■地元で誰でも出きる「地主さんが泣いて喜ぶ」土地活用の方法■
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◎それは借地借家法２４条の「建物譲渡特約付借地権」のことです。

★つまり地主さんは土地を貸すだけで、建物を無償若しくは格安で
手に入れることが出来るのです。
当社、コンサル例では、香川県丸亀市に戸建貸家２戸を建設。
家賃１戸８万円。
２戸で１６万円×１２ヶ月＝１，９２万円（税込み・グロス）
この建築費２戸で１，４００万円。利回り年１３.７１％。
年地代２４万円。
地主さんへの権利金支払額１５０万円。敷地面積約５０坪。
１戸の床面積２０坪。
木造金物フレーム工法。（耐震性在来木造の１.５倍）
３年後に地主さんへ建物無償譲渡。入居者付で。３０年後の家賃
下落額想定。
１戸５万円。２戸１０万円×１２ヶ月＝１２０万円×２０年経営で
＝２４００万円の家賃収入があがる。
建物はタダで貰ったものである。
３０年の地代収入年２４万円×３０年＝７２０万円。

★地主さんが３０年後更地にしてほしい場合は更地返還。

★さて、この戸建貸家は当社会員の建築会社が建築し、投資家に
販売した。
この場合、普通の人には銀行融資が付かない。
香川の場合は現金客に販売した。販売業務も契約引き継ぎ業務も
当社が担当した。
ローンは与信力のある企業には借地権でも融資する。
現に当社会員の静岡では、静岡と埼玉で賃貸マンション３棟計
１２億円が、地銀が融資してくれた。
賃貸マンションの場合は４０年～４２年ぐらいで建物を地主に
譲渡する。
譲渡価格は自由だが「収益還元価格」とするのが合理的だと言
える。
この場合は地主に支払う一時金と区分建物を「等価交換」した。
この賃貸マンションのスキームも面白いものだが複雑になるので、
関心のある方は当方にお問い合わせください。

★電話相談無料。西京まで。

★契約書＆地主さんへの提案書付き社内研修承ります。
受講費用１５万円（税別）＋交通費。時間約４時間。

★木造住宅の多様化と高層化★
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◎昨年住友林業が高さ３５０メートルの木造高層住宅を発表した。
普通の住宅の６，０００戸分の木材を使用すると言う。
実現すれば世界一の高層木造建築となるが、実現するかどうか
は今のところ判然としない。
しかし、確実に木造による建築物は増えている。
当社のクライアントにも木造４階建ての賃貸マンションを建築
された。
外壁にタイルを貼るので見かけは鉄筋住宅のように見える。
この傾向は「木造ゼネコン」という新しい業態を生んでいる。
５，０００㎡の老人ホーム。延べ６００㎡の木造ビル。
福祉施設や教育施設等にも木造が拡大している。
木造は、在来軸組・金物フレーム・２×４工法・２×６工法など
があるが、ＲＣやＳ造りとの混工法も多い。
地下や１階がＲＣで、上階は木造とするのも多い。
私の知人は２０年ほど前に田園調布で１戸１５億円の分譲住宅を
販売した。
敷地３００坪。私の知る限りこれが我が国での木造建売の最高額
だと思う。
ここも地下と１階がＲＣで２，３階が木造であった。
大型車が７台入るスペースが１階にあった。
買われたのは有名なシンガーソングライターである。

しかし、この１５億円の家は既に建て替えたと聞いている。
このように木造建築が拡大していくのは結構なことであり、我が
国の木材需要に貢献する。
政府は日本の木材を輸出することに力を入れており。
私の知り合いが、その輸出企業の代表をしていて、現在の輸出額
は約６００億円である。
日本の木材加工の技術は優れており、多分世界一であろう。
乾燥や加工技術である。
Ｔ大学の建築学科は燃えない材木を開発したが、それほど普及し
ていない。
この普及の為には民間の建築会社にＰＲし、産学が協同しないと
普及して行かない。
いずれにしても日本の木造建築業界の将来性は明るいものになる
だろう。

◎全体的には、低調であるが埼玉ではパナホームが定期借地権
住宅を分譲されている。
鉄骨ではなく木造住宅である。
さらに未だ発表の段階ではないが超大手が分譲する計画を持っ
ている。総面積は１００万坪以上。

この事業を先駆けたミサワホーム・積水ハウス等は、ほとんど
やっていない。
その原因は色々あるが、２０年前のスキームは時代遅れになっ
ている。
つまり「保証金方式」や「建築条件付借地権販売代理方式」に
は問題点が多々あり、それを改善しないからである。

我々が現在行っているスキームは「借地権設定・転売方式」
「権利金方式」「前払い地代方式」なのである。
保証金が駄目になったのは、保証金に「相続税」がかかること
を税理士等の専門家も知らなかったことによる。
現に保証金６億円を預かった千葉県の地主さんが５年後死亡し、
相続税が約２.５億円課税された。
大手は一度マニュアルを作ったら、それに捉われて時代に合っ
たマニュアルに改善できない点にある。
ただし積水ハウス盛岡支店の担当部長は、
「西京さん、定期借地権の土地が手当できれば住宅を建築した
いというお客はいっぱいいますね」と、言っておられた。

