★画期的な顧客紹介システムとブレーン（頭脳）集団作りが低価格で実現！
この仕組を採用して県下ナンバーワンになりました。1社からのこれまでの最高紹介戸数は年２６戸です。（横浜）最高額は１戸９００００万円。(山形）

当方の企画、コンサル、営業指導で、全国の約、建築、土地活用、不動産ビジネスの紹介客の拡充と士業の先生方をブレーン集団とする〇〇資産」活用倶楽部」を」企業内に設置することをお薦めしている。この目的は以下の通りである。
１、住宅建築、賃貸住宅、不動産売買の顧客の紹介システムを作る。
２、「ブレーン集団」とは、士業の先生方の専門知識を地主、家主、ユーザーに、コンサルとアドバイスをしていただく。士業とは、税理士、司法書士、土地家屋調査士、不動産鑑定士、行政書士さんのことである。顧問弁護士がいる場合は、顧問弁護士も入れる。
３、「運営委員」「協力委員」とは、不動産会社、不動産管理会社、金融機関、ＦＰ（保険代理店）等。建築士を入れても良い。
４、「正会員」とは、地主、家主、ユーザーのことである。

★さて、「〇〇資産活用倶楽部」とは、仮称であって名称は自由である。ただし、他の商標登録がないかネットで調べるか弁理士に依頼する。
★当方取引企業の名称例「〇〇資産活用研究会」「〇〇パートナーシップ倶楽部」他に、「ゆうゆう」「ひまわり」「さくらそう」「七福神」
「マイシャトー」等様々である。

◆当社のコンサルと指導内容。
１、上記の「ブレーン委員」「運営委員」「協力委員」等に対する案内文、「就任承諾書」「委嘱書」８頁のカラーパンフレットの文案一式。印刷は貴社指定印刷会社に、当方が、デザイン、レイアウトの指示をします。※ここまでの費用３０万円（税別）※文書一式制作原稿と資産倶楽部準備と創設後のコンサル費用を含む。
２、ブレ―ンの先生方と運営、協力者に」対する研修の実施。
時間３時間程度。６時より懇親会を実施（有料３０００円程度）この研修費用２０万円（税別）ここから１カ月後に、地主、家主が参加する、「資産活用倶楽部」創設会を実施します。ここでの当方の講演時間は２時間程度。６時より懇親会開催。（有料）この創設会に、運営委員や協力委員に依頼し、地主、家主、ユーザーを連れてきていただきます。この時の当方の講演費は２０万円（税別）
３、地主、家主紹介謝礼。１名に付き３０００円前後。契約になったら、建築費の４％前後を着工時に全額支払う。売買当は、業法通り。
◆創設後の運営指導。
この仕組みが機能して、」多数の紹介が」出るか出ないかは、その後の運営をチャンとやるかどうかで決まります。大成功している企業は、頻繁に勉強会を開催したり、飲み会を企画したりしています。大規模としては、年２回、１２０社と合同で「不動産フェア」をされている企業もあります。年間の催事のスケジュール表を作成いたします。残念ながら、会を創設してもなんの実績も生じていない企業もあります。なにも活動しなのですから、紹介など発生いたしません。

★成功する絶対的条件。
１貴社内に事務局を置き、事務担当者を決める。女性の方がキチンとこなします。作業内容は、ＤＭの発送。Ｂ４ペラの情報誌の制作とＤＭ発送。記事の内容は、?ニュース（相続税とか）?個人のコメント（この店の何が美味しかったとか）?会社の行事の紹介（完成見学会とか）で構成されます。大事なことは、毎月キチンと送る事。印刷にお金かけないことです。

★貴社の準備作業。
?「〇〇資産活用倶楽部」のカラーパンフレットを２０００部印刷する。
?ＤＭリスト、ＤＭラベルの制作。士業、業者等、電話帳、ネット等で調べる。面倒くさければ、リスト業者から購入する。最低５００通を送る。
?研修と講演の会場を決める。懇親会の費用を決める。
?会の名称が、きまったら送付用の封筒角二と定型封筒を２種類各２０００作成する。
?上記業務の担当者を決める。代表を担当者にしたら絶対失敗する。失敗している企業は、代表者が担当をしている企業です。小まめにやってくれる女性が最適任です。男はズボラだからダメです。

