★オンリーワンビルダー養成研修のご案内★
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◎当方では、オンリーワンビルダー社員研修を実施している。
コースは次の２コース。
今年は消費税の増税で需要が落ち込む。
さらに住宅と賃貸住宅の空き家戸数約８００万戸超で新築需
要の落ち込みが顕著になる。
得意分野のオンリーワン事業を持たない企業は、縮小して行
く。

１、注文住宅の受注促進。
新築、建替え、建築条件付宅地販売等の販売促進企画。
イベント企画。広告、チラシ企画の原案作成。

２、土地活用ビジネスの促進企画。
賃貸マンション、アパート、戸建て貸家、サ高住、定期借
地権活用事業等。地主、家主集客企画。
★この企画の概要★
１、各時間３時間?４時間。
２、出席者。企業の営業幹部。営業担当者。人数に制限なし。

★ある企業の実施例の紹介★
１、注文住宅事業。午前９時３０分?１２時まで。
２、土地活用事業。午後１時?５時まで。

この企画会議でまとめた販促案は、上司にあげて実施する。
販促予算の目安は、売上額の３％以内で考える。
某企業とは、毎月１回これを実施している。
多くのノウハウが、ここから案出された。

１、地主、家主、あらゆる士業の先生方の組織化。
この組織からの紹介客をもらうのが目的である。
固定ギャラはゼロ円。全ては成約報酬制とする。

２、申込みを何倍にもする建築条件付宅地販売の手法。

３、賃貸マンション、アパート、サ高住等の「一括経営代行方
式」の仕組み造り。

４、家賃を割り引く「定期借家権」での契約方法。

★この社員研修の費用。
１、午前、午後の２コースの内１コースのみ。
１０万円（税別）＋交通費等の実費。

２、全日コース。
１５万円（税別）＋交通費等の実費。

※いずれも豊富な実践資料付。
３、講師：西京　建一。２８００社に対して講演実施。
３００社に対して、企業毎の社員研修実施。

★この研修の目的は事業別に県、地域オンリーワンビルダーを
育成することを目的にしている。
当方の研修で約３０社が、県、地域でオンリーワンビルダー
不動産企業に成長された。

◆ローン破産の原因と任意売却と競売◆
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◎住宅ローン破産の原因は以下のようなものである。

１、リストラ、雇い止め、解雇、会社倒産、等による失業。

２、夫婦でローンを支払っていたが離婚によりローンを支払え
なくなった。

３、ボーナス払いを選択していたがボーナスが無くなった。
★さて、このような債務者を救済するために「任意売却」が
流行している。
しかし、これにも問題がある。
売却しても残債が平均５００万円残り、これを支払う義務が
ある。
これが出来ないと「自己破産」するしかない。
それであるならば「競売」された方が良いのではないか？
競売の場合でも残債が残るが、多くの金融機関は「貸倒れ損
失処理」して、残債の請求は事実上来ない。
もちろん、金融機関がサービサーに債権を売る場合があるが、
債権額の１０％程度である。
５００万円が５０万円。これを支払えば、それで処理は終わる。
債務は残らない。

もともと、このような物件を取得すること自体に問題がある。
万一、ローンが払えなくなっても、それ以上で売れる物件を買う
こと。
毎月のローン支払い額以上の家賃収入が見込める物件を買うこと。
当方も白金で賃貸マンションを持っていたが、現金化の必要があ
ったので売却した。
ローン残債を全額支払っても５００万円残った。
買われた方は、フエイスブックのお友達のお兄さんであった。
「任意売却」を考える前に、もう一度良く考えることをお薦め
する。

★任意売却の場合は、売却額でローン残債が全額支払える場合
に限るべきであろう。

★ナンバーワンビルダーとオンリーワンビルダーの違い★
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◎ナンバーワンビルダーとは、
県下、地域の総合売上額でナンバーワンになることである。
この最高額は、大阪岸和田のフジ住宅である。
売上総額７００億円以上。東証、大証にも上場している。
関西における定期借地権分譲マンションも関西で一番早く事業化
した。
この定期借地権の社内研修とこの時の銀行融資については、同社
と取引のある地銀にローンの付け方と権利保全の仕方は当方がア
ドバイスした。
この会社のオーナーは高卒後別荘地販売の営業マンをしていた。
独立し、現在の大企業に成長した。

さて、オンリーワンビルダーとは分野別に県下、地域でナンバーワン
企業になることである。

１、建築条件付宅地販売のナンバーワンは、愛知県の取引先である。
年に約６０戸建築している。営業３名。設計１名。
全国ビルダー１人当たり売上額４位である。

２、戸建て貸家のナンバーワン企業は、埼玉の企業である。
女性３名で年６０戸~７０戸建築している。
営業１名。設計１名。補助１名である。

３、注文住宅ナンバーワン企業は、山形市の取引先が年４００戸。
島根県の取引先企業は年に１５０戸程度建築されている。

４、定期借地権注文住宅は、取引先の山形市にある。
推計３００戸。１個の最高額は９,０００万円である。
建築総数は年に４００戸だから県下ナンバーワン企業である。

５、定期借地権分譲マンションは、岐阜の取引先である。
累計２００戸ぐらい。ＦＣ化しようとしたが成功しなかった。
当方はこのためのあらゆる契約書やマンション管理契約書を作成
した。

