以下は当社が北関東で開発した手法である。

戸建て貸家の営業チームは全員女性で３人。営業は女性一人。この人は営業未経験者である。設計一名。補佐一名。

１、地主のリストアップ。計８００名。持ち主。公図。現地写真。

２、士業の先生方と協力業者計１００事業者を組織する「資産活用倶楽部」を当社の指導で創設。固定ギャラはゼロ円。紹介手数料は建築費本体価格の４％。準備からオープンまで３ヶ月で出来る。この組織化は当社がマニュアル化している。

３、プレゼンテーションツールの作成。

外観パース。平面図。建築費概算見積書。概算収支計算書。計４枚。

４、訪問活動。上記の３名が毎週金曜日に地主訪問。

５、資産活用倶楽部の士業の先生方と協力業者さんに対して、当方が研修を実施し、「提携契約書」を取り交わす。税理士さんと土地家屋調査士の先生から計１２戸の紹介を受け契約。これは創設後の３月以内であった。

６、当方のコンサル内容。

戸建貸家のプラン。設計図面。工事概算見積もり。家賃計算の仕方。収支計算の仕方。資産活用倶楽部創設の一式業務。営業研修。営業の具体的な手法の指導等である。

★戸建貸家年６０戸の売り上げ額は約６億円である。この企業は３年連続６０戸以上を販売されている。このように多数販売できるのは１現場が最低２戸から１０戸くらいになるからである。粗利益は約３０％。最近は３億円のRCも受注された。

★戸建貸家は空室の心配がない。賃貸住宅年約３５万戸に対し、戸建て貸家の建築は地域によるが１％?０，５％と少ない。戸建が人気なのは、騒音問題がない。プライバシーが確保される。庭がある。駐車場が２台分敷地にある。つまり「子育て環境に恵まれる」それが人気の原因である。