★当方の出張交通費、宿泊費は別途です。

★特典付き！「賃貸住宅経営コンサルタント技能士」資格交付社員研修★
当.法人では、上記の資格交付社員研修を行っています。

◆今回の資格研修の特典！
?賃貸住宅経営３０年の収支予測計算ソフト（定価１０万円のもの）
?地主、家主説得用ＤＶＤ２枚組。タイトル「賃貸住宅経営の驚くべきメリット」（定価３６，０００円のもの）
※以上、??のツールを今回の研修受講企業に限り無料進呈いたします。
※以上の特典付き研修のお申込みは、１２月中のお申込みに限らせていただきます。実施日は翌年の１月末までといたします。

賃貸住宅の着工数は、現在年３５万戸余で、他の着工数は減少しているのに、賃貸住宅の建築は年々増加しています。その理由は、賃貸住宅の新陳代謝が行われ、古い賃貸住宅から、新しい賃貸住宅への住み替えが活発になっていること。転勤、進学等の需要があることなどが考えられます。この資格研修では、賃貸住宅経営のあらゆる知識と実務をマスターしていただくことを目的といたします。

１、賃貸住宅の種類。戸建貸家・アパート・賃貸マンション・メゾネット住宅・サ高住を言います。老人ホームやグループホームは賃貸住宅ではありません。外人ゲストハウスやシェアハウスは、契約の形態によって、賃貸住宅にもなり、収容施設にもなります。

２、賃貸住宅を経営したいオーナーの動機を知る。
収入をアップしたい。老後の年金にしたい。相続対策したい。節税対策したい。と動機は様々です。つまり、それだけ多様な需要があることになります。これを分解していきましょう。

?収入を上げたい。経営によるキャッシュフローの考え方。?利回り計算の種類。表面利回り。実質利回り。純利回り。税務上の収支の計算の仕方の実技を研修します。※それぞれの利回りの適正額は？

?相続対策。建物の評価減。土地の評価減。負債と財産の相殺。
遺言、遺産分割、負担付相続、家族信託、公益法人の設立等により、相続税を減価もしくはゼロにする相続対策です。

?節税対策。不動産取得税、相続税節税、固都税節税、所得税節税（同族人による所得分散）税務上の経費。減価償却費計算。青色申告特別除の条件。赤字の３年繰り延べ。現金収支は黒字でも税務収支は赤字になる場合がある

３、収支予測計算書の作り方の実技研修。収入と諸経費の計算。
木造と軽量鉄骨は３０年で計算。ＲＣは６０年で計算。

４、見込み客の見つけ方の具体的方法。

５、プレデンテーション・ツールの具体的な作成方法。

６、商談の進め方とクロージングまでの営業方法。

７、他社と競合した時に、対処して契約する方法。

８、サブリース、家賃保証方式の問題点と新しいモデルによる、家賃保証の仕組みの作り方。

９、見込み客の紹介ルートの創り方と活動。

１０、チラシ、広告等の販売促進活動の方法。

★以上の研修時間５時間。後、質疑応答。
※時間帯　?午前９時３０分から午後３時３０分。後、質疑応答.。昼食休憩１２時３０分より１３時３０分。

?午後１時から午後６時まで。後、質疑応答。
※以上の??からお選びください。

★研修費用２５万円（税別）交通費、宿泊費等の実費。
遠方の方は、割引パックでお伺いしますので、ホテル代を含めて通常料金の５０％前後の価格です。

★研修に用いるテキストと資料。
?改正、相続、贈与税テキスト。
?賃貸住宅経営のテキスト。
?３０年収支計算書サンプル。
?プレデンテーション・ツールのサンプル。
?シェアハウスの事例集。
?賃貸住宅チラシ集。
?地主集客文案集。
?紹介ルート作成見本。
※以上の原本を各１通お送りいたしますので必要部数コピーしてご使用ください。
◆今回研修受講企業の特典！
?賃貸住宅経営３０年の経営収支予測計算ソフト（定価１０万円のもの）
?地主、家主説得用ＤＶＤ２枚組。タイトル「賃貸住宅経営の驚くべきメリット」（定価３６，０００円のもの）

