地権を歓迎します）
ドクター専門賃貸住宅。女性専用賃貸住宅。多世代共住賃貸住宅。
シェアハウス。外人ゲストハウス等。

３．今までの「家賃保証システム」はこれからも有効か？
家賃保証で破産するケースもあります。
これまでの全ての「家賃保証」は、単に総家賃の保証率を保証するもので
あって、「家賃そのものを保証」するものではありません。
また、途中で解約されるケースも多々有り、長期になると保証家賃は
約３０％下落します。
このような、家賃保証の仕組みは、既に時代遅れです。
今後は、別の保証システムに移行して行くものになると考えています。
次は、そのヒントです。

４．新・家賃保証システムの提案。
契約形態は「サブリース契約兼経営代行方式」です。
オーナーが破産しない仕組みを提案します。

５．土地は、所有権よりも２２条の一般定期借地権、もしくは２４条の建物譲
渡特約付借地権の定期借地権にした方が、利回りが３％程度上昇します。
同族間で、上下の権利をセパレーツすれば良いのです。
土地の収益性とは、所有権にあるのではなく、土地の利用権にあるのです
から、土地の所有権など誰の物でも良いのです。

６．地主が「泣いて喜ぶ」２４条「建物譲渡特約付借地権」活用の賃貸住宅。
地主への一時金と区分建物交換。
もしくは、家賃前払い「定期借家権」との交換手法。
地主は、建物代金を負担しないで、区分建物もしくは、長期の「定期借家
権」を与える。
さらに３０年以上経過後に建物全部を入居者付で地主に譲渡します。
木造なら無料！
ＲＣなら４０年前後で簿価残、若しくは固定資産税の倍率で譲渡。

７．「空き家対策特別措置法」の対象建物の土地を「定期借地」で借り受け、
賃貸住宅を建築すれば固定資産税は、６分の１のままに。

８．リスクの真の意味とリスクの本質を知る。

９．投資の的確な利回りとは何か？
グロス（表面）利回り。
キヤッチ（実質）利回り。
イーグルスプレット（金利格差）利回り。
純収益。それぞれの計算方法。
「現金収支」と「税務収支」は、異なる。
その理由と計算式。

10．空室問題の解決法。
「家賃保証」に頼らなくても、空室問題は解決出来る。

11．賃貸住宅需要の循環構造を知る。
空室 → リフォーム、リニュアール（再生）→ シェアハウス、ゲストハウス、
高齢者住宅（転用）。

12．弁護士法違反（非弁活動）にならない簡単な立退きの方法。
オーナーとの約定（建て替え企業指定。客付け、管理指定）

13．賃貸住宅の出口戦略を考える。
１）リートに販売する。
２）一般投資家に販売する。
３）小口化して販売する。その手法とは？
４）同族法人もしくは、子供達との「信託」で所得分散し、将来信託者に財産
を相続させる。

14．見込み客リストの収集方法と、攻めの営業方法の採用。
１）当社の取引先では、営業経験にない女性が一人で年間７０棟の戸建貸家を
３年連続で受注しています。最近は３億円のＲＣの賃貸マンションも受注
しました。年商一人で１０億円。
この企業の男子は普通の住宅を販売していて、彼女の３分の１の売上です。
この具体的な営業方法は、当社が指導している手法です。
２）当社の会員企業の某社は、４月までの賃貸マンションの受注残７６棟を持
っています。この企業の、士業の先生方・宅建業者・地主、家主を囲い込
む「資産活用倶楽部」システムは、当社独自のマニュアルの採用で、立ち
上げまで当社がコンサルしたケースです。
マニュアル採用後３ヶ月で組織化できます。
３）再契約型「定期借家契約」で、ユーザーにメリットを与え、貴社の収入も
増える手法。
４）消費税が１０％になった時の対策を、今から考える。

★上記の出張研修費用（８時間）資料込み。
３０万円（税別・交通費、宿泊費別）
※遠方の方は、割引パックでお伺いします。
ビジネスホテル２泊付きで通常の航空運賃の約６０％程度です。