６、賃貸マンションは、大阪、名古屋にトップ級のビルダーが２社ある。

７、サ高住は名古屋の取引企業で、約１,０００人の収容施設を建築し
ている。地主建築をサブリースで借り上げる形態である。

８、和歌山県のビルダーは、建築と不動産売買の成約数が年間６００件
となっている。
★先ずは、分野別オンリーワン企業になることをお薦めする。

★上記、１、?８、までの事業化相談。
講師西京が貴社に出張。時間３時間前後。
費用１回に付５万円（税別）＋交通費。
電話相談無料。西京まで。

★上記１、?７、までの社内研修。時間５時間前後。
費用１５万円（税別）＋交通費。多数の資料付。

★上記のご相談や社内研修のテーマについては、
１、?７、までからお選びください。幾つでもＯＫです。

明けましておめでとうございます。
本年もよろしくお願い申し上げます。
◆国有地、売却から定期借地権活用に重点◆
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◎さて、先般、財務省が国有地を売却から定期借地権で貸す出す
方針を発表しました。以下に説明いたします。

１、優先順位。公共建造物。老人ホーム。病院、その他。

２、次順位。民間活用。マンション、ビル、サ高住、医院、その他。

３、契約方式。随意契約。入札ではない。

そのような方針が出たが、財務省に定期借地権活用のノウハウはな
いのではないか？
先の「森友学園」の８億円の土地は、当初、定期借地契約であった。
（後に売買契約に変更。６億円値引きして２億円の売買）
この時の年間地代が確か、４,０００万円であったと思う。
この金額はめちゃくちゃ高い。
当方のコンサルでは、このケースでの年間地代は、１,６００万円が
適正であると考える。
定期借地権の金額については、すべて自由契約で、旧、借地権のや
りとりとは関係ない。
地主と借主が合意すれば、どのような条件でも自由契約となる。
（地代、敷金、保証金、各種特約等）

★民間の企業が財務省と「随意契約」できるのだから、近くに国有地
があり、利用したい場合は、財務局に申し入れすれば良いのである。
うまく行かなければ、当方の知り合いに、元、関東財務局長（現、
弁護士）がいるので紹介する。
このメリットは、普通なら１年以上かかる手続きが、６ヶ月ぐらい
でＯＫになるメリットがある。

★定期借地権ブーム再来の兆し★
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◎思い起こしていただきたい。
定期借地が実施されたのは、平成４年８月。バブルが弾けた
翌年である。
この時、大手のミサワホーム、積水ハウス、大和ハウスのア
パート建築が激減した。
これをカバーするために３社は定期借地権住宅を始めた。
ミサワは千葉で１４戸。積水は埼玉で１１戸の定借分譲を始
めた。この事業はアパート事業部が始めたのである。
当方も大手より依頼されて「定期借地権ビジネスマニュアル」
を作成し、全国で講演や研修を始めた。
述べ８,０００社以上が受講された。
結果ミサワホームの定借が累計２万戸。
積水は４,０００戸程度であろう。
積水は全社的ではなく限られた営業所のみがこれを事業化した。
大和ハウスは２３条の事業用定期に特化した。
同社のこの活用により店舗事業は年５，０００億円を超える。
その間当方はこの制度を全国的に拡大し、東北から沖縄まで定
期による戸建て住宅。分譲マンション、アパート、戸建て貸家
を普及させた。
しかし、大手のスキームは時代遅れとなり、大手の供給は途絶
えた。
何が現代と違うのか？　以下に説明する。

１、代理方式から、現在は設定、転売方式に移行している。
大手は原則として代理方式しかやらない。

２、保証金方式から権利金方式に移行している。
これで複雑な保証金方式の登記手続きを取る必要がなくなった。

３、前払い地代等の活用で地主のその金額見合いの区分マンション
や戸建て貸家を提供できるようになった。

★アパート、賃貸マンションの需要は激減している。
１、空室が４戸に１戸でている。
２、ローンが厳しくなった。
自己資金２０％。
利回りは、３.５％の金利で８割以上満室が条件になっている。

★で、再び定期借地権の出番となっている。
この住宅ローンは問題ない。ユーザーの年収によって実行される。
定期の賃貸融資は、ほぼ無理であるが、富裕層であればなんであれ
融資は実行される。

★定期借地権活用の種類。
１、建築条件付の注文住宅。
これまでの当方の扱い例では１戸最高額が９,０００万円。
他社例では２億円。

２、分譲住宅。分譲マンション。賃貸マンション。戸建て貸家。

４、２４条活用による賃貸マンション。

５、クリニック。
山形では建築費１億５千万円のクリニックが３ヶ所建築されて
いる。

６、ビル、再開発。
聖路加病院の２棟のツインタワーは５０年の定期借地である。
名古屋の中日スタジアムは６７年の定期借地権である。

★当方が手掛けた地域。
青森・岩手・山形・福島・仙台・埼玉・東京・神奈川・千葉・静岡
・愛知・岐阜・三重・大阪・奈良・兵庫県加古川市・岡山県・広島
県・福井県小浜市・島根、特に松江市・福岡・沖縄等。
全国約１００現場。
地主交渉?販売までの一切の業務を担当。

★最新のビジネス研修を受けてください。
他の団体の研修は、これまでの旧方式で参考になりません。

★研修費。時間６時間。
１コース。参考資料のみ。
しかし多数の事例、模範契約書、登記簿見本、公正証書見本は添付
されます。
費用は１５万円（税別）＋交通費。

２のコース。
１に加えて「地主企画提案書兼地代、権利金、固都税、相続評価額
等」計算ソフト付。
研修費用。３０万円（税別）＋交通費。

※地主、関係業者への講演。２時間。費用１０万円（税別）＋交通費。

※最近各地よりご相談や地主さんとの交渉依頼が増えてきています。

※出張相談は、５万円（税別）＋交通費。

※電話相談無料。西京まで。