◆但し、この??の特典は、１２月中の研修お申込みの企業に限定させていただきます。研修実施は、平成２８年１月末までに実施するものといたします。

★研修費用、交通費、宿泊費は、研修お申込み後の「発注書」ご送付の後、研修前の前払いとなります。以上。
★講師　西京　建一。
日本土地活用事業支援機構　理事長
「土地活用・建築、不動産ビジネス研究会」代表
プロパティ・アート株式会社　代表取締役
〒１４１?００２１東京都品川区上大崎３?６?１
電話　０３?３４４７?７１３１
ＦＡＸ０３?３４４４?７７５４
西京携帯　０８０?１１５４?６３５３
※どのようなことでもご相談ください。電話相談は無料です。

★「賃貸住宅コンサルタント技能士」資格は、研修後１週間後に全員にお送りいたします。

◆この資格研修の受講を希望される方は、次の事項をご記入の上、メール若しくはＦＡＸでお申込みください。お申込み後、当方より、「研修発注書」をお送りいたしますので、代表者ご捺印の上、当方までメールもしくはＦＡＸでお送りください。発注書をいただいたのち、研修実施日等についてお打ち合わせいたします。

「賃貸住宅経営コンサルタント技能士」資格。研修申込書

１、社名。ご住所〒。代表者名。ご担当者名。ご担当者のお名前。所属、役職。担当者様の携帯電話。会社の電話。ＦＡＸ番号。Ｅメール。研修受講者の人数。

◎このセミナー受講企業の方に、有名税理士解説のDVD「相続税調査の上手な受け方」
（５０分）を進呈いたします。　★先着お申込み２０社様限り。
◆末尾に、これまで当方がコンサルや研修やマニュアル制作を担当した主な企業名と、
当方のプロフィールを記載いたします。（備忘録を兼ねて）
――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――—–
■今後、大ヒットする、建築・土地活用・不動産ビジネスセミナーの社員研修のご案内■
（諸費税１０％後の建築、不動産ビジネス不況に備える新しいビジネスモデル）
――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――—–

★以下の事業アイテムの中から、貴社が関心のあるものをお選び頂き、事業化を
お考えください。当方は、そのためのノウハウをご提供いたします。

「事業種目」
１．女性一人で年間６０戸の戸建貸家を売る方法。
営業体験のない女性に営業方法の実践を教えます。
女性の年齢は２０歳代から４０歳代まで。
建築、土地活用の素人を売れるように、当方が教育します。
女性営業は残業無し。休祭日は、暦通りにしないと成功しません。

２．オーナーの賃貸マンション、アパート、貸家等の賃貸住宅経営で
相続税をゼロ円にする３つの方法。

３．全く新しい概念によるシェアハウス。
貴社のイメージされているシェアハウスと全く異なるものです。
入居者殺到！　地方でも可能です。
空家・古アパート、古マンション、社員寮もこれで再生できます。

４．アパートの１部屋を販売する方法。（木造と軽量鉄骨）

５．賃貸マンション、アパートの空室を売る方法。

６．家賃を値下げしても、オーナーが儲かる方法。

７．消費税が１０％になっても建築受注が落ちない方法。

８．事務所の１室を販売する方法。

９．貸主も借主もリスクのない「経営代行による、新、家賃保証方式」の仕組み。
※従来の「借り上げ・家賃保証」のケースでは地主破産が増加しています。

10．定期借地で地主が１円も出さないで、賃貸住宅を手に入れる方法。

11．６,０００万円の賃貸住宅を贈与しても贈与税がゼロ円になる方法。

12．建築条件付き宅地販売で高級注文住宅を受注する手法。
大手も出来ないノウハウを教えます。

13．相続対策で不動産売買を増やす事前対策の方法。

14．中古住宅再生販売で成功する条件と価格設定。

15．紹介受注を何倍にもする手法。
士業の先生方、不動産業者、管理業者、下職を「特約店」「紹介店」にする
具体的手法。これまでの最高。１社より年２６棟を紹介受注。