★上記一式コンサルいたします。

当方のお薦めはデザインが綺麗で、耐震性が１，５倍のピン工法です。

建築費は坪２８万円前後です。

賃マンションの空室が増えている。

何度の言っているように各社の「家賃保証」は空室が増えると家賃が引き下げられる。当方に知っているケースでは、半年で３割家賃を引き下げられたケースもある。

これを飲まないと保証を打ち切ると言う意味である。

そこで空室が出たら定期借地権分譲マンションとして販売する。

期間は５０年。

そのためには、下記の事柄が必要になってくる。

１、土地に対する「敷地権登記」マンション登記と言われるものである。

２、敷地権登記の後に土地に対する、賃借権もしくは地上権設定登記を行う。

２、建物の区分登記を行う。

３、ローンはフラット３５が望ましい。

４、定期借地権は設定、販売方式とする。区分割合分の権利金は路線価の１０％。地代は年２％。

６、販売契約を地主さんとする。売買予約。または売買の仮登記を行う。

※決済は区分毎の契約でも良い

★定期借地権が何故売れるのか言えば、低金利ローンだから家賃より安いことによる。家賃月９万円ならローンは月６万円程度になるイメージである。

★問題点。賃貸マンション全体にローンが設定されていれば金融機関と話し合いで、販売戸数毎に各筆抵当権抹消の約束を書類で取り交わして置く。

※必要とする書類は以下の通りである。

１、持ち主と販売業者間の「定期借地権分譲マンション合意書」

２、ユーザーと販売業者間の「定期借地権分譲マンション契約書」

３、重要事項説明書。

４、マンション管理契約書。

★当社はこれまで、定期借地権住宅やマンションのフランチャイズ本部のあらゆる契約書や関連書類を２社から依頼されて制作している。

★賃貸マンションの空室は「定期借地権」で販売する。

★分譲マンションの売れ残りは、賃貸にして入居者を入れ投資用として販売する。

利回りはグロスで７％以上あれば売れる。

★この手法は分譲戸建住宅の場合でも有効である。

現在全国で約３０社様が、士業、協力業者の協力の元に地主、家主さんを組織化する「資産活用倶楽部」or「パートナーシップ倶楽部」を創設されている。

この一式マニュアルは書式点数約２０点の文書ソフト。創設までの解説DVD２枚組。及び実際の事例パンフレットをおつけして税別４５，０００円で販売している。当方が創設までの一式コンサルタント費は税別６０万円＋３回の交通費がかかる。２８社は当方が一式コンサルをしたが２社はマニュアルのみで創設された。中でも仙台の企業は３ヶ月で士業の先生５０名。協力業９０社を組織化された。創設のオープン時の講演依頼がきて、ビックリしたのである。このミソは士業の先生方を「ブレーン委員」と称し、顧問費等は一切支払わない。すべてが成功報酬と依頼毎のギャラの支払いにしている。建築の紹介。土地活用案件の地主紹介、不動産買売買等のお客様を紹介していただく組織である。この組織化によって銀行管理になっていた建築会社が、今や県下ナンバーワンビルダーになられた。

★電話相談は無料です。０８０?１１５４?６３５３まで。

★貴社はの出張相談は、税別５万円＋交通費となる。時間は午前９時３０分から１７時まで。この相談はあらゆる建築と土地活用の営業促進の手法についてご相談を承るものである。これは出張コンサルで講演や研修は含まれません。（講演や研修費については別途ご相談ください）

注文住宅・アパート・賃貸マンション・サ高住・シェアハウス・中古住宅の再生販売・地主さんへの相続対策のい提案方法・不動産競売の実務・申込みが何倍にもなる「建築条件付注文住宅」の具体的な販売方法。定期借地権による注文住宅や定期による分譲マンション・定期による賃貸マンション・戸建デザイン住宅の効率的販売方法（当社の取り引き先企業では営業経験のない女性が初年度から年６０戸。３年連続受注されています。この具体的な営業手法は当方のコンサルした方法によるものです）この６０戸は戸建貸家がほとんどですが一般注文住宅にもプランは共通です。

戸建てデザイン住宅のプラン、設計図面、工事費用明細見積、工事指導等についてもご相談承ります。

住宅やアパート、賃貸マンション、サ高住等の土地活用事業。及び定期借地権活用土地の紹介、土地売買等の地主さん、家主さんを紹介してくれる仕組みを創ると絶大な受注効果を発揮します。そのために先ず、士業の先生方や不動産業、管理業の方にも協力していただきます。士業とは税理士・司法書士・土地家屋調査士・不動産鑑定士・行政書士・ファイナンシャルプラナーのことです。これらの先生に貴社の組織する会の「協力委員」になっていただきます。但し顧問費等は一切払いません。すべては成功報酬制とします。建築が受注できたら建築本体価格の〇％とか、売買なら貴社報酬の〇％キックバック制とします。そのための「提携契約書」を作成いたします。

当社会員企業の約３０社様は、既にこの組織を立ち上げています。名称は自由ですが、当社例では「〇〇資産活用倶楽部」「〇〇パートナーシップ倶楽部」が多い事例です。なかには「ひまわり」「ゆうゆう」「さくらそう」「七福神」というものもあります。〇〇には、社名・都市名・県名等が入ります。

横浜では不動産会社のトップクラスの建築紹介は年２６戸です。山形の定借住宅、１戸３，０００万円?９，０００万円の土地は全て協力業者さんの紹介です。埼玉の戸建て貸家約３０戸は、士業の先生方と協力業者さんの紹介によるものです。大阪の会員様は、南大阪・北大阪・神戸で計約１５０名の士業の先生方を組織化しています。名称は自由ですが先に商標登録されている場合がありますので、ネット等で検索して類似商標がないかお調べください。

※横浜では８００事業所参加。山形では１５０事業所。埼玉では、２００事業所が参加。（協力会員として提携契約を結んだ事業所数）

※次にこの会を立ち上げる方法について説明いたします。

１、貴社で士業の先生方と不動産業者、管理業者のDMリストを作成してください。

競合する企業は除外します。貴社エリア内で５００事業者以上作成してください。業界名簿や電話帳でお調べください。協力企業はDM数の５％?１５％くらいです。

２、この組織化マニュアルは約２０種の書式で構成されています。汎用ですから、貴社に合うようにアレンジしてご使用ください。このマニュアルの価格は税別５５，００円で提供いたします。他社例のパンフレットも数社参考として添付いたします。（書式はソフトですので上書きできます）

