★「家賃保障サブリース契約」から
「最低家賃保障の経営代行方式」への移行！
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◎さて、アパート・賃貸マンションの従来の家賃保障については
トラブルが続出しています。
大手のＬ社もオーナーより集団訴訟を起こされています。
シェアハウス大手の「かぼちゃの馬車」も家賃保障をしていま
したが、入居率が４０％に過ぎず経営破綻しました。
ここでもオーナーより集団訴訟が起こされます。自殺者も出た
ようです。
もう、いいかげん、こんな詐欺みたいな家賃保障方式は止めま
しょう！

◎次に当社が提案する「最低家賃保障の経営代行方式」の概要を
説明いたします。
この仕組みを採用されているのは、全国で４社くらいです。
その地域では従来の家賃保障会社との競合には全面勝利してい
ます。

１、名前「最低家賃保障の経営代行方式」と言う。

２、保障する最低家賃は建築費の３％とする。
１億円であれば年３００万円。建築消費用は除く。
３％保障してあげればローンは返済できオーナーは破産しな
い。金利を３％内に納めることが重要。
３％以上であれば、その金利分を最低保障家賃とする。

３．契約形態。
オーナーと貴社間で「最低家賃保障の経営代行契約」を結ぶ。
これはマスターリース（原契約）を結ぶ。
次に「転賃貸契約書」を作成する。（貴社と賃貸人間の）
「重要事項証明」作成。

★経営代行の具体的内容。
１、家賃代理受領。
２、入退去業務一式。
３、管理業務一式。
４、修繕費用負担。
５、ローンの支払い代行。
６、固都税の支払い代行。
※上記、２、?６、の費用は家賃収入から支払う。
※以上の支払い後、余剰家賃があれば年末余剰家賃の８０％を
オーナーに配当。２０％を貴社受け取る。
７、毎月の入金・出金状況を記帳する。数が多くなるとプログ
ラムを作成する。
８、オーナーとの契約期間は、当初１０年とし、合意すれば
１０年毎の更新とする。
９、年末に確定申告の資料をオーナーに提出する。
場合によっては確定申告業務を貴社が代行する。
※以上の条件で貴社エリアの物件の収支をシュミレーションし
て見られよ。

★上記の社内研修、受講のお薦め★
１、時間。５時間前後。収支シュミュレーションを全員で作成。
２、研修費用。会員価格。５万円（税別）＋交通費等の実費。
非会員１５万円（税別）＋交通費等の実費。
３、研修資料は約２００頁。
原本送りますので必要部数コピーしてください。

※資料に以下３点のソフトは含まれません。
★別売ソフト（上書きできます）
１、最低家賃保証の経営代行方式についてのマシターリース契約書。
２、貴社と入居者間の「転賃貸住宅契約書」（サブリース契約書）
３、上記、２、の「重要事項説明書」以上、３点。
※別売価格。１０万円（税別）■会員・非会員共通価格。
※お問い合わせは西京まで。

★老後の資金を賄う、持ち家のリースバック方式の可能性★
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◎リバースモゲージは金融だが、リースバック方式は、自宅を売却して、持ち主が賃貸で住むというスキームである。
以下に概要を述べる。

１、物件。
高齢者が所有居住する戸建て住宅及び分譲マンションが対象。
ローン残債があるのは原則不可。
２、買い取り価格。
売買相場価格の５０％?マックス７０％。
時価３,０００万円なら１,５００万円?２,１００万円で売却。
銀行は最大時価の５０％しか融資しない。
３、持ち主が賃貸人となる契約。
家賃は年７％?９％程度。制限はない。
１,５００万であれば年家賃は１０５万円。
１５年以上住むと売却以上の家賃となるから注意。
４、賃貸の契約形態。
１０年?２０年の「定期借家契約」現行の契約はそうなっているが、僕の考えでは賃貸人死亡までの「終身定期借家契約」で良いと思っているが、定期を有限期間とすれば、法的には「終身契約」は無効になるとも言える。
この辺は弁護士とのすり合わせ必要。
５、「終身契約」が結べない場合は、５年「再契約型定期借家契約」とすれば良い。
６、賃貸契約が終了すれば売却する。