16．定借住宅、マンションで県下ナンバーワン企業になる方法。
３,０００万円から９,０００万円の住宅。
最大の供給地は、浜松から東三河。西三河。山形。島根の地域です。
１,０００戸以上事業化している企業は３社あります。
これらの企業の土地管理手数料は年間１,０００万円以上です。
×５０年で５億円になります。

◎講師が出張して、成功する具体的な方法を教えます。
上記のテーマから貴社の興味あるテーマを選択してください。
１回１０万円（税別・交通費別）。時間４時間程度。
遠方の方には、割引パックでお伺いしますので、ビジネスホテル代を含んで
通常料金の約５０％前後の費用です。

★当日の録音、録画自由です。

※研修コース。
?午前９時３０分?１２時３０分。昼食。１３時３０分?１５時３０分まで。
（講師前日泊）
?午後１時?午後６時まで。（講師当日泊）

★新しいビジネスモデルで何千万円、何億円儲かるのだから１０万円は安いものです。

★事前の電話打合せ歓迎講師。西京携帯：080-1154-6353
社）土地活用事業支援機構　理事長。
「土地活用・建築、不動産ビジネス研究会」代表。
プロパティ・アート株式会社　　代表取締役
〒141-0021東京都品川区上大崎３?６?１

※過去２５年間に、当方のコンサルや研修やマニュアル制作を受託した主な企業名。
ミサワホーム・住友林業・住友不動産・三井ホーム・大和ハウス・積水ハウス
・積水ハイム・パナホーム・三菱地所・野村不動産・Ｓ×Ｌ（旧.小堀住研）
・東急不動産・東急ホーム・大東建託・大成建設・大成ユーレック・清水建設
・トヨタ自動車住宅事業部・トヨタホーム。等。
計３,０００社。

※講演聴講企業。延べ８,０００社以上。

◎西京　建一。プロフィール
弁護士事務所３年、司法書士事務所５年勤務後、３０才の時、
企画、コンサル会社創業。「プレハブ住宅普及研究会」主宰。
「住宅産業センター」代表。「住宅総合展示場」企画運営。
「建設事業協同組合」理事長。
「全国建設業協同組合連合会」理事、金融委員を経て、
現在、一般社団法人「日本土地活用事業支援機構　」理事長。
「土地活用・建築、不動産ビジネス研究会」代表。
「プロパティ・アート株式会社」代表取締役。
「土地活用資産活用倶楽部〉本部主宰。

◎多数のマニュアルを刊行。
「コーポラティブ住宅マニュアル」「定期借地権ビジネスマニュアル」
「賃貸住宅経営マニュアル」「戸建デザイン住宅貸家マニュアル」
「住宅営業担当者マニュアル」ＤＶＤ約３０作制作発売。
住宅新報の「論壇コーナー」に論文多数掲載。
その他、日経新聞、日経産業新聞、賃貸住宅新聞等に掲載される。
テレビ取材は、朝日テレビ・ＴＢＳテレビ・東京テレビ等で取材、紹介される。
奈良県出身。

●「人の行かない裏山に道あり、花の山」

●究極の土地活用は、定期借地権ビジネス。
●講演と社員研修のご案内。

★世界の土地は、リースの時代に！
イギリス最長９００年。ハワイは７０年?９０年。中国全土は７０年。エチオピア
４０年。日本５０年以上?最長なんと１千年が２カ所。イギリスを抜いた！

★日本でも土地の流動性を高めるために、平成２４年８月１日に施行された国の
政策であります。

★土地の価値は「利用権にある」のであって、「所有権にあるのではない」。
地主さんも約７０年で土地代相当額の固都税を支払うので、地主さんも、広義
的には地主さんも「借地人」さんです。