これが,一番安くできる方法です。次に当社が創設まで一式コンサルする場合は、税別の６０万円+交通費３回分となります。当社の作業とコンサルの内容は以下の通りです。

１、ご発注後打合せのお伺いいたします。交通費等の実費のみご負担ください。

２、文案、書式等すべての印刷物の当方が制作いたします。デザイン、レイアウト、印刷は貴社指定の印刷会社に発注してください。当社が印刷会社に指示します。

この全ての文案完成時に当方に税別３０万円をお支払いください。この費用には創設までの一式と創設後のコンサル費等が含まれます。交通費当は実費です。

３、創設準備会を開催いたします。この時は士業すべての先生方と不動産と管理業のみとします。貴社業務の説明と成功報酬の具体的なギャランティを説明いたします。私が午後６時まで講演して」から懇親会に移行します。これは有料で１名３，０００円くらいいただきます。この時に地主、家主紹介リストを配布し約１、５か月後の創設会にお連れするようにお願いいたします。当方の費用は講演レジュメ制作を含めて税別１５円です。交通費等は実費です。

４、創設本オープン式開催。

紹介された地主さん、家主さん、士業の先生方、不動産業、管理業の方全員出席です。貴社の事業紹介の後、私が午後６時まで講演して、以降懇親会に移行します。

地主、家主さんは無料。士業と業者さんは前回同様１名３，０００円の有料制です。

この時に地主、家主さんに対して、全ての士業の先生方１名毎のプロフィールシートをお配りします。つまり多数の先生方が貴社のブレーンになるのです。顧問費ゼロ円で！。この時の当社費用はレジュメを含む講演費が税別１５万円となります。交通費等の実費は別途です。地主、家主さんが懇親会で酔われた場合は、代行車を手配してください。

５、さて、ここまででは簡単に出来ます。問題はオープン後の運営をいかにするかが大事です。何もしないとなんの効果もありません。ペラ１枚の情報誌の月１回発行がポイントです。税務や法律の相談会や娯楽のためのイベント企画等、年間スケジュール表を作成いたします。これらはサービス業務です。クロージングのための講演は別途です。「相続対策と土地活用」「賃貸住宅経営」「定期借地権活用」等は当方の得意テーマです。講演後アンケートを取りますが、どのテーマでも地主、家主さんが、それをやりたいと答えられる回答率は６０％?７０％です。つまり、そのお客様が貴社のA客となります。

※地主、家主のリスト作成の方法をアドバイスいたします。精密法とお金のかからない)簡便法があります。

※この仕組みの事前貴社訪問相談にお伺いします。時間は約５時間くらい。費用は税別５万円+交通費等の実費となります。遠方の方は前日泊でお伺いいたします。ホテル費用は貴社でご負担ください。

※お電話でのご相談は無料です。

ゆｙ

ローコスト住宅を否定するいうわけではありません。しかし、それだけでは利益が増大しません。

この低価格路線だけでは企業は成長しません。当方が関与する建築企業は、当方のコンサルで３年で地域ナンバーワンビルダーにするのが目的であります。地域、商圏の採り方は、県下、商圏、都市、市町村でナンバーワンビルダーになることを意味します。当方の取引企業様では山形で年４００戸。山梨で１５０戸。三重県で４００戸。島根では１５０戸。三河で１５０戸。これらの企業は大体において県下ナンバーワンビルダーです。先ず基本的な事柄。無理に中、高額化しないで自然に中、高級注文住宅を受注できるようにすること。営業粗利益は２５％以上取ることにあります。皆様の契約コストはあらゆる経費を算入すれば建築費の９％程度かかっているのです。

