★賃貸住宅の「サブリース方式」の問題点と
新しい「経営代行方式」への移行★
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１、サブリース方式とは、
オーナーとサブリース会社が「原賃貸契約」を結び、その後
サブリース会社とユーザーが「転賃貸借契約」を結ぶ形態の
ことである。

※この方式のメリットとデメリット。
★メリット。
１、オーナーには家賃総額の７０％～８０％の家賃が翌月の７日頃
に振り込まれる。
２、サブリース会社は入居者からの敷金等を預かるから、これが運
用できる。
３、オーナーへの補償家賃は、新築後６ヶ月後とするが、それ以前
の入居者からの家賃はサブリース会社の利益になる。

★デメリット。
１、入居状況が悪いと保証家賃が減額される。
通常１年以内に満室にならないと家賃は１０％～３０％減額さ
れる。
特に駅から遠い物件は満室になりにくいから減額されるケース
が多くなる。
特にサ高住等が満室になるのは、通常１年かかるので家賃減額
の対象となりやすい。
(満室になるまで１０年かかったケースもある）
当方の関係先も３ヶ月で３割の減額を求めたケースがあった。

２、オーナーが訴訟を起こしても裁判所は、家賃減額は「経済情勢
の変化だから仕方がない」と判断する。

３、空室率が５０％以上になると赤字になり、オーナーはローンを
支払いできなくなり場合によっては地主が破産するケースも出
てくる。

★このようにサブリース契約はオーナーにとって危険がいっぱいあ
るのだが、オーナーはリスクに鈍感で契約してしまう。
契約書にリスク説明が記載していても読まないし、理解できてい
ない。

※このリスクを無くするのが、「経営代行方式」である。
あらゆる業務は代行会社が行う。家賃管理。固都税支払い。
ローンの支払い代行。入居者も募集と退去業務。修繕業務等。
この場合、オーナーの純利益は年３％ぐらいになる。
１億円の投資で年３００万円が純利益である。

※以上、オーナーがどちらの方式を選ぶかは自由だが、サブリース
契約では、破産するケースもあるが、経営代行方式はローン等あ
らゆる経費を差し引いても年３％の家賃が安定的に入る。
この種類のシステムが、競合した場合、「経営代行方式」を提案
した企業が賃貸住宅を受注している。
北関東のある地域では、代行会社が受注を独占している状態にな
っているところもある。
当方もこの「代行方式」を薦めているが、採用されたのは、まだ
２社のみである。
なぜやらないのか？　それは業務の煩雑を嫌うからである。

★サブリース方式と経営代行方式の指導を引き受けます。
先ずは、概要の説明にお伺いいたします。
時間３時間程度。費用税別５万円＋交通費。
※この概要説明で、保証方式を本格的に採用される場合は、モデル
契約書を提供する研修を実施いたします。費用はご相談の上で。

◎原状の把握。
１、デフレが進行している。住宅、不動産価格も下落するであろう。
２、失業者が増大している。正規も非正規も。
３、所得が減少している。残業時間短縮。賞与の減額。
４、経済の回復には２年ほどかかるだろう。
５、住宅ローンの返済期間の延長、金利減免交渉が続く。
６、ローン破産者が増える。
７、破綻企業の増大で住宅取得者が減少する。

※以上が、コロナ影響のスケッチである。
こんな厳しい時代に建築・不動産ビジネスは、どういう手法でこれ
を乗り切ればよいのかについての私案を述べる。
１、低価格住宅を売ればいいとかは、どのコンサル会社でもいうこと
であり、新味は何もない。
この階層は特にダメージを受けていて、ローンで物を買うより貯
蓄を増やす。
今回の１０万円給付金のうち、消費は３万円程度であり７万円は
貯蓄するものと思う。

★業界は新しい市場を創造する必要がある。
今回は４種の事業を提案する。

■戸建貸家を法人と個人の投資家に販売するビジネスモデルの確立■
１、企業に、戸建て貸家の経営を薦める。
(これまでは企業に積極的に戸建貸家の事業を薦めてこなかった）
今回のコロナで起業は、本業のみでは生き残れないかも知れない
と思っている。
そこでキッシュフローを生み出す事業としての「戸建貸家経営」
を薦める。
企業は家賃の他に損益通算のメリットがある。
減価償却で木造なら２２年で建築費の全額が経費となる。
投下資本の回収は１０年～１５年となる。
当方の知り合いの魚養殖の企業（年商１００億円）は本格的に戸
建貸家の経営を始めた。高級魚も今は売れない。
１００億の売り上げが推定３０億円程度に減少している。
建築資金は自己資金と金融機関への与信力でまかなう。

２、現金客専門の「戸建貸家」を商品化する。
土地は、２4条定期借地権とする。期間は３０年。
１戸の建築費と借地コストは、８００万円以内に納める。
利回りは年７％以上に出来る。
借地だからローンは利用できない。現金客を専門とする。
３０年経過後地主に入居者つきで建物を無償譲渡する。
地主は、あと２０年間家賃が入る（新築時よりも家賃は約３割前
後下がっているが、地主はタダで貰った戸建貸家だから喜ぶ）
これは貯蓄しているサラリーマン、自営業者、企業が現金で買う。