●定期借地のシナジー効果（相乗効果）周辺の建て替え住宅が受注できる。
一時金で地主さんが、賃貸住宅を建てる。一部土地の売却が発生する。
管理手数料が５０年以上入って来ます。

★定期借地権住宅（注文住宅・分譲住宅・賃貸マンション・戸建貸家を含む。
札幌市・盛岡市・仙台市・首都圏（特に横浜市。東京都では町田市が多い）
静岡県（御殿場・裾野・静岡（特に浜松市・磐田市）愛知県（東三河・西三河で
約２０社が手掛ける）岐阜市・大阪は、岸和田のＦ住宅さんのみが松原市と
門真市で定期借地分譲マンション。
地元企業は、ほとんどやっていません。大手のＭホームが堺市で１４戸分譲。
京都府乙訓市・加古川市・大河内町・松江市。この他の地域ではほとんどやっ
ていない。

■当方クライアントの多彩な定期借地権活用ビジネスで事業化したケーススタディ。
以下のケースは、当方が下記の事業の入り口から出口までをコンサルして事業
化したケースです。

「定期借地権・注文住宅分野」
１．大手住宅メーカーのＭホームの場合、当方が事業マニュアルと社員研修、地主
さんへの普及活動を担当しました。Ｍホームさんは、主に戸建注文住宅です。
累計戸数は１２,０００戸ぐらい。最大は神戸北農協とタイアップした１２０区
画の注文住宅。最高は芦屋の高級住宅地で１３区画（１区画３００坪）保証金
３,０００万円。月地代１５万円から。超有名な女性デザイナーが住んでおられ
ます。期間は７０年。
２．山形市のＵ社さん。戸建注文住宅３,５００万円?最高９,０００万円。クリニッ
ク（敷地内にクリニック、調剤薬局、医者の自宅）３か所。
1敷地の面積３００坪。１ケ所の建築費１億５,０００万円。周辺建て替え効果で、
大手を抜いて注文住宅県下ナンバーワンとなりました。
ここでの仕組みは、私が提案した「資産活用倶楽部」を創設したことにあります。
士業の先生方２５名。不動産業者１２０社を組織。ここからの紹介が１００％で
す。※土地の所有権価格。坪１０万円から３０万円。
３．浜松市のＩ建設。
４．知多市のＩホーム。
この両社は、戸建注文住宅累計約８００戸。
地主さんからの土地管理手数料が年間約１０００万円です。×５０年ですから
計５億円の管理手数料となります。※土地の所有権価格。２０万円?３０万円。
５．松江市不動産業のＨ社。
注文住宅約１００戸。分譲住宅８戸ですが、１ヶ月のキャンペーン期間に１万
人集めました。これは地元のマスコミや、様々なイベントを企画したからです。
１社に付き１戸で、８社連合で行いました。敷地面積１００坪。床面積５０坪
の建売。２,２００万円?３２００万円が分譲価格です。
※土地の所有権価格。１０万円?２０万円。

★「定期借地権・分譲関係」
１．兵庫県の人口５,０００人の村で、２,８００万円?３,２００万円の分譲マンシ
ョン。山奥なのに申込みが８倍となりました。
この村では、戸建住宅２０区画も分譲しました。
２．宮城県で２６戸の建売住宅を、定期借地にして販売。
土地については、車の「残価方式」を採用。この手法は島根県の１２０区画分
についても分譲。

★「売り建て式分譲住宅」
この例は、当方のコンサルではないが、知り合いのＳ社が横浜で約５００戸分譲
した。建築確認を全戸取り、モデルハウスを２?３棟建築して、分譲する手法で
ある。分譲価格は建築費のみで４,０００万円前後である。
分譲マンションも１０棟ほど分譲されている。