以下にあまり経費をかけないで中級と高級注文住宅を受注できるようになる手法をご説明いたします。中級住宅の本体坪当たり単価は約５０万円前後。高級住宅は坪７０万円前後と理解してください。請負額は２，５００万円?６，０００万円前後です。

１、モデルハウス・モニターハウスを自己資金をかけないで建築する方法。

３か月間お客様が建築した住宅をモデルハウスとして借り上げます。費用は３月分で１００万円前後。値引きはダメです。この間に３回見学会を開催します。主にチラシです。戸建貸家なら地主へのダイレクトメールが有効です。３万枚で１０客から２０客集客できます。

２、１宅地を用意し、その区画に「推奨プラン付き」とします。建築条件付はダメです。１区画に２プラン創ります。平均的なものと容積いっぱいの建築プランです。山形の最高は１００宅地全て推奨プランで販売しました。分譲ではないので１００戸のデザインも面積も皆違います。壮観です。

三河の取引先は年間約４０戸をすべてこの手法で販売しています。設計は女性一人です。

本体価格の表示。外構、諸費用j別途。月額返済額。会社の連絡先表示。この看板を区画に立てます。山形では１３区画をこの方法で行いましたが申込みが８倍になりました。区画数を上回るお客様に土地がない場合は建築地を紹介します。

３、土地がない場合は、土地を販売している不動産業者との共同事業にします。貴社の建物が建築できたら不動産業者にキックバックいたします。建築本体価格の３％?４％が相場です。

４、定期借地で高級住宅のサンプル住宅を建築する。定期は土地の単価坪５万円から可能です。土地の面積が都市部では６０坪以上。地方では７０坪から９０坪必要でうす。大きめの推奨プランを１区画に２プラン創ってください。延べ５０坪から８０坪の床面積とします。定期は土地を買うより、約半額で建築できますのでお客様は年収５００万円?１，５００万円のミドルです。貧乏人は土地にこだわりますが富裕層はコストで考えます。土地のローンがゼロ円なので、定期の方が老後の資金が約５倍から８倍現金が増えます。これをさきほどのように３か月間モデルハウスで借りて、見学会を３回行い周辺の建て替えを受注すると自然に高額注文住宅が受注できるようになります。ですから定借住宅を多数できないでいいのです。拠点に１カ所定期借地権住宅を創れば良いのです。期間は６０年から７０年とします。当社の取引先企業の例では１戸定借で２か月で１２戸の周辺からの建替え受注ができました。

５、デザインと耐震性１，５倍のピン工法の住宅を建築する。当社永久リースソフトには格好の良い外観デザインパターンと２０坪から３２坪まで１５プランです。内装もお洒落で、１５の明細工事見積もりソフト付きです。住宅として或いは戸建」貸家として販売しています。実行予算は坪２８万円前後です。在来なら２６万円前後です。貸家として埼玉の建築会社が営業経験のない女性が初年度から年６０戸販売。３年連続受注しています。ここの具体的な営業手法は当社指導によるものです。１現場に最低２戸?１０戸建築されています。約３０社様に当社のソフトを採用いただいておりますが、「こんな綺麗なデザインはこれまで見たことがない」とご好評いただいております。

６、お客様を紹介してくれるシステムを創る。この方法は当社のホームページをご覧ください。マニュアルも税別５５，０００円で販売していますが、一式コンサルもお引き受けいたします。山形や埼玉、三河、三重の企業は、全てこのシステムを構築しているのです。紹介比率は４０％前後にするのが理想的です。

※以上、１、?５、の手法について私、西京が貴社にお伺いして説明いたします。

豊富な資料も持参いたします。訪問コンサルの費用は税別１回５万円+交通費等の実費となります。時間は約５時間。遠方は前日泊でお伺いいたします。沖縄や札幌でもホテル込みで４万円前後です。但し、観光シーズンは、１万円ほど高くなる場合があります。これは研修や」講演では」なく、あくまで」当方出張のコンサルとアドバイスと貴社との打合せ業務です。

※お電話での相談は無料です。お気軽にご相談ください。携帯に直接電話ください。

０８０?１１５４?６３５３