誰も天才的とは言ってくれないので、自分で天才的と自称しておこう（笑）
いずれ、この記事は本にして出します。
――――――――――――――――――――――――――――――――――
１．Ｍ社の住宅メーカー社長のブレーン会社となり、年２００％売り上げ増の
倍々ゲームをやろうということになった。
製造・販売・ストックヤードもすべて外注する仕組みだから、外注先を増
やせば年倍々は可能である。
１００億円から最大５,０００億円の企業にした。
本社は、商品開発・広告宣伝・各種管理業務だけである。
各地の名門企業を販売代理店にした。
ところがバブルで社長が８千億円の負債作り引責辞任した。
それと共に、当社への予算もゼロ円になってしまった。
この企業はＴ自動車に買収されたが年商が２,６００億円ぐらいに減少し
ている。
２．Ｋ社は大阪の企業で、急成長した。創業者に依頼されて販売促進と施工
工事店を２か月で５０社作った。
新聞広告をいくら出しても集まらなかった。が僕のアイデアで、近畿で
たちまち５０社の工事店を作った。
この企業も最大時１,６００億円売り上げがあったが、Ｙ電気に買収さ
れ、現在は、６００億円の年商になっている。
３．Ｓ社は、注文住宅事業部を新たに創設する時、僕にコンサルの依頼が
あった。
即戦力となる営業マンを多数スカウトした。２,０００戸になった時、
初めて新卒を採用した。
最終的に１５年くらいで完工棟数１万戸にした。現在は、８,６００戸
に減少している。この企業の年商は８千億円ぐらい。その内注文住宅の
売り上げが５千億円だから注文住宅に進出しなかったら３千億円の企業
に過ぎない。社長定年と共に、当社のコンサルも終わった。
この企業では、あらゆる販売促進企画を立案実行した。
◎以下は上記３社で実施した具体的な企画内容である。
１．晴海に実物住宅を建築し、１ヶ月で６万人集客し、１ヶ月で６００戸
注文住宅を受注した。平均額は２,５００万円くらいである。
２．千葉市において、建て替えイベントを実施、１,２００組を会場に集め、
当日だけで６０戸契約した。
平均は３,５００万円。大手家具１００万円プレデント券進呈。
この場合建て替えの見込み客だけを集客するのがミソである。
３．宝塚市を重点地域とする新築キャンペーンを行い、１ヶ月で６０戸契約。
４．住宅公団の抽選宅地販売（１０年までの建築条件付）２００区画に対し、
１ヶ月で４０戸建築。これはテレビで報道された。
当時の課長は、現在専務取締役になっている。
◎以下は、地元企業への実績である。
１．銀行管理になっていた企業に「資産活用倶楽部」方式の大紹介システム
を構築し、３,５００万円から９,０００万円の注文住宅を、現在では
５００戸契約し県下ナンバーワンビルダーになった。
大手は２位以下である。銀行からきた代表取締役の方には３年後お帰り
いただいた。
２．松江市では合計３００戸の定期借地権住宅を販売。
４社が事業化している。８社８戸の分譲現場に１ヶ月で１万人集客した。
隣の鳥取県はゼロである。
３．静岡では、２４条の定期借地権賃貸マンション５棟建築。
地主交渉から銀行交渉まで当方が担当。ウルトラＣのテクニック。
地主に支払う権利金と区分建物交換。権利金と同額の定期借家権との
交換等は、僕が開発した手法である。４５年後に建物全部を地主に有
償譲渡。僕の場合は、収益還元価格を譲渡対価にしている。
４．売れ残り宅地と分譲住宅の処分。
残価方式を採用する。土地の価格を５０％?９０％マイナスして、
建物価格をプラスしたのが売買価格である。土地の残金を支払った
時点で完全所有権とする。残金の額は理論式を採用する。
５．空室の多い賃貸住宅は、区分建物にして売買するか、長期の前払い
「定期借家権」を販売する。
６．岐阜では売れ残り的借地権分譲マンションを以下で処分する。
社長が損切りすると言うので、７億円。
２０戸の定期借地分譲マンションを以下のミックスで処分した。
１）通常の新聞全面広告。２）チラシ３０万枚配布。３）岐阜と愛知の
不動産業者説明会を開催。手数料６％支払う。
４）さらに賃貸にして投資用として数戸販売。利回り７.５％程度。
お医者さんが現金で購入された。損切り４億円に比べれば、この費用
総額は、３千万円くらいになっているから、３億６千万円がプラスに
なった計算になる。
７．全国で、当社コンサルによる「資産活用倶楽部」３０ヶ所設置。
この仕組みは、不動産、建築、土地活用のお客様をご紹介いただくシ
ステムです。
士業のあらゆる先生方。不動産、管理業者さん、金融機関さん等を組
織化する仕組みです。
名称は自由です。「資産活用研究会」「パートナーシップ倶楽部」の他、
ひまわり、ゆうゆう、七福神倶楽部もあります。
通常は頭に、県名、都市名、社名をつけるケースが多いです。
山形・仙台。福島・埼玉・静岡・愛知・三重・大阪は３社創設済です。
すべては紹介成約報酬制なので士業の先生方にも固定報酬は支払いま
せん。
山形資産活用倶楽部は、これで県下ナンバーワンビルダーになりました。
年間契約数は５００戸です。埼玉は、営業経験のない女性が、このシス
テムと当方の営業指導で、戸建貸家を年６０?７０戸継続的に受注でき
るようになりました。また、ＲＣの賃貸マンションも受注できるように
なりました。
仕組みは同じでも活動しないと休眠状態になってしまいます。
創設後の運営指導も当方で行っています。
◎以下は、当方が開発したビジネスモデルである。
１．家主を破産させない「家賃保証システム」の開発。
銀行の元利返済を保証する。余剰家賃は、オーナーとシェアする。
２．定期借家権の商品化。
５年以上の、定期借家にして、家賃を割り行くシステム。
３．設計コンペ方式で高級注文住宅を多数受注するシステム。
４．売り建て式コーポラティブ方式で、建てる前にユーザーと契約する
システム。
◎以下は、当方制作のマニュアル関係です。
１．賃貸住宅経営マニュアル。
２．定期借地権ビジネスマニュアル。
３．売り建て式コーポラティブ住宅事業化マニュアル。
４．税務や土地活用に関するＤＶＤ約４０作製作販売。
◎以下は（一社）日本土地活用事業普及支援機構が実施している
資格研修です。時間は８時間。
１．土地活用による相続対策コンサルタント技能士資格研修。
２．賃貸住宅経営コンサルタント技能士資格研修。
３．定期借地、借家コンサルタント技能士資格研修。
４．土地活用コンサルタント技能士資格研修。
◎興味ある方には、オリエンテーションにお伺いします。
１回５万円（税別）＋交通費等の実費。
（一社）日本土地活用事業普及振興支援機構
「土地活用・建築、不動産ビジネス研究会」
プロパティ・アート株式会社
代表 西京 建一（携帯：080-1154-6353）