★建築業と不動産業としての定期借地権活用事業★
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◎建築業と不動産業にとって、どのようなビジネスモデルがあるのかや、
そのメリットについて説明いたします。
２４条一般定期借地に限定します。

※先ず、結論をお話しいたします。どういうメリットがあるかについてです。
１、宅地化の造成工事費を捻出のための土地売買報酬。
代理、もしくは専任。売買の６％。

２、建築利益。自社が建築しない場合は、建築業者よりのキックバックが
販促費をいれて建築費の１０％。
自社が建築費を負担した場合は建築費の粗利益約３０％前後。

３、業法上手数料。権利金の３％。もしくは地代の１ヶ月分。

４、地主さんに支払う権利金や保証金で賃貸住宅建築。

５、地主さんの権利金や保証金で自宅建て替え。

６、土地管理手数料。地代の年５％。

７、地主からのコンサルタント費用。
決りはありませんが、地主に入る一時金（権利金・保証金の３％?１０％）

※以上のように、建築業と不動産業にとっても多数のメリットがあるのが、
定期借地権活用事業です。
以下に当社が扱った具体例を書きます。
１、北陸の不動産会社が１０宅地の内５宅地を売買。
５宅地を定借住宅地にする。建築は自社で行わず、５社に担当させる。
ここに僕が推奨するプランを建築会社に指示。造成工事完了前に予約申
込みがあり販売完了。
この場合はキックバックであったがより利益を取りたいのであれば、
確認後の売買契約にした方が良い。

２、横浜市の不動産業の場合、これまで戸建住宅約５００戸。分譲住宅
約１０棟販売。同社の分譲の場合、確認を取ってからの売買契約に
する。この会社が日本一の定借事業会社である。
（本業は損保の代理店です）

３、松江市の不動産会社。約１００宅地を定借で販売。
８社の建築会社に建築させる。キックバック方式。
８棟の分譲住宅を８社に建築させる。
この現場には僕も何回か講演し１ヶ月のキャンペーンで１万人集客した。
もちろん完売。

４、宮城県の分譲住宅２６棟売れ残りを定借にして再販。
特約付でいつでも土地所有に変更。

５、島根県の郡部で２００宅地分を「定借」ｏｒ「所有権」選択制で販売。
建築条件付。

６、富山市で第一期３棟の定借分譲住宅を販売。ＦＰが本業です。

７、山県市で３,５００万円?９,０００万円の定借建築条件付で約２００戸
建築。周辺建て替え効果により年間建築戸数が３００戸を超えて県下
ナンバーワンビルダーになった。

※以上が、当方がコンサルした事例です。
このように定借事業は、土地売買、建築費のキックバック、一時金による
賃貸住宅の建築。地主自宅の建替え、管理費等相乗効果のある事業です。
是非事業化を検討されますように。

★事業化のご相談お打ち合わせ。コンサル出張費用。
１回に付税別５万円＋交通費等の実費。午後１時から。

★社内研修。約５時間。資料約３００頁。
研修費用税別２５万円＋交通費等の実費。
◎当社会員価格。税別１５万円＋交通費等の実費。

★別売りソフト税別１０万円。
ソフトの内容
１）地主さんに対する企画提案書。
２）各種計算書。最長９０年まで。
固都税・相続税・地代・権利金・保証金・敷金計算。
※１）２）で約３０頁。