※経営が面倒なユーザーには、「経営を代行」してあげる。
管理費と代行費は家賃の１０％前後とする。

３、低所得者用の賃貸住宅を作る。
実は生活保護世帯向きの賃貸住宅が、１番経営が安定する。
何故なら家賃は自治体が家主に振り込んでくれるからである。
家賃額は自治体によって上限額が定められる。
東京は月５万円前後。地方では４万円前後。
戸建貸家・アパート・シエアハウス等。他にシングルマザーを対
象にするのも良い。
これに特化した賃貸業者さんもいて、大きなビジネスになっている。
社会貢献事業だから融資も受けやすくなる。

４、有望な投資サイトに掲載する。
当方も実験したが５物件を投資サイトに掲載したところ、１ヶ月
で約５０人から問合せがあった。
うち、８人が現場見学し、実際ローンを申し込んだ人が３人。
うち１人が契約した。
このサイトの魅力はユーザーからの問合せはサイトを通さないで
直接メールがくる。
このユーザーリストが会社の財産になる。
自社物件だけで少ないなら他社の物件も掲載すればいいのである
（売り元の承諾を得て）。
コンスタントに付５０物件を掲載すれば１件は契約出来るものと
思う。有望投資サイトは紹介します。

※戸建貸家の受注と販売の方法。

★契約の種類。
①請負契約。②売買契約。③売り建て契約（確認売買）。

★以上の提案は、当面のコロナ不況を乗り切るための提案である。
当方は、既に上記モデル事業の実務全体のコンサルと客付けまでの
豊富なプロデユースの実績を有している。
さらに当方で開発した、耐震性１.５倍のピン工法の設計見積ソフト
を開発している。
お洒落な外観デザインパターン５種。設計プラン１５種（２０坪～
最大３５坪まで）
平面図・側面図・立面図一式。内装仕上げ見本。
仕様と１５プランの工事明細見積ソフト（全７００枚）
青森から沖縄まで３０社様採用済。
取引企業の実績。埼玉延べ３００戸。新潟市２００戸。他、青森・
福島・茨城・静岡・愛知・三重・大阪市・堺市・兵庫県・香川県・
那覇市。
１現場２戸より２０戸。

５、経営が苦手な方には「経営代行方式」or「家賃補償のサブリース」
を引き受けます。代行方式と家賃補償サブリース方式の違い。

６、入居者には家賃を割り引く「定期借家」を薦めます。

※この事業について貴社に出張して研修を行います。

★研修内容。戸建貸家経営の経営と節税のメリット。
①収支計算の仕方。②営業方法。③見込客の作り方。④設計、デザイ
ン、プランの進め方。⑤企画提案書の作り方。⑥紹介受注の方法。
⑦工事原価と販売額、利益額について。

★出張費用。
今回の特別割引価格５万円（通常価格１０万円）（税別）＋交通費。
テキストや豊富な資料付約１００頁以上。
■研修受講企業に特別プレゼント。
DVD２枚セット。
タイトル「賃貸住宅経営の驚くべきメリット」１社に付１セット
進呈！！
このDVDはコピーして見込み客や協力業者さんに上げてください。
このDVDを見せただけで契約したケースも多数あります。
複雑な税務などはDVDを見せた方が理解できるのです。

※講師。西京　建一。時間４時間前後。
※西京はこれまで全国の建築・不動産・金融機関・士業に対し、
延べ２８００回の研修や講演活動を行っています。
マニュアルやソフトを多数開発。
西京プロフィール。http://www.property-art.co.jp/profile/
★電話相談無料。西京まで。

★名簿販売会社から土地活用ビジネスに転進した成功例★
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◎当社の浜松市のクライアントは、当初土地名簿を販売していた。
ところがこのビジネスが駄目になり宅建業の免許を取り土地活用
ビジネスを始めた。
具体的にはアパート建築と定期借地権の受託である。
この企業の成功の理由である。

１、名簿数は７００名。

２、地主に様々な勉強会の案内状を送る。普通、この程度では３名
程度しか来ない。

３、成功の理由は、毎月情報誌を送る。
税務や様々な勉強会のお知らせ。
例をあげれば「成年後見制」とか「相続税申告」「確定申告の
注意点」等。
この情報誌をもう１０年以上送っている。
「継続は力」なりで、段々集客効果が上がってくる。

４、僕が定期借地の講演に行くと５０名くらいの地主が来てくれる。
何回かお伺いしているが常に５０名前後の地主さんが来てくれる。
講演後地主さんよりアンケートを取るが、４０％ぐらいが定期借
地権で土地を貸したいという結果が出る。
これが賃貸住宅なら同じような結果が出る。
それは当たり前の話で、地主はその時の講師の話に影響を受ける
からである。