※いずれにしても、このリースバック方式は老後資金が不足する高齢者の老後資金の確保が主目的である。事業者は最終的には売却するので、更地にして売買若しくは建替えるのか、リフームして転売することになるので、その辺の費用も考慮する必要がある。

◆所有者不明不動産についての問題解決の提案◆
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◎全国には所有者不明、もしくは相続人不明不動産が、
山のようにある。面積的には九州全土に匹敵する。
この問題に対して、国はどういう対策を考えている
のかである。

１、１０年間地方自治体が利用できるようにすること。
２、持ち主が判明すれば更地返還する。

ざっと、このようなラフな案しかない。
こんな１０年という短期であれば本格的な土地利用は
不可能である。
そこで僕の考える方法は以下の通りである。

１、権利の消滅時効を設定する。
２０年間所有者不明土地は、消滅時効２０年を適用
する。
「権利の上に寝る者はその権利を主張できない。」
時効の大原則である。

２、その時効告知方法は、裁判所の掲示板に張り出す。
期間は１年。（公示送達）

３、この１年の間に真の所有者が名乗り出なければ、
国有地にする。
国は無償で地方自治体のこの不動産を譲渡する。

４、地方自治体は、この不動産を活用して、公園・保育
所・老人ホーム等、公共性の高いものに活用する。
地方自治体が事業できなや、民間に無償で譲渡する。

※この方法を採用すれば全国の所有者不明、相続人不明
不動産の問題は一挙に解決できる。
法的整合性は採れていると思う。
憲法では、私有地は制限されると書いているのだから、
何故、この場合の私有権が制限できないのか？
私有権は絶対ではない。公共使用が優先されるのだから、
僕のスキームに無理はないはずなんだけどね。

★注文住宅と賃貸住宅営業推進社内研修のご案内★
　　貴社の受注戸数を倍にします。
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■第１部。注文住宅受注促進の手法。
１、効率の良い受注方法は、「推奨プラン付き宅地販売」１宅地以上用意。
法的には「建築条件」であるが、表現として柔らかい印象を持つ「推
奨プラン付き」とする。１宅地に２プラン用意する。現地看板を立て
る。「物件概要書」を作成する。
本体価格表示。附帯価格表示。諸費用概算表示。ローン返済例表示。
告知はチラシ。申込み多い場合は建築地紹介する。
建築業においては「請負契約」不動産業においては、建築確認後の売
買契約とする。
※愛知県の会員企業は、これで年間３０棟受注。すべて土地付。
設計女性１名のみ。

２、後述する「建築客紹介システム」を創る。
神奈川では最高１社年２６戸紹介受注している。
（神奈川資産活用倶楽部）

３、モニターハウスを募集する。（賃貸も同じ）
建築後３ヶ月程度展示場として借り受ける。月の謝礼１０万円程度。
これは移動展示場作戦である。

４、定借注文住宅。期間６０年。
地代は路線価年２％前後。権利金路線価の１０％程度に設定。
１、の「推奨プラン付き」とする。
※例：土地価格坪２０万円×６０坪＝１,２００万円。
＋建物価格２,０００万円。合計３,２００万円。
定借例。権利金１０％の１２０万円＋建物価格２,０００万円＝
２,１２０万円。
３,２００万円?２,１２０万円＝１,０００万円も安くなる。
ローン支払いも約半額。
最近の当社事例。北陸の人口３万人の町。５区画。宣伝もしない
で１ヶ月で完売。
山形市約１００戸を定借住宅で受注。
請負金額２,５００万円?９,０００万円。