※担当：代表コンサル。西京　建一（プロフイールは下記でご覧ください。）
http://www.property-art.co.jp/profile/

当社が営業指導するデザイン戸建貸家のセールスシステム導入企業様は東北から沖縄まで約３０社様となりました。コンサルと研修の内容は以下の通りです。

※トップ企業は、営業経験のない女性が年間６０戸。３年連続受注。もちろん、これには「種も仕掛け」もあります。普通の売り方なら男子営業で年１０戸?２０戸程度です。

１、デザイン戸建貸家のプラン創りのアドバイス。（売れ筋は３ＬＤＫ２階建て２０坪?２４坪です）

２、各工法の原価、販売価格の設定。在来軸組木造・２×４工法・耐震性１，５倍のピン工法。

３、収支概算計算の指導。表面利回り・実質利回り・純利回りの計算。

４、プレデンテーションの手法。

５、顧客紹介システムの構築方法。

※社員研修。５時間。

１、相続対策上の賃貸住宅のメリット。

２、建築動機の種別。年金対策・相続対策・節税対策。

４、適正な家賃の算出方法。

５、プレデンテーションツールの作成方法。

６、見込み客のリスト化の方法。

７、紹介客を増やす仕組みの創り方。

８、商談指導・商談代行。訪問同行。

※以上、一式の費用。資料３００頁含め税別２０万円＋」交通費等の実費。

各種ソフト別売。

１、賃貸住宅経営収支概算計算書。（３０年・６０年?９０年）

１）土地所有者用。

２）土地を買ってからの計算書。

３）土地を定借で借りたケースの計算書。

以上、一式で税別１２５万円。

※１種類のみ。税別１０万円。

★当法人制作の「賃貸住宅収支予測計算書」ソフトの種類。
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１、賃貸住宅収支計算。土地を所有している地主さんに対する予測計算書。
２、賃貸住宅収支計算。新たに土地を取得するオーナー様への予測計算書。
３、賃貸住宅収支計算。定期借地権で土地を借りて経営する予測計算書。
（２２条、２４条借地権に対応。これは当社のみ制作。）

期間３０年・６０年・９０年。
※戸建貸家、アパート、賃貸マンション、その他賃貸住宅共通。
以上３種類セットのソフトの頒布費用。税別２０万円。
１種類のみのソフト費用。税別１０万円。

※当法人主宰の「研究会」新規加盟企業様には希望されるソフトを無償提供。
１、２、３、のうち必要なソフトをお選びください。
※既存会員企業様には、会員期間更新時に無償提供。

★バージンアップした「賃貸住宅受注、営業促進マニュアル」
※オーナー様への「投資計画提案書（約１０頁）」付。９０頁。
このマニュアルで賃貸住宅経営の全てが分かります。
頒布価格。税別１０万円。送料６００円。
※当法人主宰の「研究会」新規加盟企業様には無償提供。
※既存会員企業様には会員期間更新時に無償提供。
※賃貸住宅社員研修。午後１時から５時まで。
研修費用。　税別２５万円＋交通費等の実費。
※「研究会」会員費用。１５万円＋交通費等の実費。
※資料約３００頁は貴社で必要部数コピーしてご使用ください。
※地主さん、家主さんへの講演。時間１時間?３時間程度。
※講演費用（資料提供含む）１回税別２０万円＋交通費等の実費。
※「研究会」会員価格。１回税別１０万円＋交通費等の実費。
※地主さん家主さん集客企画。費用はご相談の上。

※電話相談。無料。
※講師出張事前相談。テーマ自由。時間午後１時から。
費用１回に付き税別５万円＋交通費等の実費。
★当社主宰「土地活用・建築、不動産ビジネス研究会」の詳細は以下で
ご覧ください。多数のサービスがあります。
http://www.property-art.co.jp/seminar/nyukai1.pdf

★地主さんが泣いて喜ぶ土地活用の提案★
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◎ちょっと特殊であるが熟読いただきたい。

※この方法は、地主さんが土地を貸すだけで、区分マンションや区分アパート
の所有権や長期の「定期借家権」を持てる手法です。

※２４条借地権を用います。２４条は「建物譲渡特約付借地権」と言います。
３０年以上経過後に事業主が建築した建物の全所有権を地主さんに譲渡い
たします。
譲渡対価は自由です。鑑定価格、固定資産税評価額、簿価残等です。
無償譲渡でも可です。
当社の場合は「利回り還元価格」を推奨しております。
つまり年２０％?３０％の利回り還元価格を譲渡価格にしています。

※建築する建物は、賃貸契約によるマンション、アパート
（耐火構造にすれば区分できます）
戸建て貸家、シェアハウス、ゲストハウス等が対象になります。
一般住宅もこのスキームでできますが、この場合は需要がないとお考え
ください。

※木造住宅の場合は３０年。ＲＣの場合は４０年?４５年位で地主さんに
建物を譲渡いたします。

※１のパターン。
地主さんにお支払いする権利金や保証金、敷金と同額の建物を一種の
「等価交換的」手法で建物の区分所有権を与えます。
それが３,０００万円なら３,０００万円の建物との交換です。

※２のパターン。
地主さへの地代を前払い地代として建物と交換します。
年地代２００万円とすると４０年で８,０００万円。
その全額若しくは一部を前払い地代として地主さんに支払い建物と
交換します。税務上は「前払い地代」であると税務署に事前届する
と年数分に所得税を分散することができます。