５、結果。累計としては定期借地の受託件数が約２００。
アパート建築も約２００件。

６、この企業は、建築業をやっていないので、大手住宅メーカー２社。
地元工務店１社に建築を担当してもらっている。
当初大手企業は、建築費の３％をキックバックしていたが、僕が
大手と交渉して４％とした。
このキックバックは、宅建業報酬ではないので、金額や料率は自
由設定である。費目はコンサル費とすることが多い。
当社も１億円のホテル売買で、仲介手数料の他にコンサル費を
４００万円いただいたことがあった。
それは、このホテルの前の経営者が反社会的勢力であったので、
その関係が完全に切れているかの実態調査が必要であったからで
ある。

７、上記の土地活用ビジネスだけでなく、ここに通常の不動産売買仲
介業務と管理業務が入る。

※上記の浜松の企業例は「農耕型」営業と言える。
時間がかかるから忍耐強くやらないと成果がない。
営業とは、この「農耕型」と「狩猟型」の組み合わせである。
毎月情報誌を１回継続的に出す話だけであるから、多くの企業に薦
めているが実行できる企業は少ない。

※この地主、家主の組織化は当方がマニュアル化して３０社様が採用
されている。
興味のある方には社内研修と各社の事例の紹介を兼ねて出張します。
費用税別８万円＋交通費。

◆土地活用事業の高率なビジネスの進め方と
見込み客紹介の仕組み作り◆
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◎現在は、コロナ感染で十分な営業活動が採れないが、僕の予想では
９月末頃に終息すると見ている。
営業再開について、当方の会員さんが成功している、土地活用事業
の進め方を今から準備しておいたほうが良いと考える。
以下１、の営業手法の開発と営業研修は、当社が実施した

１、戸建貸家の受注。
女性一人で年間６０戸以上の戸建て貸家を受注されている。累計
では４００戸を越える。ほかに３億円の賃貸マンションも受注さ
れている。

※この手法は、アパート及び賃貸マンションの受注にも適用される。

①見込み客名簿を作る。
登記所で5０坪以上の土地を持っている人（青空駐車場も含む）老朽
アパートの持ち主も。
ネットで調べることができます。（登記簿と公図）

②現地に行き写真と道路の幅員を見てくる。

③公図上でプランをつくる。
外観図・平面図。概算工事見積もり書。概算収支計算書（利回り）
４枚程度。

④訪問活動。
毎週金曜日に営業・設計・補助者が地主訪問する。③の書類を地主に
渡す。
その場で説明できないなら後日アポインポをとって再訪する。
戸建貸家の契約までの訪問回数は平均４回である。
このチーム３名は全員女性である。
地主の調査数は初回４００名。現在は６００名に増えている。

※正直に言いますと戸建貸家の営業は女性の方が優れています。
当方の会員企業さんの中では男性が担当されている企業もありますが、
男性営業の企業は、年に１０戸程度しか受注できていません。
女性は男子の６倍売ります。
２、地主、家主紹介システムを構築する。
１、の企業でも新潟の会員企業様（戸建貸家累計２００戸。徳島市
の企業葉累計４００戸）戸建貸家は１現場最低２戸から２２戸）
これらの企業はこの紹介システムを作っています。
あらゆる士業の先生方と不動産業者を組織化する。固定報酬は払わ
ない。出来高成功報酬とする。
この金額は建築本体額の４％～６％が慣例となっている（企業の営
業コストは１０％以上かかります）。
支払いが早い会社に紹介が集中する。第１回の契約金入金時。
当方取り引き先の山形市の企業は、地主と契約した時点で支払って
いる。

※この仕組みは「完全型システム」と「簡易型システム」がある。
本気でかかるなら、「完全型」が良いが、お試しなら「簡易型」でも
良い。
大阪の当方会員様は税理士の先生だけで２００名以上集めている。
南大阪・北大阪・神戸の３ヶ所で仕組みを構築している。
この企業は、戸建て貸家・賃貸マンション・民泊マンション事業に力
をいれておられる。
当方の会員さんになっていただいたのは、約２５年前である。
★この仕組みのお電話での相談無料。西京まで。

★このテーマによる社員研修。５時間。
費用１５万円（税別）＋交通費。
約２００頁の資料を送りますので、人数分コピーしてご使用ください。

★講師：西京のプロフィールや詳細は、ホームページでご確認ください。

◎今年の建築と不動産ビジネスは、前年度より相当落ちるが健闘して
いる事業もある。

１、都市部では中古マンションが値下がりしていて売れている。
新築マンションは苦戦しているが値引きしないで景気の回復を待っ
ている。

２、地方では地主相手の賃貸住宅受注が、それほど落ちていない。
その理由は、金融機関が地主の所有する建築地と別の土地を共同担
保に取るからである。
サラリーマンの投資用賃貸については、ローンが厳しくなっている。
賃貸住宅が満室になる期間。戸建貸家は１ヶ月程度。アパート、賃
貸マンションは６ヶ月。サ高住は１年から２年。
これらの損益分岐点は、満室率が約５０％となる。
ホテルは厳しくなっている。稼働率７０％が損益分岐点だが、現在
は３０％～５０％に落ち込んでいる。