定期借地住宅の普及に法則性はない。
これが好きな営業幹部がいるところだけが普及するのである。
松江市などは４社が定期借地権住宅をやっている。
きっかけになったのは、当社の東京セミナーに来られた不動産
屋さんが、松江で地主を延べ２００人集め当方が講演に行った
ことから始まる。
その不動産屋さんは、地主の取り纏めのみを行い建築は８社に
発注している。
その８社の中の４社が当社にコンサルを依頼されたので松江に
定期借地権住宅が広まったのである（隣接の鳥取県はゼロである）。
松江市の４社の累計戸数は４００戸ぐらいになる。
その不動産屋さん８社と８戸の定期借地権分譲事業を行った。
県の木材業や住設企業、地元マスコミが協力してくれたので
１ヶ月で１万人集客した。
土地が１００坪。建築延べ面積が５０坪で分譲価格が２，４０
０万円～３，４００万円である。
土地１００坪と建物５０坪の分譲住宅など大手でもやったこと
がない。
定期借地権だからできた事業なのである。
因みにここの宅地価格は坪１５万円くらいである。
山形市では定期借地権の注文住宅１戸３，０００万円から９，
０００万円が建築されている。
累計戸数は約２００戸。土地価格坪２０万円前後。

★定期借地権の建築物の種類。
２２条。建築物の全て。
２３条。事業用建築物。商業店舗。流通センター等。
２４条、賃貸マンション。戸建貸家等。

★定期借地権電話相談。無料。

★敵借地権ガイダンスセミナー。４時間。
講師費用１０万円（税別）＋交通費。

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８時間。
講師費用３０万円（税別）＋交通費。資料マニュアル付。
「地主さんに対する企画提案書」ソフト進呈。
「地代・一時金・固都税・相続税評価額計算ソフト」進呈
「謄本サンプル」「公正証書サンプル」「契約書サンプル」
カラー事例多数添付資料付。地主集客集サンプル付。

★コロナで土地価格が下落し相続税が払えない★
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◎今年の公示地価は昨年の取引価格を反映して上昇した。
しかしコロナ感染で取引価格は下落している。
ある方の相続税が８，０００万円。
土地を売れば８，０００万円で売れ、それで納税しようとした。
しかし今年の４月に売ろうとしたら４，０００万円でしか売れ
なかった。
４，０００万円の納税資金が不足し銀行から借り入れることに
なった。
さて、相続税は相続から１０ヶ月後以内に申告しなければない。
土地を売って納税資金に充てる方が多いのであるが、その時に
境界が確定していないと売れない。
だから早い目にこれらの作業が必要になる。
境界確定で６ヶ月以上かかる。
さらに隣人が同意しないと境界確定はいつになったら出来るの
か不明になる。
場合によっては裁判になったりする。
当方は早くからこの問題を解決しておくために不動産業の方に
呼びかけているが実行される業者はほとんどない。
境界確定のコンサルをして売却不動産の販売代理をとれば６％
の手数料を得ることが出来るのに。
★さて、上段の相続税８，０００万円のケースでは、申告時の評
価額であったのであるから、これを売却納税しないで「不動産
物納」をすれば良かったのである。
そうすれば物納により納税は完了した。
しかし、その知識がない。
不動産業界も相続税のアドバイスに力を入れたら、納税する地
主も助かるのであるが、当方がいくら口を酸っぱく言っても、
業界がこの相続問題の解決に動く気配がない。
税理士さんは計算と申告業務だけであって、そこまでの実務知
識がない。

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１、ソフトの構成。
①工法。耐震性１.５倍の金物フレーム工法（ピン工法）
②お洒落な外観プラン５種類。
③間取。２０坪～３５坪まで１５プラン。
２０坪～２４坪までは主に貸家用。２７坪～３５坪は一般住宅用。
特に福島と青森は註文住宅として。
戸建貸家１現場２棟～２０棟前後。
④図面。平面図・立面図・側面図。
⑤仕様と工事費明細ソフト。（計７００枚以上）
（貴社で単価修正してください）
⑥内装仕上げ見本ソフト。
⑦建築原価。坪２８万円～３０万円。
⑧販売価格。坪４５万円～５０万円。（大手は坪６０万円位から）
⑨採用地域。青森市・福島市・新潟市（２社）・埼玉（２社）・東京
・土浦市・沼津市・高浜市・名古屋市・岐阜市・四日市市・大阪市
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①賃貸住宅経営マニュアル。９０頁。
②賃貸住宅投資計画書。４０頁。
③賃貸住宅収支予測計算ソフト。
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２、営業研修。（無償。講師の交通費のみ）　時間約５時間。
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②注文住宅としての受注手法。
③建築条件付宅販売の手法。
④分譲住宅としての販売方法。
⑤紹介受注を高める方法。
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※１、資料請求。無償。
２、問合せ無償。西京まで。
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