■第２部。賃貸住宅の受注促進手法。
１、賃貸アパート、マンションの空室増大。
空き家戸数平均１５％。地域的には２０％?４０％に拡大。
オーナー破産が多くなっている。

２、サブリース「家賃保障方式」は限界に。
保障家賃不払いの集団訴訟が起きている。
家賃保障方式に替えて「経営代行方式」にチェンジする。
その仕組公開。
方式がバッティングした時に１００％経営代行方式が勝っている
現実。

３、空室の出ない「戸建貸家」を事業化する。
ユーザーのメリット。騒音問題がない。庭で子育てや菜園。
駐車場敷地内２台以上。
家賃は高くてもいい。所得の高い給与所得者。
オーナーのメリット。建築費安い（木造４０万円?４５万円で販
売。）原価回収約７年?１０年。５０坪の宅地で２棟建築できる。
売れ筋は２０坪?２４坪。
※当社埼玉取引先女性１名で年６０戸受注。売上年約６億円。

４、研修内容。
プラン・デザイン・工事見積もり・家賃計算の仕方・収支概算・
賃貸の税務、法務、相続税、贈与税関係。

５、建築客を紹介の仕組みを作る。（注文住宅・賃貸住宅共通）

★以上第１部。第２部。
社内研修費（資料約３００頁含む）２０万円（税別）＋交通費等の実費。
◎当社研究会会員費用。１０万円（税別）＋交通費等の実費。

※資料。
テキスト４冊。推奨プラン付き、注文住宅集。モデルハウス募集例。
収支事例。戸建プラン、工事見積もり。顧客紹介の仕組み集。
豊富なカラー事例集。定借契約。定借計算書等多数。
原本１通送りますので必要部数コピーしてください。

★時間：１３時?１７時まで。
※講師。西京　建一。プロフィールはホームページでご確認ください。
★お問合わせは、西京まで。

★木造中層賃貸マンションのメリット★
３階建て?６階建て。
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◎木造高層建築が増えつつある。
この原因は、耐火性に優れた特殊木材が開発されたことによる。
住友林業は東京の中央区において７０階建てのビルを計画している。
８,０００戸分の木材を使用するとのこと。これは難しい。
１０階前ならともかく７０階は無理である。
実現性はないと言っておこう。
それはともかく６階建て前後の賃貸マンションが木造で建築される
ようになってきた。
従来は４階ぐらいまでだが、耐火木造の普及により、今後の中層の
木造建築は増加するだろう。
今号では木造賃貸マンションについて、オーナーにとって何がメリ
ットがあるのかを考えて見る。

１、木造中層建築増加の主な理由。
木質耐火部材の普及。１回２時間耐火の木材が開発された。
ＣＣＬ　ＷＯＯＤ、（オープン工法）これにより、中高層建築の
可能性が広まった。（現実には４階?６階が多い）

２、建築コスト・コストはＲＣと比較してそれほど安くならない。
単価本体坪１００万円超。

３、軽量であるから基礎工事の費用が安く工期も早い。
工期は、６ヶ月くらいか？　ＲＣは８ヶ月?１年くらい。

４、家賃収入。ＲＣと同じ。

※それでは木造とＲＣに違いは無いのではないか？と思われるが、
次の税務上のメリットがあるのである。
１、建物の固定資産税評価額が安くなる。
税務上の単価はＲＣの約２分の１となる。

２、建物の原価償却が早くなる。
ＲＣは坪約４７万円。木造は坪２７万円くらいである。
但し、地方別に異なる。
税務評価が安すぎると言われているので、将来的には高くなる。
つまり、建築費が１億円としてＲＣなら４７年で全額償却する。
（つまり建築費を回収する）
木造なら２２年で建築費を回収出来る。
これが最大のメリットである。
イメージとしてＲＣなら建築費を２０年で回収するとして木造
なら約７年で建築費を回収できることになる。
（最終簿価は１円）

※以上が、木造賃貸マンションの最大のメリットである。