★定期借地の制度が出来て約２０年になりますが、最近のビジネスモデルや契約書は、当時のものと全く異なっています。相変わらず大手の物真似をしているだけです。〇〇推進機構のプランナー講座も大手のやり方をそっくり物真似しているだけで何の進歩も進化もしていません。当社は、この２０年で、定借注文住宅・定借売建て住宅・定借分譲マンション・定借アパート・定借賃貸マンション、定借戸建貸家住宅。定借クリニック等、具体的なコンサル現場は約５０か所手掛けています。定期借家においては、再契約型定期借家で家賃を割り引くシステムや高額の敷金受領で新しく賃貸マンションを建築し家賃を割り引くシステムも開発しています。また、売れ残った宅地や建売住宅を、所有権転換システムで土地残価方式での処分や賃貸の空室を区分登記で売買で処分しています。当方のコンサルは、地主交渉・対案書作成・買発の指導・販売まですべての業務を一貫して手掛けています。当方の研修を受けられた御殿場の不動産業者さんは、このコンサルにより、１現場で４，５００万円のコンサル報酬を事業主から得られました。この報酬については当社が事業主と交渉したものです。
★次に、この事業方式を詳説いたします。
１、２２条。一般的借地権。期間は５０年以上ですが、実務的には６０年?７０年にしています。分譲では愛知県と奈良県で１００年物。同族間では１千年が、川崎と横浜にあります。これは究極の相続対策ですが、ここでは詳説いたしません。研修では、その目的を説明いたします。
さて、２２条では、どのような建物でも構造物でも建築できます。名古屋の中日スタジアムも６７年の定期借地権で、聖路加病院の３６階建てのツインタワービルの５０年の敵借地権です。最近では京都の誌も下鴨神社が、式年遷宮の経費２０億円を捻出するために境内地を年８千万円の時代で大手デベと契約しました。ここには定期借地分譲マンションが建築されます。
１、定期借地注文住宅。売建て方式を採用します。業法的に
は「建築条件付」ですが、不動産業の場合、建設免許がないので、建築会社とタイアップして「推奨プラン付き」として、建築確認終了後、分譲住宅方式で販売します。この見事な成功例は、松江市にあり、８区画８社が建築し１ヶ月のキャンペーンで、この現場に１万人集めました。分譲価格は、２，２００万から３２００万円です。山形の建築会社は、銀行管理になっていましたが、当方の指導で「山形資産活用倶楽部」を創設し、不動産業者さん１２０社を組織化し、この組織から土地の紹介を受け、建築費３５００万円から９，０００万円の注文住宅を計３５０棟建築しました。６，０００万円は、大学の先生。９，０００万円は、大手自動車販売の社長です。現場は１区画から１３区画が最大です。この現場に建築イメージを創るので申込み倍率は常に８倍前後です。普通の建築条件付は苦戦します。工夫しないと見事に失敗します。高額の住宅が建築されるので、周辺の建て替えも高額化します。その結果、この企業は、現在では年間注文住宅契約数５００棟となったのです。２位以下は、大手住宅メーカーです。この企業は３００坪の敷地にクリニック、調剤薬局３棟、建築費１億５千万円のクリニックを３箇所で受注しました。また岡崎市で１棟の定期借地権モデルハウスを建築したところ、２か月で１２棟の建て替え住宅を受注しました。つまり、定借住宅は、相乗効果が高いのです。従って定借事業は「戦略事業」なのです。
２、定借分譲住宅と分譲マンション事業。
横浜市の企業は、建築業でも不動産業でもありません。損害保険の会社です。
この企業は、横浜市で建築費４，０００万円の住宅を約５００棟建築しました。建築を取り、モデルハウスを２?３棟建築し、販売して行きます。権利金は１区画８００万円前後です。当初から保証金方式はとったことがありません。保証金方式は、大手の悪しき慣行で、保証金６億円を受け取った地主さんに相続税２億５千万円かかってきてケースもあります。当社も保証金方式は採用せず、前払い地代方式による権利金を受領しています。横浜の企業は、これで儲けて本社ビルを建築し、高級老人ホームを経営しています。