★「定期借地権・賃貸住宅」
１．静岡県のＫ社。６階建ての賃貸マンションを計４か所で事業化。
建築費計１３億円。これは２４条特約で４５年後、このマンションを地主さん
に譲渡します。
さらにヒネッテいるのは、地主さんに支払う権利金と「区分建物」との交換。
さらにヒネッテ、権利金と等価の「定期借家権」との交換をします。
つまり、地主さんは、資金不要で建物の所有権と利用権が得られるのです。
２．香川県丸亀市で戸建貸家２戸を販売。２４条特約。
３０年後入居者付きで地主さんに無償譲渡。販売価格１,８００万円。
利回り年１２％程度。これだけでは儲からなかったが、この戸建貸家を見た水
産会社が１２戸の戸建貸家を注文してくれた。
※土地の所有権価格２０万円前後。戸建貸家１戸。約１,０００万円。

★「賃貸マンションの空室を定期借地で販売」
小田原市の賃貸マンションの空室８戸を定期借地権分譲マンションにして販売。
（横浜市でも賃貸空室１２戸をこれで完売）

★「定期借地の分譲マンションの残戸数５戸を賃貸にして投資用として販売」
岐阜市のＳ社。５戸を賃貸にして投資用として販売。利回り年７.５％ぐらい。
買われたのは、ほとんどお医者さんです。

★これから都市部では、「シェアハウス」が激増します。

★企業の販売土地、建物の売れ残りを定借で処分。
これは、当方も某大手企業の販売土地の売れ残りを定期借地で処分した。
売らないから損失がでない。５０年以上の定期借地だから誰の責任問題も起きな
い。金利がかかっているとしたら、その分を地代にすれば良いのである。

★このように、定期借地権ビジネスは、色々な多様なビジネスにすることができ、
周辺建て替え注文の受注（岡崎市では２か月に１２戸の建て替え住宅を受注）や、
賃貸住宅との併合建築とか、多用な、建築、不動産ビジネスモデルが展開できる
のです。
これを事業化するデメリットは、何もありません。
出来ない企業は、度胸がないだけのことです。
「未知に踏み出さないと道は出来ません」

★次、お金の話です。（笑）
１．講演（２Ｈ?４Ｈ程度）資料含む。２０万円。（会員企業は１５万円）
※講演資料。改正、相続、贈与税テキスト、定期借地権活用テキスト、事例カラ
ーチラシ集多数。地主集客文案例多数、添付します。
２．研修（８Ｈ?）膨大な資料含む。４０万円。（会員企業は３０万円）
※研修資料。上記の資料に加えて、２２条、２３条、２４条、定期借地分譲マン
ション契約書サンプル。地主さんに対する「企画提案書・兼計算書」（一時金
・地代・固都税・相続税計算書)最長９０年計算のソフトを付けます。
（これは１８万円で市販しているソフトです。）
３．「資産活用倶楽部」創設から運営までのコンサル費。５０万円。
（会員企業は４０万円）消費税・交通費、宿泊費別途。
当方の「〇〇資産活用倶楽部」文書見本ソフトだけなら４５,０００円（税別）
のみでお求めいただけます。
創設と創設後の当方のコンサルを受けたい方は、一式４０万円となりますが、
文書見本ソフトだけなら４５,０００円です。（各税別）

★「マニュアル・ＤＶＤ関係」
定期借地権ビジネスマニュアル（地主さんに対する提案書、計算書ソフト）。
最長９０年まで。（一時金・地代・固都税・相続税計算）各種契約書サンプル
（２２条・２３条・２４条。公正証書サンプル。登記サンプル付き。）１８万円。
（会員１３万円。）（各税別）

★各種ＤＶＤ。
１．ケーススタディＤＶＤ。５０分。
定期の注文住宅（大手Ｍ社。地元企業例。・分譲住宅（浦和、横浜）・分譲マ
ンション（苅谷市）・賃貸アパート（福島市）建売式分譲住宅（横浜市で建物
代金約４,０００万円。定期借の権利金８００万円等。８例。
価格ＤＶＤ１作に付き１４,０００円(税別・送料６００円）。
※この事例ＤＶＤには、実際入居されている方の」インタビューも収録されてい
ます。皆さん、大満足されています。
２．定期借地権地主さん説得用ＤＶＤ３枚。価格４６,０００円。
税別、送料６００円
３．定期借地権地域一番店になる戦略ＤＶＤ２枚。価格３６,０００円。
税別・送料６００円
◎マニュアルやＤＶＤは、代金引き換えとなります。商品の性格上返品はできません。

