賃マンションの空室が増えている。

何度の言っているように各社の「家賃保証」は空室が増えると家賃が引き下げられる。当方に知っているケースでは、半年で３割家賃を引き下げられたケースもある。

これを飲まないと保証を打ち切ると言う意味である。

そこで空室が出たら定期借地権分譲マンションとして販売する。

期間は５０年。

そのためには、下記の事柄が必要になってくる。

１、土地に対する「敷地権登記」マンション登記と言われるものである。

２、敷地権登記の後に土地に対する、賃借権もしくは地上権設定登記を行う。

２、建物の区分登記を行う。

３、ローンはフラット３５が望ましい。

４、定期借地権は設定、販売方式とする。区分割合分の権利金は路線価の１０％。地代は年２％。

６、販売契約を地主さんとする。売買予約。または売買の仮登記を行う。

※決済は区分毎の契約でも良い

★定期借地権が何故売れるのか言えば、低金利ローンだから家賃より安いことによる。家賃月９万円ならローンは月６万円程度になるイメージである。

★問題点。賃貸マンション全体にローンが設定されていれば金融機関と話し合いで、販売戸数毎に各筆抵当権抹消の約束を書類で取り交わして置く。

※必要とする書類は以下の通りである。

１、持ち主と販売業者間の「定期借地権分譲マンション合意書」

２、ユーザーと販売業者間の「定期借地権分譲マンション契約書」

３、重要事項説明書。

４、マンション管理契約書。

★当社はこれまで、定期借地権住宅やマンションのフランチャイズ本部のあらゆる契約書や関連書類を２社から依頼されて制作している。

★賃貸マンションの空室は「定期借地権」で販売する。

★分譲マンションの売れ残りは、賃貸にして入居者を入れ投資用として販売する。

利回りはグロスで７％以上あれば売れる。

★この手法は分譲戸建住宅の場合でも有効である。