３、定期借地の賃貸マンション。これは２４条の「建物譲渡特約付き借地権」で事業化します。
期間は、３０年以上です。
当社は丸亀で戸建貸家２棟を建築し、投資家に１，６００万円で販売しました。利回りは、年１４％です。３０年後現状回復しないで、入居者付きで地主さんに無償譲渡いたします。
静岡と埼玉」では、この方式で賃貸マンション５棟計１３億円を建築しました。入居者を付けて全棟投資家に販売しました。さらに４５年後建物全部を地主に有償譲渡します。譲渡対価は自由設定ですが、当社のモデルだは「収益還元価格」で売買します。また地主さんに支払う権利金と区分建物との交換。権利金と前払い家賃による「定期借家権」との交換等。高度な手法で事業化しています。この場合、地主さんとの交渉と契約書作成。銀行との融資交渉は、当社が行いました。当初の建築会社には管理業務が残ります。
４、売れ残り宅地と建売住宅の敵借地による残価処分。
土地代の２割の権利金と建物価格で販売します。残金の８割を支払っていただければ、土地を所有権にチエンジします。この場合の土地価格の清算は「理論式」を採用しています。
４、賃貸マンションの空室を定期借地か定期借家で販売する。アパートでも耐火構造にすれば区分建物にできます。権利金＋建物価格で販売します。敷地権登記をして地代設定します。
当社は、契約書式・重要事項説明・売買契約・管理契約・販売までの一式を提供いたします。
５、事業スキーム。当社では「代理契約」は、問題が多いので採用していません。
第三者に転売を許可する「包括的定期借地権契約」を採用しています。仮登記をつけ、買い主が付いた時点で仮登記を放棄抹消し、エンドユーザーと地主との直接契約に切り替えます。
５、定期借家の事業化。この方式は、５年以上の再契約型借家契約にして、家賃前払いにより」家賃を異割引くサービスと、高額資金」の額により、家賃を割り引く、
サ―ビスの２種類を事業化しています。因みに法的には敷金や」保証金の保全義務はなく、金額の制限もありません。あくまでも当事者の自由設定なのです。これで資金を５億円集め、その資金で賃貸マンションを建築すれば、利回り８％以上あれば、家賃を３割値引くことは難しくありません。
★この研修費は、８時間研修です。受講費用は、次の通りです。
１）多数の書類一式とＤＶＤ３種類付き及び簡易計算ソフト付きで３０万円（税別）＋交通費等の実費。
※簡易計算ソフトは、地代と固定資産税のみを計算するソフトです。
２）上記＋地主さんに対する企画提案書＋最長９０年の計算ソフト付き。４０万円（税別）＋交通費等の実費。
計算ソフトは、一時金・地代・固定資産税・相続税評価額計算ソフトです。
★研修に付く書類やＤＶＤ（共通）
１）ＤＶＤ２枚組「定期借地１番店戦略」
２）ＤＶＤ５０分。「定期借地権に」よるアパート経営」
３、ＤＶＤ５０分。「定期借地による分譲住宅」（横浜市のケース）
４、以下、資料集。２２条・２３条・２４条契約書。分譲マンション例契約書。公正証書サンプル。登記簿サンプル。地主さんに対する企画提案書。各種計算書サンプル。重要事項説明書。
地主集客文案集多数。事例カラーチラシ集多数。
※資料集は原本１通をお送りいたしますので、必要)部数コピーしてご使用ください。
※研修お申込みは、電話またはＦＡＸで。０３?３４４４?７７５４
税別３０万円コースか、企画計算ソフト付き。４０万円コースか、どちらかを選択してください。
折り返し、「ご発注書」をお送りいたしますので、必要事項ご記入の上、当社までメールもしくはＦＡＸでお送りください。研修費用＋交通費＋宿泊費は前払いとなります。
お申込み後具体的な研修日時をお打ち合わせいたします。
遠方の方は、割引パックでお伺いしますので、ホテル代を含めて通常費用の」５０％から６０％の費用です。
★研修受講者全員に、（一社）日本土地活用事業普及支援振興機構より、「定期借地、借家上級コンサルタント技能士」資格を交付いたします。
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講師 西京 建一 プロフィールＷＷＷ