◆目からウロコが何枚も落ちる。◆

●最新の最新の定期借地権活用事業の進め方研修のご案内。●
――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――———————-

★本研修受講者全員に「一般社団法人　日本土地活用事業普及機構」より、
「定期借地権コンサルタント技能士資格」を交付いたします。

★受講対象者：代表者・幹部・係長以上の管理職。

★これまでの知識は時代遅れです。これまでの定借の概念は捨ててください。
当方のこの最新の最新の定期借地権活用事業を手掛けられると、
地域ナンバーワン、建築・不動産会社になることができます。

★また、この活用事業のコンサルタントとしての知識が分かり、実務がこな
せるようになりますので、高額の報酬を得ることも出来ます。

★その理由は、
１．事業会社のメリット。
１）この事業の相乗効果で、高額の建て替え住宅が多数受注できること。
２）借地権の権利金や保証金の活用で賃貸住宅を建築される地主さんが
多くなります。
３）土地造成の資金として一部土地を売却されるケースが多数あること。
４）地主の土地管理手数料が５０年以上入ること。
当社の取引先には年間地代管理手数料が１０００万円ある企業が
２社あります。

２．コンサル会社もメリット。
１）事業会社が地主さんよりコンサル報酬が入ります。
会社よりは、建築費本体価格の４％若しくは路線価の３％若しくは
１区画定額制の報酬が入ります。
管理を希望される場合は、管理手数料が入ります。
土地売買の仲介手数料が入ります。当社の研修を受けたコンサルの方の
最高額は１案件で４５００万円です。（御殿場）累計では４億円のコンサル
報　酬を稼がれています。（静岡）
また、地主さんよりもコンサル報酬を得ることができます。
この額は、地主さんに入る一時金の３％?６％程度です。
さらに、定期借地の住宅を販売すると手数料が３％から６％入ります。

★この事業成功の秘訣は、入口から出口までの経験豊富な実務を体験した
土地活用コンサルの研修と実務指導を受けることです。
当方は、既に大手と地元企業を含め８,０００社の研修をして、１００カ所以
上の定期借地による、住宅・分譲マンション、賃貸マンション、ビジネスホ
テル等を定期借地で手掛けている実績を有しています。
失礼ながら協会主催の「定期借地借家プランナー講座」などのレベルは、
本を読めば分かる程度のもので、そのような資格をとっても実務はできません。
事実各地の「定期借地権推進協議会」より、実務が出来る研修をしてほしい
と言う依頼が来ています。

★借地借家法の改正で、定期借地権が法制化された。平成４年８月１日施行である。
この目的は土地の流動化を促進するためのものである。
英語では「リースホールド」と言う。イギリスでは最長９００年。６００年。３００年。
１２０年の期間である。
中国では全土が７０年の定期借地権。ハワイでは７０年?９０年。
ハワイのホテルもコンドミアム（賃貸マンションのこと）も定期借地で建築されている。
エチオピアでは４０年である。
日本では最長１,０００年が２カ所あり、イギリスの９００年を上回った。
さて、我が国の定期借地権は３種類ある。

★定期借地権の特徴、
１）期限がきても更新権がない。
２）借地権の延長を認めない。
３）借地人の建物を地主が買い取る義務がない。とする借地権です。

★定期借地権活用事業は、多数ありますが、先ずは、この全ての事業を
手掛けるのではなく、その内の一つに絞って事業を始めるのが成功の
秘訣です。

１．２２条「一般定期借地権」期間は５０年以上。上限がない。
この２２条で我々は、注文住宅・分譲住宅・分譲マンション・病、医院・
老人ホーム・ホテル等を建築している。建物や構造物に制限がない。
中日名古屋スタジアムや、３６階建ての聖路加病院の跡地のビル２棟
も５０年の定期借地権である。
この分野では多分当方が日本一のコンサルの実績を有している。
大手メーカーや大手賃貸マンションメーカーのマニュアルも当方が制作した。
当方の研修を受けた企業は約８０００社である。他に税理士・司法書士・
土地家屋調査士・不動産鑑定士・ＦＰ・銀行等の研修は、述べ１,０００事業所
に研修を行った。
神奈川の鑑定士の先生は、当方の研修を受けて「土地活用コンサル」に
転進され、社名まで変更された。