■研修に用いるテキストと資料。（出張研修・東京会場共通）
テキスト「賃貸住宅経営」Ａ４版約３０ページ。
1）テキスト「相続、贈与税改正と相続対策」Ａ４版。約４０頁。
2）テキスト「賃貸住宅経営」　Ａ４版。約３０頁。
3）テキスト「戸建貸家のニーズとメリット」Ａ４版約４０頁。
4）事業収支予測計算書サンプル。現金収支、税務収支サンプル。
5）賃貸住宅、オーナーに提出するプレデンテーションツールのサンプル。
6）賃貸住宅「経営代行方式」のガイダンス。
7）賃貸住宅の地主募集の文案やチラシ多数。
8）ＤＶＤ［賃貸住宅経営の驚くべきメリット］全２巻。１４０分。
9）地主・家主・士業・協力業者組織化の「資産活用倶楽部」ｏｒ
「資産活用研究会」ｏｒ「パートナーシップ倶楽部」創設の一式資料。

※上記の資料は、必要部数コピーしてご使用ください。
当社からは各原本１通をお送りいたします。

※研修費や交通費は。前払いとなります。
電話・ＦＡＸ・Ｅメールでお申込後、当方より「発注書」をお送りいたします
ので、代表印押印の上、当社までご返送ください。
研修の実施日時につきましては、お打合せの上、定めるものとします。

★東京での研修を希望される方は、５名様までの研修費がテキスト資料込みで、
３８万円（税別・会場費・昼食費用含む）でお引き受けいたします。
◎講師：社）日本土地活用事業支援機構　理事長
＜土地活用・建築、不動産ビジネス研究会＞　代表
プロパティ・アート株式会社　代表取締役
西　京　建　一
★プロフィール：http://www.property-art.co.jp/profile/

◎税務調査対策ＤＶＤ◎?

弊社は、以下のタイトルによる「税務調査の上手な受け方」ＤＶＤを、９種類制作販売しております。
解説は、元.東京国税局、現.税理士の先生方によるもので、各巻の時間は約５０分。
最後の１０分間は、３名の先生方による座談会を収録しております。
この座談会は、税務署と税務調査の裏話のような面白い内容となっております。
また、このＤＶＤには、約１５頁?３０頁のテキストが付いており、有益な資料が添付されております。
このＤＶＤの使用用途は、?税務調査に備えての準備と予行演習。?社内研修。?地主様やお客様等にレンタルして、商談進行ツールとして使用します。

◎各巻の定価は、テキスト付で税込み１８，０００円。
◎送料は注文数に関らず一律６００円。

１．個人への税務調査はこのようにして行われる。
２．医師に対する税務調査。
３．相続税、所得税調査の実態と太陽の仕方。
４．法人への税務調査はこのようにして行われる。
５．建設業への税務調査。
６．製造業への税務調査。
７．不動産業への税務調査。
８．現金業種の法人に対する税務調査の行われ方。
９．経費総論と国税不服申立制度の概要。

◎お申し込みは、電話、ＦＡＸ、メールにてお申し込みください。
１週間以内のお届けとなります。
◎代金は配達時の引き換え払い。
◎商品の性質上返品はお断りいたします。

★８２０万戸の「空き家」がビッグチャンスに変わる！！
――――――――――――――――――――――――――――――――――

◎「空き家対策特別措置法」の施行により、「空き家活用ビジネス」が誕生し、ビッグチャンスが生まれます。?

?９パターンの「空き家活用ビジネスモデル」の研修を行います。?

１．時間は、午後から４時間程度（質疑応答含む）。?

２．講師：社）日本土地活用事業普及振興支援機構　理事長
西 京　建 一　☆プロフィール：http://www.property-art.co.jp/profile/?