※３のパターン。
権利金や前払い地代を１,０００万円とすれば、その年数分の
「定期借家権」を地主さんに与えます。月１０万円家賃相当であれば、
１００か月分の家賃前払い「定期借家権」となります。

※このように地主さんにとって土地を貸すだけで建物が持て、地代が入り、
期間経過後は建物全部が地主さんのものになります。
しかし問題点もあります。
１、最大の問題は建築費の調達です。金融機関はこのスキームで担保
融資は不可能と考えてください。
資金はあくまで自己調達、つまり与信力がないと融資は受けられ
ません。匿名組合方式による小口商品として調達する方法もあり
ますが、これには所轄庁の許可が必要です。

２、地主さんが建物を買い取らなかった場合、借地権は継続すること
になります。これを完了させる方法はあります。

３、契約書や地主さんとの特約書等複雑な契約書作成や実務のやりと
りを知らないとできません。

４、地主さんが建物を所有しないで更地にしてほしいということに
なったら、これに対応する必要があり、また、それが法的に担保
される方法もあります。

★事業主のメリット。
１、土地を所有しないで利回りが高くなる。通常のグロス利回りが年
１０％とすると、この方式ではグロスが８％前後になります。
２、地主さんに建物を譲渡しても管理業務は貴社に残ります。
３、投資商品として販売することも出来ます。
４、貴社が「経営代行方式」を採用されれば代行手数料が家賃の５％入り、
また利益をシェアすることもできます。

※このスキームによる当社コンサル例。
１、賃貸マンション。静岡と埼玉で計５棟。建築費合計１３億円。Ｋ工務店
２、戸建て貸家２棟。丸亀市。建築費１，６００万円。Ｆ工務店。

★電話相談無料。
★貴社に出張コンサル。テーマ自由。１回につき税別５万円＋交通費等の実費。
★「定期借地権ビジネス研修」何名でも可。
７時間。費用税別３０万円＋交通費等の実費。
会員割引価格税別２０万円＋交通費等の実費。
午後１時から。研修では２２条・２３条・２４条定期借地の事業化につい
て説明いたします。注文住宅・分譲住宅・建築条件付ｏｒ推奨プラン付き
住宅。分譲マンション、アパート、賃貸マンション、戸建て貸家、店舗、
ホテル、病医院、サ高住、老人ホーム等。地主さんに対する「企画提案書」
サンプル。最長９０年の計算書
サンプル（地代・一時金・固都税・相続税評価額計算）公正証書サンプル、
登記例サンプル、地主集客文案集、カラーチラシ例多数。
資料約３００頁分は貴社で必要部数コピーしてご使用ください。

◎この研修受講者全員に当一般社団法人より「定期借地権コンサル技能士」
修了書を発行いたします。

当社が企画、コンサルする「戸建て貸家セールス・システム」導入企業様は、東北から沖縄まで約３０社様です。以下、企画コンサルの内容です。

営業は未経験の女性でも年間１０棟以上販売できます。（最高は一人で年６０棟です）

１、デザインの優れた戸建貸家の商品創りのアドバイスとコンサル。

２、建築原価、販売価格の設定。工法別。

３、家賃の合理的な算出方法。

４、利回りの計算方法。表面・実質・純利回りの計算方法。

４、収支予測計算書の作成方法。

５、見込客の創り方。

６、自己資金をかけないでモデルハウスを作る方法。

７、顧客紹介システムの創り方。

８、プレデンテーションの手法とツールの作成。

９、社員研修。相続対策、賃貸経営のメリット。私的年金、節税対策等。５時間。

１０、社内チームの構成の仕方。

※以上までのコンサルと研修費用。税別３０万円＋交通費等の実費。

１１、営業代行、営業同行。費用は別途見積の上。

※付随業務。工事指導。職人さん派遣。丸請け工事請負。プレカット材、設備機器卸をご紹介。

★「賃貸住宅受注、営業促進マニュアル」Ａ４判。９０頁。「投資計画提案書」約１０頁含む。市販価格。税別１０万円。「研究会」会員企業様には無償提供。

★「賃貸住宅経営予測計算ソフト。３種類。期間３０年?６０年。

１、地主さん用計算ソフト。

２、土地から購入の場合の計算ソフト。

３、定期借地権で土地を借りた場合の計算ソフト。

※以上３種のソフト頒布費用。税別２０万円。

「研究会」会員企業様には無償提供。