★尚これまで使用されてきた２２条、２４条の契約書は古過ぎて使い物にはなりません。
過去の契約書を使っていれば、時代遅れで、定期借地権の事業は出来ません。
山形の建築会社は、銀行管理になっていたが、当方の指導で、今や県下ナンバー
ワンビルダーになった。（注文住宅年間３００棟着工）
山形では、３,５００万円から最大９,０００万円の定期借地権住宅を建築している。
クリニック１カ所１億５,０００万円も３か所建築している。
山形では、現在でも大手メーカーの実績はゼロである。
定期借地住宅にはシナジー（相乗）効果がある。高額な住宅が建築されるので、
周辺の建替え受注も拡大する。
当社例では、１カ所の敵借地住宅で２か月で１２棟の建て替えを受注したことがある。
松江市でも８戸の定借地分譲住宅を売り出したが、１ヶ月のキャンペーンで１万人
集客した。従って、島根県では、この事業が活発になっている。参入企業も５社ある。
隣の鳥取県では、現在でも民間の実績はゼロのままである。

２．２３条。「事業用借地権」これには期間の異なるものが２種類ある。
１）１０年から３０年までのもの。
２）３０年?５０年までのもの。
この事業用の特徴は、住宅系は建築できない（住宅・賃貸住宅・サ高住）
商業店舗・ホテル・グループホーム・老人ホームは建築できる。
この事業で大和ハウスの店舗事業部は５,０００億円の売り上げで他社を
圧倒している。大和ハウス以外の２位がない事業である。
公正証書を作成しないと契約できない。
当方では、神奈川県のビジネスホテルをこの事業用借地権でコンサルした。

３．２４条。「建物譲渡特約付借地権」これは地主さんが泣いて喜ぶ制度である。
賃貸住宅を建築し３０年以上経過後の建物全体を地主さんに譲渡する。
木造なら３０年くらいで（３０年以下はできません）ＲＣなら４０年前後に譲渡する。
譲渡対価の決め方は自由で、?無償。?有償。この対価は、自由だが、
当方のお薦めは「利回り還元価格」である。
つまり、地主さんに年３０％利回りある価格で譲渡する。
また、当初契約の時、地主さんに支払う「権利金」と建物を「等価交換」する
方法と「権利金」と「前払い家賃の定期借家権」と交換する方法もある。
つまり、地主さんは、土地を提供するだけで、無償で建物が持てるのである。
こちらには「管理業務」が残る。

★定期借地権８時間研修のプログラム。★
１．７種類の借地権の特徴と活用の仕方。
２．定期借地の土地仕入れの方法。
（直説法と間接法は、紹介ルート拡充のために固定費ゼロ円で、士業の
先生方と関連業者さんの組織化手法）
３．借地の一時金（権利金・保証金・敷金）の額と計算方法。
４．地主提案書と計算書の作成の仕方。（固都税・相続税・一時金と地代の計算等）
５．ビジネスのスキームの種類と特徴。
?代理方式
?転売・設定方式。
?転貸方式。
６．定期借地の建築の種類と商品の作り方。
注文住宅・分譲住宅・売り建て住宅・分譲マンション。賃貸マンション。
７．契約書作成の実務。協定書・契約書・包括転売契約書・重要事項説明書。
８．各種住宅の販売方法。分譲と賃貸のミックス。
９．定期借地の販売ミックスの形態。

★これだけの資料と、実務をマスターするには、３年間の月日と３００万円?
１,０００万円程度の費用がかかります。
公的な機関の「定期借地プランナー講座」などは、本を読めば分かる程度の
内容で、この程度のレベルでは、入口から出口までの実務はできません。