■ローコスト住宅から自然に高級注文住宅に移行する方法■
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◎ローコスト建築会社のイメージが定着してしまうと、高級住宅
に移行するのが難しくなる。
しかし、以下の手法を使えば自然に無理なく高級化できる。
ローコストとは、本体販売価格。坪４５万円まで。
中、高級住宅の本体坪価格は５５万円以上。

１、推奨プラン付き宅地販売。
１区画?。申込みが多い場合は宅地を斡旋する。

２、定期借地権付注文住宅。
土地の面積は１区画６０坪以上。
推奨プラン付き（建築条件の意味）
いずれの方法も自然に高級注文住宅が受注できるようになる。
１戸建築すれば周辺の建替えが５戸以上受注できるようにうなる。
当社例では、２か月で１２戸の建替えが受注できた。
（愛知県の定借住宅現地周辺で）

※ここで大事なことは、現地に建物のイメージを作らないと、建築条件
付は成功しない点にある。
山形市の１２区画の定借では、申込み倍率が１３倍になった。
１３宅地だけ見せても１０分でお客は帰ってしまう。
各区画に建築イメージを作ったから見学客の滞在時間は２時間であった。
イメージを元にした自由設計のやり方である。
山形市の定借注文住宅の価格は３,５００万円?最高９,０００万円である。
以来、この企業は年に４００戸の注文住宅を受注できるようになった。
定借をやらなかったら、このような優秀なビルダーになっていない。
現在は１００区画でも全て建築条件付で完売されている。

★上記の社内研修費。
１５万円（税別）＋交通費。
会員割引価格。８万円（税別）＋交通費。

★改正相続法の施行時期★
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１、施行日は２０１９年７月１日

２、配偶者居住権施行日。２０２０年４月１日

３、遺言書の法務局への保管施行日。２０２０年７月１０日

４、自筆遺言証書の方式緩和日。２０１９年１月１３日
※改正注目事項。
「遺留分減殺請求権」が、現金債権に限定された。
つまり、不動産や自社株式は相続できない。
請求権者は、相続人にその相続分（法定持分の２分の１）
金銭のみで請求できる。
相続人にその金銭が無い場合は、長男が家庭裁判所に支払い
期限の期限延長の許可を求めることが出来る。

〇紹介受注の仕組みは、こうすれば抜群の効果を発揮する！〇
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★新築住宅、賃貸住宅の紹介受注と定期借地権の土地募集は、
このようにして行う。★

１、地主、家主、あらゆる士業、あらゆる不動産、金融機関の組織化。

２、士業の先生方を「ブレーン委員」と称し、他の業種は「協力委員」
と称する。
ただし、すべては紹介報酬手数料とし、固定費用はなしとする。

３、成功報酬。建築の場合、本体の４％。
定期借地の場合は１区画６０万円もしくは路線価の３％。
支払い時期は建築着工時。

４、※「会を作る」
「〇〇資産活用倶楽部」「〇〇資産活用研究会」「〇〇パートナ
シップ倶楽部」他、自由名称。

５、実績。
全国３０社採用済。横浜では１社の新築住宅の紹介件数トップ店
は年２６戸。山形では定期借地の建築条件付宅地が約３００区画。
建築費３,５００万円?９,０００万円。

６、創設までの当方のコンサル内容。
約２０種の書類作成。準備説明会とオープン時の２回講演費含む。
計９０万円（税別）
※会員企業は割引の６０万円（税別）
各３回の交通費と宿泊費。

７、会を創設しても以後の活動を活発に行わないと効果はない。
当方で年間イベントのスケジュールのアイデアと運営ノウハウ提供。

８、着手してオープンまで３ヶ月間。

９、貴社はあらゆる士業の先生方とあらゆる不動産関係業者、金融機関
のリストアップとＤＭラベルを作成するだけ。
類似名称が無いか調べて、商標登録する。

10、「ブレーン委員」「協力委員」の入会率。
ＤＭ数の５％?１５％。（見込み数）

■増々厳しくなってきた賃貸住宅融資■
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◎スルガ銀行のシェアハウスの不正融資問題で銀行融資が厳しく
なってきた。
これまでは全額融資が当たり前のようであったが、以下のよう
に各地銀の融資は厳しくなってきた。
対象は、アパート、賃貸マンション、シェアハウスが主である
が、サ高住や戸建て貸家についても厳しくなるだろう。

１、自己資金。２０％以上必要。

２、家賃が２割下がり、金利が３.５％になっても返済可能で経営
が継続出来る物件。

３、マンション等の場合、大規模修繕費が積立てられているか。
つまり毎月の修繕積立金が適正であるかどうか。

※以上の基準で考えれば、
利回りが当初１０％?２割＝８％?３.５％＝４.５％。の範囲で
管理費や固定資産税を加算しても経営が成り立つかどうかである。
当初１０％なら経営は可能だが、７％以下では経営が不可能とな
るのではないか。
心配されることは、この基準に合わせるために建築費がローコス
トになり、耐震性能も良くないものの建築が増えることである。
土地を定期借地権にすれば利回りは３％程度あげられるが、定期
借地の賃貸住宅には基本的に融資が付かない。
普通の住宅の定期借地権ローンは問題なくつくのであるが、残念
ながら賃貸住宅では融資がつかない。
最も富裕層や信用力のある個人や法人では、どのような土地形態
でも融資は実行される。
このように賃貸住宅融資が厳しくなったので、賃貸住宅の着工数
は３０％以上減少するのではないかと思われる。
２５万戸が１７万戸前後に減少するのではないか。

◆定期借家権の商品化◆
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◎この制度は、確か平成１２年度であるがあまり普及していない。
アパート、賃貸マンションの普及率は２０％ぐらい。
ほとんどが２年再契約型としている。
これらの平均入居年数は６年程度であるから２年では短すぎる。
この理由は仲介業者が２年毎に仲介手数料を稼ぎたいからである。
本来この制度の主旨はユーザーにもメリットがあることにしていた
が、現状のような２年の短期ではユーザーに何のメリットもない。
オーナーにのみメリットがある運用になっている。
ホテルやビルの場合は約１０年としている。
当方の賃貸住宅の再契約型は５年としている。
この仕組みで以下のようなビジネスモデルを創設している。
ただし、採用企業は少ない。

１、入居年数で家賃を割り引くサービス。
１）１年前払い家賃で家賃を５％割り引く。
２）３年前払いで家賃を１０％割り引く。
３）５年前払いで家賃を１５％割り引く。
もちろん中途解約の場合は、原状回復費を差し引いた残金は１カ月
後に返還する。

２、敷金額によって家賃を割り引く仕組み。
※残念ながら、この詳細は、ここでは明らかに出来ない。
会員企業のみに契約書式等つき有料で会員企業に提供している。
ある、建築会社は、この敷金を５億円集めた。
この資金で、自社であらたな賃貸住宅を建築している。
事業資金を銀行から借り入れば利子が発生する。
それならば銀行利子＋αの家賃を割り引いても損しないではないか？
銀行に頼らない自己資金の調達方法である。
ここでは、簡単に説明しているが、本当は、そんな簡単なものではない。
サブリース物件にも適用しているからである。（グロス利回りは５％以
上が対象）契約書が肝である。
もちろん、中途解約の場合は、無利子で返還している。
敷金は預り金だから、返還するのは当然である。