３．出張研修費：１５万円（税別）交通費等実費別途。
　　※例によって、遠方の方は、割引パックでお伺いいたします。

４． ９パターンのビジネスモデルの概要は、後記をご参照下さい。

５． 今回の研修受講企業様への特典！
　　　当社制作販売の「セミorライトコーポラティブ住宅」（売建式）
マニュアル1冊（定価55,000円）を無償で提供いたします。
※内容については、当社のＨＰでご確認下さい。
（Ａ４判、約２００頁。事業収支計算ソフト付き。）

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１．空き家対策特別措置法が、急遽本年５月２６日より施行されることとなりました。

◎現在の８２０万戸の空き家を無くし、この空き家を有効活用するために、行政（市町村、固定資産税課）は、１年間以上「空き家状態」にある建物の所有者に対し、「空き家状況」を解消するために所有者に「勧告」するものであります。
その具体的な事情とは、第一に崩壊の危険性のある建物や、防犯上の問題、衛生上の問題、近隣トラブルの原因と、なりかねない空き家を解消しようというものであります。
特に崩壊の危険性のある建物は「特定建物」に指定され、所有者がこの空き家状況を改善しないならば、最終的に行政は、これを代執行（解体）し、解体費を所有者に請求するというのが、この制度の概要です。
何故このように、空き家が多くなった原因の一つの大きな理由は、２００?（６０坪）までの宅地については、固定資産税が６分の１。都市計画税が３分の１に軽減されているからであります。
特定建物の土地が更地状態になると、固定資産税の小規模住宅の特例の対象外となり、所有者の土地の固定資産税が現在の６倍に上昇いたします。
そうなると、所有者は、この空き家を「売却」するか「建物を賃貸」するか、更地にして「土地を貸地」にするかの３択の一つを選ぶしかなくかります。
この税の通達は、来年度になりますが、税の通達が何時になされようと、この措置は、来年１月１日に遡及することとなります。
ここでは、この８２０万戸の空き家をどのように有効活用するか、また、どのような対応ビジネスが考えられるかを概観するものです。
現在は、上記の「特定建物」と限定されていますが、これは将来的にすべての空き家に適用されるようになると考えられます。

モデル ?? ?空き家をリフォームして、再販するビジネス。
１．この建物のリフォーム再販価格の決定。
※逆算価格での空き家買い取り。
新築価格の７０％?８０％で販売。
リフォーム費用と販売利益を原価算入し、逆算価格で買い取る。

モデル ?? ?上記の建物を賃貸住宅とした場合の利回りを考えてみる。
?表面利回り。　?実質利回り。　?金利格差利回り。　?純利益。
以上の適正利回りの設定とは？

モデル ?? ?単純土地買い取り。?

モデル ?? ?介護住宅ネットワークを作る。
これは、中心ゾーンに「訪問介護センター」を設置し、そこから一定距離以内の戸建住宅を高齢者福祉住宅とする考え方です。
※このモデルには「ショートスティ」も含まれます。

モデル ?? ?多世代共住住宅（コレクティブハウス）。
このモデルは、シェアハウスには規制が有り（部屋が窓に面していること。
廊下幅が１.５ｍ以上あること等）ますが、年齢の異なるものが、共同住宅として利用します。

モデル ?? ?ゲストハウス。
ゲストハウスとは、主に外国人労働者や外国人の旅行者のための宿泊施設のことです。契約期間は、マンスリー（１ヶ月単位）契約から可能ですので、短期滞在者も利用できます。
※利回りは、年２０％以上あります。

モデル ?? ?空き家を解体し、土地を事業用借地権として活用する。
事業用借地権は、借地借家法第２３条にあり、?は、借地期間を１０年?３０年とするもの。?は。３０年?５０年とする２種類に分かれます。
（契約書、公正証書の内容が異なります。）
※この事業用借地権で、どのような建築物が可能であるかを考えます。

モデル ?? ?事業用借地に建物を建築し「建貸し」とする。
この土地に店舗等を地主自ら建築し、土地、建物を一括して賃貸します。
※この場合の利回りの適正額とは？

モデル ?? ?アパート、賃貸マンション空室の事業化を考える。

以上、８２０万戸の空き家のビジネスモデルを概観してみましたが、上記の活用は、農山林向きではないので、農山林向きの活用としては、ドイツのクライデンガルディンに（農園付き住宅）の形式や、空き家をコミュニテーサロンとして活用するとか、農山林の人口を増やすための第６次産業の拠点として、全国にネットワークを張り巡らせるシステムが出来れば、大きな産業となり、農山林の過疎化、人口減少に歯止めがかけられることも不可能ではないと存じます。